Supreme Court allows contract-based claim for compensation, ruling it does not require expropriation law procedures.

Kiinteistön omistajat olivat suostuneet kunnan vesihuoltolinjan rakentamiseen tilansa alueelle. Kunta oli puolestaan sitoutunut korvaamaan täysimääräisesti toimenpiteestä aiheutuvat välittömät ja välilliset vahingot. Kun asianosaiset eivät olleet päässeet sopimukseen korvausten määristä, kiinteistön omistajien korvausvaatimukset oli maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n nojalla käsiteltävä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain mukaisessa järjestyksessä. (Ään.)

Maankäyttö- ja rakennusL 161 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Turunseudun käräjäoikeudessa

A ja B kertoivat 18.5.2000 vireille tulleessa, Sauvon kuntaa vastaan ajamassaan kanteessa, että kunta oli rakentanut vesihuoltolinjan heidän omistamallaan kiinteistölle kesällä 1997. Vesihuoltolinjan sijoittamisesta oli sovittu kunnan kanssa 24.2.1997 allekirjoitetussa suostumusasiakirjassa, jossa kunta oli lisäksi sitoutunut korvaamaan tilan omistajalle täysimääräisesti välittömästi ja välillisesti rakentamisista aiheutuvat vahingot, haitat ja rasitteet. Suostumusasiakirjan mukaan kunta sitoutui suorittamaan korvauksen myös tilan omistajalle aiheutuvista kuluista, mitkä olivat johtuneet tilan omistajan ajankäytöstä vesijohdon rakentamisen aiheuttamien asioiden hoitoon. Vielä suostumusasiakirjassa oli sovittu, että Farma Maaseutukeskuksen edustaja suoritti puolueettoman arvion aiheutuneesta vahingosta ja haitasta, kun työ oli tehty.

Kantajat kertoivat edelleen, että rakentamisen seurauksena heille oli aiheutunut vuosina 1997 - 1999 satovahinkoja, jotka olivat johtuneet peltojen vettymisestä. Peltojen vettymisen takia kantajat olivat joutuneet rakentamaan pellolle salaojat.

Kantajat vaativat, että kunta velvoitetaan suorittamaan heille suostumusasiakirjan perusteella 19.1.2000 mennessä kertyneenä korvauksena 291 312,36 markkaa korkoineen.

Vastaus

Kunta vaati, että kanne jätetään tutkimatta. Kanteessa kerrotussa asiakirjassa todettiin kunnan korvausvelvollisuus, mikäli toimenpiteestä aiheutui vahinkoa, haittaa tai rasitteita kantajille. Korvauksen määrästä ei ollut kuitenkaan sovittu, joten asia tuli käsitellä rakennuslain 133 §:n perusteella lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Käräjäoikeuden päätös 1.6.2001

Käräjäoikeus katsoi, että kysymys kantajien ja kunnan välisessä riidassa oli siitä, oliko kantajilla oikeus saada korvausta vesijohtolinjan rakentamisen aiheuttamista vahingoista ja korvauksen määrästä. Peruste kunnan korvausvelvollisuudelle oli olemassa suostumukseksi otsikoidun asiakirjan perusteella, mikäli kantajien väittämiä vahinkoja todettiin aiheutuneen. Korvausvelvollisuuden sisältö oli kuitenkin tässä asiassa riidan kohteena. Asiaan oli sovellettava sopimuksen tekohetkellä samoin kuin vahinkojen ilmenemishetkellä voimassa ollutta rakennuslakia.

Käräjäoikeuden mukaan asiassa ei ollut kantajien väittämällä tavalla sovittu lopullisista korvauksista, vaan nimenomaan korvauskysymys oli tässä asiassa riidan kohteena. Asianosaisten välisessä sopimuksessa oli korvausten määrän osalta sovittu vain siitä, että Farma Maaseutukeskuksen edustaja suoritti arvion vahingosta. Kunta ei ollut sitoumuksessaan sitoutunut suorittamaan korvauksia edustajan arvion mukaisesti. Korvausten määrällistä sisältöä ei ollut sopimuksessa yksilöity.

Vaikka kunta olisikin jo suorittanut kyseiseen sopimukseen liittyviä korvauksia, kunnalla oli oikeus vedota asiassa rakennuslain 133 §:ssä tarkoitettuun lunastuslain mukaiseen menettelyyn korvausten määrittämiseksi.

Koska rakennuslain määräykset lunastuslain mukaisesta menettelystä olivat toimivaltasäännöksenä ehdottomia, käräjäoikeus ei voinut tutkia asiaa.

Mainituilla perusteilla käräjäoikeus jätti kanteen tutkimatta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Matti Mikkola

Turun hovioikeuden päätös 16.5.2002

Hovioikeus, jonne A ja B valittivat, lausui, että suostumusasiakirjassa oli sovittu, että korvausten osalta noudatettiin täyden korvauksen periaatetta. Koska asianosaiset eivät kuitenkaan olleet päässeet sopimukseen korvausten määrästä, korvauskysymys oli ratkaistava lunastuslain mukaisesti. Näillä ja muutoin käräjäoikeuden päätöksestä ilmenevillä perusteilla hovioikeus pysytti käräjäoikeuden päätöksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Aarto Onninen, Kari Hirvonen ja Matti Kolehmainen. Esittelijä Kirsi Markkula.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A ja B:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he vaativat hovioikeuden ja käräjäoikeuden päätösten kumoamista ja asian palauttamista käräjäoikeuteen kanteen tutkimiseksi.

Sauvon kunta vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asiassa on kysymys siitä, kuuluko A ja B:n kanteen mukainen korvausasia yleisen tuomioistuimen asialliseen toimivaltaan vai kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) mukaisessa järjestyksessä ratkaistavaksi.

Korvausasian pohjana on kiinteistönomistajan velvollisuus sallia niin sanottujen yhdyskuntateknisten laitteiden sijoittaminen kiinteistönsä alueelle. Näillä laitteilla tarkoitetaan yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevia johtoja, esimerkiksi vesi- ja viemärijohtoja ja niihin liittyviä vähäisiä laitteita, rakennelmia ja laitoksia. Tällainen kiinteistönomistajalle asetettu velvollisuus perustuu nykyään maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n 1 momenttiin. Ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa kyseinen velvollisuus perustui asiallisesti saman sisältöiseen rakennuslain 133 §:n 1 momenttiin (499/1981). Jos kiinteistönomistaja ei vapaaehtoisesti suostu laitteiden sijoittamiseen, sijoittamisvelvollisuutta koskevan kysymyksen ratkaisee maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n 1 momentin nojalla kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Myös rakennuslain aikana sijoittamista koskeva päätösvalta kuului samalle viranomaiselle.

Selvää on, että asianosaiset voivat myös sopia korvauksista. Tällöin ei yleensä ole tarvetta turvautua viranomaisiin. Sopimuksen tekemisen jälkeen asianosaisten välillä voi kuitenkin syntyä erimielisyyttä sopimuksesta. Huomioon ottaen edellä kerrotut rakennuslain 133 §:n muuttamiseen ja maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n säätämiseen johtaneet seikat tulee tällöinkin lähtökohtana pitää, että sopimuksesta johtuvat korvauskysymykset ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Vain poikkeuksellisesti riita voi olla sellainen, että se voidaan ratkaista yleisessä tuomioistuimessa. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun riidan kohteena on ainoastaan sellainen sopimuksen pätevyyttä koskeva kysymys, jota arvioidaan pelkästään yleisten sopimusoikeudellisten sääntöjen ja periaatteiden mukaisesti ja jonka arvioinnissa ei jouduta osaksikaan ottamaan huomioon lunastuslakia.

Kanteessaan A ja B ovat vaatineet sopimukseen nojautuen korvauksia sadon menetyksistä, maataloustuotannon vaikeutumisesta ja niihin liittyvistä kustannuksista, peltojen ennalleen saattamisesta aiheutuneista kuluista, omasta ajankäytöstään ja asiamiehen käytöstä aiheutuvista kustannuksista. Kanteessa esitettyjä vaatimuksia joudutaan arvioimaan sopimuksen lisäksi mahdollisesti myös lunastuslain sääntöjen ja periaatteiden pohjalta. Asianosaiset eivät ole päässeet sopimukseen korvausten määristä. Näiden seikkojen vuoksi Korkein oikeus katsoo, etteivät asianosaiset ole maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n 3 momentissa edellytetyin tavoin sopineet haitasta ja vahingosta. Tämän vuoksi asia tulee tutkia ja ratkaista maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n nojalla lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Lauri Lehtimaja (eri mieltä), Kari Kitunen, Gustav Bygglin ja Pertti Välimäki. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Vanhempi oikeussihteeri Sarvilinna-Heimonen: Korkein oikeus lausunee perusteluinaan seuraavan.

Sittemmin kumotun rakennuslain 133 §:n (L 26.6.1981/499) 1 momentin mukaan kiinteistön omistaja ja haltija olivat velvolliset sallimaan muun muassa yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien yleisten ja yksityisten viemärien ja vesijohtojen sijoittamisen omistamalleen tai hallitsemalleen tontille, rakennuspaikalle tai muulle alueelle, milloin sijoittamista ei voida muulla tavoin tyydyttävästi järjestää kohtuullisin kustannuksin.

Saman lain 133 §:n 4 momentin mukaan haitasta tai vahingosta oli suoritettava korvaus siten kuin lunastuslaissa säädetään. Korvauksesta tehty sopimus sitoi myös kiinteistön tai rakennuksen myöhempiä omistajia.

Kiinteistön omistajaa tai haltijaa koskeva vastaava velvoite on säädetty myös 1.1.2000 voimaan tulleen maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n 1 momentissa. Pykälän 3 momentin mukaan kiinteistön omistajalla tai haltijalla on oikeus saada korvaus 1 momentissa aiheutuvasta haitasta ja vahingosta. Jollei korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Korkein oikeus todennee käräjäoikeuden tavoin, että kunnalla ja kiinteistön omistajalla tai haltijalla on edellä mainittujen lainkohtien nojalla oikeus sopia lainkohdissa tarkoitettujen haittojen ja vahinkojen korvaamisesta.

Sauvon kunta ja C ovat tehneet 24.2.1997 allekirjoitetun viemärin ja vesijohdon rakentamista koskevan suostumukseksi otsikoidun asiakirjan, jossa C on antanut kunnalle luvan kaivaa tilansa alueelle rakennussuunnitelman mukaisen kaivannon. Asiakirjan 5 kohdan mukaan kunta korvaa tilanomistajalle täysimääräisesti välittömästi ja välillisesti edellä mainitusta toimenpiteestä aiheutuvat vahingot, haitat ja rasitteet. Edelleen samassa 5 kohdassa todetaan, että Farma maaseutukeskuksen edustaja suorittaa puolueettoman arvion aiheutuneesta vahingosta ja haitasta, kun työ on tehty.

A ja B tilan nykyisinä omistajina ovat katsoneet asianosaisten sopineen korvauksista ja kanteessaan vaatineet tuon sopimuksen nojalla korvauksia heille toimenpiteestä aiheutuneista vahingoista, haitoista ja kustannuksista.

Arvioidessaan C:n ja kunnan allekirjoittamaa asiakirjaa Korkein oikeus todennee, että kun sen 5 kohdassa on määritelty kunnan korvausvastuun laajuus ja sovittu, miten haitat, vahingot ja rasitteet arvioidaan, asianosaisten voidaan katsoa sopineen korvauksista sopimuksen tekoaikana voimassa olleen rakennuslain 133 §:n 4 momentin ja kanteen vireille tullessa voimassa olevan maankäyttö- ja rakennuslain 161 §:n 3 momentin tarkoittamalla tavalla.

Näin ollen A ja B:n sopimukseen perustuvan kanteen käsitteleminen kuuluu yleisen tuomioistuimen toimivaltaan.

Korkein oikeus kumonnee hovioikeuden ja käräjäoikeuden päätökset ja palauttanee asian käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

Oikeusneuvos Lehtimaja: A ja B ovat perustaneet Sauvon kuntaa vastaan ajamansa sopimusperusteisen velkomuskanteen siihen, että kantajien ja kunnan välillä oli sovittu yhdyskuntateknisten laitteiden sijoittamisesta kantajien kiinteistön alueelle ja siitä suoritettavasta korvauksesta. Alemmat oikeudet ovat jättäneet kanteen tutkimatta katsoen, ettei lopullisista korvausmääristä ollut kantajien väittämin tavoin päästy sopimukseen ja että korvauskysymys näin ollen kuului kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslain) mukaisessa järjestyksessä ratkaistavaksi.

Tämän johdosta totean seuraavan.

Tuomioistuimen asiallinen toimivalta riita-asiassa riippuu siitä, mitä kanteessa on väitetty ja vaadittu. Kantajilla on oikeus saada yleisessä tuomioistuimessa tutkittavaksi, onko kanteessa vaadituista korvauksista sovittu kanteessa väitetyllä tavalla vai ei. Jos vastaus on myönteinen ja sopimus on pätevä, korvaukset määräytyvät sen mukaan mitä asiasta on sovittu eikä lunastuslain mukaista korvausmenettelyä tarvita. Jos vastaus on taas kielteinen, kanneperustetta ei ole näytetty toteen ja sopimukseen perustuva kanne on hylättävä. Mahdolliset korvauskysymykset on tällöin käsiteltävä lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Väitettyyn sopimukseen perustuvaa kannetta ei olisi mielestäni pitänyt jättää alemmissa oikeuksissa tutkimatta sillä perusteella, että korvauskysymys kuului lunastuslain mukaisessa järjestyksessä ratkaistavaksi. Kantajat eivät olleet vedonneet tässä asiassa lunastuslain mukaisiin korvausperusteisiin vaan pelkästään siihen, mistä on väitetty sovituksi.

Edellä lausuttuun viitaten kumoan käräjäoikeuden ja hovioikeuden päätökset sekä palautan asian käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa se ilmoituksesta uudelleen käsiteltäväkseen ja palauttamisen syy huomioon ottaen siinä laillisesti menetellä.

---

[SV]

Ägarna till en fastighet hade samtyckt till att en kommunal vatten- och avloppsledning skulle byggas på deras fastighet. Kommunen hade för sin del förbundit sig till att till fullt belopp betala ersättning för direkt och indirekt skada av åtgärden. Parterna hade dock inte kunnat enas om ersättningarnas storlek. Med stöd av 161 § markanvändnings- och bygglagen skulle fastighetsägarnas ersättningskrav behandlas i den ordning som föreskrivs i lagen om inlösen av fast egendom och särskilda rättigheter. (Omröstn.)

Markanvändnings- och byggL_161_§

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.