Supreme Court rules condominium owner liability for renovation damages follows contract law principles, not tort statute of limitations.

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat vuonna 1975 teettäneet hallinnassaan olleissa tiloissa muutostöitä, joilla huoneiston yhteydessä ollut kellari- ja ullakkotila oli yhtiön suostumuksin otettu asumiskäyttöön. Yhtiö oli osakkeenomistajien puolesta hakenut töiden suorittamiseen rakennusluvan. Vuonna 1996 rakennuksessa oli havaittu homevaurioita, joiden oli katsottu aiheutuneen siitä, että osakkaiden teettämät työt oli suoritettu virheellisesti. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajilta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin osakkeenomistajien korvausvastuun määräytyvän sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne ja vastaus Turun käräjäoikeudessa

Turun Rautatieläisten Asunto Oy Pohjankulma lausui kanteessaan, että A ja B omistivat 24.9.1971 - 30.5.1988 yhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa yhtiössä. A ja B olivat kesällä 1975 teettäneet hallitsemassaan huoneistossa rakennustöitä, joilla huoneiston kellari- ja ullakkotilat oli otettu asumiskäyttöön. Asunto-osakeyhtiö oli A:n ja B:n pyynnöstä hakenut rakentamiseen asianmukaisen rakennusluvan Turun maistraatilta. Vuoden 1996 tienoilla huoneiston nykyiset asukkaat olivat havainneet huoneistossa homevaurioita. Niiden oli todettu syntyneen sen vuoksi, että kysymyksessä oleva rakennustyö oli suoritettu virheellisesti noudattamatta hyvää rakennustapaa. Vaurioiden korjaamisesta oli aiheutunut asunto-osakeyhtiölle kustannuksia. A ja B rakennustyön teettäjinä olivat vastuussa virheellisen rakentamisen aiheuttamista vahingoista. Sen vuoksi asunto-osakeyhtiö vaati heidän velvoittamistaan suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta.

A ja B lausuivat, että asunto-osakeyhtiö oli vaatinut korvausta heiltä kirjeellä vasta yli kymmenen vuotta sen jälkeen kun rakennustyön loppukatselmus oli 10.2.1976 pidetty. Sen vuoksi A ja B vaativat, että korvausvaatimus hylätään vanhentuneena. A ja B kiistivät vaatimuksen myös esittämillään perusteilla perusteettomana.

Käräjäoikeuden tuomio 16.2.2000

Käräjäoikeus lausui, että vahingonkorvauslain 7 luvun 2 §:n mukaan korvausta on haettava kymmenen vuoden kuluessa vahingon tapahtumisesta. Sopimuksen ulkoisessa vastuussa, josta nyt oli kysymys, vanhentuminen alkoi vahingon ilmenemisestä. Virheellisen rakentamisen seurauksena oleva vahinko oli tullut asunto-osakeyhtiön tietoon vuonna 1996. Yhtiö oli tämän jälkeen kirjeellään 17.6.1996 ilmoittanut asiasta A:lle ja B:lle. Käräjäoikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön vaatimus saada korvausta vahingosta ei ollut vanhentunut.

Mainitsemillaan perusteilla käräjäoikeus velvoitti A:n ja B:n suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Simo Vira.

Turun hovioikeuden tuomio 20.12.2001

Hovioikeus, jonne asunto-osakeyhtiö sekä A ja B valittivat, lausui, että yleisen säännön mukaan urakoitsijan vastuu rakennuttajaa kohtaan vanhentuu kymmenessä vuodessa vastaanottotarkastuksesta. Mikäli muutosrakentamisen teettäneen osakkeenomistajan vastuu asunto-osakeyhtiölle olisi tätä pitempi, lopputulos olisi kohtuuton. Vanhentumisaika oli siten laskettava lopputarkastuksen suorittamisesta, jolloin muutostyö oli hyväksytty sekä viranomaisten että asunto-osakeyhtiön puolesta. Näin ollen oikeus vaatia korvausta muutosrakentamisesta aiheutuneista vahingoista työn teettäneeltä osakkeenomistajalta oli vanhentunut kymmenessä vuodessa lopputarkastuksesta, joka oli toimitettu 10.2.1976. Sen vuoksi hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen vanhentuneena.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Markku Aarola, Kari Hirvonen ja Riitta Santo.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Turun Rautatieläisten Asunto Oy Pohjankulmalle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja että A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan yhtiölle vahingonkorvauksena 74 596 markkaa korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 21.9.1999 lukien.

A ja B vastasivat valitukseen.

Korkein oikeus varasi 11.2.2003 yhtiölle tilaisuuden kirjallisesti esittää näkökohtansa sen varalta, että asiaa ratkaistaessa A:n ja B:n korvausvastuuta yhtiöön nähden oikeudellisesti arvioitaisiin sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti, ja erityisesti siitä, mikä merkitys näiden periaatteiden soveltamisella olisi korvaussaatavan vanhentumisen kannalta. Yhtiö toimitti 28.2.2003 Korkeimpaan oikeuteen kirjallisen lausuman.

A ja B toimittivat 25.3.2003 Korkeimpaan oikeuteen heiltä lausuman johdosta pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asiassa on ensisijaisesti kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiön korvausvaatimus vanhentunut. Tämä riippuu siitä, minkä säännösten mukaan osakkeenomistajien korvausvastuu asunto-osakeyhtiötä kohtaan määräytyy kysymyksessä olevassa tilanteessa. Asunto-osakeyhtiö on perustanut korvausvaatimuksensa vahingonkorvauslakiin. Korkein oikeus on kiinnittänyt asianosaisten huomiota myös siihen mahdollisuuteen, että A:n ja B:n korvausvastuuta arvioitaisiin sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti. Tämän johdosta antamassaan lausumassa asunto-osakeyhtiö on katsonut, ettei korvausvastuuseen voida tässä tapauksessa soveltaa sopimusoikeudellisia periaatteita. A ja B taas ovat katsoneet, että asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien välillä on ollut sopimussuhde tai siihen rinnastettava suhde.

Sopimuksen ulkopuolinen vastuu koskee tyypillisimmin tilanteita, joissa osapuolten välillä ei ole mitään aikaisempaa erityissuhdetta. Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan suhteet määräytyvät pääosin asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella. Mainitussa laissa ei ole säännöksiä osakkeenomistajan korvausvastuusta sellaisessa tilanteessa, josta nyt on kysymys. Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin säädetty osakkeenomistajan oikeudesta muutostöihin hallintaansa kuuluvissa tiloissa.

A:n ja B:n teettämien muutostöiden ajankohtana voimassa olleen asunto-osakeyhtiöistä annetun lain (30/1926) 11 §:n mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus yhtiön suostumuksetta tehdä huoneiston sisustaan muutoksia, jotka eivät saattaneet vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa toiselle osakkeenomistajalle. Kuitenkin oli muutokseen, johon tarvittiin viranomaisen lupa, hankittava yhtiön hallituksen hyväksyminen, ja hallituksen tuli siinä tapauksessa, että muutos hyväksyttiin, osakkeenomistajan kustannuksella hakea tarpeellinen lupa. Säännöstä on oikeuskäytännössä tulkittu niin, että yhtiön oli suostuttava muutostyöhön ja haettava asianomaisen viranomaisen lupa, jos muutostyö ei ollut sen laatuinen, että se saattoi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa muille osakkeenomistajille (KKO 1985 II 14).

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Lauri Lehtimaja, Gustav Bygglin, Pauliine Koskelo ja Pasi Aarnio. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.

---

[SV]

Ett bostadsaktiebolags aktieägare hade år 1975 låtit utföra sådana ändringsarbeten i de utrymmen som var i deras besittning att källaren och vinden i anslutning till lägenheten med bolagets samtycke tagits i bruk för boendeändamål. Bolaget hade på aktieägarnas vägnar sökt bygglov för arbetena. År 1996 hade man upptäckt mögelskador i byggnaden, vilka ansetts ha berott på att de ändringsarbeten som aktieägarna låtit utföra genomförts på ett felaktigt sätt. Bostadsaktiebolaget krävde ersättning av aktieägarna för den skada som åsamkats bolaget. På de grunder som framgår av Högsta domstolens avgörande ansågs att aktieägarnas skadeståndsskyldighet skulle bedömas enligt de principer som gäller i avtalsförhållanden.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.