Supreme Court allows sale of property despite creditor's lien due to valid contract with omission error.

Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan tilaan X oli myönnetty yhteinen lainhuuto A:lle ja B:lle. Vuonna 1998 ulosmitattiin A:n velasta hänen osuutensa tilasta. C:n valituksesta ulosmittaus kumottiin, kun C osoitti, että hän oli vuonna 1986 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut A:lta ja B:ltä tilan X yhdessä erään toisen tilan kanssa, vaikka tila X oli erehdyksessä jäänyt mainitsematta kauppakirjassa, ja tila X siten kuului hänelle. Vrt. KKO:1992:168

UL 4 luku 26 § 1 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Ulosmittaus

Loimaan kihlakunnanviraston avustava ulosottomies ulosmittasi 14.10.1998 Pöytyän kansanterveystyön kuntayhtymällä A:lta olevan saamisen perimiseksi A:n omistaman osuuden tilasta X.

Ulosottovalitus Turun käräjäoikeudessa

Velallisen ohella C valitti ulosmittauksesta käräjäoikeuteen ja vaati, että ulosmittaus kumotaan tai asiassa annetaan ulosottolain 9 luvun mukainen osoitus täytäntöönpanoriitakanteen nostamiseen. C:n mukaan A ei omistanut mitään osuutta ulosmitatusta tilasta, vaan tila oli jo 5.11.1986 myyty C:lle. Tuolloin tehdyllä kauppakirjalla C oli ostanut vanhemmiltaan A:lta ja B:ltä tilan Y. Kaupan osapuolet olivat tuolloin tarkoittaneet ja käsittäneet siirtävänsä myös tilan X omistusoikeuden C:lle, mutta tila oli epähuomiossa jäänyt mainitsematta kauppakirjassa.

Velkojan ja ulosottomiehen lausumat

Pöytyän kansanterveystyön kuntayhtymä vaati valituksen hylkäämistä. Kuntayhtymä lausui muun ohella ulosmittauksen perustuneen siihen, että A oli merkitty lainhuutorekisteriin tilan omistajaksi. Valituksessa oli vedottu seikkoihin, jotka koskivat kiinteistönkaupan osapuolten keskinäisiä suhteita. Tällaisilla osapuolten välisiin oikeussuhteisiin liittyvillä seikoilla ei ollut asiassa merkitystä. Vaikka näytettäisiinkin, että myös tila X oli tarkoitettu luovuttaa C:lle, ei tämä tilan salaisena omistajana voinut saada suojaa avoimen omistajan A:n ulosmittausvelkojia vastaan. Kuntayhtymä viittasi ratkaisuun KKO 1992:168.

Loimaan kihlakunnanvouti lausui, että tilaan X oli yhteinen lainhuuto B:llä ja A:lla. Ulosotto-oikeudellisesti lainhuuto oli ensisijainen kriteeri omistusoikeudesta kiinteistöön. A omisti siten osuuden kiinteistöstä.

Käräjäoikeuden päätös 17.3.1999

Käräjäoikeus toimitti asiassa pääkäsittelyn, jossa se otti vastaan asiakirja- ja henkilötodistelua. Käräjäoikeus lausui, että ulosottolain 4 luvun 26 §:n 1 momentin mukaan, jos velallisella on lainhuuto kiinteistöön, kiinteistö saadaan ulosmitata hänen velastaan, jollei se ilmeisesti kuulu jollekin toiselle. Asiassa oli riidatonta, ettei C:llä ollut lainhuutoa tilaan X eikä 5.11.1986 vahvistetussa kauppakirjassa tilaa mainittu kaupan kohteena.

Voimassa olevan maakaaren 1 luvun 1 §:n mukaan omistusoikeus kiinteistöön saadaan muun muassa kaupalla. Maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Ennen 1.1.1997 voimassa olleen maakaaren 1 luvun 1 ja 2 §:t vastasivat sisällöltään pääosin ensin mainittuja lainkohtia. Kiinteistökaupan muotosäännöksiä ei siten oltu asiallisesti muutettu.

Uuden maakaaren tärkein uudistus oli lainhuutorekisterin julkinen luotettavuus. Kirjallisuudessa oli esitetty, että kiinteistöön kohdistuvien oikeuksien kirjauksiin liitettiin samanlaisia oikeusvaikutuksia kuin irtainten esineiden ja arvopaperien hallintaan.

Asiassa ei ollut kysymys osapuolten välisen omistusoikeuden ratkaisemisesta, vaan ainoastaan siitä, voiko kiinteistön salainen omistaja C saada suojaa kiinteistön avoimen omistajan A:n ulosmittausvelkojia vastaan. Kysymys kiinteistön salaisen omistajan suojasta avoimen omistajan ulosmittausvelkojia vastaan oli ratkaistu ennakkopäätöksessä KKO 1992:168. Korkein oikeus oli yksiselitteisesti todennut, ettei salaista omistajaa suojata avoimen omistajan ulosmittausvelkojia vastaan.

Käräjäoikeuden mukaan olennaista Korkeimman oikeuden ratkaisussa oli se, että siinä oli katsottu aiheelliseksi asettaa sääntö, jonka mukaan salaista omistajaa ei missään olosuhteissa suojattu avoimen omistajan vilpittömässä mielessä olevia ulosmittausvelkojia vastaan. Ratkaisu perustui esineoikeudelliselle julkisuusperiaatteelle. Uuden maakaaren tultua voimaan tällä periaatteella oli aikaisempaa suurempi painoarvo. Keskeinen maakaaressa toteutettu muutos entiseen verrattuna oli se, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tiedoille annetaan nyt niin sanottu positiivinen julkinen luotettavuus. Tämä merkitsee sitä, että rekisteritietoihin perustuvia olettamia suojataan ja että rekisteritietojen perusteella toimiva sivullinen saa suojaa muiden tekemiä omistusoikeusväitteitä vastaan silloinkin, kun tiedot eivät vastaa todellisuutta.

Ratkaisu KKO 1992:168 oli käräjäoikeuden käsityksen mukaan siten identtinen tämän ulosmittausasian kanssa, että ratkaisun oikeusohje oli sovellettavissa.

Käräjäoikeus hylkäsi valituksen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Simo Partanen.

Turun hovioikeuden päätös 3.5.2000

C valitti hovioikeuteen ja vaati ulosmittauksen kumoamista. Hovioikeus toimitti asiassa pääkäsittelyn, jossa otettiin vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeus lausui, että ulosottolain 4 luvun 26 §:n mukaan jos velallisella on lainhuuto kiinteistöön, kiinteistö saadaan ulosmitata hänen velastaan, jollei se ilmeisesti kuulu jollekin toiselle. Hallituksen esityksen HE 120/1994 vp. s. 145 mukaan ulosottomies voi lähtökohtaisesti luottaa lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä olevaan tietoon kiinteistön omistajasta. Jos velallisella on lainhuuto kiinteistöön, häntä pidetään kiinteistön omistajana ja kiinteistö voidaan ulosmitata hänen velastaan. Jos kiinteistön luovutus voidaan heti luotettavasti osoittaa esimerkiksi esittämällä asianmukaisesti vahvistettu kauppakirja, ulosmittausta ei saa toimittaa. Hallituksen esityksen mukaan silloin kun sivullinen ei heti voi näyttää väitettään luotettavalla tavalla toteen, mutta esittää sille todennäköisiä perusteita, riita omistusoikeudesta on ratkaistava oikeudenkäynnissä.

Hovioikeus lausui vastaanottamansa todistelun perusteella näytetyksi, että mainittu tila X oli erehdyksessä jäänyt pois 5.11.1986 päivätystä kauppakirjasta, vaikka A ja B olivat tuolla kauppakirjalla tosiasiallisesti luovuttaneet sen C:lle.

Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa oli katsottu mahdolliseksi kiinteistön luovutuksen yksityiskohtien tulkinnallinen muuttaminen ja täsmentäminen sopimuksen ulkopuolista tulkinta-aineistoa käyttämällä. Luovutuksen yksityiskohtiin käyvä tulkinta voi koskea osapuolten henkilöitä, luovutuksen kohdetta, kauppahintaa sekä luovutuksen lähempiä ehtoja. Luovutuksen kohdetta koskevista Korkeimman oikeuden ratkaisuista voitiin mainita muun muassa KKO 1949 II 234 ja KKO 1964 II 91. Niissä kummassakin oli jälkikäteen vahvistettu, että määrämuodossa tehdystä luovutuskirjasta erehdyksessä pois jäänyt tila oli tullut luovutetuksi tuolla luovutuskirjalla.

Edellä todetuin tavoin tilan X oli selvitetty erehdyksessä jääneen pois kauppakirjasta, vaikka se myös tosiasiallisesti oli luovutettu C:lle. Siten hovioikeus totesi, että tila oli määrämuotoisella kaupalla luovutettu C:lle ja hän oli saanut siihen omistusoikeuden. Tilaa ei tämän vuoksi voinut ulosmitata A:n veloista. Kun tila oli määrämuotoisella kaupalla luovutettu C:lle, kysymys ei ollut ratkaisuun KKO 1992:168 verrattavasta tilanteesta, vaikkei C sanotusta erehdyksestä johtuen ollutkaan hakenut tilaan lainhuutoa.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden päätöksen ja 14.10.1998 toimitetun ulosmittauksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juhani Saarinen, Pasi Aarnio ja Sirpa Saarnilehto.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Kuntayhtymälle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan se vaati hovioikeuden päätöksen kumoamista ja asian jättämistä käräjäoikeuden päätöksen varaan.

C antoi vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

A:n velasta on 14.10.1998 ulosmitattu hänen osuutensa tilasta X. Ulosmittaus on perustunut siihen, että lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin tietojen mukaan A:lla ja B:llä oli tilaan yhteinen 18.3.1953 annettu lainhuuto.

A ja B olivat 5.11.1986 vahvistetulla kauppakirjalla myyneet pojalleen C:lle tilan Y. Asiassa on selvitetty, että kaupan osapuolten tarkoituksena oli ollut luovuttaa C:lle myös tila X ja että tilan hallinta on kaupan yhteydessä siirtynyt C:lle ja ollut siitä lähtien yksin hänellä.

Hovioikeuden kumottua ulosmittauksen kuntayhtymä on Korkeimmassa oikeudessa vedonnut siihen, että koska C:llä ei ole lainhuutoa tilaan X eikä häntä ole 5.11.1986 vahvistetussa kauppakirjassa merkitty tilan ostajaksi, ei hänelle kiinteistön salaisena omistajana tule antaa suojaa kiinteistön lainhuutorekisteriin merkityn osaomistajan A:n ulosmittausvelkojia vastaan.

Koska tila X kuuluu edellä mainituilla perusteilla C:lle, ulosottolain 4 luvun 26 §:n 1 momentista seuraa, ettei kysymyksessä olevaa osuutta tilasta ole saanut ulosmitata A:n velasta.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Kari Raulos, Kari Kitunen, Pauliine Koskelo ja Mikko Könkkölä. Esittelijä Timo Vuojolahti.

---

[SV]

Enligt lagfarts- och inteckningsregistret hade A och B gemensam lagfart på lägenheten X. År 1998 utmättes för A:s gäld dennas andel av lägenheten. På yrkande av C upphävdes utmätningen, då C visat att han medelst ett år 1986 fastställt köpebrev av A och B köpt lägenheten X tillsammans med en annan lägenhet, även om ett omnämnande av lägenheten X av misstag uteblivit ur köpebrevet, och då lägenheten X således tillhörde C. Jfr KKO:1992:168

UtsökningsL 4 kap 26 § 1 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.