Buyers must compensate sellers for market-driven value loss when contract is rescinded for fundamental breach.

Kiinteistön kauppa purettiin myyjien vaatimuksesta useita vuosia kaupanteon jälkeen sen vuoksi, että ostajat olivat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta. Kiinteistön arvo oli yleisen hintatason laskun vuoksi alentunut. Ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjille arvonalennuksesta aiheutunut vahinko.

Kysymys myös siitä, oliko ostajilla oikeus saada tuottokorkoa palautussaatavalleen.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Tuusulan käräjäoikeudessa

A ja B kertoivat C:tä, D:tä ja E Oy:tä vastaan ajamassa kanteessaan, että he olivat 27.10.1989 vahvistetulla kauppakirjalla myyneet vastaajille Keravan kaupungissa sijaitsevan tontin rakennuksineen 1 070 000 markan kauppahinnasta, josta 300 000 markkaa oli maksettu kaupantekotilaisuudessa. Loppukauppahinta 770 000 markkaa oli tullut maksaa 2.1.1990 mennessä edellyttäen, että kauppakirjassa mainitut ehdot oli täytetty. Omistusoikeuden oli kauppakirjan ehtojen mukaan määrä siirtyä samana päivänä, mikäli koko kauppahinta olisi maksettu. Ostajat olivat ryhtyneet hallitsemaan kiinteistöä asuntonaan tammikuussa 1990. Loppukauppahintaa ei ollut sovitulla tavalla maksettu.

Asuinrakennuksen korjauksista syntyneen riidan johdosta Helsingin hovioikeus oli 24.11.1993 antamallaan tuomiolla velvoittanut ostajat maksamaan loppukauppahintana 750 000 markkaa korkoineen. Ostajat eivät olleet maksaneet loppukauppahintaa kokonaan.

Tämän vuoksi A ja B vaativat 4.8.1998 vireille tulleessa kanteessa kaupan purkamista ja muun ohella vahingonkorvausta asumisesta ja siitä hinnanerosta, joka oli aiheutunut kiinteistön myyntiarvon alenemisesta kiinteistömarkkinoiden yleisen hintatason laskun vuoksi. Myyjät katsoivat kiinteistön käyväksi arvoksi 680 000 markkaa.

Vastaus

C, D ja E Oy suostuivat kaupan purkamiseen sekä vaativat palautettavalle kauppahinnan osalle tuottokorkoa. Myyjien vaatimuksen hinnaneron korvaamisesta he kiistivät sillä perusteella, että vahinko ei ollut aiheutunut heidän viakseen jääneestä menettelystä. Myyjien arvio kiinteistön käyvästä arvosta oli oikea.

Käräjäoikeuden tuomio 14.4.1999

Käräjäoikeus purki kaupan ja velvoitti ostajat suorittamaan korvausta kiinteistön käyttämisestä saamastaan hyödystä. Koska kauppa purettiin ostajien olennaisen sopimusrikkomuksen vuoksi, ostajat velvoitettiin korvaamaan myyjille kiinteistön myyntihinnan ja kiinteistöllä kaupan purkuhetkellä olleen arvon erotuksena 370 000 markkaa viivästyskorkoineen. Koska kaupan purkaminen aiheutui ostajista johtuvasta syystä, heidän vaatimuksensa tuottokorosta kaupan purkamisen johdosta palautettavalle kauppahinnan osalle hylättiin.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Jukka Heikkilä.

Helsingin hovioikeuden tuomio 18.1.2000

Asianosaiset valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Olavi Iirola, Aino Virkkunen ja Veli Hokkanen. Esittelijä Kristiina Lankoski.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

C:lle, D:lle ja E Oy:lle myönnettiin valituslupa. Nämä vaativat valituksessaan hovioikeuden tuomion muuttamista siten, että heidät vapautetaan suorittamasta A:lle ja B:lle korvausta kiinteistön arvonalennuksesta sekä että A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille heidän A:lle ja B:lle kauppahinnan osana maksamansa pääoman ja koron lisäksi niille 30.8.1998 saakka laskettavana tuottokorkona 240 006 markkaa sekä noista eristä muodostuvalle yhteensä 1 019 085 markan määrälle viivästyskorkoa 1.9.1998 alkaen.

A ja B eivät käyttäneet heille varattua tilaisuutta vastauksen antamiseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

A ja B olivat vuonna 1989 myyneet C:lle, D:lle ja E Oy:lle kiinteistön. Kauppakirjassa oli sopimuksen mukaisesta 1 070 000 markan hinnasta kuitattu maksetuksi 300 000 markkaa. Koska ostajat olivat vielä senkin jälkeen, kun heidät oli Helsingin hovioikeuden 24.11.1993 antamalla tuomiolla velvoitettu maksamaan loppukauppahintana 750 000 markkaa korkoineen, laiminlyöneet maksuvelvollisuutensa pääoman osalta, kauppa on nyt myyjien 4.8.1998 vireille tulleessa kanteessaan esittämästä vaatimuksesta käräjäoikeuden 14.4.1999 antamalla, tältä osin lainvoiman saaneella tuomiolla määrätty purettavaksi. Asianosaiset ovat olleet yksimielisiä siitä, että kaupan purkamisen aikaan kiinteistön käypä hinta on ollut 680 000 markkaa. Kysymys on ensiksi siitä, ovatko ostajat velvolliset suorittamaan myyjille korvausta kiinteistön arvonalennuksesta.

C, D ja E Oy ovat jättäneet huomattavan osan kauppahinnasta maksamatta ja kaupan purkaminen on perustunut tähän ostajien olennaiseen sopimusrikkomukseen. Sen vuoksi he ovat kaupan purkamisen johdosta velvolliset, paitsi palauttamaan kiinteistön myyjien hallintaan, myös korvaamaan myyjille sopimusrikkomuksesta mahdollisesti aiheutuneen vahingon. Korvausvelvollisuutta ei poista se, että ostajat ovat asiaa käräjäoikeudessa käsiteltäessä olleet myyjien kanssa samaa mieltä kaupan purkamisesta.

Silloin kun myyjä saa kaupan purkamisen johdosta takaisin kiinteistön, jonka arvo on alempi kuin hänen luovuttaessaan omaisuuden kaupan perusteella ostajan hallintaan, myyjälle aiheutuu vahinkoa. Tämä koskee myös sellaista tilannetta, jossa arvon aleneminen ei johdu suoranaisesti ostajan toimenpiteistä tai laiminlyönneistä, vaan on seurausta, kuten tässä tapauksessa, kiinteistömarkkinoiden yleisestä hintatason laskusta.

Pääoman arvon aleneminen ei sisälly osaksikaan siihen korvaukseen, jonka ostajat ovat lisäksi velvolliset maksamaan kiinteistön käyttämisestä saamastaan hyödystä.

Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että C, D ja E Oy ostajina ovat alempien oikeuksien toteamin tavoin velvolliset suorittamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvaukseksi kiinteistön arvonalennuksesta kauppahinnan ja kiinteistöllä kaupan purkuhetkellä olleen arvon erotuksen 370 000 markkaa käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Kysymys on vielä siitä, onko C:llä, D:llä ja E Oy:llä oikeus saada myyjille tehdyille, kaupanpurun johdosta palautettaville suorituksille tuottokorkoa.

Kun kauppa puretaan, myyjä on velvollinen palauttamaan vastaanottamansa suorituksen. Myyjä on lähtökohtaisesti hyötynyt taloudellisesti siitä, että kauppahinta on sen palauttamiseen saakka ollut hänen vapaasti käytettävissään. Oikeuskäytännössä on katsottu kohtuulliseksi, että kauppahinnan suorittaja saa tuottokoron muodossa korvauksen myyjän käyttöön luovuttamastaan rahasta. Tämä periaate ilmenee nyttemmin myös lainsäädännöstä, eli 1.1.1997 voimaan tulleen maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentista, jota kuitenkaan lain voimaanpanolain 4 §:n 1 momentin mukaan ei ole tähän tapaukseen sovellettava.

Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Gustaf Möller, Kati Hidén, Markku Arponen ja Gustav Bygglin. Esittelijä Aki Rasilainen.

---

[SV]

Ett fastighetsköp hävdes på yrkande av säljarna flera år efter köpslutet på grund av att köparna hade underlåtit att betala en stor del av köpeskillingen. Fastighetens värde hade blivit lägre på grund av att den allmänna prisnivån sjunkit. Köparna ålades att ersätta säljarna den skada som förorsakats genom värdeminskningen.

Fråga även om köparna hade rätt att erhålla avkastningsränta på sin fordran som gällde återbäring.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.