Supreme Court dismisses claim of ownership defect regarding a zoning plan's green area affecting property value.

Myyjä ei ollut ilmoittanut ostajalle, että kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja sittemmin hyväksytyssä ensimmäisen asteen yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Kiinteistössä ei ollut maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitettua vallintavirhettä.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Rauman käräjäoikeuden tuomio 26.4.1999

Kanteessaan B ja C olivat kertoneet, että he olivat ostaneet A:lta 14.3.1997 vahvistetulla kauppakirjalla Rauman kaupungin Uotilan kylässä sijaitsevan tilan X. Kaupan teon jälkeen B:lle ja C:lle oli selvinnyt, että kiinteistö kuului yleiskaavassa URPO-rautatiesuunnitelman ratalinjauksessa rautatien vihersuoja-alueeseen. Tämän yleiskaavaan otetun rautatiesuunnitelman johdosta kiinteistön arvo oli alempi kuin osapuolten sopima kauppahinta. Tämän perusteella B ja C vaativat A:lta vallintavirheen vuoksi hinnanalennusta.

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että Rauman kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt yleiskaavan 25.8.1997 eli vasta kaupan teon jälkeen. Yleiskaava oli vain ohjeellinen, koska sitä ei ollut alistettu eikä aiottukaan alistaa vahvistettavaksi. Yleiskaavan kaavamääräysten mukaan kaavan alueella oli syytä välttää uudisrakentamista ja rakennuksia laajennettaessa oli pyydettävä ratahallintokeskukselta lausunto. Yleiskaavan valmistelu sen paremmin kuin valmis yleiskaavakaan ei ollut aiheuttanut rakennuskieltoa. Ratahallintokeskuksen lausuntoa olisi saatettu pyytää ennen yleiskaavan hyväksymistäkin.

Yleiskaavaehdotus oli ollut virallisesti nähtävillä kolme kertaa eli 4.- 18.1.1996, 9.1.- 10.2.1997 ja 19.6.- 21.7.1997. Yleiskaavaehdotuksen nähtävillä pitämisestä oli ilmoitettu A:lle ja muille kiinteistönomistajille tavallisella kirjeellä tammikuussa 1996.

Kyseinen rautatiesuunnitelma oli omiaan alentamaan kiinteistöstä saatavissa olevaa kauppahintaa noin 30 prosenttia. Alennus aiheutui psykologisista ja markkinasyistä, koska ostajat yleensä suhtautuivat varsin pidättyvästi sellaisen kiinteistön ostamiseen, jota nyt kyseessä olevan kaltainen hanke rasittaa, vaikka hankkeen toteutuminen olisi hyvinkin epätodennäköistä.

Käräjäoikeus velvoitti A:n suorittamaan B:lle ja C:lle vallintavirheen perusteella hinnanalennusta 42000 markkaa tuomiosta ilmenevine korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Veikko Eskola.

Turun hovioikeuden tuomio 17.11.1999

Hovioikeus, jonne A valitti, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Päivi Hirsikangas, Peter Sandholm ja Teppo Hurme. Esittelijä Lars Granfors.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Hovioikeus, jonne A valitti, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Päivi Hirsikangas, Peter Sandholm ja Teppo Hurme. Esittelijä Lars Granfors.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.8.2001

Perustelut

Myyty kiinteistö kuului kaupanteon aikaisessa yleiskaavaehdotuksessa ja myöhemmin hyväksytyssä yleiskaavassa rautatiesuunnitelman viheralueeseen. Ennen kaupantekoa yleiskaavaehdotus oli ollut nähtävillä kahdesti ja kaupanteon jälkeen vielä yhden kerran. Noin viisi kuukautta kaupanteon jälkeen kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt yleiskaavan niin sanottuna ensimmäisen asteen yleiskaavana, jota ei ollut edes aiottu alistaa alueellisen ympäristökeskuksen vahvistettavaksi.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 3 kohdan nojalla kiinteistössä on vallintavirhe muun muassa silloin, jos myyjä on jättänyt ennen kaupan tekemistä ilmoittamatta ostajalle voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon. Saman pykälän 4 kohdan mukaan kiinteistössä on niin ikään vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen muun muassa kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta päätöksestä tai siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.

Kaupanteon aikana voimassa olleen rakennuslain mukaan kunnan yleiskaavan laatimista koskevasta päätöksestä ja sen jälkeen valmistetuista kaavaluonnoksesta ja -ehdotuksesta ei johtunut varsinaisia lakiin perustuvia oikeusvaikutuksia. Niistä ei siis esimerkiksi johtunut kiinteistönomistajan käyttöä tai vallintaa rajoittavaa rakentamis-, osittamis- tai toimenpidekieltoa taikka -rajoitusta. Näin ollen kaavaluonnos tai -ehdotus ei välittömästi rajoittanut kiinteistönomistajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöään. Rakennuslain mukaan edes hyväksytyllä ensimmäisen asteen yleiskaavalla ei ollut tällaisia oikeusvaikutuksia.

Ensimmäisen asteen yleiskaavalla oli kuitenkin niin sanottu itseään toteuttava vaikutus, jolla tarkoitetaan sitä, että viranomaiset ottivat kaavan tosiasiassa huomioon esimerkiksi poikkeuslupia myöntäessään, yksityiskohtaisia kaavoja vahvistaessaan tai ryhtyessään maankäyttöä koskeviin toimenpiteisiin. Myös kaavaluonnoksiin ja -ehdotuksiin saattoi liittyä tällainen maanomistajan kannalta välillinen vaikutus. Kysymys on siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 tai 4 kohdassa tarkoitettu vallintavirhe tällaisen välillisen vaikutuksen takia.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 3 kohdassa viranomaisen päätöksellä tarkoitetaan sellaista päätöstä, joka suoraan ja välittömästi rajoittaa kiinteistön käyttöä ja vallintaa. Kaavaluonnoksen ja -ehdotuksen itseään toteuttava vaikutus ei ole tällainen rajoitus.

Asiassa on riidatonta, että yleiskaavaan ja kaavaehdotukseen otetun rautatiesuunnitelman toteuttaminen on hyvin epätodennäköistä. Kaupanteon jälkeen ostajat ovat myös ilmoittaneet saavansa rakennusluvan uudisrakennuksen rakentamiseksi kiinteistölle. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei kaavan laatimista koskeva päätös eikä yleiskaavaehdotukseen tai sittemmin hyväksyttyyn ensimmäisen asteen yleiskaavaan otettu rautatiesuunnitelma estä ostajia käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä myöskään maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetulla tavalla.

Näin ollen kiinteistössä ei ollut vallintavirhettä. Sen vuoksi B:n ja C:n kanne kiinteistön hinnanalennuksesta vallintavirheen perusteella hylätään.

Tuomiolauselma

A vapautetaan suorittamasta B:lle ja C:lle vallintavirheeseen perustuvana hinnanalennuksena 42 000 markkaa korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Gustaf Möller, Markku Arponen, Pertti Välimäki ja Pasi Aarnio. Esittelijä Timo Heikkinen.

---

[SV]

Säljaren hade inte meddelat köparen att fastigheten i det förslag till generalplan som förelåg vid tidpunkten för köpet och i den sedermera godkända första etappen av generalplanen hörde till grönområdet i en järnvägsplan. Fastigheten var inte behäftad med i jordabalken 2 kap. 18 § avsett rådighetsfel.

JB 2 kap 18 §