Supreme Court rejects appeal against contract clause for delay damages in real estate sale due to seller's mother refusing to move.

Myyjät sitoutuivat kiinteistönkaupassa, jossa kauppahinta oli 485 000 markkaa, suorittamaan ostajalle viivästymiskorvausta, jos hallinnan luovutus viivästyisi ostajasta riippumattomasta syystä. Myyjien äiti, joka asui kiinteistöllä, ei suostunut vapaaehtoisesti muuttamaan ja tästä aiheutui hallinnan luovutuksen viivästyminen 48 viikolla, jolloin viivästysehdon mukainen viivästymiskorvaus nousi 154 000 markaksi. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla viivästysehdon sovitteluun ei ollut perustetta.

OikTL 36 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Espoon käräjäoikeudessa

A kertoi B:tä sekä C:tä, D:tä ja E:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että hän oli 28.4.1997 ostanut vastaajilta Espoon kaupungin Piispankylässä olevan tilan X lukuun ottamatta myyjien kaupassa itselleen pidättämää noin 1.138 neliömetrin suuruista määräalaa. Kauppahinta oli ollut 485 000 markkaa. Omistusoikeus oli siirtynyt ostajalle heti.

Kauppakirjassa oli hallintaoikeuden siirtymisestä sovittu, että se siirtyy ostajalle 1.7.1997 kello 12.00. Mikäli hallinnan luovutus viivästyy ostajasta riippumattomasta syystä, suorittaa myyjä ostajalle 10 000 markan suuruisen kertakaikkisen vapautumisen viivästymiskorvauksen sekä lisäksi 3 000 markkaa jokaiselta alkavalta viivästyneeltä viikolta sovitusta hallintaoikeuden siirtymispäivästä hallintaoikeuden siirtymispäivään asti.

Myyjien äiti ei ollut suostunut muuttamaan kiinteistöltä ja hänet oli häädetty A:n 3.7.1997 vireille panemin kantein Helsingin hovioikeuden tuomiolla, joka oli täytäntöönpantu 5.6.1998. Kiinteistön hallinnan luovutus oli tapahtunut vasta tuolloin.

A vaati hallinnan luovutuksen viivästymisen johdosta kauppakirjan ehdon mukaisesti kertakorvauksena 10 000 markkaa ja 3 000 markkaa kultakin alkavalta viikolta 1.7.1997 alkaen 5.6.1998 asti eli viivästymiskorvausta yhteensä 154 000 markkaa.

Vastaus

B ja C, D ja E katsoivat, että kauppakirjan viivästymiskorvausehto oli kohtuuton ja että sitä tuli sen vuoksi kohtuullistaa. Ehto oli otettu kauppakirjaan kiinteistönvälittäjän ehdotuksesta. Tavanomainen kauppakirjoissa käytetty viivästymiskorvauksen enimmäismäärä oli 10 prosenttia kauppahinnasta eli tässä tapauksessa 48 500 markkaa.

Espoon käräjäoikeuden tuomio 1.12.1998

Kiinteistönkaupan viivästysehto oli kauppakirjassa, joka oli molempien kaupan osapuolten hyväksymä. Ehdon sanamuoto oli selkeä eikä sinänsä jättänyt tilaa tulkinnoille. Kun kanteessa kerrottu viivästyminen oli tapahtunut ostajasta riippumattomista syistä, myyjät olivat periaatteessa velvolliset suorittamaan kantajan vaatiman viivästymiskorvauksen koko viivästymisen ajalta.

Häätöprosessi oli kestänyt poikkeuksellisen pitkään. Myyjien äiti oli vielä pitkittänyt sitä valittamalla käräjäoikeuden tuomiosta hovioikeuteen.

A:lle ei ollut aiheutunut ylimääräisiä asumiskuluja hallinnan viivästymisen johdosta, koska hän oli voinut jatkaa asumista omassa asunnossaan. Sen sijaan hän olisi voinut antaa asunnon vuokralle, jos vapautuminen olisi tapahtunut kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Siten hänelle oli mahdollisesti aiheutunut tulojen menetystä.

Viivästysseuraamuksen määrä oli myös noussut kohtuuttoman suureksi verrattuna kokonaiskauppahintaan.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi, että kauppakirjaan otettu viivästysseuraamusehto oli johtanut kohtuuttomuuteen. Sen vuoksi käräjäoikeus kohtuullistaen korvausta velvoitti B:n ja C:n, D:n ja E:n suorittamaan yhteisvastuullisesti A:lle viivästymiskorvauksena 50 000 markkaa korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Erkki Koivula.

Helsingin hovioikeuden tuomio 16.9.1999

Hovioikeus, jonne asianosaiset valittivat, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Monika Kuhlefelt, Seppo Puhakka ja Lena Filipsson. Esittelijä Johanna Jylhä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan hän vaati, että hänen kanteensa hyväksytään kokonaan tai että viivästymiskorvausta ainakin merkittävästi korotetaan.

B ja C, D ja E vastasivat valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Myyjät B ja C, D ja E ovat 28.4.1997 tapahtuneessa kiinteistönkaupassa, jossa kauppahinta on ollut 485 000 markkaa, sitoutuneet luovuttamaan myydyn kiinteistön hallinnan A:lle 1.7.1997. Myyjien äiti on tuolloin asunut kiinteistöllä. Hallinnan luovutuksen viivästymisen varalta myyjät ovat sitoutuneet suorittamaan ostajalle, mikäli viivästyminen johtuisi ostajasta riippumattomasta syystä, 10 000 markan suuruisen kertakaikkisen korvauksen sekä lisäksi 3 000 markkaa jokaiselta alkavalta viivästyneeltä viikolta.

Myyjien äiti ei sittemmin olekaan suostunut muuttamaan kiinteistöltä vapaaehtoisesti, vaan ostaja on joutunut häätämään hänet. Hovioikeuden häätötuomio on täytäntöönpantu 5.6.1998, jolloin kiinteistön hallinta vasta on siirtynyt ostajalle. Hallinnan luovutuksen viivästyminen ei ole aiheutunut osaksikaan ostajasta johtuvasta syystä. Kauppakirjan ehdon mukaiseksi korvaukseksi viivästysajalta kaikkiaan 48 viikolta on kertynyt yhteensä 154 000 markkaa, mitä määrää myyjät ovat pitäneet kohtuuttomana.

Varallisuusoikeudessamme on pääsääntönä, että sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Sopimusehtojen kohtuullistamista eli sovittelua koskevat säännökset ovat poikkeussääntöjä. Tässä tapauksessa kauppakirjan ehdon sovittelu voisi perustua varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 36§:n säännökseen. Sen nojalla oikeustoimen ehtoa voidaan sovitella, jos ehto on ollut alun perin kohtuuton tai jos ehdon soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Kauppakirjaan otettu hallinnan siirtymisen viivästymisestä aiheutuvia seurauksia koskeva ehto on melko tavanomainen ja myös hyväksyttävä tällaisessa tilanteessa, jossa myyjän tahdotaan toimivan siten, että ostaja todella saa kiinteistön hallintaansa sovittuna määräpäivänä. Tässä tapauksessa viivästysehto on otettu kauppakirjaan myyjien toimeksiannosta toimineen kiinteistönvälittäjän ehdotuksesta. Asiassa ei ole edes väitetty, että kaupan osapuolina olevat yksityishenkilöt eivät olisi olleet kiinteistönkauppaa koskevalta asiantuntemukseltaan tasavertaisia. Tässä tapauksessa ei ole ilmennyt mitään seikkoja, jotka puoltaisivat väitettä, että viivästysehto olisi oikeustoimilain 36§:ssä tarkoitetulla tavalla alun perin kohtuuton. Täten asiassa jää ongelmaksi, johtaako viivästysehdon soveltaminen kohtuuttomuuteen.

Koska kiinteistön hallinnan vapautuminen pitkittyi melkein vuoden, viivästysehdon mukainen korvaus on noussut varsin korkeaksi kauppahintaan nähden. Ilmeisesti korvaus myös ylittää ainakin jonkin verran sen todellisen vahingon, jonka ostaja on hallinnan siirtymisen viivästymisestä kärsinyt. Nämä seikat puoltavat väitettä, että viivästysehdon soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Toisin sanoen viivästymiskorvauksen kauppahintaan nähden korkea määrä puoltaisi ehdon mukaisten seurauksien sovittelua.

Kohtuuttomuusharkinta on kuitenkin kokonaisharkintaa, joka tarkoittaa, että harkinnassa ei yleensä pelkästään yksi seikka saa määräävää asemaa, vaan harkinnassa on otettava huomioon kaikki asiaan vaikuttavat seikat, siis tässä tapauksessa myös mahdolliset sovittelua vastaan puhuvat seikat.

Viivästymiskorvaus on noussut korkeaksi, koska myyjien äiti on kieltäytynyt muuttamasta kiinteistöltä. Vaikka äidin pitkään jatkunut kieltäytyminen muuttamasta on saattanut olla ainakin jossakin määrin yllättävää myyjille, he ovat kuitenkin jo kauppaa tehdessään voineet kieltäytymistä ja sen seurauksia harkita, koska seurauksista on otettu nimenomainen ja yksityiskohtainen ehto kauppakirjaan. Myyjillä olisi lisäksi ollut omilla toimenpiteillään mahdollisuus rajoittaa korvauksen kasvamista. Sen lisäksi, että heillä on ollut mahdollisuus henkilökohtaisesti suostutella äitiään muuttamaan, he olisivat voineet rajoittaa korvauksen suurenemista antamalla ostajalle hänen pyytämänsä käräjäoikeuden lainvoimaa vailla olleen häätöpäätöksen täytäntöönpanemiseksi tarpeellisen vakuuden. Nämä seikat puhuvat sen puolesta, että viivästysehdon soveltaminen ei kuitenkaan johtaisi kohtuuttomuuteen. Seikat puhuvat siis sovittelua vastaan.

Punnitessaan sovittelun puolesta ja sitä vastaan puhuvia seikkoja keskenään Korkein oikeus katsoo, että viivästymiskorvauksen korkeasta määrästä huolimatta sovittelua vastaan puhuvat seikat ovat painavampia erityisesti, kun otetaan huomioon viivästysehdon hyväksyttävä tarkoitus ja myyjien hyvät mahdollisuudet sekä ennakoida että rajoittaa viivästymiskorvausta. Näillä perusteilla viivästysehdon soveltaminen ei johda oikeustoimilain 36§:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuuttomuuteen. Ostaja on oikeutettu saamaan myyjiltä hallinnan siirtymisen viivästymisestä kauppakirjan ehdon mukaisen täyden korvauksen korkoineen.

Osa viivästymiskorvauksesta on erääntynyt vasta sen jälkeen, kun haaste asiassa oli annettu myyjille tiedoksi, ja tälle osalle 48 000 markalle ostaja on oikeutettu saamaan viivästyskorkoa vasta käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 6.8.1998 tapahtuneesta lopullisen vaatimuksen esittämisestä lukien. Haasteen tiedoksiantopäivään mennessä erääntyneelle osalle 106 000 markalle ostaja on oikeutettu saamaan viivästyskorkoa haasteen tiedoksiannosta 10.2.1998 lukien.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että B ja C, D ja E velvoitetaan hovioikeuden tuomitseman viivästymiskorvauksen sijasta yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle viivästymiskorvausta 154 000 markkaa korkolain 4§:n 3 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 106 000 markan osalta 10.2.1998 lukien ja 48 000 markan osalta 6.8.1998 lukien.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Per Lindholm, Anja Tulenheimo-Takki, Gustaf Möller, Mikael Krogerus ja Pertti Välimäki. Esittelijä Timo Heikkinen.

---

[SV]

I ett fastighetsköp, där priset var 485 000 mk, förband sig säljarna att betala dröjsmålsersättning till köparen, om överlåtelsen av besittningen skulle fördröjas av orsaker som inte berodde på köparen. Säljarnas mor, som bodde på fastigheten, gick inte frivilligt med på att flytta, vilket medförde att överlåtelsen av besittningen fördröjdes med 48 veckor. Dröjsmålsersättningen enligt dröjsmålsklausulen uppgick därför till 154 000 mk. Av de skäl som framgår av Högsta domstolens dom fanns det inte grund för att jämka dröjsmålsklausulen.

AvtL 36 §