Contractor must remove and rebuild structures above defective waterproofing to fulfill warranty obligations.

Aliurakoitsija oli asentanut kiinteistöyhtiön rakennuksen katolle tehtyjen pysäköintitasanteiden vesieristeen sekä antanut vesieristykselle ja eristystyölle takuun. Eristeen päälle oli pääurakoitsija tehnyt betoni- ja asfalttirakenteen. Vesieristyksessä oli sittemmin ilmennyt virheitä. Aliurakoitsijan velvollisuuden virheiden korjaamiseen katsottiin käsittävän myös vesieristeen päällä olevien rakenteiden purkamisen ja uudelleen tekemisen, koska kysymys oli aliurakoitsijan vastuulla olevien virheiden poistamiseksi välttämättömistä toimenpiteistä.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Turun käräjäoikeudessa

Kiinteistö Oy Vähähuhko kertoi Partek Oyj Abp:tä (Partek) vastaan ajamassaan kanteessa, että vastaajayhtiö oli suorittanut kiinteistöyhtiön omistaman liikerakennuksen kattojen vesieristetyön sekä antanut työlle ja käyttämälleen vesieristekankaalle kymmenen vuoden tiiviystakuun. Vesieristeen päälle Partek oli asentanut laakerointikankaan. Tämän päälle oli pääurakoitsija kahdella pysäköintitasanteena käytettävällä katolla tehnyt betonilaatan ja laittanut asfaltin.

Partekin suorittama vesieristekankaan saumaus oli epäonnistunut ja saumat olivat jääneet osin kiinnittymättä tai myöhemmin auenneet. Lisäksi kattokaivojen vesieristys oli suoritettu huolimattomasti siten, että eristeen kiinnityssaumat olivat myöhemmin irronneet.

Kiinteistöyhtiölle oli aiheutunut kattojen vesivuodoista vahinkoa. Antamansa takuun nojalla Partek oli vastuussa vesieristeen korjauksesta ja aiheutuneista vahingoista.

Sen vuoksi kiinteistöyhtiö vaati, että Partek velvoitetaan korjaamaan kattojen vesieristetyön virheet, mikä edellytti vesieristeen päällä olevan betoni- ja asfalttirakenteen purkamista ja uudelleen rakentamista. Lisäksi kiinteistöyhtiö vaati korvausta vesivuotoihin liittyvistä vahingoista.

Vastaus

Käräjäoikeuden annettua välituomion, jolla se vahvisti Partekin antaneen kattojen vesieristetyöstä ja eristysmateriaalista kymmenen vuotta kestävän ja Kiinteistö Oy Vähähuhkon hyväksi voimassa olevan takuun, Partek kiisti kanteen lausuen, ettei vesieristystyössä ollut tapahtunut virheitä. Vesivuodot ja vesieristeen mahdollinen vahingoittuminen olivat aiheutuneet muista kuin yhtiön vastattavista seikoista, kuten siitä, että kattojen betonilaatat oli valettu ilman liikuntasaumoja. Yhtiö katsoi, ettei se voinut olla velvollinen ainakaan muihin töihin kuin itse vesieristekankaan korjaukseen. Näissä olosuhteissa oli myös varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilain) 36 §:ssä tarkoitetuin tavoin kohtuutonta, mikäli yhtiö olisi sidottu antamaansa takuuseen.

Käräjäoikeuden tuomio 13.2.1998

Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että vesieristyksen saumat eivät olleet täyttäneet niille asetettavia vaatimuksia. Saumojen puutteellinen kiinnittyminen ja myöhempi irtoaminen olivat olleet eräs kattojen vesivuotojen syy. Partek ei ollut näyttänyt, että saumojen virheet ja vesivuodot olisivat olleet seurausta muun rakentajan laiminlyönnistä rakentaa vesieristeen päällä oleviin rakenteisiin tarpeelliset liikunta- ja liityntäsaumat. Yhtiö oli siten velvollinen kiinnittämään vesieristekankaan saumat pitävästi toisiinsa.

Kattojen sadevesikaivojen ympäristöjen vesivuotoihin oli sen sijaan näytetty olleen syynä liikunta- ja liityntäsaumojen puuttuminen vesieristeen päälle tulleista rakenteista. Liikkuva betonilaatta vaurioitti toistuvasti kattokaivoja ja niihin kiinnitettyä vesieristettä. Partekin takuun oli katsottava rauenneen sadevesikaivojen ympäristöjen vesieristyksen osalta, eikä yhtiö siten ollut velvollinen sadevesikaivojen ja niihin liittyvien rakenteiden korjaamiseen.

Oikeuskäytännössä vallitsevan käsityksen mukaan urakoitsija oli velvollinen suorittamaan myös ne rakennustekniset työt, jotka ovat välttämättömiä rakennusvirheiden korjaamiseksi. Kattojen vesieristeen päällä oleva betonirakenne ja asfaltti olivat pitkään käytössä olleita rakenteita, joita rasitti muun rakentajan viaksi jäävä liikunta- ja liityntäsaumojen puuttuminen. Näissä olosuhteissa ja kun takuun oli katsottu rauenneen kattokaivojen osalta, käräjäoikeus katsoi olevan oikeustoimilain 36 §:ssä tarkoitetuin tavoin kohtuutonta velvoittaa Partek purkamaan ja rakentamaan uudelleen vesieristeen päällä oleva betonilaatta ja asfalttikerros.

Näin ollen käräjäoikeus velvoitti Partekin kiinnittämään vesieristekankaan muut kuin sadevesikaivoihin liittyvät saumat hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla ja pitävästi toisiinsa määräajassa uhalla, että kiinteistöyhtiöllä muutoin oli oikeus teettää työ Partekin kustannuksella. Partek velvoitettiin lisäksi suorittamaan kiinteistöyhtiölle korvausta vesivuotojen syiden selvittämisestä ja vesivuotojen korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Simo Vira, Sakari Luojola ja Markku Välimäki.

Turun hovioikeuden tuomio 16.9.1999

Hovioikeus, jonne molemmat asianosaiset valittivat, katsoi, että esitetyn todistelun perusteella todennäköisenä syynä vesieristekankaan saumojen aukeamiseen oli pidettävä niiden puutteellista kiinnittymistä. Tämä asennustyössä tapahtunut virhe kuului Partekin antaman takuun piiriin. Toisaalta oli näytetty, että betonikannen liike oli kohdistunut kattokaivoihin. Kaivot olivat tämän seurauksena menneet vinoon ja vesieriste repeytynyt niistä irti. Kaivojen ympäristöjen vesivuodot olivat siten aiheutuneet muusta kuin Partekista johtuvasta syystä. Takuu oli tältä osin rauennut.

Vastaavasti kuin käräjäoikeus hovioikeus totesi takuun antajan olevan velvollinen suorittamaan myös ne rakennustekniset työt, jotka ovat välttämättömiä rakennusvirheen korjaamiseksi. Partek oli takuuseen sitoutuessaan tiennyt kiinteistöyhtiön kyseisten kattojen käyttötarkoituksen ja siten voinut varautua siihen, että vesieristeet asennetaan betonikerroksen alle. Katteen purkaminen ja uudelleen rakentaminen oli välttämätöntä Partekin takuun piiriin kuuluvien korjausten vuoksi. Urakkasopimuksen takuuehtoa ei voitu sovitella pelkästään sillä perusteella, että samat toimenpiteet voivat olla osittain tarpeellisia myös kiinteistöyhtiön suoritettavaksi jäävien korjausten takia. Kun asiassa ei ollut esitetty muitakaan tekijöitä, joiden perusteella kyseistä sopimusehtoa olisi ollut pidettävä oikeustoimilain 36 §:n tarkoittamin tavoin kohtuuttomana, hovioikeus, kumoten käräjäoikeuden tuomion tältä osin, hylkäsi vaatimuksen sovittelun toimittamisesta.

Näin ollen hovioikeus tuomiossaan muun ohessa velvoitti Partekin purkamaan kattojen vesieristekankaan päällä olevan rakenteen ja kiinnittämään vesieristekankaan muut kuin sadevesikaivoihin liittyvät auenneet saumat pitävästi toisiinsa. Partek velvoitettiin myös korjaamaan tai uusimaan vesieriste päällysrakenteen purkamisen yhteydessä mahdollisesti rikkoutuvilta osilta sekä rakentamaan nykyistä vastaavat, käyttöä kestävät rakenteet vesieristeen päälle.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Tapio Kilpi, Pekka Tuomaala ja Ahti Ikola. Esittelijä Marianne Salonen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Partekille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään vaaditun velvollisuuden riittämättömän yksilöinnin vuoksi ja koska sanottu velvollisuus johtaa varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36§:n tarkoittamin tavoin kohtuuttomaan lopputulokseen. Kiinteistö Oy Vähähuhko vastasi valitukseen vaatien sen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asiassa on täällä kysymys siitä, mikä on urakoitsijan suoritusvirheen korjaamisvelvollisuuden laajuus, kun virheen poistaminen edellyttää muunkin kuin virheellisen rakenteen purkamista ja uudelleen tekemistä.

Suoritusvirheen korjaaminen on yksi sopimusrikkomuksen seuraamusvaihtoehto. Se tarkoittaa, että virhe poistetaan ja kohde saatetaan tilaan, jossa se olisi ilman virhettä. Tämä voi vaatia puuttumista muihin rakenteisiin kuin varsinaiseen virhepaikkaan. Jos virheen oikaisu vaatisi toimenpiteitä, jotka ovat kustannuksiltaan tai muutoin kohtuuttomia virheen merkitykseen nähden, tämän seuraamuksen edellytykset voivat jäädä toteutumatta. Siinäkin tapauksessa rakennuttajalle virheen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset voivat kuulua urakoitsijan vahingonkorvausvelvollisuuden piiriin, mistä tässä asiassa ei kuitenkaan ole kysymys.

Täällä riidanalainen kysymys koskee siten suoritusrikkomuksen tietyn seuraamusvaihtoehdon eli virheen korjaamisvelvollisuuden edellytyksiä ja sisältöä eikä oikeustoimen kohtuullistamista.

Muilta osin Partek Oyj Abp:n vaatimukset ovat perusteettomia.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lasse Nikkarinen, Kati Hidén, Eeva Vuori, Liisa Mansikkamäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Jyrki Rinnemaa (mietintö).

Esittelijän mietintö

Oikeussihteeri Rinnemaa: Ehdotukseni Korkeimman oikeuden tuomioksi on seuraava.

Perustelut

Alempien asteiden toteamin tavoin urakoitsijan on vakiintuneesti katsottu olevan velvollinen suorittamaan myös ne rakennustekniset työt, jotka ovat välttämättömiä urakoitsijan vastuulle kuuluvan rakennusvirheen korjaamiseksi. Partek Oyj Abp:llä ei ole ollut kysymyksessä olevaan takuuseen sitoutuessaan aihetta edellyttää, ettei sanottua periaatetta noudatettaisi myös siinä tapauksessa, että yhtiön on takuunsa nojalla korjattava asentamaansa vesieristettä. Partek Oyj Abp on tiennyt, että vesieriste asennetaan katoille, jotka tullaan rakentamaan pysäköintitasanteiksi, ja että vesieristeen mahdollinen korjaaminen edellyttää siten vesieristeen päälle kyseistä tarkoitusta varten rakennettavien päällysrakenteiden purkamista ja uudelleen rakentamista. Lisäksi Partek Oyj Abp:n on tullut ymmärtää, että vesieristyksen mahdolliset virheet poikkeuksetta olennaisesti haittaavat rakennuksen käyttämistä ja edistävät sen rappeutumista. Tällaiset virheet on siten käytännössä pakko korjata.

Hovioikeuden tuomion perusteella liikuntasaumojen puuttuminen vesieristeen päälle tehdystä betonilaatasta ei kuulu Partek Oyj Abp:n korjattaviin rakennusvirheisiin. Tämä virhe ei ole aiheuttanut niitä vesieristeen asennustyön virheitä, jotka Partek Oyj Abp:n on korjattava ja joiden suorittamiseksi betonilaatta on joka tapauksessa purettava ja uudelleen rakennettava. Siltä varalta, että betonilaatta tässä yhteydessä rakennetaan uudelleen liikuntasaumoilla varustettuna, Kiinteistö Oy Vähähuhko on ilmoittanut, että se suostuu vastaamaan liikuntasaumojen rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista. Tällaisia kustannuksia ovat paitsi itse liikuntasaumojen tekemisestä aiheutuvat myös yksinomaan liikuntasaumojen suunnittelusta aiheutuvat kustannukset. Se, tuleeko uusi betonirakenne tehdä liikuntasaumoin, on Kiinteistö Oy Vähähuhkon ratkaistava asia.

Edellä lausutun perusteella Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota ei muuteta muutoin kuin että mikäli Kiinteistö Oy Vähähuhko ilmoittaa Partek Oyj Abp:lle edellyttävänsä, että A- ja B-kattojen vesieristekankaan päälle uudelleen rakennettavaan betonilaattaan suunnitellaan ja tehdään liikuntasaumat, Kiinteistö Oy Vähähuhko vastaa näistä toimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista. Muilta osin hovioikeuden tuomio jää pysyväksi.

---

[SV]

En underentreprenör hade monterat vattenisoleringen för parkeringsplan som konstruerats på taket på ett fastighetsbolags byggnad samt gett en garanti för isoleringsmaterialet och -arbetet. Ovanpå isoleringen hade huvudentreprenören byggt en konstruktion av betong och asfalt. Vattenisoleringen hade senare visat sig ha fel. Underentreprenörens skyldighet att avhjälpa felen ansågs omfatta rivningen och återbyggandet av den konstruktion som fanns ovanpå vattenisoleringen, eftersom det rörde sig om åtgärder som var nödvändiga för att avlägsna de fel som underentreprenören var ansvarig för.