Supreme Court allows rent reduction claim based on property condition despite expiration of lease term.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 29 §:n 1 momentin säännöksen, jonka mukaan vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä, ei katsottu koskevan vaatimusta vuokran alentamisesta saman lain 23 §:n 2 momentin nojalla huoneiston vuokrasopimuksen vastaisen kunnon perusteella.

L asuinhuoneiston vuokrauksesta 23 § 2 mom

L asuinhuoneiston vuokrauksesta 29 § 1 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Orimattilan käräjäoikeudessa

A ja B kertoivat C:tä vastaan ajamassaan 9.12.1996 vireille tulleessa kanteessa, että he olivat vuokranneet C:ltä omakotitalon 1.8.1995 alkaen 3 500 markan kuukausivuokraa vastaan. Talo oli ollut kosteusvaurioiden ja muiden puutteiden vuoksi asuinkelvoton. Se ei siten ollut ollut sellaisessa kunnossa, jota he olivat olleet oikeutettuja vaatimaan. Sen vuoksi A ja B vaativat, että vuokran määrä kohtuullistetaan 1 000 markkaan kuukaudessa ja että C velvoitetaan palauttamaan heille liikaa maksettua vuokraa 16 857 markkaa korkoineen.

Vastaus

C vaati kanteen jättämistä tutkimatta, koska vaatimus vuokran kohtuullisuuden tutkimisesta oli pantu vireille vasta sen jälkeen, kun vuokrasuhde oli jo 30.9.1996 päättynyt. Siltä varalta, että kanne tutkitaan, C vaati sen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden ratkaisu 3.3.1997

Käräjäoikeus lausui, että vuokrasuhde oli päättynyt 30.9.1996. Vaatimus vuokran kohtuullistuttamisesta oli esitetty vasta 9.12.1996 käräjäoikeudessa ja annettu tiedoksi C:lle 16.12.1996. Sen vuoksi käräjäoikeus asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 29 §:n nojalla jätti vaatimuksen myöhään esitettynä tutkimatta.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 14.1.1998

A ja B valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he vaativat, että heidän kanteensa vuokran alentamisesta tutkitaan ja että C velvoitetaan suorittamaan heille liikaa maksettuna vuokrana 16 857 markkaa korkoineen.

C vastasi valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 5.3.1999

Perustelut

A ja B ovat vaatineet vuokran alentamista sillä perusteella, että heidän vuokraamansa omakotitalo oli ollut kosteusvaurioiden ja muiden puutteiden vuoksi asuinkelvoton eikä siten ollut ollut sellaisessa kunnossa, jota he olivat olleet oikeutettuja vaatimaan. Kysymys on siitä, onko tällainen asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 23 §:n 2 momentin säännökseen perustuva vaatimus pantava vireille lain 29 §:n 1 momentin mukaisesti vuokrasuhteen kestäessä, niinkuin alemmat oikeudet ovat katsoneet.

Mainitun vuokran kohtuullisuuden selvittämistä koskevan lain 29 §:n 1 momentin mukaan vuokralainen voi saattaa vuokran tai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi, mutta tätä koskevaa vaatimusta ei voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä. Niinkuin lain esitöissäkin (HE 304/1994 s. 53) on todettu, on lain 29 §:n 1 momentti vuokran suuruutta koskevaan lain 3 lukuun sisältyvä erityissäännös, joka koskee vain sovitun vuokran kohtuullisuuden selvittämistä. Säännös ei sitä vastoin koske lain 23 §:n 2 momentin mukaista asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vastaiseen kuntoon perustuvaa vuokran alentamisvaatimusta.

Tämän vuoksi alemmat oikeudet eivät olisi saaneet mainitsemallaan perusteella jättää A:n ja B:n vuokran alentamisvaatimusta tutkimatta. Korkein oikeus ei voi tässä tilanteessa ottaa vaatimusta suoraan tutkittavakseen.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio ja käräjäoikeuden ratkaisu kumotaan. Asia palautetaan Orimattilan käräjäoikeuteen, jonka tulee ottaa se omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Toivola.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikkilä, Pitkänen ja Varpila sekä asiantuntijajäsenet Reijasto ja Snell. Esittelijä Liisa Penttilä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Suhonen, Hidén ja Kitunen sekä ylimääräinen oikeusneuvos Mansikkamäki. Esittelijä Tuomo Antila.

---

[SV]

Bestämmelsen i 29 § 1 mom. lagen om hyra av bostadslägenhet, enligt vilken ett yrkande som gäller prövning av om hyran är skälig inte får väckas sedan hyresförhållandet har upphört, ansågs inte gälla ett yrkande med stöd av 23 § 2 mom. om nedsättning av hyran med åberopande av att lägenhetens skick stred mot hyresavtalet.

L om hyra av bostadslägenhet 23 § 2 mom

L om hyra av bostadslägenhet 29 § 1 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.