Supreme Court allows partial appeal; yard boundary decision invalid but shed placement decision stands.

Asunto-osakeyhtiön piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien hallintaan. Kysymys siitä, loukkasivatko yhtiökokouksen päätökset piha-alueen jakamisesta ja käytöstä osakkaiden yhdenvertaisuutta.

AsOYL 46 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Vantaan käräjäoikeudessa

Lisäksi H ja K kertoivat kanteessaan, että yhtiökokous oli päättänyt sijoittaa uuden keinun asunto C:n ulkovaraston puoliväliin. Rakennuspiirustusten ja asemapiirroksen mukaan keinun sijaintipaikan tuli olla asemapiirroksessa vahvistetun leikkipaikan alueella. Yhtiökokouksessa ei ollut mahdollista tehdä asemapiirroksesta poikkeavaa päätöstä. Keinun sijoittamista koskeva päätös oli myös omansa tuottamaan huoneistojen C ja D osakkeenomistajille epäoikeutettua etua huoneisto B:n osakkeenomistajien kustannuksella, koska keinu näkyi huoneistoon B häiritsevästi ja laski huoneiston arvoa. Koska H ja K eivät olleet hyväksyneet keinun siirtämistä eikä asiassa ollut sovellettu asunto-osakeyhtiössä noudettavaa yhdenvertaisuusperiaatetta, H ja K vaativat, että myös tämä yhtiökokouksen päätös julistetaan joko mitättömäksi tai pätemättömäksi.

Vastaus

Asunto Oy Vantaan Kuusikkotie 7 B vaati kanteen hylkäämistä. Yhtiö katsoi, että yhtiökokouksen päätös ei edellyttänyt kaikkien osakkeenomistajien suostumusta, koska piha-alueiden hallintaoikeuksia jaettaessa ei ollut loukattu yhdenvertaisuusperiaatetta. Sanottu periaate ei vaatinut huoneistojen pinta-alojen ja pihaalueiden suhteeseen perustuvaa soveltamista, vaan lisäksi tuli ottaa huomioon muitakin periaatteita ja asiaan vaikuttavia olosuhdetekijöitä. Yhtiökokouksen päätös ei myöskään tuottanut asunto A:n osakkeenomistajille epäoikeutettua etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella, koska jo alunperinkin päätyasunto oli arvostettu kalliimmaksi ja sen omistajat olivat tosiasiallisesti hallinneet puheena olevaa piha-aluetta talon valmistumisesta lähtien.

Keinun sijoittamista koskeva päätös ei vaatinut kaikkien osakkeenomistajien hyväksymistä vaan kysymyksessä oli tarkoituksenmukaisuusharkintaan perustuva päätös. Päätös ei ollut myöskään tuottanut asuntojen C ja D osakkeenomistajille epäoikeutettua etua huoneisto B:n osakkeenomistajien kustannuksella.

Käräjäoikeuden tuomio 4.1.1995

Piha-alueista päättäminen

Käräjäoikeus totesi piha-alueen hallintaoikeuden osalta selvitetyn, että yhtiökokous oli 19.6.1994 päättänyt, että kaikkien asuntojen piha-alueella olevat pensasaidat ovat samassa linjassa, mitä ne olivat muutaman vuoden kaikilla osakkeenomistajilla olleet. Päätös tarkoitti sitä, että piha-alueiden päätyistutukset oli mitoitettu samaan linjaan pihojen väliaitojen pituuden mukaan. Kun huoneistot A ja B olivat sijainneet vähän eri porrastuksessa kuin huoneistot C, D ja E, myös näiden huoneistojen pensasaidat olivat eri linjassa kuin muiden huoneistojen pensasaidat. Yhtiökokouksen päätös oli tarkoittanut huoneiston A osalta myös sitä, että sen piha-alueeksi oli tullut myös rivitalon päädyssä oleva sen piha-alueeseen välittömästi liittyvä käytännössä tontin rajaan saakka ulottuva noin 3,5 metrin levyinen ja yhteensä noin 50 neliömetrin suuruinen alue.

Sen vuoksi käräjäoikeus katsoi, että piha-alueiden jakamista koskeva yhtiökokouksen päätös ei loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta siten, että päätös olisi edellyttänyt kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen. Yhtiökokouksen päätös ei myöskään tuottanut huoneiston A omistajalle epäoikeutettu etua yhtiön ja huoneiston B omistajien kustannuksella.

Keinun sijainti

Sen vuoksi käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

H ja K valittivat hovioikeuteen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 15.5.1996

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

H:lle ja K:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat vaatimuksensa yhtiökokouksen päätösten julistamisesta mitättömiksi tai pätemättömiksi.

Asunto Oy Vantaan Kuusikkotie 7 B vastasi valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 8.6.1998

Perustelut

Piha-alueiden käytöstä päättäminen

Asunto-osakeyhtiön piha-aluetta ei ole yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien hallintaan. Yhtiökokouksella on siten ollut oikeus päättää alueen käytöstä yksinkertaisella enemmistöllä.

Yhtiökokouksessa ei kuitenkaan asunto-osakeyhtiölain 46 §:n mukaan saa tehdä päätöstä, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella (yleislauseke). Yhtiökokouksen päätöksenteon edellytyksiä ja päätösten pätemättömyyttä koskevasta asunto-osakeyhtiölain 3 luvun säännöstöstä käy ilmi, ettei yleislauseketta loukkaavaa yhtiökokouksen päätöstä sinänsä ole luettava asunto-osakeyhtiölain 48 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettuihin kaikkien osakkeenomistajien suostumusta edellyttäviin päätöksiin. Kun kysymyksessä ei myöskään ole asunto-osakeyhtiölain 48 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu asia, yhtiökokouksen päätös ei ole mitätön.

Yhtiökokouksen päätös, jolla piha-aitojen sijainnista paikallisista olosuhteista, maisemallisista tai muista hyväksyttävistä syistä määrätään siten, että osakkaan hallintaan tulevan piha-alueen koko ei tarkkaan vastaa hänen osuuttaan yhtiössä, ei vielä sellaisenaan ole omansa tuottamaan toiselle osakkeenomistajalle laissa tarkoitettua epäoikeutettua etua.

Asiassa on riidatonta, että kysymyksessä olevalla yhtiökokouksen päätöksellä huoneistolle A jaettu pihaalue on merkittävästi suurempi kuin huoneistolle B jaettu piha-alue. Tämän ei ole näytetty johtuvan maisemallisista taikka muistakaan hyväksyttävistä syistä. Yhtiökokouksen päätös johtaa myös siihen, että huoneiston B asukkaiden kulku rakennuksen toiselle puolelle ainakin hankaloituu sen vuoksi, että rakennuksen päätyalue on osittain huoneiston A aidattua piha-aluetta. Osakkeenomistajalla yhtiön alueeseen olevien käyttö- ja kulkuoikeuksien tällaiseen rajoittamiseen toisen osakkeenomistajan hyväksi ei ole esitetty perusteltuja syitä, joina ei voida pitää huoneistojen erilaista sijaintia rakennuksessa tai muutamaa vuotta jatkunutta käytäntöä piha-alueiden hallinnassa ja osakkeenomistajien sen aikana suorittamaa piha-alueen kunnossapitoa ja rakentamista. Yhtiökokouksen päätös on näistä syistä yleislausekkeen vastaisena pätemätön.

Keinun sijainnista päättäminen

Asunto-osakeyhtiöllä on, kun keinun sijaintia irtokalusteena ei ole sitovasti määrätty rakennusluvassa, ollut oikeus päättää hankittavan uuden keinun sijoittamisesta muuhunkin kuin asemapiirroksessa kuvattuun paikkaan leikkialueen välittömässä läheisyydessä. Tätä koskeva yhtiökokouksen päätös ei siten ole lainvastainen ja mitätön eikä alempien oikeuksien mainitsemalla perusteella myöskään pätemätön.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta siltä osin kuin kanne yhtiökokouksen päätösten julistamisesta mitättömiksi on hylätty.

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siltä osin kuin kanne yhtiökokouksen päätösten julistamisesta pätemättömiksi on kokonaan hylätty. Kanne hyväksytään osittain ja Asunto Oy Vantaan Kuusikkotie 7 B:n ylimääräisen yhtiökokouksen 19.6.1994 tekemä päätös piha-alueiden käytöstä julistetaan pätemättömäksi. Yhtiökokouksen keinun sijainnista tekemää päätöstä koskeva kanne hylätään ja hovioikeuden tuomion lopputulos jää siis tältä osin pysyväksi.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Lötjönen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Jalonen, Matti Lahti ja Nousiainen. Esittelijä Tarja Honkanen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Krook, Pellinen ja Hidén. Esittelijä Eero Takkunen.

---

[SV]

Ett bostadsaktiebolags gårdsområde hade inte i bolagsordningen underställts aktieägarnas besittning. Fråga om bolagsstämmans beslut om uppdelning och användning av gårdsområdet kränkte aktieägarnas likställighet.

L om bostadsaktiebolag 46 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.