Supreme Court rules that a rent index clause violating the 1978 Act is void and must be returned retroactively.

Indeksiehdon käytön rajoittamisesta 21.12.1990 annettuun ja 1.1.1991 voimaan tulleeseen lakiin oli otettu säännös, jonka mukaan mitätön ehto voidaan osaksi tai kokonaan ottaa huomioon, jos ehdon mitättömyys johtaisi kohtuuttomuuteen. Kun säännökselle ei ollut perusteltua antaa taannehtivaa vaikutusta, mitättömän indeksiehdon nojalla ennen 1.1.1991 perityt vuokrankorotukset määrättiin palautettaviksi kokonaisuudessaan.

L indeksiehdon käytön rajoittamisesta (1169/1990) 6_§_2_mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Helsingin käräjäoikeuden (asunto-oikeus) tuomio 9.11.1994

Rakennuskustannusindeksiä koskeva ehto oli sopimuksentekohetkellä voimassa olleen indeksiehdon käytön rajoittamisesta 22.12.1978 annetun lain (1029/1978) ja myös sanotun lain jälkeen annettujen vastaavien lakien vastainen, kustannussidonnaisuutta osoittava ehto ja siten mitätön. Vuokranantaja oli velvollinen palauttamaan vuokralaiselle mitättömän indeksiehdon perusteella maksetut vuokrankorotukset, jollei palauttaminen ollut kohtuutonta.

Sopimuksen toisena allekirjoittajana olleen pankin oli täytynyt olla tietoinen sopimuksentekohetkellä voimassa olleesta rajoituslainsäädännöstä. Pankin väitetty tietämättömyys indeksiehdon lainvastaisuudesta ei voinut olla perusteena kohtuullistamiseen. Myöskään pankin esittämät muut seikat eivät muodostaneet perustetta kohtuullistamiseen.

Tämän vuoksi käräjäoikeus vahvisti, että vuokrausehto, jolla vuokran määrä oli sidottu rakennuskustannusindeksiin, oli mitätön eikä sen vaikutusta tullut ottaa huomioon vuokran määrää laskettaessa. Lisäksi käräjäoikeus velvoitti pankin palauttamaan osakeyhtiön konkurssipesälle mitättömien indeksikorotusten nojalla perityt vuokrat ajalta 1.6.1987 - 16.11.1993 yhteensä 11 265 028 markkaa korkoineen. Määrä perustui kantajan oikeudessa esittämään laskelmaan ja siinä oli otettu huomioon vastaajan huomautukset tammi - maaliskuun 1993 vuokrien osalta.

Eri mieltä olleen jäsen Westerbackin lausunto:

Katson, että mitättömäksi todetun indeksiehdon perusteella maksettujen vuokrien palauttaminen olisi kohtuutonta vastaajan kannalta. Tämän vuoksi katson, että indeksiehdon mitättömäksi vahvistamisen vaikutuksia on kohtuullistettava siten, ettei pankkia ole velvoitettava palauttamaan mitättömän indeksiehdon perusteella maksettuja vuokranosia. Tämän vuoksi hylkään näitä vuokranmaksuja koskevan palautusvaatimuksen kohtuuttomana.

Helsingin hovioikeuden tuomio 12.12.1996

Konkurssipesä ja pankki valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus lausui, että konkurssipesä oli vaatinut pankkia palauttamaan vuokrankorotuksia sillä perusteella, että ne olivat olleet indeksiehdon käytön rajoittamisesta 22.12.1978 annetun lain (1029/1978) vastaisia. Laki oli ollut voimassa ajalla 1.1.1979 - 31.12.1980. Mainittua lakia oli sittemmin muutettu ja sen voimassaoloa jatkettu 19.12.1980 annetulla lailla (996/1980), joka oli ollut voimassa 31.12.1983 saakka. Sen jälkeen lakia oli muutettu 29.12.1983 annetulla lailla (1104/1983) ja 31.12.1985 annetulla lailla (1135/1985). Viimeksi mainittu laki oli ollut voimassa 31.12.1990 saakka.

Sen vuoksi pankki oli mainitun lainkohdan ja perusteettoman edun palautusta koskevien oikeusohjeiden nojalla velvollinen kokonaisuudessaan palauttamaan osakeyhtiöltä perimänsä 1.6.1987 ja 31.12.1990 väliseen aikaan kohdistuneet mitättömään indeksiehtoon perustuneet vuokrankorotukset korkoineen.

Konkurssipesä oli esittänyt laskelman palautettavasta määrästä. Osakeyhtiön kiinteistö- ja vuokra-asioita hoitanut johtaja oli jutussa todistajana kuultuna vahvistanut, että laskelma todellisuudessa maksettujen vuokrien osalta vastasi osakeyhtiön kirjanpitoa. Edeltä mainitulta ajalta palautettava vuokrien määrä oli siten 6 526 975 markkaa.

Näillä perusteilla hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti pankin käräjäoikeuden tuomitseman määrän asemesta suorittamaan konkurssipesälle ajalta 1.6.1987 - 31.12.1990 perityt laittomat vuokrankorotukset 6 526 975 markkaa korkoineen.

Esittelijän ehdotus ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Viskaali Lemström: Esittelijän ehdotus tuli hovioikeuden ratkaisuksi siltä osalta kun konkurssipesä oli vaatinut vuokria palautettavaksi 1.1.1991 jälkeiseltä ajalta. Ennen 1.1.1991 palautettavaksi vaadittujen vuokrien osalta hovioikeus lausunee perusteluinaan seuraavaa:

Käräjäoikeuden toteamin tavoin hovioikeus katsoo, että vuokrasopimuksen ehto, jolla vuokran määrä oli ennen tilojen luovutusta sidottu rakennuskustannusindeksiin, on lainvastainen ja siten mitätön. Mitättömyys koskee ehtoa kokonaisuudessaan eikä vain lain salliman korotuksen ylittävää osaa. Kysymykseen, voidaanko mitättömän indeksiehdon perusteella vapaaehtoisesti maksettu vuokrankorotus saada tuomioistuimen päätöksellä palautetuksi, ei indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetuissa laeissa ole otettu kantaa. Mainituissa laeissa ei myöskään ennen 1.1.1991 voimaan tullutta lakia (1169/1990) ole ollut nimenomaista kohtuullistamislauseketta. Asiaa on arvosteltava perusteettoman edun palautusta ja kiellonvastaisia välipuheita koskevien yleisten siviilioikeudellisten periaatteiden pohjalta.

Yleensä suoritukset, joilta puuttuu pätevä oikeusperuste, on palautettava perusteettoman edun palautusta koskevien sääntöjen mukaisesti. Tästä lähtökohdasta on eräissä tapauksissa poikettu silloin, kun kysymys on ollut kiellonvastaisiin sopimuksiin perustuvista suorituksista. Konkurssipesän kanteessa mainitut, palautettavaksi vaaditut suoritukset on tehty rikkoen indeksilainsäädäntöä. Hyväksyessään mitättömän indeksiehdon sopimukseensa ja sitä soveltaessaan osapuolet ovat syyllistyneet hylättävään menettelyyn, johon ei voida laillisesti perustaa sen enempää suoritus- kuin palautusvaatimuksia. Mainituilla perusteilla konkurssipesän kanne on hylättävä siltä osin kuin siinä on vaadittu vuokrankorotusten palauttamista ajalta ennen 1.1.1991.

Hovioikeus lausunee tuomiolauselmanaan seuraavaa:

Tuomio kumotaan, konkurssipesän kanne hylätään ja pankki vapautetaan palauttamasta konkurssipesälle mitättömien indeksiehtojen nojalla perittyjä vuokria yhteensä 11 265 028 markkaa korkoineen.

Edellä esitetyillä perusteilla kumoan käräjäoikeuden tuomion, hylkään konkurssipesän kanteen sekä vapautan pankin palauttamasta konkurssipesälle vuokria yhteensä 11 265 028 markkaa korkoineen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal - Silta Oy:lle (jäljempänä omaisuudenhoitoyhtiö) myönnettiin valituslupa.

Omaisuudenhoitoyhtiö vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään sekä yhtiö vapautetaan palauttamasta konkurssipesälle ajalta 1.6.1987 - 31.12.1990 perittyjä vuokrankorotuksia yhteensä 6 526 975 markkaa korkoineen tai ainakin, että palautettava määrä alennetaan 6 464 101 markkaan.

Konkurssipesä vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 16.2.1998

Perustelut

Suomen Työväen Säästöpankin ja Oy Renlund Ab:n väliseen 8.12.1983 allekirjoitettuun liiketiloja koskevaan vuokrasopimukseen on sisältynyt ehto, jonka mukaan vuokra sidottiin tilojen luovuttamispäivään saakka sataprosenttisesti huhtikuun 1983 rakennuskustannusindeksiin.

Vuokranantaja on katsonut, että rakennuskustannusindeksiä koskevalla ehdolla oli lain 1 §:n 2 momentin sallimalla tavalla otettu huomioon vuokralaisen osuus liiketilojen rakentamiskustannuksista. Korkein oikeus toteaa, että lainkohdan salliman sidonnaisuuden edellytyksenä oli, että hyödykkeen, siihen käytetyn tarvikkeen tai valmistusaineen hinta oli kustannuksenluontoinen, sopimuksen ulkopuoliselle taholle suoritettava menoerä sopijapuolelle ja että se oli eriteltävissä kokonaiskustannuksista. Vertailulukusidonnaisuus ei siten ollut sallittua. Tässä arvioinnissa ei ole merkitystä sillä, että vuokrasopimus oli tehty jo hyvissä ajoin ennen vuokrakauden alkamista. Kun vuokran määrä on kerrotuin tavoin sidottu rakennuskustannusindeksiin ja tarkistuksen suuruus on ollut 3 §:n 1 momentin mukaista tarkistuksen määrää suurempi, vuokrasopimuksen ehto on lain 6 §:n nojalla mitätön.

Jutussa on riitaa siitä, miten paljon osakeyhtiö on maksanut vuokraa 1.6.1987 ja 31.12.1990 välisenä aikana. Osakeyhtiön ja pankin laskelmat palautettavasta määrästä poikkeavat toisistaan. Osakeyhtiön kiinteistöja vuokra-asioita hoitanut johtaja on jutussa todistajana kuultuna kertonut, että osakeyhtiön laskelma pitää yhtä yhtiön kirjanpidon kanssa. Pankki on puolestaan jättänyt laskelmansa tueksi vuokranmaksukuitteja, jotka vastaavat sen laskelmassaan ilmoittamia määriä. Näyttämättä on jäänyt, että osakeyhtiö olisi maksanut vuokria enemmän kuin pankin laskelmasta ilmenee. Palautettavan vuokran määrä on siten viimeksi mainitusta laskelmasta ilmenevä 6 464 101 markkaa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että pankin sijaan tullut Omaisuudenhoitoyhtiö Arsenal - Silta Oy velvoitetaan hovioikeuden tuomitseman määrän asemesta suorittamaan Oy Renlund Ab:n konkurssipesälle laittomina vuokrankorotuksina ajalta 1.6.1987 - 31.12.1990 perityt 6 464 101 markkaa 16 prosentin korkoineen 31.5.1993 lukien.

Asian ovat ratkaisseet asunto-oikeuden jäsenet Juntunen, Kettunen ja Westerback (eri mieltä).

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Piira, Niemelä, Juusela, Pohjola ja Kaarni (eri mieltä). Esittelijä Birgitta Lemström (mietintö).

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki, Krook, Wirilander, Möller ja Vuori. Esittelijä Mirja-Leena Nurmi.

---

[SV]

I lagen 21.12.1990 om begränsning av användningen av indexvillkor, vilken trätt ikraft 1.1.1991, hade tagits in ett stadgande, enligt vilket ett ogiltigt villkor kunde helt eller delvis beaktas om ogiltigheten av villkoret skulle leda till oskälighet. Då det inte var motiverat att ge stadgandet retroaktiv verkan, bestämdes att de med stöd av det ogiltiga indexvillkoret före 1.1.1991 uppburna hyresförhöjningarna skulle återbäras i sin helhet.

L om begränsning av användningen av indexvillkor (1169/1990) 6_§_2_mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.