Supreme Court allows municipality to pay interest on buyer's loan costs under purchase right law.

Kunta oli käyttänyt kiinteistön kaupassa etuosto-oikeutta. Kunnan oli korvattava ostajalle tämän kaupan rahoittamiseksi ottamien pankkilainojen korot. Ostajalle korvattaville erille oli suoritettava tuottokorkoa etuostolaissa määritellyn korkokannan mukaisesti kunkin suorituksen maksupäivästä lukien etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan päätöksen lainvoimaiseksi tuloon asti ja siitä lähtien viivästyskorkoa korkolain mukaisesti. Viivästyskorkoa oli suoritettava myös tuottokorosta kertyneelle erälle.

EtuostoL 15 § 1 mom

EtuostoL 15 § 2 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Taustatietoja

A oli 2.1.1991 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut X:ltä ja Y:ltä Pukkilan kunnan Syvänojan kylässä olevan Pekkalan tilan RN:o 7:21 1 200 000 markan kauppahinnalla. Pukkilan kunta oli 14.1.1991 tehnyt päätöksen etuostooikeuden käyttämisestä.

A vaati Pukkilan kuntaa vastaan ajamassaan kanteessa, että kunta velvoitetaan maksamaan hänelle Pekkalan tilan etuosto-oikeuden käyttämisen johdosta kauppahintaa, kustannusten korvausta ja yliaikakorkoa yhteensä 676 164,55 markkaa 16 prosentin viivästyskorkoineen. Kaupasta A:lle aiheutuneet kustannukset olivat pääasiassa muodostuneet hänen ottamansa 900 000 markan pankkilainan korko- ja järjestelykuluista.

Kunta vastusti kannetta ja katsoi muun muassa, että A:lle maksettavasta kauppahinnasta oli vähennettävä hänen saamansa metsänmyyntitulot.

Orimattilan käräjäoikeuden tuomio 17.12.1993

Käräjäoikeus totesi hallituksen esityksestä eduskunnalle (180/1975) ilmenevän, että kunnan etuosto-oikeudesta kiinteistönkaupassa annetun lain (etuostolaki) mukaan luovutuksensaajalle kaupan johdosta kuuluvat velvollisuudet siirtyivät etuoston perusteella kunnalle. Kauppakirjan ehdoista vastaaminen oli sidottu siihen ajankohtaan, jolloin etuosto oli loppuun saatettu (11 §) eli päätös saanut lainvoiman. Tähän saakka ostajan tuli huolehtia luovutuksen saajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä (15 § 1 mom). Tämän jälkeen vastuu siirtyi kunnalle.

Edelleen kunnan oli korvattava ostajalle kiinteistön hallinnasta ja hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset - kuitenkin vain sikäli kuin kustannukset olivat ylittäneet sen, minkä oli katsottava vastaavan ostajan omaisuudesta saamaa hyötyä (15 § 1 mom). Näille ostajan suorituksille kunnan oli maksettava 5 prosentin korko suorituksen maksupäivästä lukien.

Käräjäoikeus katsoi, ettei metsänmyyntituloista ollut jäänyt sellaista ylijäämää, jolla A:n olisi tullut rahoittaa kiinteistönkauppa ilman lainarahoitusta. Myöskään muun maatalouden harjoittamisesta saatu mahdollinen tuotto ei ollut laskettavissa kauppahinnan rahoitukseen. Etuostolaissa ei ollut säädetty, että kiinteistön tuotto kuuluisi ostajan sijaan tulevalle kunnalle. Tuotto kuului siis ostajalle, jolla oli oikeus valita järkevä rahoitusmenettely. Jos koko tuotto olisi käytetty rahoitusjärjestelyihin, olisi tämä saattanut aiheuttaa lainoitustarvetta muussa A:n taloudessa.

A oli suorittanut 2.1.1991 toimitusmaksu/järjestelykulun 4 500 markkaa, 3.1.1992 toimitusmaksu/järjestelykulun 5 500 markkaa, sekä 3.1.1992 suoritetun lainan leimaveron 7 500 markkaa, eli yhteensä 17 500 markkaa, joista kunta oli velvollinen korvaamaan A:lle puolet eli 8 750 markkaa.

A oli suorittanut korkoja seuraavat määrät: - 2.1.1991 nostetun 400 000 markan lainan osalta

30.1.1991

4 475,40 mk

29.7.1991

28 570,70 mk

30.1.1991

26 395,00 mk

laskelmallinen korko 31.12.1992

22 686,67 mk

eli korkoja yhteensä

82 127,77 mk

- 3.1.1992 nostetun 500 000 markan lainan osalta

1.7.1992

34 801,30 mk

4.1.1993

35 047,80 mk

korkoja yhteensä

69 849,10 mk

Lainojen korkokustannukset olivat yhteensä 151 976,87 markkaa, josta määrästä kunta oli velvollinen korvaamaan puolet eli 75 988,44 markkaa.

Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan kunnan oli maksettava 5 prosentin korko 1 momentissa tarkoitetuille suorituksille eli kauppahintaerille.

A:lla oli ollut oikeus valittaa kunnan päätöksestä käyttää etuosto-oikeutta. Valitusta ei ollut näytetty tehdyksi aiheettomasti. Kunnalla oli velvollisuus suorittaa korkoa A:n saatavalle aina lopulliseen maksupäivään saakka.

Velvollisuus maksaa korkoa määräytyi korkolain mukaan, jollei toisin ole säädetty. Etuostolain 15 §:n 2 momentti on erityissäännös verrattuna korkolakiin. Korkoprosentti oli etuostolain mukaisesti 5 prosenttia.

Laskelma maksamatta olevasta kauppahinnasta:

- kantajan maksama kauppahinta

1 265 000,00

- kantajan suorituksille 5 % korko

98 493,74

kauppahinta yhteensä

1 363 493,74

- pankkilainojen järjestelykulut (50 %)

8 750,00

- pankkilainojen maksetut korot (50 %)

75 988,44

Kun siihen lisättiin eräät muut kunnan korvattavat kulut

ja vähennettiin kiinteistön arvon alennus, oli kunnan

maksettava 31.12.1992 yhteensä

1 128 450,78.

Kunta maksoi 17.2.1993

400 000 markkaa

5 % viivästyskorkoa 1.1.-17.2.93 (47 pv)

7 366,28

Yhteensä

1 135 817,06

Maksettu 400 000 mk

- 400 000,00

maksamatta 17.2.93

735 817,06

Kunta maksoi 12.3.1993

361 360,47 mk

maksettava määrä

735 817,06

5 % korko 18.2.-12.3.93 (24 pv)

2 452,72

Yhteensä

738 269,78

- maksettu 12.3.93

- 361 360,47

Maksamatta 12.3.93

376 909,31

Käräjäoikeus velvoitti kunnan suorittamaan A:lle maksamattomana kauppahintana 376 909,31 markkaa 5 prosentin korkoineen 13.3.1993 lukien.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 14.2.1996

A ja kunta valittivat kumpikin hovioikeuteen. Hovioikeus lausui perusteluinaan seuraavan.

A oli suorittanut 2.1.1991 allekirjoitetun Pekkalan tilan kauppakirjassa sovitun kauppahinnan myyjille X:lle ja Y:lle seuraavasti

25.9.1990

50 000 mk

2.1.1991

650 000 mk

3.1.1992

565 000 mk,

eli yhteensä

1 265 000 mk.

Etuostolain 11 §:n mukaan etuosto-oikeus on loppuun saatettu kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman.

Kunta oli päättänyt 14.1.1991 käyttää etuostolain mukaista oikeuttaan lunastaa myyty kiinteistö. A oli valittanut asiasta lääninoikeudelle, joka päätöksellään 29.8.1991 oli hylännyt valituksen. A oli valittanut päätöksestä vielä korkeimmalle hallintooikeudelle, mutta peruuttanut sittemmin valituksensa. Korkein hallinto-oikeus oli todennut päätöksellään 31.12.1992, että lausunnon antaminen asiasta raukesi.

Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että A:lla oli ollut oikeus valittaa kunnan päätöksestä käyttää etuosto-oikeutta ja ettei valitusta ollut tehty aiheettomasti.

Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä oli tullut lainvoimaiseksi 31.12.1992. A:lla oli oikeus saada maksamilleen kauppahintasuorituksille etuostolain 15 §:n 2 momentissa säädetty 5 prosentin korko 31.12.1992 saakka.

Kauppahinta korkoineen laskettuna 31.12.1992 oli siten ollut käräjäoikeuden tuomiossakin mainittu 1 363 493,74 markkaa.

Kunnan olisi tullut täyttää maksuvelvollisuutensa heti etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan päätöksen tultua lainvoimaiseksi eli 1.1.1993. Koska kunta ei ollut näin tehnyt, oli maksu viivästynyt ja kunta oli velvollinen maksamaan korkolain mukaista 16 prosentin viivästyskorkoa 1.1.1993 alkaen maksupäivään saakka.

A:lla oli ollut pankkilainojen järjestely- ja korkokuluja kiinteistön kaupasta. Nämä hänellä etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan oli oikeus lähtökohtaisesti saada täysimääräisinä kunnalta. Järjestely- ja korkokuluja laskettaessa ei näiden mahdollista vaikutusta A:n verotukseen tullut ottaa käräjäoikeuden tekemin tavoin vähennyksenä huomioon.

A oli hakannut tilan metsää vuotuiskasvun ylittäen niin, että tilan arvo oli vähentynyt edellä mainitut 354 292,40 markkaa. Hakkuutulot olivat tulleet samasta tulolähteestä, Pekkalan tilasta, johon korkomenot kohdistuivat. A:lla ei ollut oikeutta saada korvausta korkomenoista siltä osin kuin hakkuutulot olivat peittäneet tilan hankkimisesta aiheutuneet rahoituskulut. A oli ottanut lainaa kaupan rahoittamiseen 900 000 markkaa ja muu rahoitus oli ollut 365 000 markkaa. Muu rahoitus vastasi olennaisesti samaa määrää kuin metsän myynnistä saadut tulot. Tämän vuoksi hovioikeus katsoi, että A:lla oli oikeus saada tilakaupan rahoittamiseksi otettujen pankkilainojen korot täysimääräisinä samoin kuin lainojen järjestelykulut 5 prosentin tuottokorkoineen laskettuna 31.12.1992 eli yhteensä kanteessa mainitut 203 765,39 markkaa.

Lopputulos Edellä kerrotut muutokset huomioon ottaen laskelma maksamatta olevasta kauppahinnasta muodostui seuraavanlaiseksi:

Maksamatta oleva kauppahinta:

- kantajan maksama kauppahinta

1 265 000,00

- kantajan suorituksille 5 % korko

98 493,74

kauppahinta korkoineen yhteensä

1 363 493,74

- pankkilainojen järjestelykulut

18 593,32

- pankkilainojen korkokulut

185 172,07

Kun määrään lisättiin muut kunnan korvattavat erät ja siitä vähennettiin kiinteistön arvon alennus, kunnan oli ollut maksettava 1.1.1993 yhteensä 1 213 321,23 mk.

Kunta maksoi 17.2.1993

400 000 mk

16 prosentin viivästyskorko

1.1.-16.2.1993

(46 päivää)

24 805,68

Maksettu 400 000 mk

- 400 000,00

Maksamatta 17.2.1993

838 126,91

Kunta maksoi 12.3.1993

361 360,47 mk

maksettava määrä

838 126,91

16 % korko 17.2.-11.3.1993

(24 päivää)

8 940,02

Yhteensä

847 066,93

- maksettu

- 361 360,47

Maksamatta 12.3.1993

485 706,46

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut näin muutettuina. Kunnan A:lle maksamattomana kauppahintana maksettavaksi tuomittu korvausmäärä korotettiin 485 706,46 markaksi 16 prosentin korkoineen 12.3.1993 lukien. Muilta osin käräjäoikeuden tuomio jäi voimaan.

Eri mieltä ollut ylimääräinen hovioikeudenneuvos Häkämies katsoi, että etuostomenettelyn kohteeksi joutuneella oli oikeusjärjestyksen perusperiaatteiden mukaan oikeus käyttää laissa säädettyjä muutoksenhakukeinoja etuostopäätöstä vastaan. A oli kuitenkin tässä tapauksessa, valitettuaan korkeimpaan hallinto-oikeuteen, peruuttanut valituksensa ilman hyväksyttävää syytä. Ilman peruutettua valitusta kunnan etuostopäätös olisi tullut lainvoimaiseksi valitusajan kuluttua lääninoikeuden 29.8.1991 antamasta päätöksestä. Muun selvityksen puuttuessa Häkämies katsoi täksi päivämääräksi 6.11.1991. A:lla oli oikeus saada etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaista 5 prosentin tuottokorkoa kiinteistöstä maksamilleen erille tähän päivään saakka eli 25.9.1990 lukien 50 000 markalle 2 787,67 markkaa ja 2.1.1991 lukien 650 000 markalle 27 335,62 markkaa eli korkoa yhteensä 30 123,29 markkaa. Kauppahinta ja tuottokorko olivat siten yhteensä 1 295 123,29 markkaa.

Sen mukaisesti A sai 5 prosentin tuottokorkoa 4 500 markan järjestelypalkkiolle ajalta 3.1. -6.11.1991 eli 189,86 markkaa, 30.1.1991 maksetulle 4 475,40 korkoerälle 171,66 markkaa ajalta 3.1. -6.11.1991 ja 29.7.1991 maksetulle 28 570,70 markan korkoerälle 391,32 markkaa ajalta 30.7. - 6.11.1991. Kanteessa vaaditut tuottokorot Häkämies hylkäsi enemmälti. Kanteen mukaan maksettavat lainanhoitokulut olivat sen jälkeen 197 000,19 markkaa. A:lla oli oikeus saada viivästyneelle suoritukselle 16 prosentin korkoa.

Laskelma kunnan suoritusvelvollisuudesta

- Maksettu kauppahinta

1 265 000,00

- 5 prosentin korko

30 123,29

Eräiden kustannusten lisäämisen ja arvonalennuksen vähentämisen jälkeen jäi 925 185,39 markkaa.

- Pankkilainojen korot

197 000,19

ja järjestelykulut

31.12.1992 mennessä

1 122 185,58

- 16 prosentin korko edellä

23 612,00

mainitulta ajalta 1.1.-17.2.1993

1 145 797,58

- Kunta maksoi 400 000

- 400 000,00

markkaa 17.2.1993

745 797,58

- 16 prosentin korko

7 846,20

745 797,58 markalle

753 643,78

ajalta 18.2.-11.3.1993

- Kunta maksoi 361 360,47

- 361 360,47

markkaa 12.3.1993

392 283,31

Häkämies korotti kunnan A:lle maksettavaksi tuomitun korvauksen 392 283,31 markkaan, jolle määrälle oli maksettava 16 prosentin korkoa 12.3.1993 lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Kunnalle on myönnetty valituslupa. A:n valituslupahakemus on hylätty.

Valituksessaan kunta on vaatinut, että alempien oikeuksien ratkaisut kumotaan ja kunta vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.

A on antanut vastauksen ja vaatinut valituksen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 10.10.1997

Perustelut

Kun kunta on käyttänyt etuosto-oikeuttaan, sen on etuostolain 15 §:n 1 momentin nojalla korvattava ostajalle, mitä tämä on kaupan johdosta joutunut suorittamaan. Lisäksi kunnan on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Järjestelyn tarkoituksena on, että ostaja sen seurauksena tulee samaan taloudelliseen asemaan kuin missä hän oli ennen kaupan solmimista. A:n ottamat pankkilainat ovat olleet tarpeen kaupanteosta aiheutuneiden velvoitteiden täyttämiseksi. Näistä syistä lainojen korkoja ja järjestelykuluja on pidettävä kaupan johdosta syntyneinä tarpeellisina kustannuksina, jotka kunnan on korvattava A:lle.

Etuostolain 15 §:n 2 momentin mukaan kunnan on maksettava suorituksille viiden prosentin korko kunkin suorituksen maksupäivästä lukien. Laissa ei ole säännöstä sen varalle, että kunnan suoritus viivästyy. Etuostolaissa oleva säännös tuottokorosta ei estä soveltamasta lisäksi korkolaissa olevia säännöksiä viivästyskorosta.

Etuostolain 15 §:n 1 momentin mukaan kunnan on täytettävä suorituksensa sitten, kun etuosto on loppuun saatettu. Lain 11 §:n mukaan etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman. Etuostolain säännöksillä on siten tarkoitettu, että kunnan suoritukset erääntyvät maksettaviksi etuostopäätöksen tullessa lainvoimaiseksi. Ostajan suorittamille erille on siihen asti maksettava etuostolaissa tarkoitettua korkoa ja siitä lähtien korkolaissa tarkoitettua viivästyskorkoa. Etuostolain mukaisesta korosta kertyvä määrä on korkolaissa tarkoitettua rahavelkaa, jolle myös on suoritettava viivästyskorkoa.

Pukkilan kunnan 14.1.1991 tekemä päätös Pekkalan tilan lunastamisesta on saanut lainvoiman 31.12.1992. A:lla etuosto-oikeuden käyttämisen johdosta olevat saatavat kunnalta ovat tällöin erääntyneet maksettaviksi. A:lla on ollut oikeus saada maksamilleen kauppahintasuorituksille sekä kaupan rahoituksen kannalta tarpeellisten pankkilainojen korko- ja järjestelykuluille etuostolain 15 §:n 2 momentin mukainen korko kunkin suorituksen maksupäivästä 31.12.1992 saakka. Maksun viivästyessä kunta on ollut lisäksi velvollinen suorittamaan A:n saataville 1.1.1993 lukien korkolain 4 §:n (633/82) mukaista 16 prosentin viivästyskorkoa.

Näillä ja hovioikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Salmi.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikkilä, Murto ja Häkämies (eri mieltä). Esittelijä Helena Hennen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Paasikoski, Taipale, Ralos ja Pellinen sekä ylimääräinen oikeusneuvos Tepora. Esittelijä Marja-Leena Honkanen.

---

[SV]

En kommun hade använt sig av sin förköpsrätt vid ett fastighetsköp. Kommunen skulle ersätta köparen för räntorna på de banklån som köparen hade tagit för att finansiera köpet. På de poster som köparen skulle ersättas skulle betalas avkastningsränta enligt den i förköpslagen bestämda räntenivån räknat från betalningsdagen för varje enskild betalning ända tills beslutet om att utöva förköpsrätten vann laga kraft och därefter dröjsmålsränta enligt räntelagen. Dröjsmålsränta skulle också betalas på det belopp som bestod av avkastningsräntan.

FörköpsL 15 § 1 mom

FörköpsL 15 § 2 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.