Supreme Court dismisses damages claim for undisclosed property liens as premature due to lack of enforcement actions.

Kiinteistön kaupan jälkeen ilmeni velkakiinnitys, jota ei ollut kaupanteossa ilmoitettu. Ostaja ei ollut vaatinut myyjältä pantin vapauttamista eikä ollut selvitetty, pystyikö myyjä kaupan vastaamaan. Kiinteistöön ei ollut kohdistettu perimistoimia. Näissä olosuhteissa ostajan vahingonkorvausvaatimus hylättiin ennenaikaisena.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Kokkolan käräjäoikeudessa

A ja B kertoivat kanteessaan, että he olivat 13.1.1992 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet C:ltä tämän omistaman puolet Roukala-nimisestä tilasta, Taka-nimisen tilan sekä erään 0,29 hehtaarin alueen, johon saanto ei ollut tiedossa, Kalajoen kunnan Rahjan kylässä. Kauppahinta oli ollut 350 000 markkaa. Se oli maksettu siten, että ostajat ottivat vastatakseen tai maksaakseen kauppahinnasta kauppakirjassa luetellut 247 251,29 markan lainat, minkä lisäksi rahana suoritettiin 102 748,71 markkaa.

Kesällä 1993 oli ilmennyt, että myytyjä puolikasta Roukala-nimisestä tilasta ja Taka-nimistä tilaa olivat rasittaneet pääomiltaan yhteensä 300 000 markan velkakiinnitykset, joista ei ollut ollut mainintaa kauppakirjassa.

Myyjä oli ollut tietoinen kiinnityksistä, mutta ei ollut ilmoittanut niistä ostajille, joten hän oli erehdyttänyt ostajia. Oikeuskäytännön mukaan myyjä vastasi ilman nimenomaista sitoumustakin siitä, että kiinteistöä eivät rasittaneet muut kuin ilmoitetut panttioikeudet, eikä myyjän vastuu edellyttänyt tuottamusta.

Myyjän puolella oli näin ollen sopimusrikkomus. Ostajat oli saatettava samaan asemaan, jossa he olisivat olleet, jos sopimus olisi pidetty. Myytyjen kiinteistöjen arvo oli nyt ollut ilmoittamatta jätettyjen kiinnitysten määrän verran alhaisempi, ja käytännössä ne olivat arvottomia. Ostajat eivät esimerkiksi olisi voineet myydä niitä. Kaupan purkuun he eivät voineet tekemiensä suurten investointien vuoksi ryhtyä. Pankki, jolla puheena olevat kiinnitetyt haltijavelkakirjat olivat myyjän omistaman yrityksen luottojen vakuutena, ei tosin ollut toistaiseksi esittänyt vaatimuksia panttioikeutensa perusteella. Tätä ostajat eivät kuitenkaan olleet velvollisia odottamaan. Ostajille oli jo kaupan tekemisellä syntynyt kauppakirjassa mainitsematta jätettyjen kiinnitettyjen haltijavelkakirjojen pääoma-arvon, korkojen ja kulujen määräinen vahinko.

Kalajoen Osuuspankin palveluksessa ollut henkilö oli toimeksiannosta laatinut kauppakirjan ja merkinnyt siihen kiinteistöön kohdistuvat rasitukset. Toimeksiannon suorittaminen olisi edellyttänyt kaikkien kiinteistöön kohdistuvien rasituksien selvittämistä. Ne olisivat ilmenneet rasitustodistuksesta, jota ei kuitenkaan ollut hankittu. Toimeksiannon suorittaminen oli merkinnyt pankille velvollisuutta valvoa A:n ja B:n etua ja se oli kauppakirjan laatineen henkilön työnantajana vastuussa näille aiheutuneesta edellä mainitusta vahingosta. Koska pankki ei ollut toiminut huolellisesti, se oli velvollinen korvaamaan ostajille aiheutuneen edellä mainitun suuruisen vahingon.

Näillä perusteilla A ja B vaativat C:n ja Kalajoen Osuuspankin velvoittamista yhteisvastuullisesti suorittamaan heille vahingonkorvausta 300 000 markkaa 18 prosentin korkoineen 100 000 markalle 20.12.1991 lukien ja 16 prosentin korkoineen 200 000 markalle 5.3.1992 lukien.

Vastaukset

C ja Kalajoen Osuuspankki vastustivat kannetta muun muassa sillä perusteella, että ne luotot, joiden vakuutena kyseiset kiinnitykset olivat Kokkolan Osuuspankissa, oli asianmukaisesti hoidettu ilman maksurästejä eivätkä kantajat olleet joutuneet niitä myydyistä kiinteistöistä tai muutenkaan maksamaan, minkä vuoksi korvattavaa vahinkoa ei ollut aiheutunut.

Käräjäoikeuden tuomio 5.10.1995

Käräjäoikeus totesi, että Kalajoen Osuuspankin palveluksessa ollut henkilö oli laatinut kauppakirjan myyjän mutta ei ostajien toimeksiannosta.

Kauppakirjassa ei ollut ollut nimenomaista mainintaa siitä, rasittivatko kaupan kohdetta kiinnitykset. Nyt kysymyksessä olevia yhteensä pääomaltaan 300 000 markan määräisiä kiinnityksiä ei mainita kauppakirjassa.

Oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden mukaan kiinteistön myyjällä oli velvollisuus ilmoittaa ostajalle kiinteistöön kohdistuvista panttioikeuksista. Sama velvollisuus oli pankin palveluksessa olevalla toimihenkilöllä, joka oli ottanut tehtäväkseen laatia kauppakirjan.

Käräjäoikeus lausui selvitetyksi, että kanteessa tarkoitetussa kiinteistön kaupassa oli tapahtunut oikeudellinen virhe siinä, että ostajille ei ollut annettu tietoa kaupan kohdetta rasittavista 300 000 markan määräisistä kiinnityksistä, joista he eivät olleet tietoisia. C:llä oli ollut velvollisuus ilmoittaa myytävää kohdetta rasittavat kiinnitykset. Hänen ei maallikkona ollut näytetty tahallaan erehdyttäneen ostajia.

Oikeuskäytännössä myyjä oli velvoitettu suorittamaan korvausta, kun kysymys oli ollut aiheutuneesta konkreettisesta vahingosta tai ostajalle oli lain nojalla syntynyt velallissuhde (KKO 1929 II 50, 1987:54).

Koska ostajia kohtaan ei ollut kanteessa tarkoitettujen kiinnitysten johdosta esitetty mitään vaatimuksia, käräjäoikeus katsoi, etteivät kantajat, jotka olivat ilmoittaneet, että he eivät halua purkaa kauppaa, olleet näyttäneet, että heille olisi aiheutunut kanteessa väitettyä vahinkoa.

Näillä perusteilla käräjäoikeus hylkäsi kanteen näyttämättömänä.

Vaasan hovioikeuden tuomio 30.5.1996

A ja B valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus hyväksyen käräjäoikeuden perustelut lausui jääneen näyttämättä, että A:lle ja B:lle olisi aiheutunut todellista korvattavaa vahinkoa. Kanne oli ennenaikainen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat kanteensa.

C ja Kalajoen Osuuspankki vastasivat valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 30.9.1997

Perustelut

C on myynyt 13.1.1992 allekirjoitetulla kauppakirjalla A:lle ja B:lle omistamansa puolikkaan Roukalan tilasta, Taka-nimisen tilan sekä erään 0,29 hehtaarin alueen 350 000 markan kauppahinnasta kanteessa kerrotuin ehdoin.

Kaupan jälkeen on ilmennyt, että myytyä tilanpuolikasta rasittavat pääomaltaan yhteensä 300 000 markan kiinnitykset, joista 100 000 markan kiinnitys rasittaa myös Taka-nimistä tilaa. Näitä kiinnityksiä ei mainita kauppakirjassa eikä niitä ole kaupan yhteydessä ostajille ilmoitettu eivätkä nämä ole niistä muutoinkaan tienneet. A:lla ja B:llä on ollut oikeus luottaa siihen, etteivät kiinteistöjä rasita muut kuin heidän tiedossaan olevat panttioikeudet.

Myyjä vastaa siitä, etteivät myytyä kiinteistöä rasita muut kuin kaupassa ilmoitetut panttioikeudet. Ostaja on kaupan perusteella oikeutettu saamaan myyjältä kiinteistön sopimuksen mukaisena. A ja B eivät ole saaneet C:ltä ostamiaan kiinteistöjä 13.1.1992 tehdyn kaupan ehtojen mukaisina niihin kohdistuvien panttioikeuksien osalta. Täyttääkseen kauppaan perustuvan suoritusvelvollisuutensa tältä kohdin C:n on luovutettava A:lle ja B:lle kanteessa tarkoitetut pääomaltaan yhteensä 300 000 markan määräiset velkakirjat, joiden maksamisen vakuudeksi on vahvistettu kiinnityksiä myytyihin kiinteistöihin, tai vapautettava myydyt tilat vastaamasta niistä.

A ja B eivät kuitenkaan ole tehneet tällaista kauppaan perustuvaa suoritusvaatimusta, jonka kautta ilmenisi, pystyykö ja missä määrin myyjä kaupan vastaamaan.

Tässä tilanteessa ja kun kaupan kohteena olleisiin kiinteistöihin ei ole kohdistettu perimistoimia kiinnitysten perusteella eivätkä ostajat ole myöskään joutuneet mitään maksamaan sellaisten torjumiseksi, sopimusrikkomuksella aiheutettu vahinko ei ole vielä sillä tavoin määriteltävissä, että vahingonkorvauksen tuomitsemiselle olisi edellytyksiä. Vahingonkorvauskanne on ennenaikainen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian on ratkaissut laamanni Vesisenaho.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hagman, Raija Liljenfeldt ja Eklund. Esittelijä Jari Rönkkö.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Suhonen, Wrilander, Tulokas ja Krogerus. Esittelijä Pekka Pulkkinen.

---

[SV]

Efter ett fastighetsköp framkom en inteckning för en skuld som inte hade uppgetts när köpet ingicks. Köparen hade inte begärt av säljaren att panten skulle frigöras och det hade inte utretts om säljaren kunde uppfylla köpeavtalet. Indrivningsåtgärder hade inte riktats mot fastigheten. Under dessa omständigheter förkastades köparens skadeståndsyrkande såsom för tidigt väckt.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.