Supreme Court allows consumer claim against real estate agent for negligence causing buyer loss of title deeds.

Kiinteistönvälittäjä oli vastuussa vahingosta, joka aiheutui siitä, ettei ostaja saanut haltuunsa rasituksista vapaana myytyyn tilaan kiinnitettyjä haltijavelkakirjoja.

L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 6 § 1 mom

L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 10 §

L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 13 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Nurmeksen käräjäoikeudessa

B ja C lausuivat LB-Konsultointi Ky:lle ja sen vastuunalaiselle yhtiömiehelle A:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla, että Lieksan kaupungin Kylänlahden kylässä olevan Palorannan tilan RN:o 15:111 silloiset omistajat olivat 29.5.1991 tehneet kommandiittiyhtiön kanssa toimeksiantosopimuksen tilan myymisestä. Välitystehtävän oli hoitanut kommandiittiyhtiön puolesta sen äänetön yhtiömies, jäljempänä kommandiittiyhtiön edustaja. B oli omasta ja C:n puolesta tehnyt tilasta kirjallisen ostotarjouksen 24.7.1991. B ja C olivat 5.8.1991 ostaneet tilan 240 000 markan kauppahinnalla.

Rasitustodistuksen mukaan tilaan oli 31.1.1991 vahvistettu kiinnitys Pohjois-Karjalan Säästöpankille haltijana 5.4.1990 tunnustetun velkakirjan n:o 1 pääoman 100 000 markan, 5.7.1990 tunnustetun velkakirjan n:o 2 pääoman 70 000 markan ja 10.9.1990 tunnustetun velkakirjan n:o 3 pääoman 50 000 markan sekä kaikkien velkakirjojen osalta koron ja velan perimiskulujen maksamisen vakuudeksi. Kauppakirjan ehtojen mukaan tila myytiin rasitteettomana ja myyjien tuli luovuttaa rasitustodistuksesta näkyvät kolme velkakirjaa ostajille vapaina panttauksista ja vastikkeetta loppukauppahinnan maksamisen yhteydessä.

B ja C olivat maksaneet käsirahan 20 000 markkaa myyjien tilille jo ennen ostotarjouksen tekemistä ja 80 000 markan erä kuitattiin kaupantekotilaisuudessa maksetuksi. Loppukauppahinnasta 110 000 markkaa oli sovittu maksettavaksi 20.11.1991 ja 30 000 markkaa 31.12.1991 mennessä.

Ennen loppukauppahintaerien maksamista oli käynyt ilmi, että myyjät eivät olleet käyttäneet saamaansa yhteensä 100 000 markkaa pankille olevien velkojensa lyhentämiseen ja että pankki ei ollut ollut lainkaan tietoinen kaupasta. Tämän jälkeen B ja C olivat sopineet pankin kanssa siitä, että he saivat velkakirjat n:ot 2 ja 3 haltuunsa suorittamalla 6.11.1991 pankille loppukauppahinnan 140 000 markkaa korkoineen. Saadakseen myös velkakirjan n:o 1 haltuunsa he olivat 20.2.1995 joutuneet maksamaan pankille 100 000 markkaa toisen myyjän lainojen lyhennykseksi.

Kommandiittiyhtiön edustaja ei ollut suorittanut välitystehtävää kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain vaatimalla tavalla ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon sekä toimeksiantajan että vastapuolen edut. Hänen olisi tullut pyytää pankilta kirjallinen tai muu vastaavanlainen sitoumus siitä, että kiinnitetyt haltijavelkakirjat luovutetaan ostajille kauppahinnan suoritusta vastaan. Hänen olisi myös pitänyt varmistua siitä, että myyjät maksavat saamallaan kauppahinnalla pantinhaltijalle olevia velkoja. Sen vuoksi B ja C vaativat kommandiittiyhtiön ja sen vastuunalaisen yhtiömiehen A:n velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistönvälittäjän suorituksessa olevasta virheestä aiheutuneen vahingon 100 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 20.2.1995 lukien.

Vastaus

Kommandiittiyhtiö ja A vaativat kanteen hylkäämistä.

B:lle ja C:lle ei olisi aiheutunut vahinkoa, vaikka haltijavelkakirjat olisivatkin jääneet rasittamaan kiinteistöä. Tilan myyjät olisivat kyenneet suoriutumaan lainojensa maksusta. Vahinkoa olisi syntynyt vasta, jos kiinteistö olisi jouduttu myymään pakkohuutokaupalla myyjien veloista.

B ja C olivat olleet tietoisia tilaa rasittaneista kiinnityksistä. He olivat suorittaneet käsirahan 20 000 markkaa myyjille ilman välittäjän myötävaikutusta. Kaupantekotilaisuuden jälkeen toinen myyjistä oli ilmoittanut lähtevänsä maksamaan saamallaan 80 000 markalla lainojaan pankkiin. Loppukauppahintaerien suoritus oli tapahtunut toisin kuin kauppakirjassa oli sovittu. Kaupan osapuolet olivat sopineet kauppahinnan maksamisesta keskenään siten, että kiinteistönvälittäjä ei ollut voinut valvoa rahojen käyttöä.

Kaupan tekemisen aikaan ei ollut ollut tapana ottaa pankilta kirjallista sitoumusta haltijavelkakirjojen vapauttamisesta. Kiinteistönvälittäjä oli suullisesti sopinut pankin kanssa siitä, että velkakirjat vapautetaan, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kiinteistönvälittäjän velvollisuus oli ainoastaan laatia molempien kaupan osapuolten edut turvaava kauppakirja. Hänen velvollisuutenaan ei ollut valvoa sovittujen ehtojen toteutumista.

Nurmeksen käräjäoikeuden tuomio 11.8.1995

B ja C olivat suorittaneet myyjille kauppakirjan mukaisen kauppahinnan 240 000 markkaa. Kauppakirjan ehtojen mukaan tila myytiin rasitteettomana. Tästä huolimatta B ja C olivat joutuneet suorittamaan pankille kauppahinnan lisäksi 100 000 markkaa saadakseen kaikki velkakirjat haltuunsa. B ja C eivät ole olleet velvollisia odottamaan tilan mahdollista pakkohuutokauppaa ja heille oli siten aiheutunut kiinteistönkaupasta mainitun suuruinen vahinko.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja tämän vastapuolen edut. Saman lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Näiden säännösten perusteella Korkein oikeus oli ratkaisussaan KKO 1993:38 katsonut, että välittäjän vahingonkorvausvelvollisuutta oli arvioitava vahingonkorvausta sopimussuhteissa koskevien oikeusohjeiden perusteella.

Huolehtiessaan toimeksiantajan vastapuolen eduista kiinteistönvälittäjän oli huolehdittava siitä, että ostaja kauppahinnan suoritettuaan sai haltuunsa kiinteistöön kiinnitetyt haltijavelkakirjat, mikäli tila oli sovittu myytäväksi rasitteettomana. Välittäjän toiminnan kannalta ei ollut riittävää, että hän ainoastaan laatii molempien osapuolien etuja tyydyttävän kauppakirjan. Hänen oli myös valvottava, että osapuolet käytännössä saivat heille kaupan ehtojen mukaan kuuluvat oikeudet.

Kommandiittiyhtiön edustajan olisi tullut siten huolehtia siitä, että B ja C kauppahinnan maksettuaan saivat kauppakirjassa mainitut velkakirjat haltuunsa. Hän ei kuitenkaan ollut hankkinut pantinhaltijana olevalta pankilta minkäänlaisia sitoumuksia haltijavelkakirjojen vapauttamisesta eikä ryhtynyt muihinkaan järjestelyihin, joiden tarkoituksena olisi ollut varmistaa se, että B ja C loppukauppahinnan suoritettuaan olisivat saaneet velkakirjat haltuunsa. Kommandiittiyhtiön edustaja ei siten ollut suorittanut välitystehtävää ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen myös huomioon toimeksiantajan vastapuolen edut.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että kiinteistönvälittäjänä toimineen kommandiittiyhtiön edustaja oli virheellään ja laiminlyönnillään aiheuttanut B:lle ja C:lle mainitun vahingon ja velvoitti kommandiittiyhtiön ja A:n sen vastuunalaisena yhtiömiehenä yhteisvastuullisesti myyjien kanssa suorittamaan B:lle ja C:lle vahingonkorvauksena 100 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 27.3.1995 lukien.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 6.2.1996

Kommandiittiyhtiö ja A valittivat hovioikeuteen.

Kaupan ehdoksi ei ollut sovittu, että myyjien olisi maksettava kauppahinnan osasuorituksilla niitä velkojaan, joiden vakuutena oli tilaan kiinnitetyt haltijavelkakirjat. He olisivat voineet maksaa velkansa muillakin varoillaan. Siten kaupassa välittäjänä toiminut kommandiittiyhtiön edustaja ei ollut ollut velvollinen varmistumaan siitä, että myyjät olisivat käyttäneet käsirahana saamansa 20 000 markkaa ja heille kaupantekotilaisuudessa maksetut 80 000 markkaa sanottujen velkojensa maksamiseen. Kommandiittiyhtiön edustajan olisi kuitenkin tullut sopia pantinhaltijana olleen pankin kanssa vakuuksien vapauttamisesta ja kaupan osapuolten kanssa sitä koskevasta menettelystä siten, että B ja C olisivat saaneet loppukauppahinnan maksettuaan kauppakirjassa mainitut haltijavelkakirjat haltuunsa. Koska kommandiittiyhtiön edustaja oli tämän laiminlyönyt, B:llä ja C:llä oli oikeus saada korvaus yhtiöltä, jonka puolesta sen edustaja oli toiminut, ja sen vastuunalaiselta yhtiömieheltä.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus hylkäsi valituksen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Kommandiittiyhtiölle ja A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan kommandiittiyhtiö ja A pyysivät, että käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomiot kumotaan ja B:n ja C:n kanne hylätään.

B ja C antoivat pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 8.9.1997

Käsittelyratkaisu

B ja C ovat vastauksensa mukana toimittaneet tänne uusina todisteina Postipankki Oy:n 26.11.1996 antaman ilmoituksen ja Lieksan nimismiespiirin avustavan ulosottomiehen samana päivänä antaman todistuksen. Korkein oikeus jättää sanotut selvitykset huomiotta, koska ne eivät vaikuta asian ratkaisuun.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 6 §:n 1 momentin mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Kiinteistönvälittäjän on lain 10 §:n mukaan laadittava kauppakirja ja huolehdittava muista kaupan toteutumiseen liittyvistä tehtävistä, jos myyjä ja ostaja tai ostaja ja välittäjä eivät toisin sovi. Lain 13 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvaus vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

B ja C ovat suorittaneet kauppakirjan ehtojen mukaisen kauppahinnan 240 000 markkaa. Kun tila myytiin rasituksista vapaana, B:n ja C:n olisi pitänyt saada loppukauppahinnan suorituksen yhteydessä haltuunsa rasitustodistuksesta ilmenevät kolme haltijavelkakirjaa. B ja C olivat saaneet kaikki velkakirjat haltuunsa vasta suoritettuaan Pohjois-Karjalan Säästöpankille loppukauppahinnan 140 000 markan lisäksi 100 000 markkaa toisen myyjän velkojen lyhennykseksi.

B:llä ja C:llä on ollut oikeus olettaa, että he saavat kauppahinnan maksettuaan rasituksista vapaan kiinteistön. Tähän nähden kiinteistönvälittäjän olisi tullut sopia pantinhaltijana olleen pankin kanssa vakuuksien vapauttamisesta ja kaupan osapuolten kanssa sitä koskevasta menettelystä siten, että B ja C olisivat saaneet loppukauppahinnan maksettuaan kauppakirjassa mainitut velkakirjat haltuunsa. Kun kiinteistönvälittäjä on tämän laiminlyönyt, välittäjä ei ole tehtävää suorittaessaan lain 6 §:ssä tarkoitetulla tavalla ottanut huomioon B:n ja C:n etuja eikä lain 10 §:n mukaisesti huolehtinut kaupan toteutumiseen liittyvistä tehtävistä. Kiinteistönvälittäjän suorituksessa on siten ollut virhe, jonka aiheuttamasta vahingosta B:llä ja C:llä on kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n nojalla oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvaus.

B:lle ja C:lle on kiinteistönvälittäjän virheestä aiheutunut 100 000 markan suuruinen vahinko, josta kiinteistönvälittäjänä myyntitoimeksiannon saanut kommandiittiyhtiö ja sen vastuunalainen yhtiömies A ovat vastuussa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Juha Halijoki.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Launis, Leena Parviainen ja Mäkinen. Esittelijä Pirjo Soininen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Haarmann, Wirilander, Möller, Tulokas ja Krogerus. Esittelijä Mirja-Leena Nurmi.

---

[SV]

En fastighetsförmedlare ansvarade för den skada, som föranleddes därav att köparen inte fått i sin besittning de skuldsedlar som var intecknade i en fastighet som sålts ograverad.

L om konsumentskydd vid fastighetsförmedling 6 § 1 mom, 10_§, 13_§

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.