Supreme Court orders transfer of house and lease rights to children based on pre-emptive inheritance agreement.

A ja B olivat eläneet yhdessä. Heidän tekemässään sopimuksessa B oli vahvistanut vastaanottaneensa rahamäärän A:lta ennakkoperintönä heidän yhteisille lapsilleen ja sitoutunut käyttämään rahat talon rakentamiseen vuokraamalleen maa-alueelle sekä, jos yhteiselämä päättyisi, siirtämään talon kaikkine vuokrasopimuksesta johtuvine oikeuksineen mainituille lapsille.

A:lla oli oikeus ajaa kannetta B:n velvoittamiseksi siirtämään talo ja vuokraoikeus heidän lapsilleen.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Tapahtumaselostus

Saksalainen A ja suomalainen B olivat asuneet Saksassa avoliitossa vuoteen 1988 saakka. Heillä on kaksi yhteistä alaikäistä lasta. Vuonna 1986 asianosaiset olivat alkaneet keskustella talon rakentamisesta Suomeen. Rakentaminen oli aloitettu vuonna 1987 B:n yhdessä kahden sisaruksensa kanssa omistamalle tilalle, josta B oli 31.3.1987 päivätyllä vuokrasopimuksella vuokrannut tähän tarkoitukseen noin 0,7 hehtaarin alueen. Kirjallisessa vuokrasopimuksessa ei ollut kielletty sen siirtämistä.

A oli antanut rakennushankkeeseen rahaa 100 000 Saksan markkaa, osallistunut rakennustöihin ja hankkinut kaksi takkaa ja lieden.

Asianosaiset olivat 30.12.1987 allekirjoittaneet A:n saksan kielellä laatiman sopimuksen, jossa B oli vahvistanut vastaanottaneensa mainitut 100 000 Saksan markkaa ennakkoperintönä yhteisille lapsille. Sopimuksessa B oli sitoutunut käyttämään summan edellä mainitun talon rakentamiseen vuokra-alueelle. Sopimuksen mukaan, jos A:n ja B:n yhteiselämä lakkaa, siirtää B sanotun talon kaikkine maanvuokrasopimuksesta johtuvine oikeuksineen lapsille, kummallekin puoleksi. Lisäksi sopimuksessa mainittiin, että jos sopimuksen määräykset olisivat pätemättömiä tai tulisivat sellaisiksi, ne on korvattava aiottua tarkoitusta lähinnä vastaavilla määräyksillä. Sopimuksessa oli vielä lausuma, jonka mukaan siihen sovellettiin Suomen lakia.

Asianosaiset olivat 5.1.1988 allekirjoittaneet lainasopimukseksi otsikoidun asiakirjan, jonka mukaan A oli antanut B:lle edellä mainitun talon valmiiksi saattamiseen korottomana lainana 55 000 Saksan markkaa. A:n myöhemmin irtisanottua lainan ja tuomioistuimen velvoitettua lainvoimaisesti B:n suorittamaan sen A:lle B oli maksanut lainan viivästyskorkoineen.

Kanne A lausui B:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että asianosaisten yhteiselämä oli päättynyt. B ei ollut tehnyt sellaisia toimenpiteitä, että kolmannelle selviäisi, että rakennukset ovat lasten nimissä. Rakennuslupa oli haettu B:n nimissä, hän oli tilannut rakennukset nimissään, holhouslautakunta ei ollut asiasta tietoinen, ei myöskään verottaja.

Sopimuksen tarkoituksena oli ollut siirtää rakennusten omistusoikeus ja vuokrasopimus lasten nimiin.

A vaati tämän vuoksi, paitsi muuta, että B velvoitetaan välittömästi omalla kustannuksellaan siirtämään alaikäisten lasten yhteiseen omistukseen kyseisellä alueella sijaitsevat rakennukset. Siinä tapauksessa, että omistusoikeuden katsotaan jakaantuvan äidin ja lasten kesken, tulisi lasten osuuteen kuuluvana ottaa huomioon 100 000 Saksan markan lisäksi A:n panoksena hänen tekemänsä työn arvo sekä hankkimansa takat ja liesi. A vaati edelleen B:n velvoittamista siirtämään yhteisille lapsille sanottu maanvuokraoikeus.

Vastaus B vastusti kannetta ja vaati, että A:n vaatimus rakennusten osalta jätetään tutkimatta tai hylätään ja maanvuokraoikeuden osalta hylätään.

B ei ollut tarkoittanut sopia vuokraoikeuden siirtämisestä lapsille. Vuokranantajat eivät olleet suostuneet eivätkä suostu vuokrasopimuksen siirtämiseen, mutta hyväksyvät sen, että lapset rakennusten omistajina käyttävät aluetta. B oli ymmärtänyt sopimuksen siten, että vuokrasopimuksessa vuokramiehelle myönnetyt oikeudet olivat samalla tavoin rakennusten omistajiksi tarkoitettujen alaikäisten lasten käytössä. B:n saksankielen taito ei ollut riittävä, sopimuksen sisältö oli tulkinnanvarainen ja sitä oli tulkittava laatijansa vahingoksi. Vuokraoikeutta ei voitu siirtää määräosissa edelleen, minkä vuoksi sopimusmääräys oli Suomen lain mukaan myös tehoton.

Haapajärven käräjäoikeuden tuomio 2.9.1994

Käräjäoikeus totesi riidattomiksi tosiseikoiksi, että 100 000 Saksan markkaa oli annettu lapsille ennakkoperintönä ja että rahat oli käytetty talon rakentamiseen. Alkuperäinen tarkoitus oli ollut, että rakennukset tulivat kokonaan lasten nimiin, ja B myönsi, että 2/3 rakennuksista kuului jo nyt lapsille.

Käräjäoikeus totesi, että A:n käsityksen mukaan rakennusten siirtäminen lasten nimiin kokonaan oli ollut tarkoituksena senkin jälkeen, kun rakennusten loppurahoitus oli annettu lainana B:lle, kun taas B:n mukaan siirto kokonaan lasten nimiin oli rauennut, kun hän oli saanut loppurahoituksen lainana ja se oli häneltä peritty.

B ei ollut väittänytkään saaneensa omistusoikeutta rakennuksiin siltä osin kuin ne oli rakennettu lasten saamilla varoilla. B ei kuitenkaan ollut ryhtynyt mihinkään toimenpiteisiin, joista ulkopuolinen voisi havaita lasten omistavan osan rakennuksista. Esitettyjen selvitysten mukaan lapset olivat saaneet A:lta ennakkoperintönä yhteensä ainakin 349 000 Suomen markkaa rakennusten kokonaiskustannusten ollessa ainakin 525 000 Suomen markkaa. Sopimuksen mukaan B:n tuli siirtää tila kaikkine tontinvuokraoikeuksineen lapsille. Sopimuksen oli katsottava velvoittavan häntä ryhtymään tarvittaviin toimiin alaikäisten omistusoikeuden vahvistamiseksi siten, että se oli myös ulkopuolisiin nähden voimassa ja ulkopuolisten todettavissa.

Sopimuksenteon jälkeen B oli saanut A:lta lainaksi rahaa rakennustöiden loppuun saattamiseen. Asiassa oli esitetty 30.12.1987 ja 5.1.1988 tehtyjen sopimusten keskinäisestä yhteydestä ristiriitaista selvitystä. A:n esittämät selvitykset, hänen oma lausumansa ja osaksi sopimusten sanamuodot tukivat A:n käsitystä. B:n käsitystä puolestaan tuki se, ettei hänen ollut missään vaiheessa näytetty sitoutuneen lahjoittamaan varoja lapsilleen ja että 5.1.1988 päivättyyn sopimukseen liittyvän velan takaisinmaksusta ja velkakirjan tulkinnasta oli käyty oikeutta. Samaa käsitystä tuki asiakirjojen ajallinen järjestys.

Huomioon ottaen, että sopimukset olivat A:n laatimia, käräjäoikeus katsoi, että B:n käsitykselle sopimusten tulkinnasta ja hänen sen tueksi esittämälleen näytölle oli pantava suurempi paino kuin A:n esittämälle näytölle.

Käräjäoikeus katsoi kohtuuttomaksi sen, että B:n, hänen jouduttuaan maksamaan A:lle takaisin 55 000 Saksan markan määräisen lainan, tulisi siirtää lasten nimiin tätä omaa rahoitusosuuttaan vastaava osa.

Käräjäoikeus lausui jääneen näyttämättä, että 30.12.1987 päivätty sopimus olisi pätemätön tai että siihen vetoaminen olisi kunnianvastaista ja arvotonta tai hyvän tavan vastaista taikka että sopimusta rasittaisi ilmaisuerehdys.

Vuokrasopimuksen sanamuodon ja todistajan X:n kertomuksen nojalla käräjäoikeus katsoi sopimuksella tarkoitetun sitä, että B siirtää vuokraoikeuden lapsille. Sillä, mitä B vuokrasopimuksen osapuolena oli sopinut, ei vuokraoikeuden siirron osalta ollut merkitystä. Viitaten edellä lausuttuihin perusteisiin käräjäoikeus katsoi, että velvollisuus siirtää vuokrasopimus kokonaisuudessaan oli rauennut ja että B:n oli siirrettävä vuokrasopimus vain siten, että hän yhdessä alaikäisten kanssa tulee alueen vuokramieheksi.

Tämän vuoksi käräjäoikeus velvoitti B:n 30.12.1987 päivätyn sopimuksen nojalla ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin lasten rakennusten omistusoikeutta vastaavan osuuden eli 2/3:n siirtämiseksi lasten nimiin siten, että se on voimassa ja todettavissa myös ulkopuolisiin nähden ja ryhtymään toimenpiteisiin vuokrasopimuksen siirtämiseksi hänen itsensä ja lasten yhteisiin nimiin.

Vaasan hovioikeuden tuomio 22.6.1995

A ja B valittivat hovioikeuteen.

Hovioikeus totesi, että B ja A olivat allekirjoittaneet 30.12.1987 tehdyn sopimuksen, jossa oli asetettu B:lle velvollisuuksia. B:tä ja A:ta voitiin pitää sopimuksen osapuolina.

Omistusoikeuden siirtämistä koskeva kannevaatimus A oli perustanut vaatimuksensa sopimuksen ehtoon, jonka mukaan B A:n ja B:n yhteiselämän lakatessa siirtää tilan kaikkine tontin vuokrasopimukseen liittyvine oikeuksineen lapsille. A:n ja B:n avoliitto oli lakannut sopimusehdossa mainitulla tavalla. Sopimusehdon mukaan B:n tulisi siirtää kysymyksessä olevat rakennukset lapsille.

Sopimuksessa oli kuitenkin myös todettu, että B:n A:lta vastaanottamat 100 000 Saksan markkaa olivat olleet ennakkoperintöä lapsille ja että kyseinen summa oli tullut käyttää talon rakentamiseen. Viimeksi mainittu sopimusehto oli ymmärrettävä niin, että A:n ennakkoperintönä antamat 100 000 Saksan markkaa olivat tulleet suoraan lapsille. Koska varat oli sopimuksen mukaan tullut käyttää talon rakentamiseen, varojen sijaan tulleiden rakennusten oli katsottava samoin olevan suoraan lasten omaisuutta. Erillistä omaisuuden siirtotoimenpidettä ei tarvittu. B:n ei voitu katsoa tältä osin rikkoneen 30.12.1987 tehtyä sopimusta.

Perusteluna rakennusten siirtämisen osalta oli ollut se, että lasten omistusoikeus ei ollut ulkopuolisten havaittavissa. Asiakirjoista oli kiistatta havaittavissa, että rakennusluvat oli haettu ja rakennukset tilattu B:n nimissä. B ei ollut kiistänyt A:n väitettä, että asianmukaisia ilmoituksia holhousviranomaisille ja verottajalle ei lasten saamasta omaisuudesta ollut tehty. Hovioikeus totesi, että tämän kaltaisia velvollisuuksia ei kysymyksessä olevassa sopimuksessa ollut B:lle asetettu. Se, että B mahdollisesti oli esiintynyt rakennusten omistajana viranomaisiin ja muihin tahoihin nähden, ei loukannut A:n vaan lasten oikeutta. A ei ollut lasten edustaja.

Näiden syiden vuoksi A:lta puuttui oikeutus omissa nimissään käydä oikeutta riitauttamastaan intressistä.

Maanvuokraoikeuden siirtämistä koskeva kannevaatimus Hovioikeus totesi A:n kanneperusteiden olevan samat kuin edellä ja vaatimuksen perustuvan samaan sopimusehtoon.

Sopimusehdossa puhuttiin kaikista tontin vuokrasopimukseen liittyvistä oikeuksista ("mit allen Rechten aus dem Grundstücks-Pachtvertrag"), mikä viittasi siihen, että tarkoituksena oli ollut siirtää vuokraoikeus kokonaisuudessaan eikä vain oikeus käyttää maa-aluetta muun muassa kulkemiseen ja vesijohdon vetämiseen B:n kertomalla tavalla. Sopimus oli A:n laatima ja epäselvissä tilanteissa sitä tulisi tulkita A:n vahingoksi. B:n esittämää sopimusehdon tulkintaa vastaan puhui se, että mikäli lapsille olisi tarkoitettu kuuluvan vain kysymyksessä olevan maanvuokrasopimuksen kohdassa "Muut ehdot" mainittuja oikeuksia, niihin kuuluisi myös kohdassa mainittu etuosto-oikeus. Tämä olisi kuitenkin B:n oman tulkinnan ja vuokrasopimuksen muun sisällön vastaista.

Sopimuksen 30.12.1987 ehtoa vuokraoikeuden siirtämisestä oli näin ollen tulkittava siten, että vuokraoikeus oli tarkoitettu siirrettäväksi kokonaisuudessaan lapsille. Vuokrasopimus oli edelleen yksin B:n nimissä. Hänen voitiin katsoa tältä osin rikkoneen tuota sopimusta.

A:n vaatimuksen lähtökohtana oli kuitenkin ollut varmistaa kiinnityksen saaminen sekä alueen ja rakennusten pysyminen lapsilla. Myös tältä osalta voitiin todeta, että B:n laiminlyönti ei loukannut A:n vaan lasten oikeutta. A ei ollut lasten edustaja.

Hovioikeus katsoi, että A:lta puuttui oikeutus omissa nimissään käydä oikeutta tästäkin riitauttamastaan intressistä.

Näillä perusteilla hovioikeus jätti kanteen tutkimatta.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 2.11.1995. A on vaatinut, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja juttu palautetaan käräjäoikeuteen suulliseen valmisteluun. Edelleen A on vaatinut, että B velvoitetaan siirtämään vuokratulla maaalueella sijaitsevien omakotitalon, saunarakennuksen ja varastorakennuksen omistusoikeus lapsille myös siltä osin kuin omaisuus ei ole jo siirtynyt lasten nimiin sekä ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin rakennusten omistusoikeuden siirtämiseksi lasten nimiin siten, että se on voimassa myös ulkopuolisiin nähden ja ulkopuolisten todettavissa, sekä että B velvoitetaan ryhtymään toimenpiteisiin mainitun vuokraoikeuden siirtämiseksi mainittujen lasten yhteisiin nimiin.

B on antanut pyydetyn vastauksen.

VÄLITOIMET

Korkeimmassa oikeudessa on 3.10.1996 toimitettu valmistelun istunto. A on aikaisemmin esittämäänsä täsmentäen vaatinut B:n velvoittamista laatimaan uskotulle miehelle tarkoitetun, olosuhteet toteavan asiakirjan, joka osoittaa, että rakennukset kokonaisuudessaan ja vuokrasopimus kuuluvat lapsille.

Korkein oikeus on toimittanut jutussa 7.10.1996 suullisen käsittelyn.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 13.12.1996

Perustelut

Asiavaltuus Kanne perustuu A:n ja B:n väliseen sopimukseen. Sopimuksen perusteella A on oikeutettu vaatimaan, että B osaltaan täyttää sopimuksen. Hovioikeuden ei olisi tullut lausumillaan perusteilla jättää kannetta tutkimatta.

Pääasia

Riitakysymys A ja B ovat asuneet Saksassa yhdessä vuodesta 1983 lähtien vuodenvaihteeseen 1987 - 1988 saakka ja heillä on 2.9.1984 ja 16.4.1986 syntyneet kaksi lasta. Vuonna 1986 A ja B ovat ryhtyneet suunnittelemaan rakentamista Suomeen. Tätä silmällä pitäen B on 31.3.1987 vuokrannut yhdessä sisarustensa kanssa omistamastaan tilasta noin 0,7 hehtaarin suuruisen alueen rakennuspaikaksi. Vuokrakirjassa ei ole kielletty siirtämästä vuokraoikeutta toiselle ilman vuokranantajan suostumusta.

Vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen B on 29.4.1987 tehnyt hirsitalon, hirsisaunan ja hirsisen ulkorakennuksen toimittamista koskevan tilaussopimuksen ja 6.5.1987 hän on saanut omissa nimissään rakennusluvat asuinrakennuksen, rantasaunan sekä varasto- ja lämpökeskusrakennuksen rakentamiseen vuokra-alueelle. Rakennustyöt on tämän jälkeen aloitettu. A on keväällä 1987 antanut B:lle 100 000 Saksan markkaa lapsille tulevana ennakkoperintönä käytettäväksi rakennuskustannuksiin, mihin ne myös on käytetty. Lisäksi A on henkilökohtaisesti osallistunut rakennustyöhön kesällä 1987 ja hankkinut rakennuksia varten kaksi takkaa ja lieden. Asianosaiset ovat yhtä mieltä siitä, että alun alkaen tarkoituksena on ollut, että rakennukset tulevat kokonaan lapsille.

Oleskeltuaan kesän ja syksyn 1987 Suomessa B oli joulukuussa 1987 palannut Saksaan. Korkeimmassa oikeudessa antamansa lausunnon mukaan hän on tuolloin tiennyt, että A:n rakennuskustannuksiin antamat 100 000 Saksan markkaa eivät tulisi riittämään tähän tarkoitukseen, vaan lisärahoitusta tarvittiin suurimman menoerän aiheutuessa hirsiosien toimitusten osamaksuista. B:n esitettyä A:lle lisärahoitusta koskevan pyynnön he ovat allekirjoittaneet kaksi sopimusta, 30.12.1987 päivätyn sopimuksen ja 5.1.1988 päivätyn lainasopimuksen.

Ensiksi mainitun sopimuksen mukaan B vahvistaa allekirjoituksellaan saaneensa 100 000 Saksan markkaa asianosaisten yhteisille lapsille tulevana ennakkoperintönä ja käyttävänsä rahat talon rakentamiseen sisaruksiltaan 31.3.1987 vuokraamalleen kiinteistölle. Sopimuksessa on muun ohella ehto, jonka mukaan, jos A:n ja B:n yhteiselämä raukeaa, B siirtää talon kaikkine maanvuokrasopimuksesta johtuvine oikeuksineen lapsille, puoleksi kummallekin. Jos sopimuksen määräykset olisivat pätemättömiä tai tulisivat pätemättömiksi, ne on sopimuksen mukaan korvattava sellaisilla, jotka lähinnä vastaavat aiottua tarkoitusta. Sopimukseen sovelletaan siihen sisältyvän ehdon mukaan Suomen oikeutta.

Jälkimmäisen sopimuksen mukaan A antaa B:lle korottomaksi lainaksi rakennuksen valmiiksi saattamista varten 55 000 Saksan markkaa ja B tunnustaa saaneensa sanotun määrän. Sopimukseen sisältyvän ehdon mukaan B maksaa lainan takaisin neljän viikon kuluttua A:n suorittamasta irtisanomisesta lukien. Irtisanominen voitiin sopimuksen mukaan suorittaa aikaisintaan maaliskuussa 1989.

A:n irtisanottua lainasopimuksen ja tuomioistuimen velvoitettua lainvoimaisesti B:n suorittamaan lainamäärän A:lle B on maksanut lainan viivästyskorkoineen.

A on vaatinut, että B 30.12.1987 allekirjoitetun sopimuksen perusteella velvoitetaan laatimaan asiakirja, joka ulospäin havaittavalla tavalla osoittaa, että edellä mainitulle vuokra-alueelle rakennetut rakennukset kokonaisuudessaan kuuluvat lapsille, ja siirtämään mainittu vuokraoikeus lasten nimiin.

Vuokraoikeuden siirron osalta B on vastustanut A:n vaatimusta seuraavilla perusteilla. Vanhaniemen tilan yhteisomistajien tarkoituksena on ollut, että B ei saa siirtää vuokraoikeutta kolmannelle, minkä vuoksi siirto on kielletty. A:n ja B:n 30.12.1987 allekirjoittamalla asiakirjalla oli sovittu siitä, että lapset saavat rakennusten omistajina tai osaomistajina nauttia niistä eduista ja oikeuksista, joita B on sisaruksiltaan vuokraamansa maa-alueen vuokramiehenä voinut nauttia. Sopimuksen sanamuoto tukee tätä käsitystä, mutta sen sijaan se ei tue A:n väitettä siitä, että B olisi tarkoittanut asiakirjalla vuokrasopimuksen tai vuokraoikeuden siirtämistä itseltään lapsille. Joka tapauksessa siirtovelvollisuus on rauennut rakennushankkeen kokonaisrahoituksen muututtua 5.1.1988 laaditulla velkakirjalla aikaisemman sopimuksen vastaiseksi. Vuokraoikeuden siirto määräosina lapsille ei voimassa olevan oikeuden mukaan ole mahdollistakaan.

Korkeimman oikeuden kannanotto

A on rahoittanut edellä kuvatusta rakennushankkeesta noin kaksi kolmannesta ja B noin kolmanneksen. Siihen nähden, että rakennukset ja vuokraoikeus on tarkoitettu sopimusten mukaan tulemaan lasten omistukseen ja että B:lle lasten holhoojana jää edelleen mahdollisuus käyttää rakennuksia ja vuokra-aluetta, A:n ja B:n keskenään solmimien sopimusten täyttämistä ei voida pitää B:n kannalta kohtuuttomana.

Lainkohdat

Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 36 § (956/82) Maanvuokralaki 53 § 1 momentti (258/66) Oikeudenkäymiskaari 21 luku 8 § (1013/93) Ulosottolaki 3 luku 4 § 2 momentti (576/48)

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

B velvoitetaan A:n ja B:n lapsille määrätyn uskotun miehen myötävaikutuksella kahden kuukauden kuluessa siitä, kun tämä tuomio on annettu,

laatimaan asiakirja, jossa selitetään, että sanotut lapset omistavat asuinrakennuksen, saunarakennuksen ja varastorakennuksen, jotka sijaitsevat B:n 31.3.1987 vuokraamalla noin 0,7 hehtaarin suuruisella alueella, ja

siirtämään lapsille yhteisesti mainittua vuokra-aluetta koskeva maanvuokraoikeus

uhalla, että ellei velvoitusta määräajassa täytetä, tällä tuomiolla on sama vaikutus kuin jos velvoitus olisi täytetty.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Tokola.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Halmelinna, Raija Kuusimäki ja Pentti. Esittelijä Liisa Männikkö.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Portin, Paasikoski, Krook, Wirilander ja Kivinen. Esittelijä Liisa Mansikkamäki.

---

[SV]

A och B var sambor. I ett avtal som de ingått hade B bekräftat, att hon av A mottagit ett belopp som förskott på arv till deras gemensamma barn, och förbundit sig att använda pengarna för byggandet av ett hus på ett område som hon arrenderat samt att, ifall samlevnaden upphörde, överföra huset med all den rätt som härflöt av legoavtalet på barnen.

A hade rätt att föra talan om B:s förpliktande att överföra huset och legorätten på barnen.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.