Supreme Court allows claim for compensation when a deceased's estate is undervalued in a sale to a child with a retained life tenancy.

Ään.

Leski oli hänen ja rintaperillisensä välisessä tilakaupassa rahassa maksettavan kauppahinnan lisäksi pidättänyt itselleen elinikäisen asumisoikeuden tilalla. Ensiksi kuolleen puolison toissijaisen perillisen perintökaaren 3 luvun 3 §:n nojalla ajamaa kannetta koskevassa asiassa oli kiinteistönkaupan lahjanluonteisuutta arvioitava sen käyvän arvon perusteella, joka tilalla oli ollut kaupanteon aikaan vapailla markkinoilla, ja ottaen huomioon myyjälle pidätetty asumisoikeus tilan arvoa alentavana tekijänä. Tilan käyvän arvon ja siitä maksetun kauppahinnan eroa ei kuolinpesän varat huomioon ottaen pidetty niin suurena, että lesken olisi katsottava aiheuttaneen omaisuutensa olennaista vähentymistä.

PK 3 luku 3 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

A:n kanne Kuopion kihlakunnanoikeudessa

A lausui B:lle 20.12.1990 tiedoksiannetun haasteen nojalla, että hänen jo kuolleen isänsä sisar C oli kuollut 18.8.1981 ja oli ollut avioliitossa D:n kanssa. Avioliitto oli ollut lapseton.

C:n jälkeen laaditun perukirjan mukaan häneltä oli jäänyt kiinteänä omaisuutena Maaningan kunnan Hamulan kylässä oleva Varvikon tila RN:o 6:4 sekä rahaa hautauskulujen vähentämisen jälkeen noin 12 000 markkaa.

D oli elänyt jakamattomassa pesässä kuolemaansa 23.11.1989 saakka. Hän oli 1.9.1981 laaditulla kauppakirjalla myynyt Varvikon tilan pojalleen B:lle. Kauppahinnaksi oli kauppakirjaan merkitty 150 000 markkaa ja siitä oli kuitattu kauppakirjan allekirjoituksella saaduksi 15 000 markkaa. Loput kauppahinnasta eli 135 000 markkaa oli kauppakirjan mukaan maksettava 31.12.1981 mennessä.

D:n jälkeen 29.12.1989 toimitetussa perunkirjoituksessa oli pesän säästöksi merkitty 112 411,53 markkaa. Omaisuuden perivät B D:n rintaperillisenä sekä C:n toissijaisina perillisinä A ja hänen veljensä.

Koska Varvikon tilan käypä arvo oli edellä mainitun D:n ja B:n välisen tilakaupan aikaan ollut ainakin 500 000 markkaa, B oli saanut kaupassa tilan käypää arvoa huomattavasti alhaisempaan hintaan. D oli niin ollen lahjaan verrattavalla oikeustoimella, ottamatta asianmukaisesti huomioon C:n perillisten oikeutta, aiheuttanut omaisuutensa olennaisen vähentymisen. B oli tiennyt tai ainakin hänen olisi pitänyt tietää, että luovutus loukkasi C:n perillisten oikeutta.

A vaati, että B perintökaaren 3 luvun 3 §:n nojalla velvoitetaan ensisijaisesti palauttamaan Varvikon tilan D:n kuolinpesään laillisesti jaettavaksi tai toissijaisesti suorittamaan hänelle vastikkeena pesäosuuden vähentymisestä 250 000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.

Kannetta kehittäessään A esitti kiinteistönvälittäjä X:n 12.2.1992 allekirjoittaman kiinteistönarvion ja haastetta täsmentäen katsoi, että Varvikon tilan käypä arvo kaupanteon aikaan oli ollut sanotun arviolausunnon mukaisesti 410 000 markkaa. A katsoi kuitenkin, että B:n Varvikon tilan kaupassa saaman lahjan rahallista arvoa laskettaessa oli otettava huomioon tila sen nykyarvostaan, joka mainitun lausunnon mukaan on 910 000 markkaa. Tähän perustuvan laskelmansa nojalla A muuttaen kannettaan toissijaisen vaatimuksen osalta vaati sen varalta, ettei tilan jakoon palauttamista koskevaa vaatimusta hyväksyttäisi, että B velvoitetaan suorittamaan hänelle vastikkeena pesäosuuden vähentymisestä 190 000 markkaa haasteessa vaadittuine korkoineen.

Lisäksi A vaati, että B velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kanteeseen vastatessaan B kiisti kanteen ja kiistämisensä tueksi esitti muun ohella D:n kuolinpesään määrätyn pesänjakajan toimesta hankitun, Kuopion läänin maatalouskeskuksen suunnitteluagronomin Y:n 19.11.1991 allekirjoittaman arviolausunnon Varvikon tilan käyvästä arvosta kaupanteon aikaan sekä Pohjois-Savon metsälautakunnan aluesuunnitelmaan perustuvan, paikallisen metsänhoitoyhdistyksen toimesta 25.3.1982 laaditun laskelman tilan puuston määrästä vuonna 1981. B vaati myös korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 20.5.1992

Kihlakunnanoikeus katsoi selvitetyksi, että D oli saanut perintönä 18.8.1981 kuolleen puolisonsa C:n jälkeen kysymyksessä olevan Varvikon tilan ja rahaa 12 000 markkaa. Perunkirjoituksessa tilan arvoksi oli merkitty 120 000 markkaa ja perukirjan mukaan pesän säästö oli ollut 140 261,30 markkaa.

D oli myynyt 1.9.1981 Varvikon tilan pojalleen B:lle 150 000 markan kauppahinnasta ja kaupassa pidättämäänsä tilaan kohdistuvaa elinikäistä asumisoikeutta vastaan. Kauppahinnasta oli kuitattu maksetuksi 15 000 markkaa kauppakirjan allekirjoituksella ja loput kauppahinnasta oli maksettu pankin välityksellä 18.12.1992.

D:n kuoleman jälkeen toimitetun perunkirjoituksen mukaan pesän säästö oli ollut 112 411,53 markkaa.

Kihlakunnanoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että Varvikon tilan kauppahinta, ottaen huomioon kaupassa myyjälle pidätetyn käyttöoikeuden tilaan, olisi ollut niin alhainen, että kauppaa olisi pidettävä lahjana tai siihen rinnastettavana toimena. Niinikään oli jäänyt näyttämättä, että D olisi sanotulla kaupalla aiheuttanut omaisuutensa olennaisen vähentymisen.

Näillä perusteilla kihlakunnanoikeus hylkäsi kanteen.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 17.3.1994

A valitti hovioikeuteen vaatien kihlakunnanoikeuden päätöksen kumoamista ja kanteensa hyväksymistä.

Hovioikeus lausui, että Varvikon tilan kaupassa, jossa D oli 1.9.1981 myynyt tilan pojalleen B:lle, kauppahinta oli ollut jossain määrin alhaisempi kuin sukulaisten välisissä kaupoissa paikkakunnalla mainittuna vuonna oli maksettu. Kauppahinta oli kuitenkin vastannut lasten ja vanhempien välisissä kiinteistönkaupoissa maksettuja hintoja. Hovioikeus katsoi, että myös sukupolvenvaihdoskaupoissa toteutuneita hintoja voitiin käyttää vertailuhintoina arvioitaessa kysymyksessä olevan Varvikon tilan kaupan luonnetta lahjaan rinnastettavana toissijaisten perillisten oikeutta loukkaavana oikeustoimena.

Näillä lisäperusteilla kihlakunnanoikeuden päätöstä täydentäen hovioikeus valituksen hyläten jätti asian kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 30.6.1994.

A on vaatinut hovioikeuden tuomion ja kihlakunnanoikeuden päätöksen kumoamista ja kanteensa hyväksymistä hovioikeudessa vaaditulla tavalla. A on täällä vedonnut Varvikon tilan pesään palauttamista koskevan vaatimuksensa tueksi uutena seikkana siihen, että kysymyksessä oleva tilakauppa oli ollut testamenttiin rinnastuva lahja.

B on antanut pyydetyn vastauksen.

A on antanut vastineen B:n vastaukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 24.4.1995

Käsittelyratkaisu

A:lta ei ole pyydetty vastausta B:n vastauksen johdosta. Sen vuoksi A:n vastaukseksi tarkoitettu kirjoitus jätetään huomiotta.

A ei ole esittänyt syytä siihen, ettei hän ole voinut alemmissa oikeuksissa vedota vaatimuksensa perusteena tilakaupan luonteeseen testamenttiin rinnastuvana lahjana. Tämän vuoksi A:n Korkeimmassa oikeudessa esittämä uusi seikka jätetään oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 7 §:n 1 momentin nojalla huomiotta.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

Asiassa on kysymys siitä, onko D myydessään vuonna 1981 Varvikon tilan B:lle aiheuttanut omaisuutensa olennaisen vähentymisen ja jättänyt ottamatta huomioon A:n oikeuden C:n perillisenä.

Perintökaaren 3 luvun 3 §:n säännöksen tarkoitus on antaa ensiksi kuolleen puolison perillisille oikeussuojaa, jottei eloonjäänyt puoliso lahjoitustoimin voisi vaarantaa ensiksi kuolleen puolison perillisten oikeutta eloonjääneen puolison pesää jaettaessa. Sen vuoksi arvioitaessa D:n ja B:n välisen kiinteistönkaupan mahdollista lahjanluonteisuutta tilan käypää arvoa ei voida perustaa paikkakunnalla lasten ja vanhempien välisissä kiinteistönkaupoissa käytettyihin hintoihin. Kaupassa sovittua vastiketta on verrattava tilan käypään arvoon vapailla markkinoilla, silloin kun kiinteistönkauppa tehtiin.

Varvikon tilan arvosta kaupanteon aikaan on esitetty kaksi lausuntoa, todistajana kuullun kiinteistönvälittäjä X:n lausunto sekä D:n kuolinpesän pesänjakajan hankkima Kuopion läänin maatalouskeskuksen suunnitteluagronomi Y:n lausunto. Lisäksi asiassa on esitetty Maaningan metsänhoitoyhdistys r.y:n puolesta 25.3.1982 annettu lausunto tilan puustosta vuonna 1981 laaditusta laskelmasta, joka on perustunut Pohjois-Savon metsälautakunnan laatimaan aluesuunnitelmaan.

Asiassa esitetty selvitys ei riidattomasti osoita, mikä on ollut Varvikon tilan käypä arvo vuonna 1981. Korkein oikeus katsoo, että arvo on ollut kuitenkin lähempänä Y:n kuin X:n esittämää arvoa. Varvikon tilan käypä arvo on vuonna 1981 ollut suurempi kuin B:n maksama 150 000 markan kauppahinta. Kun toisaalta otetaan huomioon D:n kauppahinnan lisäksi pidättämä elinikäinen asumisoikeus tilalla ja toisaalta hänen varansa kuolinhetkellä perukirjan mukaan 126 504,33 markkaa, tilan käyvän arvon ja siitä maksetun kauppahinnan välinen ero ei ole niin suuri, että D:n voidaan katsoa aiheuttaneen kiinteistönkaupalla omaisuutensa olennaista vähentymistä. Tämän vuoksi A:lla ei ole oikeutta vaatimaansa vastikkeeseen D:n perillisille tulevasta osuudesta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Tulokas:

Perustelut

C:n kuoltua 18.8.1981 rintaperillisittä leski D on 1.9.1981 myynyt pojalleen B:lle 150 000 markan kauppahintaa ja elinikäistä asumisoikeutta vastaan C:ltä perimänsä Varvikon tilan RN:o 6:4 Maaningan kunnan Hamulan kylässä. Kiinteistörekisterin otteen mukaan tilaan sisältyy maatiluksia 46 hehtaaria, joista viljeltyä 10 hehtaaria ja varsinaista metsämaata 35 hehtaaria. Tilalla oli kaupanteon aikaan vanha asuinrakennus ja talousrakennuksia.

Harkittaessa sitä, onko D kiinteistön myydessään aiheuttanut omaisuutensa olennaisen vähentymisen ja sillä tavoin loukannut C:n toissijaisten perillisten oikeutta, lähtökohdaksi on otettava kiinteistön käypä arvo kaupanteon aikaan. Kun kaupalla ei ole tähdätty tilanpidon jatkamiseen eivätkä perintökaaren 25 luvun säännökset sovellu asiaan, käypää arvoa ei tule arvioida sukupolvenvaihdoskauppojen pohjalta, kuten hovioikeus on tehnyt.

Esitettyjen lausuntojen ja muun aineiston pohjalta Varvikon tilan vuoden 1981 arvon määrittely ei ole tarkasti suoritettavissa. Tilan pinta-alasta, tiluslajeista sekä puuston määrästä esitetyn selvityksen pohjalta saatetaan kuitenkin päätellä, että tilan käypä arvo kaupantekohetkellä on ollut ainakin 300 000 markkaa. Kauppakirjassa mainitulla elinikäisellä asumisoikeudella ei ole ollut olennaista vaikutusta tilan arvoon.

Alihintaisella kaupalla D on aiheuttanut omaisuutensa olennaisen vähentymisen ja loukannut C:n toissijaisten perillisten oikeutta perintökaaren 3 luvun 3 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. Sen johdosta D:n pesää jaettaessa hänen perilliselleen B:lle tulevasta osuudesta on suoritettava vastiketta sitä vaatineelle C:n perilliselle A:lle. Vastikkeen määrä on pesänjakajan laskettava pitäen lähtökohtana sitä, että tilasta olisi tullut vuonna 1981 maksaa vähintään 300 000 markkaa, jotka varat olisivat tuolloin tulleet pesään ja tuottaneet korkoa.

Kun B:n on pitänyt ymmärtää, että kaupalla loukattiin C:n toissijaisten perillisten oikeutta, hän on velvollinen palauttamaan tilan käyvän hinnan ja kauppahinnan välisen erotuksen jakoon ellei vastiketta muutoin voida suorittaa.

Tuomiolauselma

Kumoan hovioikeuden tuomion, sikäli kuin muutosta on haettu. Palautan asian pesänjakajalle, jonka tulee laskea vastike ja määrätä A:n perintöosuuden täydennykseksi suoritettava määrä sekä tarvittaessa määrätä B palauttamaan saamansa lahjan arvo. Hylkään A:n kanteen muilta osin.

Oikeusneuvos Raulos:

C:n kuoltua 18.8.1981 rintaperillisittä leski D on 1.9.1981 tehdyllä kaupalla myynyt pojalleen B:lle C:ltä perimänsä Maaningan kunnan Hamulan kylässä olevan Varvikon tilan RN:o 6:4 150 000 markan kauppahinnasta. Kaupassa D on lisäksi pidättänyt itselleen elinikäisen asumisoikeuden tilalla. Kiinteistörekisterin mukaan tilaan kuuluu maatiluksia 46 hehtaaria, joista on viljeltyä 10 hehtaaria ja varsinaista metsämaata 35 hehtaaria. Kaupanteon aikaan tilalla oli vanha asuinrakennus ja talousrakennuksia.

Koska kysymyksessä olevalla kaupalla ei ole pyritty perintökaaren 25 luvussa tarkoitettuun tilanpidon jatkamiseen, tilan arvoa määritettäessä lähtökohdaksi ei tule, niinkuin hovioikeus on tehnyt, ottaa toteutuneita sukupolvenvaihdoskauppoja. Niiden asemesta lähtökohdaksi on otettava kiinteistön käypä arvo vapailla markkinoilla sinä ajankohtana, jona kiinteistönkauppa tehtiin.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Krogerus, Jauhiainen ja Turunen. Esittelijä Pertti Mäkilaurila.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Heinonen sekä oikeusneuvokset Lindholm, Taipale, Raulos (eri mieltä) ja Tulokas (eri mieltä). Esittelijä Soile Poutiainen.

---

[SV]

Omröstn.

Den efterlevande maken hade sålt en lägenhet åt sin bröstarvinge och härvid utöver den kontanta köpeskillingen förbehållit sig en livslång rätt att bo på lägenheten. I ett mål som den först avlidna makens sekundosuccessorer hade anhängiggjort enligt 3 kap. 3 § ärvdabalken skulle fastighetsköpets gåvokaraktär bedömas utgående från det gängse värde lägenheten hade på den fria marknaden vid tiden för köpslutet, med beaktande av att dess värde minskades av den boenderätt som förbehållits säljaren. Skillnaden mellan lägenhetens gängse värde och köpesumman var inte så stor, då även dödsboets tillgångar beaktades, att den efterlevande maken skulle anses ha förorsakat en väsentlig minskning av sin egendom.

ÄB 3 kap 3 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.