Supreme Court allows partial compensation for improvements made knowingly with unclear title but denies unjust enrichment claim.

Kiinteistön ostaja, joka saatuaan tilaan lainhuudon oli ottanut sen hallintaansa tietoisena omistusoikeutensa epäselvyydestä, oli oikeutettu korvaukseen saannonmoitekanteen voittaneelta oikealta omistajalta vain kiinteistöön panemistaan tarpeellisista kustannuksista sekä velvollinen korvaamaan omistajalle hallinta-ajaltaan saamansa käyttöhyödyn.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Käsittely Ulvilan kihlakunnanoikeudessa

A:n kanne

A kertoi B:tä ja C:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että hän oli 10.11.1976 päivätyllä kauppakirjalla ostanut D:ltä muun ohella Vuorisen tilan RN:o 2:33 Merikarvian kunnan Ylikylässä ja saanut siihen lainhuudon 22.12.1976. Turun hovioikeus oli kuitenkin 18.10.1991 tuomiollaan nro 977 vahvistanut, että tilan omistusoikeus kuului B:lle ja C:lle, ja julistanut A:lle myönnetyn lainhuudon mitättömäksi. A oli suorittanut tilalla parannustöitä yhteensä 35 904 markan arvosta. Parannustyöt olivat jääneet vastaajille perusteettomana etuna.

Tämän vuoksi A vaati, että B ja C velvoitetaan suorittamaan hänelle parannustöiden arvo 35 904 markkaa korkoineen.

B:n ja C:n vastaus

B ja C vaativat kanteen hylkäämistä. He olivat hallinneet Vuorisen tilaa häiriöttä kesäkuuhun 1988 saakka. Sen jälkeen A oli hallinnut tilaa, vaikka hänellä ostaessaan D:ltä 10.11.1976 eräitä muita tiloja ei ollut tarkoitusta ostaa tätä tilaa. A oli 21.9.1989 saanut tiedoksi haasteen, jossa B ja C olivat vaatineet vahvistettavaksi heidän omistavan tilan. A oli tehnyt tilalla parannustöitä tietoisena siitä, että B ja C olivat riitauttaneet A:n saannon. Tämän vuoksi A:n tuli itse kärsiä kustannukset, jotka hän mahdollisesti oli sijoittanut tilaan. B ja C pitivät korvausvaatimusta myös määrältään korkeana.

B:n ja C:n kanne

B ja C kertoivat A:lle tiedoksi toimittamansa haasteen nojalla, että A oli pitänyt tilaa oikeudettomasti hallinnassaan 1.6.1988 -13.3.1992. Siten hän oli aiheuttanut heille vahinkoa, jonka rahallinen arvo oli ainakin se, mitä olisi saatu tilan vuokraamisesta. Lisäksi B ja C olivat itse estyneet käyttämästä tilaa ja sillä olevaa lomarakennusta.

Tämän vuoksi B ja C vaativat, että A velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvaukseksi 40 000 markkaa korkoineen.

A:n vastaus

A vaati kanteen hylkäämistä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 29.9.1992

Perustelut

Kihlakunnanoikeus katsoi A:n näyttäneen, että hän oli tehnyt kiinteistöllä parannustöitä 1.6.1988 -13.3.1992. Todistajana kuultu rakennustarkastaja oli arvioinut parannustöiden materiaalikustannuksiksi 20 804 markkaa ja työn arvoksi 14 000 markkaa.

A oli 21.9.1989 saanut tiedokseen B:n ja C:n haasteen, jolla A:n omistusoikeus oli riitautettu. A oli suorittanut osan parannustöistä tietoisena siitä, että omistusoikeus tilaan oli riitainen. Selvitystä ei ollut esitetty siitä, mikä osa töistä oli tehty ennen ja mikä jälkeen haasteen tiedoksiannon.

A:n suorittamien parannustöiden johdosta tapahtunut kiinteistön arvon nousu oli jäänyt B:lle ja C:lle. Arvon nousun määrää harkittaessa oli otettava huomioon, että korjaustöiden ei ollut näytetty olleen B:lle ja C:lle tarpeellisia ja että osa niistä oli tehty kiinteistön omistusoikeuden ollessa riitautettuna. Se, että työn kustannukset olivat arvion mukaan olleet 34 804 markkaa, ei yksistään osoittanut, että kiinteistön arvo olisi noussut sanotulla määrällä. Arvon nousu oli siten arvioitava oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:stä ilmenevän oikeusohjeen nojalla.

Kihlakunnanoikeus totesi asiakirjoista ja todistajana kuullun X:n kertomuksesta ilmenevän, ettei A:lla ollut tarkoitusta ostaa rantapalstaa ja ettei hän ennen vastapuolen taholta tapahtunutta yhteydenottoa ollut uskonutkaan sen kuuluvan hänelle. A:n oli niin ollen pitäessään tilaa hallussaan täytynyt ainakin mieltää, ettei tila ollut hänen. A oli siten estäessään B:tä ja C:tä käyttämästä tilaa tuona aikana aiheuttanut näille vahinkoa. Koska sen määrästä oli vain vaikeuksin esitettävissä näyttöä, kihlakunnanoikeus arvioi sen oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:n nojalla kohtuuden mukaan.

Näillä perusteilla kihlakunnanoikeus arvioi, että B:n ja C:n hyödyksi tulleen perusteettoman edun arvo ja A:n B:lle ja C:lle tuottamuksellisesti aiheuttaman vahingon määrä vastasivat toisiaan. Kun vaatimukset siten kuittasivat toisensa, ne oli hylättävä.

Tuomiolauselma

Kihlakunnanoikeus hylkäsi A:n kanteen B:tä ja C:tä vastaan kokonaisuudessaan sekä B:n ja C:n kanteen A:ta vastaan samoin kokonaisuudessaan.

Turun hovioikeuden tuomio 15.3.1994

A sekä B ja C valittivat hovioikeuteen.

Hovioikeus hylkäsi A:n pyynnön suullisen käsittelyn toimittamisesta.

Perustelut

Hovioikeus totesi, että asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tilan aikaisempi omistaja oli myynyt sen 4.1.1947 henkilöille, joilta B ja C olivat johtaneet saantonsa, ja aikaisemmasta kaupasta huolimatta 27.10.1956 henkilölle, jolta A oli 10.11.1976 vahvistetulla kauppakirjalla johtanut saantonsa. A:lla ei kuitenkaan ollut näytetty olleen syytä epäillä saantonsa pätevyyttä.

Tila oli ollut A:n hallinnassa 6.6.1988 -13.3.1992. Tuona aikana A oli kunnostanut ja laajentanut tilalla sijaitsevaa vapaa-ajan asuntoa ja rakentanut tilalle laiturin sekä erillisen puusuojan ja käymälän. Saadessaan tilan hallintaansa A oli tosin ollut tietoinen B:n ja C:n käsityksestä, jonka mukaan 10.11.1976 vahvistetulla kauppakirjalla ei ollut tarkoitettu luovuttaa kysymyksessä olevaa tilaa. Tämä ei kuitenkaan osoittanut A:n olleen tuolloin vilpillisessä mielessä. A oli hallinnut tilaa vilpittömässä mielessä siihen saakka, kunnes hän oli saanut tiedon B:n ja C:n nostaman kanteen lopullisesti ratkaisseesta Korkeimman oikeuden päätöksestä, jolla A:n valituslupahakemus oli hylätty. Tämän ei ollut näytetty tapahtuneen ennen A:n hallinnan päättymistä. A ei siten ollut velvollinen korvaamaan tilan hallinnan ajalta saamaansa käyttöhyötyä B:lle ja C:lle. Hänellä oli oikeus saada B:ltä ja C:ltä korvaus kiinteistöön panemistaan hyödyllisistäkin kustannuksista.

B ja C eivät olleet kiistäneet A:n ilmoitusta tilalla tehdyistä töistä ja niiden yhteensä 35 904 markan kustannuksista. Kustannukset olivat olleet osin tarpeellisia kiinteistön arvon säilyttämiseksi ja osin sen käyttötarkoitusta edistävinä ja arvoa lisäävinä hyödyllisiä. Korvattavista kustannuksista oli vähennettävä A:n hallinta-aikanaan kiinteistöstä saama hyöty, jonka kohtuulliseksi määräksi hovioikeus arvioi tilan ja sillä sijaitsevan rakennuksen koon ja käyttötarkoituksen huomioon ottaen A:n oikeaksi myöntämät 4 000 markkaa. Siten B:n ja C:n korvausvaatimus oli hylättävä ja heidän oli korvattava A:lle tämän kiinteistöön panemista kustannuksista 31 904 markkaa.

Tuomiolauselma

Kihlakunnanoikeuden päätöstä muutettiin siten, että B ja C velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle 31 904 markkaa korkoineen. B:n ja C:n kanteen osalta kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputulos jäi pysyväksi.

Eri mieltä ollut hovioikeuden apujäsen, kanneviskaali Hurme katsoi, että asiakirjoista ilmenneen ja todistaja X:n kertomuksen perusteella oli näytetty, ettei A tilan ostaessaan ollut tarkoittanut ostaa tuota tilaa eikä D sitä myydä. A:lla oli siten saamastaan lainhuudosta huolimatta ollut syytä epäillä saantonsa oikeutusta. Saadessaan tilan hallintaansa A oli ollut tietoinen B:n ja C:n käsityksestä, ettei 10.11.1976 vahvistetulla kauppakirjalla ollut tarkoitettu luovuttaa tilaa.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

B:lle ja C:lle on myönnetty valituslupa. Valituksessaan he ovat vaatineet, että A:n työsuorituksista määrättävän korvauksen ja hänen B:lle ja C:lle aiheuttaman vahingon katsotaan vastaavan toisiaan. Koska vaatimukset siten kuittaavat toisensa, he ovat vaatineet, että heidät vapautetaan hovioikeuden määräämästä maksuvelvollisuudesta.

A on vastannut valitukseen toistaen hovioikeudessa esittämänsä pyynnön suullisen käsittelyn järjestämisestä todistajien kuulemista varten.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 17.1.1995

Käsittelyratkaisu

A, joka on kihlakunnanoikeudessa jättänyt jutun päätettäväksi, ei ole saattanut todennäköiseksi, että hänen tarjoamallaan lisäselvityksellä olisi vaikutusta asiassa. Sen vuoksi pyyntö suullisen käsittelyn järjestämisestä hylätään.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

Kiinteistön haltija, jolta kiinteistö voitetaan pois, on oikeutettu saamaan omistajalta korvauksen kiinteistöön panemistaan tarpeellisista kustannuksista ja myös muista hyödyllisistä kustannuksista. Korvaus viimeksi mainituista edellyttää kuitenkin, ettei kiinteistön haltija ole tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää omistajan paremmasta oikeudesta kiinteistöön.

Kiinteistön tuotto, käyttöhyöty mukaanlukien, kuuluu kiinteistön haltijalle. Se, joka on edellä mainituin tavoin vilpillisessä mielessä hallinnut kiinteistöä, on kuitenkin velvollinen korvaamaan tuoton omistajalle.

A:n ostaessa 10.11.1976 Vuorisen tilat RN:ot 1:42 ja 10:26 kauppakirjaan oli erehdyksessä merkitty myös Vuorisen tila RN:o 2:33, vaikka sitä ei ollut tarkoitettu ostaa eikä myydä. A on 22.12.1976 saanut tilaan lainhuudon, mutta hän ei ollut ottanut tilaa hallintaansa. Vasta tilan oikeiden omistajien B:n ja C:n otettua yhteyttä A:han keväällä 1988 hän on 6.6.1988 ryhtynyt hallitsemaan kiinteistöä. Tuolloin hän on tiennyt ne seikat, joiden perusteella B ja C tulivat myöhemmin vaatimaan A:n lainhuudon mitättömäksi julistamista. Näissä olosuhteissa A:lla on saamastaan lainhuudosta huolimatta ollut syytä epäillä sen perusteena olevan saantonsa oikeutusta ja hänen on tullut ottaa huomioon myös mahdollisuus, että hän joutuu palauttamaan kiinteistön B:lle ja C:lle. Siten A:lla ottaessaan kiinteistön hallintaansa ei ole ollut sellaista vilpitöntä mieltä, joka on ratkaiseva arvioitaessa kysymystä muiden kuin tarpeellisten parannusten ja käyttöhyödyn korvaamisesta.

A on hallinta-aikanaan laajentanut tilalla olevaa rakennusta ja peruskorjannut saunaa sekä rakentanut verannan, laiturin, puusuojan ja käymälän. B ja C eivät ole kiistäneet A:n ilmoitusta tilalla tehdyistä töistä. Koska A:lta edellä selostetuista syistä on puuttunut vilpitön mieli, B ja C ovat kuitenkin velvolliset suorittamaan A:lle korvausta vain tarpeellisista, mutta eivät muutoin hyödyllisistä kustannuksista. Suoritettuja rakennus- ja korjaustoimenpiteitä voidaan vain peruskunnostusta koskevalta osalta pitää tarpeellisina. Niistä aiheutuneiden kustannusten osuus arvioidaan, ottaen huomioon A:n suorittamien töiden laatu samoin kuin omistajan oikeus määrätä kiinteistöön kohdistuvista toimenpiteistä, vähäiseksi.

Koska A ei tilaa hallitessaan ole ollut vilpittömässä mielessä, hän on velvollinen korvaamaan B:lle ja C:lle kiinteistön käytöstä saamansa hyödyn.

Korkein oikeus arvioi, että A:n kiinteistön käytöstä saama hyöty on vähintään yhtä suuri kuin hänelle tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneiden kustannusten määrä. B ja C ovat tyytyneet siihen, että määrien katsotaan vastaavan toisiaan.

Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään kihlakunnanoikeuden ratkaisun lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kilpi ja Nikula sekä apujäsen Hurme (eri mieltä). Esittelijä Risto Tikka.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Heinonen sekä oikeusneuvokset Haarmann, Raulos, Tulokas ja Hidén. Esittelijä Marja-Leena Honkanen.

---

[SV]

Köparen till en fastighet hade efter det att han fått lagfart på fastigheten tagit den i sin besittning, medveten om att hans äganderätt var oklar. Han hade rätt till ersättning av den rätta ägaren, som vunnit en talan om klander av fång, endast för de nödvändiga kostnader han lagt ner på fastigheten. Han var skyldig att ersätta ägaren för den nytta av fastighetens användning som han fått under den tid den varit i hans besittning.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret