Supreme Court declares conditional land sale invalid due to invalid resolutory condition, remands price reduction claim.

A oli myynyt rakennusliikkeelle määräalan. Kauppakirjaan merkittiin, että kaupan toteutuminen edellytti, että määräalalle saadaan kaavoitettua maata rakennusliikkeen hyväksymä määrä, ja että kauppa purkautuu, jollei kaavoituksesta ole saatu varmuutta tai kaavoitussopimusta saatu tehtyä määräpäivään mennessä. Kaavoitus ei toteutunut edellytetyllä tavalla. Edellä mainittu ehto oli purkavana ehtona mitätön. Sen vuoksi kiinteistön kauppa jäi pysyväksi. Kysymys myös hinnanalennuksesta.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanteet ja vastineet Kemijärven kihlakunnanoikeudessa

Rakennusliike Insinöörirakentajat Oy (jäljempänä Insinöörirakentajat) kertoi A:lle toimitetun haasteen nojalla, että Insinöörirakentajat oli 30.12.1988 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut A:lta 60 hehtaarin suuruisen määräalan Sallan kunnan Märkäjärven kylässä sijaitsevasta Saareke-nimisestä tilasta RN:o 65. Kauppahinta oli ollut 1 700 000 - 1 760 000 markkaa riippuen maksun aikataulusta. Kauppahinta oli sovittu maksettavaksi siten, että 500 000 markkaa oli maksettava 6.1.1989 mennessä ja 1 200 000 - 1 260 000 markkaa sitten kun kaavoitusasia oli varmistunut Insinöörirakentajien hyväksymällä tavalla tai kun kaavoitussopimus oli tehty ja Insinöörirakentajien hallitus oli kaupan ehdot hyväksynyt.

Kaupan toteutumisen edellytykseksi oli sovittu se, että määräalalle saatiin kaavoitetuksi sekä rantapalstoille Hangasjärven rantaan että muualle rakennuskelpoista maata Insinöörirakentajien hyväksymä määrä. Samana päivänä allekirjoitetussa erillisessä sopimuksessa oli sovittu Insinöörirakentajien hyväksymäksi rakennusoikeuden määräksi vähintään 4 000 kerrosneliömetriä.

Kauppakirjan ehdoksi oli kirjattu, että mikäli kaavoituksesta ei saatu varmuutta tai kaavoitussopimusta tehdyksi Sallan kunnan kanssa 30.6.1989 mennessä, kauppa purkautui.

Koska kaavoitus ei ollut toteutunut sillä tavoin kuin Insinöörirakentajat oli edellyttänyt eikä kunnan kanssa ollut voitu tehdä sellaista kaavoitussopimusta, jonka Insinöörirakentajat olisi voinut hyväksyä, Insinöörirakentajat vaati ensisijaisesti, että osapuolten välillä 30.12.1988 solmittu määräalan kauppa puretaan ja että A velvoitetaan palauttamaan suoritetun kauppahinnan ensimmäinen erä 500 000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien. Toissijaisesti yhtiö vaati, että mikäli purkukannetta ei olisi hyväksytty, olisi kauppahintaa pitänyt alentaa ottaen huomioon se seikka, että harjulle voitaisiin rakentaa ainoastaan 600 kerrosneliömetriä.

A vastusti kannetta. Insinöörirakentajat ei ollut ryhtynyt sille kuuluneisiin toimenpiteisiin kaavoitussopimuksen aikaansaamiseksi ja oli siten laiminlyönyt toimimisvelvollisuutensa. Lisäksi kysymys oli kauppakirjaan otetusta purkavasta ehdosta, joka oli mitätön.

A vaati puolestaan Insinöörirakentajille toimitetun haasteen nojalla, että Insinöörirakentajat velvoitetaan suorittamaan edellä kerrotun kiinteistökaupan johdosta myös kauppahinnan loppuosa 1 260 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.7.1989 lukien.

A katsoi, että Sallan kunnan tunturialueen osayleiskaavan mukaan myydylle määräalalle voitiin rakentaa yli 4 000 kerrosneliömetriä ja että kaupan ehdot olivat täyttyneet.

Insinöörirakentajat kiisti A:n kanteen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 20.10.1992

Kihlakunnanoikeus katsoi selvitetyksi Insinöörirakentajien ajaman kanteen osalta, että Insinöörirakentajat oli 30.12.1988 vahvistetulla kauppakirjalla ostanut A:lta 60 hehtaarin suuruisen määräalan Sallan Märkäjärven kylässä sijaitsevasta Saareke-nimisestä tilasta RN:o 65. Kauppahinnaksi oli sovittu 1 700 000 -1 760 000 markkaa riippuen maksun aikataulusta. Kauppahinta tuli maksaa siten, että 500 000 markkaa maksettiin 6.1.1989 mennessä ja 1 200 000 - 1 260 000 markkaa sitten, kun kaavoitusasia oli varmistunut Insinöörirakentajien hyväksymällä tavalla tai kun kaavoitussopimus oli tehty ja Insinöörirakentajien hallitus oli hyväksynyt kaupan ehdot.

Kauppakirjassa oli sovittu kaupan toteutumisen edellytykseksi, että määräalalle saatiin kaavoitettua rantapalstoille Hangasjärven rantaan ja muualle rakennuskelpoista maata Insinöörirakentajien hyväksymä määrä. Erillisellä, samana päivänä allekirjoitetulla sopimuksella oli sovittu Insinöörirakentajien hyväksymäksi rakennusoikeuden määräksi vähintään 4 000 kerrosneliömetriä.

Edelleen kauppakirjassa oli sovittu, että mikäli kaavoituksesta ei ollut saatu varmuutta tai kaavoitussopimusta tehtyä Sallan kunnan kanssa 30.6.1989 mennessä, kauppa purkautui ja ensimmäinen maksuerä 500 000 markkaa palautui korotta.

Todistajana kuultu X oli kertonut olleensa puhelimitse yhteydessä 27. tai 28.12.1988 Sallan kunnanjohtaja Q:hun, joka oli ilmoittanut, että alueelle tulee 50 - 60 rakennuspaikkaa ja Q:n arvion mukaan rakennusoikeusneliöitä 100 neliötä rakennuspaikkaa kohden. X:lle oli jäänyt käsitys, että heti seuraavan vuoden alkupuolella kaava tulisi vahvistetuksi.

Kauppakirjaa laatimassa olleen Y:n todistajankertomuksen mukaan kaavoitusasiassa ei pitänyt tulla ongelmia.

Näin ollen kaupan molemmat osapuolet olivat olleet vakuuttuneita siitä, että kaava-asia varmistuisi kesäkuun loppuun mennessä 1989.

Insinöörirakentajat oli maaliskuussa 1989 pidetyssä hallituksen kokouksessa hyväksynyt kaupan.

Kesällä 1989 Sallan kunta oli aloittanut alueen maakäytön suunnittelun. Kaupanteon aikaan oli ollut voimassa yleiskaava vuodelta 1983, mutta todistajana kuultu Sallan kunnansihteeri Z oli oikeudessa todennut, ettei hän osannut sanoa, olisiko kaava ollut juridisesti voimassa, koska kunnanhallituksessa oli 26.6.1988 tehty periaatepäätös kaavan muuttamisesta ja laajentamisesta. Hangasjärven ympäristöön olisi kaavassa todistajan arvion mukaan tullut Saarekkeen tilan osalle 20 - 30 rakennuspaikkaa ja pohjoisosaan lisäksi rakennuspaikkoja, joiden määrää oli vaikea sanoa.

Ensimmäisessä muutosluonnoksessa ei Hangasjärven rantaan osoitettu yhtään rakennuspaikkaa vaan ne oli merkitty tilan pohjoisosaan. Muun muassa Insinöörirakentajat oli 24.10.1989 muistuttanut tästä luonnoksesta.

Viimeisessä luonnoksessa 15.1.1992 rannalla olevaan kortteliin olisi tullut kuusi rakennuspaikkaa, korkeintaan 600 kerrosneliömetriä. Toinen kortteli oli alueen pohjoisosassa, jonka osalta oli mahdotonta sanoa rakennusoikeudesta. Todistaja Z:n käsityksen mukaan rantaan ei ollut mahdollista saada edellä mainittua enempää rakennusoikeutta.

Asiamies W oli oikeudessa todennut, että mikäli kaava-asia olisi saatu kuntoon viimeistään vuoden 1989 loppuun mennessä, se olisi tyydyttänyt Insinöörirakentajia. Ottaen huomioon Insinöörirakentajien toimimisen kaava-asiassa ja asiamiehen lausunnot kihlakunnanoikeus katsoi, että Insinöörirakentajat oli luopunut kauppakirjassa mainitusta takarajasta 30.6.1989.

Edelleen kihlakunnanoikeus katsoi, että kauppakirjassa oleva purkava ehto ei ollut mitätön, koska Insinöörirakentajat toimi rakennusalalla ja kerrosneliömetrimäärällä oli sille olennainen merkitys. Tämä oli A:nkin täytynyt käsittää. Sopimusta rakennusoikeuden määrästä ei ollut tehty kiinteistökaupan muodossa, mutta sen sisällöstä sinänsä ei ollut ollut erimielisyyttä.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus hyläten kanteen 500 000 markalle vaaditun koron osalta, julisti 30.12.1988 vahvistetun määräalankaupan puretuksi ja velvoitti A:n palauttamaan kauppahinnan ensimmäisen erän 500 000 markkaa Insinöörirakentajille.

A:n Insinöörirakentajia vastaan ajama kanne hylättiin kokonaisuudessaan.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 23.11.1994

Insinöörirakentajat ja A valittivat kumpikin hovioikeuteen.

Insinöörirakentajat toisti vaatimuksensa siitä, että kihlakunnanoikeuden A:n maksettavaksi tuomitsemalle kauppahinnan palautukselle 500 000 markalle määrättäisiin suoritettavaksi korkoa 16 prosenttia haasteen tiedoksiannosta lukien.

A vaati Insinöörirakentajien kannetta hylättäväksi. Lisäksi A toisti Insinöörirakentajiin kohdistamansa kanteen.

Insinöörirakentajien konkurssipesä ilmoitti hovioikeuteen myöhemmin saapuneessa kirjeessään, että Insinöörirakentajat oli asetettu konkurssiin ja että konkurssipesä ilmoitti jatkavansa oikeudenkäyntiä.

Hovioikeus katsoi selvitetyksi, että kauppakirjaa tehtäessä sekä Insinöörirakentajien että A:n käsitys oli ollut, että alueelle saadaan rakennusoikeutta Insinöörirakentajien hyväksymä määrä eli 4 000 kerrosneliömetriä. Alueen yleiskaavaa oli oltu muuttamassa, mutta mitkään seikat eivät olleet viitanneet siihen, että sen mukaista rakennusoikeutta kysymyksessä olevan alueen osalta vähennettäisiin. Tällainen käsitys oli ollut myöskin Sallan kunnanjohtajalla vuoden 1988 puolella. Pääpaino suunnitteilla olevassa rakentamisessa oli ollut rannassa sijaitsevalla harjulla kuten se oli ollut myöskin vuoden 1981 yleiskaavassa.

Uutta yleiskaavaa laadittaessa aikaisempaa yleiskaavaa oli muutettu siten, että rannalla sijaitsevan harjun kohdalla rakennusoikeutta oli vähennetty ja rakentamista ohjattu tilan pohjoisosaan.

A oli väittänyt, että Insinöörirakentajat oli laiminlyönyt toimimisvelvollisuutensa ja menetellyt myös kauppakirjan ehdon vastaisesti, koska se ei ollut ryhtynyt toimenpiteisiin kaavoitussopimuksen aikaansaamiseksi kunnan kanssa.

Asiassa oli selvitetty, että Insinöörirakentajat oli uutta kaavaa laadittaessa pyrkinyt vaikuttamaan kaavan sisältöön. Insinöörirakentajat oli 24.10.1989 antanut lausuntonsa kaavaluonnoksesta ja vaatinut siinä määräalalle lisää rakennusoikeutta. Lausuntonsa oheen Insinöörirakentajat oli liittänyt oman kaavaehdotuksensa ja ilmoittanut lausunnossaan, että mikäli yleiskaavaluonnoksesta päästään yhteisymmärrykseen, yhtiö oli valmis tekemään alueen osalta kunnan kanssa kaavoitussopimuksen.

Ensimmäisen virallisen kaavaluonnoksen nähtävillä olon johdosta sekä Insinöörirakentajat että A olivat esittäneet kaavaluonnoksesta muistutuksensa.

Yleiskaava oli yleispiirteinen kaava, jossa tavoiteltiin kokonaisratkaisua alueen maankäytössä. Tämän jälkeen yksityiskohtaisella kaavoituksella, esimerkiksi ranta- tai rakennuskaavoituksella määriteltiin tarkemmin alueen rakentaminen. Ottaen huomioon yleiskaavaluonnoksen määräykset määräalan rakennusoikeudesta ja jutussa esitetty todistelu hovioikeus katsoi, että rakennusoikeutta ei alueelle olisi ollut todennäköisesti saatavissa lisää myöskään kaavoitussopimuksen laatimisella.

Asiassa oli selvitetty, että uuden laadittavana olleen yleiskaavan mukaan rannalla olevalle harjulle saatiin korkeintaan kuusi rakennuspaikkaa eli enintään 600 kerrosneliömetriä sekä lisäksi rakennusoikeutta alueen pohjoisosaan.

Hovioikeus totesi, että kauppakirjassa mainitut kaupan edellytykset eivät olleet toteutuneet.

Insinöörirakentajat oli kaupasta sopiessaan edellyttänyt, että määräalalle saatiin vahvistetuksi rakennusoikeutta Insinöörirakentajien hyväksymä määrä tai muutoin kauppa purkautui. Tuo seikka oli myöskin kirjattu kauppakirjaan, joten sen seurauksena myös A oli tullut tietämään edellytyksestä. Purkavana ehtona määräys tosin oli sopimattomista ehdoista kiinteän omaisuuden kaupassa 20.6.1864 annetun asetuksen 2 §:n mukaisesti mitätön, mutta kyseessä oleva kiinteistönkauppa oli kuitenkin tehty poikkeuksellisen merkittävällä tavalla vaikuttaneiden edellytysten vallitessa. Nuo edellytykset olivat olleet kauppahinnan ja samalla koko kaupan toteutumisen kannalta määrääviä. Kaupanteon jälkeen olosuhteet olivat Insinöörirakentajista ja A:sta riippumattomista syistä muuttuneet ja kauppakirjassa mainitut edellytykset jääneet toteutumatta.

Hovioikeus katsoi, että kaupan perusteena olleet puolin ja toisin edellytetyt seikat olivat jääneet toteutumatta niin merkittävällä tavalla, ettei ollut perusteita pitää kauppaa voimassa.

Palautettavalle kauppahinnalle oli palautuksen viivästyessä suoritettava viivästyskorkoa siten kuin korkolain 1 §:ssä, 4 §:n 1 momentissa ja 9 §:ssä säädetään.

Sen vuoksi hovioikeus muutti kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että palautettavaksi määrätylle kauppahinnalle 500 000 markalle A:n oli maksettava 16 prosentin viivästyskorkoa haasteen tiedoksiannosta lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle on myönnetty valituslupa 14.2.1995. Korkein oikeus on samalla määrännyt oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 23 §:n nojalla, ettei hovioikeuden tuomiota ollut toistaiseksi pantava täytäntöön tai täytäntöönpanoa jatkettava. Valituksessaan A on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä. Vaihtoehtoisesti hän on pyytänyt asian palauttamista käräjäoikeuteen.

Konkurssipesä on vastannut valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 30.11.1995

Perustelut

A on 30.12.1988 allekirjoitetulla kauppakirjalla myynyt Rakennusliike Insinöörirakentajat Oy:lle Sallan kunnan Märkäjärven kylässä sijaitsevasta Saarekkeen tilasta RN:o 65 noin 60 hehtaarin suuruisen määräalan. Omistusoikeus on siirtynyt ostajalle kauppakirjan allekirjoituksella.

Kaupan toteutuminen on kauppakirjaan merkityn ehdon mukaan edellyttänyt, että rantapalstoille Hangasjärven rantaan ja muualle määräalalle saadaan kaavoitettua rakennuskelpoista maata yhtiön hyväksymä määrä. Kauppakirjan mukaan kauppa oli purkautuva, mikäli edellä mainitusta kaavoituksesta ei ollut saatu varmuutta tai kaavoitussopimusta tehtyä kunnan kanssa 30.6.1989 mennessä.

Kaavoituksen toteutumisella on ollut olennainen merkitys ostajalle, mistä myyjä on ollut tietoinen. Kun kuitenkaan kauppaa ei ole tehty esisopimuksen muodossa eikä lykkäävin ehdoin, vaan omistusoikeus on heti siirtynyt ostajalle, kaupan purkautumisehto on sopimattomista ehdoista kiinteän omaisuuden kaupoissa 20.6.1864 annetun asetuksen 2 §:n nojalla mitätön. Muunlainen tulkinta olisi ristiriidassa säännöksen yleisten tavoitteiden, omistussuhteiden selvyyden ja varmuuden kanssa. Sopimusoikeuden yleisistä periaatteista seuraa lisäksi, etteivät sellaiset ehdot ole päteviä, joiden perusteella sopimuksen sisältö jää yksinomaan toisen osapuolen määrättäväksi taikka sen toimenpiteistä riippuvaksi.

Määräalan kauppaa ei edellä mainituista syistä ole julistettava puretuksi. Kun yhtiö on kihlakunnanoikeudessa toissijaisesti vaatinut kauppahinnan alentamista sillä perusteella, että rakennusoikeuden määrä on jäänyt edellytettyä pienemmäksi, asia on palautettava alioikeuteen.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. Asia palautetaan Kemijärven käräjäoikeuteen, jonka tulee jommankumman asianosaisen ilmoituksesta ottaa se uudelleen käsiteltäväksi ja ratkaista yhtiön vaatimus kauppahinnan alentamisesta ja A:n loppukauppahintaa koskeva velkomus.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Mäkinen, Simola ja Peltoniemi. Esittelijä Haataja.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Raulos, Möller ja Tulokas. Esittelijä Irmeli Heikonen.

---

[SV]

A hade sålt ett outbrutet område åt en byggnadsfirma. I köpebrevet antecknades att ett fullbordande av köpet förutsatte att på det outbrutna området fås planlagd mark i den av byggnadsfirman förutsatta omfattningen och att köpet återgår om visshet inte fåtts om planläggningen eller planläggningsavtal inte ingåtts senast på utsatt dag. Planläggningen genomfördes inte på det förutsätta sättet. Villkoret var såsom ett resolutivt villkor ogiltigt. Köpet blev därför bestående. Fråga även om prisnedsättning.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.