Supreme Court allows freezing foreclosure sale when debt secured by apartment owned by shareholders using it as home.

Asunto-osakeyhtiön omistama kiinteistö oli kuulutettu myytäväksi julkisella pakkohuutokaupalla kolmannen henkilön velasta.

Kun kiinteistöllä sijaitsi asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet omistavien velallisten hallitsema, heidän vakituisena asuntonaan käyttämänsä asuinrakennus, vakuusjärjestelyn katsottiin kohdistuvan velallisten omistusasuntoon. Pakkohuutokaupan täytäntöönpano voitiin määrätä keskeytettäväksi.

VJL 3 § 2 mom

VJL 17 § 3 mom

VJL 21 § 1 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

A:n ja B:n vaatimukset Vantaan käräjäoikeudessa

Hakiessaan yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain mukaista väliaikaista kieltoa A ja B vaativat, että 30.11.1994 pidettäväksi kuulutettu Vantaan kaupungin Tikkurilan kylässä sijaitsevaa Heikkilä-nimistä tilaa RN:o 1:721 koskeva pakkohuutokauppa määrätään keskeytettäväksi, koska tila, jolla olevassa omakotitalossa he asuivat, kuului heidän edellä mainitussa laissa tarkoitettuun perusturvaansa ja heillä oli mahdollisuus selviytyä vakuusvelan maksamisesta siten, ettei omaisuutta ollut velkajärjestelyssä käytettävä velkojen suoritukseksi.

Vantaan käräjäoikeuden päätös 8.11.1994

Käräjäoikeus lausui päätöksensä perusteluissa, että A ja B olivat 3.2.1989 ostaneet Oy Tanja Group Ltd -nimiseltä yhtiöltä Asunto Oy Tikkurilan Kaunokkitie 4 -nimisen yhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat asunto-osakeyhtiön omistaman, Heikkilän tilalla olevan asuinrakennuksen hallintaan. Asunto-osakeyhtiön omistamaan kiinteistöön oli jo tuossa vaiheessa ollut kiinnitettynä haltijavelkakirjoja 620 000 markan arvosta. Ne olivat myyjäyhtiön hallituksen jäsenen Suur-Helsingin Osuuspankilta saaman 600 000 markan pääomamääräisen velan vakuutena. Pankki oli vaatinut kiinteistön ulosmittaamista ja myymistä pakkohuutokaupalla saatavansa suorittamiseksi.

Yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 3 §:n 2 momentin nojalla velallisen vakuusvelkaa koskevia säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen kolmannen henkilön velkaan, josta velallisen omistusasunto on vakuutena. Velallisen omistusasunnolla tarkoitetaan saman pykälän 1 momentin 8 kohdan mukaan esimerkiksi velallisen vakituisena asuntona käyttämää huoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet velallinen yksin tai yhdessä toisen henkilön kanssa omistaa, taikka velallisen yksin tai yhdessä toisen henkilön kanssa omistamaa kiinteistöä.

A ja B omistivat asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat huoneiston hallintaan, mutta eivät velan vakuutena olevaa kiinteistöä. Kiinteistöön kohdistuva velka ei siten kuulunut velkajärjestelyn piiriin eikä sen nojalla toimitettavaa pakkohuutokauppaa ollut yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 17 §:n 3 momentin nojalla mahdollista keskeyttää.

Tällä perusteella käräjäoikeus yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 21 §:n nojalla hylkäsi hakemuksen.

Helsingin hovioikeuden päätös 29.11.1994

A ja B valittivat hovioikeuteen ja toistivat vaatimuksensa kysymyksessä olevaa kiinteistöä koskevan, 30.11.1994 pidettäväksi kuulutetun pakkohuutokaupan peruuttamisesta. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty A:lle ja B:lle.

Valituksessaan A ja B toistivat hovioikeudessa tekemänsä vaatimuksen pakkohuutokaupan keskeyttämisestä.

Suur-Helsingin Osuuspankki on antanut siltä pyydetyn vastauksen. Korkein oikeus on 30.11.1994 määrännyt, ettei sanottua tilaa koskevaa pakkohuutokauppaa ollut toistaiseksi toimitettava tai toimitusta jatkettava.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 3.8.1995

Perustelut

Uudenmaan lääninhallitus on Talousosuuspankin hakemuksesta 24.1.1992 antamallaan lainhakupäätöksellä velvoittanut Asunto Oy Tikkurilan Kaunokkitie 4 -nimisen yhtiön sen omistamaan Heikkilä-nimiseen tilaan RN:o 1:721, Vantaan kaupungin Tikkurilan kylässä, kiinnitettyjen haltijavelkakirjojen nojalla tilan arvosta suorittamaan Talousosuuspankille sillä C:ltä olleen 600 000 markan pääomamääräisen saatavan korkoineen ja kuluineen. Lisäksi lääninhallitus on julistanut tilan ulosmitatuksi ja määrännyt sen julkisella pakkohuutokaupalla myytäväksi.

Mainitun saatavan siirryttyä Suur-Helsingin Osuuspankille ja sen pyydettyä pakkohuutokaupan toimittamista Vantaan nimismiespiirin osastopäällikkö on saatavan suorittamiseksi kuuluttanut tilan myytäväksi 30.11.1994 pidettävällä julkisella pakkohuutokaupalla.

Tilalla sijaitsee A:n ja B:n vakituisena asuntona käyttämä omakotitalo.

Yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain 21 §:n 1 momentin nojalla tuomioistuin voi velallisen hakemuksen tultua vireille velallisen vaatimuksesta määrätä ennen velkajärjestelyn alkamista kuulutetun pakkohuutokaupan täytäntöönpanon väliaikaisesti keskeytettäväksi tai myynnin peruutettavaksi lain 17 §:n 3 momentissa säädetyllä tavalla, jos siihen harkitaan olevan tarvetta. Määräys voidaan antaa, jos omaisuus kuuluu velallisen perusturvaan ja on ilmeistä, että omaisuutta ei velkajärjestelyssä ole käytettävä velkojen suoritukseksi.

Jos velallisen omistusasunto on velkajärjestelyn alkaessa vakuutena kolmannen henkilön velasta, tästä aiheutuvaan vastuuseen sovelletaan mainitun lain 3 §:n 2 momentin mukaan, mitä velallisen vakuusvelasta säädetään.

Velallisen omistusasunnolla tarkoitetaan kysymyksessä olevan 3 §:n 1 momentin 8 kohdan mukaan muun muassa velallisen tai hänen perheensä vakituisena asuntona käyttämää huoneistoa, jonka hallintaan oikeuttavat osakkeet velallinen yksin tai yhdessä toisen henkilön kanssa omistaa, taikka velallisen yksin tai yhdessä toisen henkilön kanssa omistamaa kiinteistöä.

Pakkohuutokaupan kohteena on kiinteistö, jonka omistavan asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet A ja B yksin omistavat ja jolla sijaitsevaa asuinrakennusta he yksin hallitsevat käyttäen sitä vakituisena asuntonaan. Velkajärjestelyn eräänä tarkoituksena on velallisen omistusasunnon turvaaminen. Kun tässä suhteessa ratkaisevaa merkitystä ei ole omistusjärjestelyn muodolla, vakuusjärjestelyn ja pakkohuutokaupan on tulkittava koskevan A:n ja B:n omistusasuntoa. Kiinnevelkaan on näin ollen edellä mainitun 3 §:n 2 momentin nojalla sovellettava, mitä velallisen omasta vakuusvelasta säädetään.

A ja B ovat ilmoittaneet, että heidän yhteinen maksuvaransa on noin 4 400 markkaa kuukaudessa. Asunnon arvoksi he ovat ilmoittaneet 600 000 markkaa ja kokonaisvuokran määränä on käytetty vertailulaskelmassa 4 000 markkaa kuukaudessa. Tällöin A:n ja B:n maksuvara heidän ilmoituksensa mukaan olisi riittävä vakuusvelkaosuuden suorittamiseen tavallisten velkojen vähimmäiskertymän ollessa nolla markkaa. Näiden tietojen perusteella pakkohuutokaupan täytäntöönpano voidaan määrätä keskeytettäväksi.

Lainkohdat

Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä 3 § 2 mom., 17 § 3 mom., 21 § 1 mom.

Päätöslauselma

Uudenmaan lääninhallituksen 24.1.1992 antamalla päätöksellä ulosmitattua Asunto Oy Tikkurilan Kaunokkitie 4 -nimisen asunto-osakeyhtiön omistamaa Heikkilä nimistä tilaa RN:o 1:721, Vantaan kaupungin Tikkurilan kylässä, koskevan pakkohuutokaupan täytäntöönpano määrätään keskeytettäväksi. Määräys on voimassa, kunnes A:lle ja B:lle on vahvistettu yksityishenkilön velkajärjestelystä annetussa laissa tarkoitetut maksuohjelmat tai toisin määrätään. Mikäli heidän velkajärjestelyhakemuksensa hylätään, pakkohuutokaupan täytäntöönpanoa voidaan jatkaa aikaisemman hakemuksen nojalla.

Korkeimman oikeuden 30.11.1994 määräämä täytäntöönpanokielto raukeaa.

Asian on ratkaissut käräjäoikeuden jäsen Vihriälä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Jalonen, Mansikkamäki ja Salo-Pankakoski. Esittelijä Kristina Isaksson.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Taipale, Tulokas ja Kivinen. Esittelijä Sirpa Ahola.

---

[SV]

Om försäljning på exekutiv auktion för tredje persons skuld av en fastighet, som ägdes av ett bostadsaktiebolag, hade kungjorts.

Bostadsaktiebolagets samtliga aktier ägdes av gäldenärerna, som besatt den på fastigheten belägna bostadsbyggnaden med stöd av aktierna och använde den som stadigvarande bostad. Säkerheten för skulden ansågs därför utgöras av gäldenärernas ägobostad. Verkställigheten av den exekutiva auktionen kunde avbrytas.

L om skuldsanering för privatpersoner 3 § 2 mom

L om skuldsanering för privatpersoner 17 § 3 mom

L om skuldsanering för privatpersoner 21 § 1 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.