Supreme Court allows eviction of seller from apartment after buyer acquires shares in foreclosure auction.

Ään.

A oli myydessään omistamansa asunto-osakeyhtiön osakkeet B:lle pidättänyt itselleen määräajaksi asumisoikeuden asianomaiseen huoneistoon. C oli B:n velkojen johdosta toimitetussa pakkohuutokaupassa ostanut osakkeet tietoisena asumisoikeuden pidättämisestä. C vaati A:n velvoittamista häädön uhalla muuttamaan huoneistosta. Huoneenvuokralain 41 §:stä ilmenevää periaatetta soveltaen katsottiin, että C:llä oli oikeus saada asumisoikeus päättymään. C:n häätökanne hyväksyttiin.

HVL 41 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Asunto-osakkeitten kauppa ja pakkohuutokauppa

A oli 15.2.1976 tehdyllä kauppakirjalla myynyt omistamansa, Helsingissä osoitteessa Munkkiniemen Puistotie 6 A 17 sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavat Asunto Oy Munkkiniemen Puistotie 6:n osakkeet nrot 49 - 52 aviopuolisolleen B:lle. Kauppakirjaan otetun ehdon mukaan A oli pidättänyt itselleen asumisoikeuden huoneistossa 15.2.2006 asti sitä vastaan, että hän maksoi huoneistosta kulloinkin perittävän yhtiövastikkeen ja mahdolliset muut huoneistokohtaiset maksut. Lisäksi kauppakirjaan oli tehty 9.11.1983 lisäys, jonka mukaan A pidätti mainitun asumisoikeuden itselleen myös siinä tapauksessa, että osakkeet siirtyivät toiselle omistajalle. Asumisoikeus oli myöhemmin merkitty myös osakkeita koskevaan isännöitsijäntodistukseen.

Osakkeet oli sittemmin ulosmitattu B:n veloista ja 22.1.1993 toimitetussa pakkohuutokaupassa myyty Sabinvest Oy:lle 690 000 markalla. A oli ollut läsnä pakkohuutokauppatilaisuudessa ja esittänyt siellä edellä mainitun osakkeitten kauppakirjan lisäyksineen. Pakkohuutokaupan toimitusmies oli jättänyt A:n asumisoikeuden pidättämistä koskevan kauppaehdon merkityksen arvioimisen "itse kunkin ratkaistavaksi".

Sabinvest Oy:n kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Sabinvest Oy on A ja B:tä vastaan ajamassaan kanteessa katsonut, että A ja B:n väliseen kauppakirjaan otettu, asumisoikeuden pidättämistä A:lle koskeva ehto oli ulkopuolista kohtaan pätemätön, koska A ja B eivät olleet voineet keskenään sopia asiasta kolmatta osapuolta sitovasti. Ehtoa ei voitu kiinnittää eikä sen perusteella voitu muodostaa muutenkaan kolmatta osapuolta sitovaa rasitetta. A ja B:n keskinäinen sopimus asumisoikeudesta ei ollut luonteeltaan myöskään vuokrasopimus.

Myöskään pakkohuutokauppaostajan tietoisuus A ja B:n keskinäisestä sopimuksesta ei tehnyt eikä voinut tehdä asumisoikeudesta ostajaa sitovaa, koska muunlainen tulkinta johtaisi täysin kohtuuttomaan lopputulokseen ja mitätöisi muun muassa osakekirjojen vakuusluovutukset. Toimitetussa pakkohuutokaupassa ei ollut pidätetty eikä olisi voitukaan pidättää asumisoikeutta A ja B:lle. Omistus- ja hallintaoikeus oli siirtynyt Sabinvest Oy:lle huutokaupassa. Osakkeet oli lisäksi pantattu kauppakirjaan ja siihen tehdyn lisäyksen jälkeen useaan eri kertaan rasitteista vapaana. Pakkohuutokauppa oli toimitettu muun muassa näiden saatavien perusteella tapahtuneen ulosmittauksen johdosta.

Edellä sanotun perusteella Sabinvest Oy, katsoen ettei asumisoikeuden pidättäminen A:lle ollut sitä sitova, on vaatinut, että A ja B oli velvoitettava heti omalla kustannuksellaan tapahtuvan häädön uhalla muuttamaan pois mainitusta asuinhuoneistosta ja jättämään se yhtiön vapaaseen hallintaan.

Vastaus

A ja B ovat A:n asumisoikeuteen vedoten kiistäneet kanteen. Sabinvest Oy oli ostanut osakkeet tietoisena asumisoikeuden pidättämisestä.

Raastuvanoikeuden päätös 15.11.1993

Sabinvest Oy oli tunnustanut, että Suomen Yhdyspankki Oy oli vastaanottaessaan kysymyksessä olevia osakkeita koskevat 5.6.1989 ja 22.8.1990 päivätyt B:n antamat panttaussitoumukset ollut tietoinen A:n ja B:n välillä 15.2.1976 tehtyyn kauppakirjaan sisältyneestä ehdosta, jonka mukaan A oli osakkeiden myyjänä pidättänyt itselleen asumisoikeuden huoneistossa 15.2.2006 asti. Asiassa oli myös selvitetty, että osakkeita 22.1.1993 pakkohuutokaupalla myytäessä Sabinvest Oy oli tullut tietoiseksi asumisoikeuden pidättämisestä. Ehto sitoi siten myös Sabinvest Oy:tä pakkohuutokauppaostajana.

Näillä perusteilla raastuvanoikeus on hylännyt kanteen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 8.6.1994

Sabinvest Oy valitti hovioikeuteen. Hovioikeus on lausunut, että A:lle kauppakirjassa pidätetty asumisoikeus oli vastikkeellinen ja määräaikainen. Vaikka asumisoikeus tosiasiallisesti esti asunto-osakeyhtiön osakkeet pakkohuutokaupassa ostaneen Sabinvest Oy:n pääosin käyttämästä sitä huoneistoa, jonka hallintaan osakkeet oikeuttivat, hallintaoikeus huoneistoon asumisoikeutta koskevin rajoituksin kuului osakkeiden omistajalle ja asumisoikeus oli ollut erikseen luovutettavissa. Sabinvest Oy oli ennen pakkohuutokauppaa tiennyt asunto-osakkeisiin liittyvästä asumisoikeusrajoitteesta. Tämä tietoisuus oli voinut vaikuttaa myös osakkeiden kauppahintaan.

Kun A:lla oli asumisoikeus huoneistoon, hänen aviopuolisoaan B:tä ei myöskään voitu määrätä häädettäväksi siitä.

Näillä ja muutoin raastuvanoikeuden päätöksessä mainituilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut raastuvanoikeuden päätöksen lopputulosta.

Eri mieltä ollut apujäsen, viskaali Viitanen on lausunut, että A:lle kauppakirjassa pidätetty asumisoikeus ei ollut huoneiston hallintaoikeuteen lain nojalla kohdistuva rajoitus. A:n asumisoikeus ei sitonut huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet pakkohuutokaupassa ostanutta Sabinvest Oy:tä, joka ei ollut hyväksynyt asumisoikeutta. Sabinvest Oy:n tai osakkeet pantiksi saaneen Suomen Yhdyspankki Oy:n tietoisuudella asumisoikeudesta tai edellä mainitun laatuisen asumisoikeuden merkitsemisellä isännöitsijäntodistukseen ei ollut vaikutusta harkittaessa asumisoikeuden sitovuutta Sabinvest Oy:öön nähden. A:n oikeus asua kyseisessä huoneistossa oli näin ollen rauennut, minkä vuoksi hänen ja hänen aviopuolisonsa B:n oli muutettava pois huoneistosta.

Tämän vuoksi eri mieltä ollut jäsen kumosi raastuvanoikeuden päätöksen ja velvoitti A ja B:n heti häädön uhalla muuttamaan pois kyseisestä huoneistosta ja jättämään sen Sabinvest Oy:n vapaaseen hallintaan.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty. Sabinvest Oy on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä. A ja B ovat antaneet yhteisen vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 27.6.1995

Perustelut

Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsoo, että Sabinvest Oy:llä on oikeus osakkeitten uutena omistajana vaatia A ja B:tä muuttamaan pois huoneistosta viimeistään 31.8.1995.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja raastuvanoikeuden päätös kumotaan ja Sabinvest Oy:n kanne hyväksytään. A ja B velvoitetaan omalla kustannuksellaan tapahtuvan häädön uhalla muuttamaan huoneistosta osoitteessa Munkkiniemen Puistotie 6 A 17, 00330 Helsinki, ja jättämään se Sabinvest Oy:n vapaaseen hallintaan viimeistään 31.8.1995.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Raulos: A on 15.2.1976 myydessään vaimolleen B:lle kysymyksessä olevat asunto-osakkeet samalla kauppakirjassa pidättänyt itselleen raastuvanoikeuden päätöksessä kerrotun määräaikaisen asumisoikeuden. Sen jälkeen osakkeet oli ulosmitattu B:n veloista ja 22.1.1993 myyty siinä järjestyksessä kuin ulosmitatun irtaimen omaisuuden myynnistä oli säädetty. Huutokauppaa ei ollut toimitettu asumisoikeus pysyttäen, mutta osakkeet ostanut Sabinvest Oy oli kuitenkin tiennyt, että A oli pidättänyt mainitun oikeuden.

Jutussa on kysymys A:n pidättämän asumisoikeuden suojasta asunnon uutta omistajaa kohtaan. Asiaa on arvosteltava samalla tavalla kuin siinä tapauksessa, että B olisi ensin luovuttanut puheena olevan asumisoikeuden A:lle ja asunto-osakkeet olisi sen jälkeen ulosottotoimin myyty Sabinvest Oy:lle.

Oikeudelliselta luonteeltaan A:n pidättämä asumisoikeus on irtaimeen omaisuuteen kohdistuva käyttöoikeus. Laissa ei ole säännöksiä, joiden nojalla tällainen käyttöoikeus olisi suojattu esineen omistajan velkojiin tai uuteen omistajaan nähden. Oikeuskirjallisuudessa onkin varsin yleisesti katsottu, etteivät irtaimeen omaisuuteen kohdistuvat käyttöoikeudet ole suojattuja suhteessa omistajan velkojiin tai seuraajaan. On epätietoista, missä määrin tällaista suojaa voidaan nimenomaisen normin puuttuessa perustaa oikeuskäytännölläkään. Joka tapauksessa se edellyttäisi hyvin painavia perusteita, sillä vaihdannassa on yleensä suojattava kolmansia heidän oikeusasemaansa vaikuttavilta yllättäviltä muutoksilta.

Mainituilla perusteilla yhdyn Korkeimman oikeuden tuomiolauselmaan.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Karppinen ja Lahti sekä apujäsen Viitanen (eri mieltä). Esittelijä Merja Halmelahti.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Portin, Suhonen, Raulos (eri mieltä), Möller ja Palaja. Esittelijä Raimo Kyllästinen.

---

[SV]

Omröstn.

A hade i samband med försäljningen till B av sina aktier i ett bostadsaktiebolag förbehållit sig rätten att bo i lägenheten under en viss tid. Vid en exekutiv auktion med anledning av B:s skulder hade C köpt aktierna medveten om förbehållet. C yrkade att A vid hot om vräkning skulle åläggas att flytta från lägenheten. Med tillämpning av de principer som framgick av 41 § hyreslagen ansågs att C hade rätt att bringa boenderätten att upphöra. C:s vräkningstalan godkändes.

HyresL 41 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.