Supreme Court dismisses claim for damages due to long-term acquiescence to servitude holder's unauthorized parking lot rental.

Rasitetun kiinteistön omistaja A oli rasitesopimuksen vastaisesti yli 20 vuotta hallinnut kiinteistörekisteriin merkityn rasitteen kohteena olevia autopaikkoja ja antanut ne vuokralle rasitteen haltijan B:n puuttumatta tähän pitkäaikaiseen käytäntöön. Vaikka rasite oli voimassa, B oli passiivisuutensa vuoksi kuitenkin hiljaisesti hyväksynyt vuokrauskäytännön ja siten menettänyt oikeutensa saada vahingonkorvausta ajalta, jona hän oli sallinut vuokrauskäytännön jatkua.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Huoltoyhtiön vastaus

Huoltoyhtiö on kiistänyt kanteen ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen. Rasitesopimuksen mukaista paikkajakoa ei ollut autotallirakennuksessa sovellettava varsinkaan, kun asunto-osakeyhtiö ei ollut osaksikaan kustantanut tallin rakentamista. Myöskään ulkopaikkojen sopimuksen mukaista jakoa ei voitu toteuttaa, kun eri asunto-osakeyhtiöille oli rasitteina perustettu autopaikkoja enemmän kuin rasitetulle kiinteistölle mahtui. Huoltoyhtiö ei ollut laiminlyönyt sille rasitesopimuksen mukaan kuuluvaa kunnossapitotyötä, vaan asuntoosakeyhtiö oli sillä huoltoyhtiön kanssa olleen huoltosopimuksen 1.11.1986 lukien lakkauttaessaan ilmoittanut, ettei se enää käyttäisi huoltoyhtiön palveluja.

Raastuvanoikeuden päätös 9.5.1989

Raastuvanoikeus on katsonut asunto-osakeyhtiön kanteen toteen näytetyksi lukuunottamatta väitettä, että huoltoyhtiö olisi estänyt asunto-osakeyhtiötä käyttämästä rasiteoikeuttaan.

Sen vuoksi raastuvanoikeus on, samalla kun asunto-osakeyhtiö huoltoyhtiön kanteesta on velvoitettu eräisiin suorituksiin, vahvistanut, että asunto-osakeyhtiöllä oli 31.1.1964 tehdyn rasitesopimuksen ja rasitetoimituksen nro 64099 asiakirjojen mukaan rasitteena pysyvä oikeus vapaasti hallita ja käyttää huoltoyhtiön hallitsemalla tontilla nro 7/38004 sijaitsevassa autotallirakennuksessa olevia kolmea autojen säilytyspaikkaa, jotka tontille 21.4.1964 myönnettyyn rakennuslupaan Ma-345-A-62 liittyvässä asemapiirroksessa oli merkitty numeroilla 22 - 24, ja yhdeksää rakennuksen välittömässä läheisyydessä sijaitsevaa pysäköintipaikkaa, jotka mainitussa asemapiirroksessa oli merkitty numeroilla 25 - 28 ja 33 - 37.

Lisäksi raastuvanoikeus on vahvistanut, että huoltoyhtiö oli velvollinen huolehtimaan mainittujen rasitepaikkojen hoidosta ja kunnossapidosta siten kuin 3.3., oikeastaan 3.5.1963 tehdystä rasitesopimuksesta ilmeni ja että asunto-osakeyhtiön velvollisuus suorittaa kunnossapitokorvausta määräytyi niin ikään sanotun rasitesopimuksen mukaisesti.

Raastuvanoikeus on edelleen velvoittanut huoltoyhtiön viipymättä ja viimeistään kuuden kuukauden kuluessa asiassa annettavan ratkaisun lainvoimaiseksi tulosta palauttamaan kysymyksessä olevat rasitepaikat asunto-osakeyhtiön vapaaseen hallintaan sekä suorittamaan asunto-osakeyhtiölle sen perusteettoman edun palautuksena, jonka huoltoyhtiö oli sopimuksen vastaisesti hallitsemiensa autotallipaikkojen käyttökorvauksena oikeudettomasti saanut eli ennen kanteen nostamista viimeksi kuluneilta kymmeneltä vuodelta 31.7.1988 saakka laskettuna 102 974,41 markkaa ja vielä suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvauksena autopaikkojen käytön estymisestä ja kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä 10 000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta 14.9.1988 lukien. Asianosaisten näin vuoroin voitettua ja vuoroin hävittyä juttunsa raastuvanoikeus on määrännyt, että asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Helsingin hovioikeuden tuomio 11.9.1991

Koska asia oli ollut niin sekava ja epätietoisuutta aiheuttava, että oikeudenkäyntiin oli ollut perusteltua aihetta, asianosaiset saivat pitää heillä sekä raastuvanoikeudessa että hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Tämän vuoksi hovioikeus on muuttaen raastuvanoikeuden päätöstä vapauttanut huoltoyhtiön velvollisuudesta suorittaa asunto-osakeyhtiölle korvausta perusteettomasta edusta. Muilta osilta hovioikeus ei ole muuttanut raastuvanoikeuden päätöstä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Asunto-osakeyhtiölle on myönnetty valituslupa 14.1.1992 ja huoltoyhtiölle 2.6.1992.

Valituksessaan asunto-osakeyhtiö on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista perusteettoman edun palautusta koskevalta osalta ja huoltoyhtiön velvoittamista suorittamaan asunto-osakeyhtiölle kanteessa vaaditut 102 974,41 markkaa 16 prosentin korkoineen 14.9.1988 lukien ja sen vahvistamista, että huoltoyhtiö on velvollinen suorittamaan asuntoyhtiölle 1.8.1988 alkaen siihen saakka, kun autotallissa sijaitsevat paikat nrot 22 - 24 on luovutettu asunto-osakeyhtiön hallintaan, niistä kantamansa vuokrat. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että huoltoyhtiö velvoitetaan suorittamaan sille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista raastuvanoikeudessa 38 035 markkaa korkoineen.

Huoltoyhtiö on puolestaan vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista, asunto-osakeyhtiön kanteen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

Asianosaiset ovat vastanneet toistensa valituksiin ja vaatineet korvausta vastauskuluistaan korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 23.3.1993

Käsittelyratkaisu

Raastuvanoikeus on tuominnut perusteettoman edun palautusta asunto-osakeyhtiölle 31.7.1988 saakka lausumatta mitään asunto-osakeyhtiön sen jälkeistä aikaa koskevasta vaatimuksesta. Asunto-osakeyhtiö on tältä osalta tyytynyt raastuvanoikeuden päätökseen. Sen vuoksi sen vaatimus, joka koskee huoltoyhtiön autotallissa olevista paikoista nrot 22 - 24 kantamia vuokria 31.7.1988 jälkeiseltä ajalta, jätetään tutkimatta.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

Kiinteistörekisteriin on 10.3.1964 merkitty 27.2.1964 pidetyssä rasitetoimituksessa asunto-osakeyhtiölle perustettu asianosaisten 31.1.1964 solmiman rasitesopimuksen mukainen rasiteoikeus huoltoyhtiön hallitsemalla tontilla nro 7 Helsingin kaupungin 38. kaupunginosan korttelissa 38004 sijaitseviin kahteentoista autopaikkaan, jotka on toimituksen asiakirjoihin oheistetun asemapiirroksen mukaisesti yksilöity hovioikeuden toteamin tavoin niin, että paikoista kolme oli tallipaikkoja. Rasitetta ei ole uudessa toimituksessa muutettu eikä lakkautettu, joten se on edelleen rekisteriin merkittynä voimassa alkuperäisen sisältöisenä ja asunto-osakeyhtiöllä on oikeus vaatia sen toteuttamista.

Huoltoyhtiö on kuitenkin jatkuvasti hallinnut rasiteoikeuden kohteena olevia tallipaikkoja ja vuokrannut ne asunto-osakeyhtiön osakkaille ja muille ulkopuolisille sekä edustanut itselleen niistä maksetut vuokrat asunto-osakeyhtiön kanteessa tarkoitetuilta 31.7.1988 edeltäneiltä kymmeneltä vuodelta. Huoltoyhtiö on siten menetellyt rasitesopimuksen vastaisesti niin, ettei sopimuksen tarkoitus ole toteutunut, kun asunto-osakeyhtiö ei ole saanut hallita rasitteen kohteena olevia tallipaikkoja.

Asunto-osakeyhtiö ei kuitenkaan ennen sen ja huoltoyhtiön välisen huoltosopimuksen päättymistä 1.11.1986 ole huomauttanut huoltoyhtiölle sen menettelystä autopaikkojen suhteen tai vaatinut niitä hallintaansa. Tämän pitkään jatkuneen passiivisuutensa vuoksi asunto-osakeyhtiö on hiljaisesti hyväksynyt vuokrauskäytännön ja siten menettänyt oikeutensa saada huoltoyhtiöltä korvausta rasiteoikeuden toteutumatta jäämisestä 1.11.1986 edeltävältä ajalta. Vasta lakkauttamalla asianosaisten välisen huoltosopimuksen 1.11.1986 lukien asunto-osakeyhtiö on ilmaissut, ettei se enää sallinut huoltoyhtiön rasitesopimuksen vastaisesti hallita autopaikkoja ja vuokrata tallipaikkoja ulkopuolisille. Huoltoyhtiö on siten velvollinen korvaamaan rasitepaikkojen oikeudettomana hallintana tuon ajankohdan jälkeen ilmenneen sopimusrikkomuksensa asuntoosakeyhtiölle aiheuttaman vahingon kanteessa vaadittuun aikaan eli 31.7.1988 asti.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan. Pihlajamäen Lämpö Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Vuolukiventie 5 ja 9:lle vahingonkorvaukseksi hovioikeuden tuomitseman 10 000 markan määrän lisäksi 6 300 markkaa eli yhteensä 16 300 markkaa 16 prosentin korkoineen 14.9.1988 lukien sekä korvaamaan asunto-osakeyhtiöllä Korkeimmassa oikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut 2 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Muilta osilta hovioikeuden tuomio jää pysyväksi.

Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Jalanko, Nikkarinen, Lindholm ja Sevon

---

[SV]

A som ägde den belastade fastigheten hade i strid med servitutsavtalet i över 20 år hållit de bilplatser som det i fastighetsregistret antecknade servitutet avsåg i sin besittning och hyrt ut dem utan att servitutshavaren B hade ingripit mot denna långvariga praxis. Trots att servitutet fortfarande var gällande hade B dock genom sin passivitet konkludent godkänt uthyrningen och hade därigenom förlorat sin rätt till skadestånd för den tid han låtit uthyrningen fortgå.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret