Supreme Court dismisses co-owners' sale request when prior agreement established separate apartment management.

Kaksi asuinhuoneistoa käsittävän rakennuksen rakennuspaikan aikaisempien yhteisomistajien välillä oli ollut sovittuna, että asuinhuoneistojen hallinta oli jaettu yhteisomistajien kesken, mutta muut tilat sekä maapohja olivat yhteisessä hallinnassa.

A:n puolisot olivat ostaessaan osuuden kiinteistöstä tarkoittaneet hankkia rakennuksen toisen asuinhuoneiston asunnokseen. Tästä voitiin päätellä heidän myöntyneen yhteisomistajien vanhastaan noudattamaan sopimukseen kiinteistön ja siitä arvokkaimman osan muodostavan asuinrakennuksen hallinnasta. Tällaiseen sopimukseen oli sisältynyt, että yhteisomistajalla oli ollut mahdollisuus vapautua yhteisomistussuhteesta myymällä kiinteistönosuutensa, mutta ei vaatimalla koko kiinteistöä myytäväksi.

A:n puolisoiden hakemus kiinteistön määräämisestä myytäväksi yhteisomistussuhteen purkamista varten hylättiin.

Vrt.

KKO:1994:142

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Hakemus Espoon kihlakunnanoikeudessa

A:t ovat B:lle 15.5.1990 tiedoksi annetussa hakemuksessaan kertoneet omistavansa yhdessä B:n kanssa Espoon kaupungin Vanhankartanon kylässä sijaitsevat tilat T 24 RN:o 5:39 ja T 25 RN:o 5:40 ja niillä olevan kaksiasuntoisen rakennuksen. A:t ovat asuneet rakennuksen ensimmäisen kerroksen huoneistossa ja B:n asuntona on ollut toisen kerroksen huoneisto. Rakennuksen kellarija ullakkokerroksissa olivat asianosaisten yhteisessä käytössä olevat tilat. Myös kiinteistöjen maa-alueet olivat asianosaisten yhteisessä hallinnassa. A:itten välit B:n kanssa olivat käyneet huonoiksi. A:t olivat ostaneet kiinteistönosuudet asuakseen kiinteistöillä, mutta yhteisomistussuhteessa B:n kanssa ilmenneiden vaikeuksien johdosta oli yhteisomistussuhde purettava.

A:t ovat vaatineet, että mainittujen kiinteistöjen määräosainen yhteisomistussuhde puretaan myymällä kiinteistöt, koska kiinteistöjen jakaminen huomattavasti alentaisi niiden arvoa, ja että asianajaja X määrätään uskottuna miehenä huolehtimaan kiinteistöjen myymisestä huutokaupalla ja kauppahinnan jakamisesta. Lisäksi A:t ovat pyytäneet B:n velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

B:n vastaus

Kihlakunnanoikeuden päätös 5.7.1990

Kihlakunnanoikeus on lausunut, että eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9 §:n 1 momentin mukaan yhteisomistajalla oli oikeus saada osansa yhteisestä esineestä jakamalla erotetuksi. A:itten ja B:n määräosin omistamista kiinteistöistä muodostettua tonttia ei ollut mahdollista jakaa kahdeksi tontiksi. Yhteisomistuksen kohteena olevista kiinteistöistä kokonaisuutena ei ollut tehty hallintasopimusta. Kun A:ita ei mainitun lainkohdan perusteella voitu pitää velvollisina myymään erikseen osuuttaan kiinteistöistä yhteisomistussuhteen purkamiseksi, kiinteistöt oli kokonaisuudessaan myytävä. Myynti oli toimitettava huutokaupalla. Asianajaja X oli suostunut uskotun miehen toimeen ja oli katsottava siihen sopivaksi.

Edellä mainituilla perusteilla kihlakunnanoikeus on eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 9, 10, 11 ja 13 §:n nojalla määrännyt A:itten yhdessä ja B:n yksin puoleksi omistamat Espoon kaupungin Vanhankartanon kylässä olevat tilat T 24 RN:o 5:39 ja T 25 RN:o 5:40 yhteisomistussuhteen purkamista varten myytäviksi huutokaupalla ja X:n uskottuna miehenä huolehtimaan kiinteistöjen myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta. Lisäksi B on velvoitettu suorittamaan A:ille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 2 500 markkaa 16 prosentin korkoineen 5.7.1990 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 23.1.1991

Hovioikeus, jossa B on hakenut muutosta, on katsonut asiassa jääneen näyttämättä, että asianosaisten välillä oli sovittu yhteisomistussuhteen pysyttämisestä voimassa tai sen purkautumisen edellytyksistä. Tällä perusteella hovioikeus on jättänyt asian kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan ja velvoittanut B:n korvaamaan A:itten vastauskulut hovioikeudessa 900 markalla 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 8.8.1991.

B on vaatinut, että hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan ja A:itten hakemus yhteisomistussuhteen purkamisesta hylätään. Lisäksi hän on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista asiassa korkoineen.

A:t yhteisesti ovat antaneet pyydetyn vastauksen ja siinä vaatineet valituksen hylkäämistä ja korvausta vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluistaan korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 10.6.1992

Perustelut

Espoon kaupungin 61. kaupunginosan korttelin nro 61064 tontti nro 3 muodostuu Vanhankartanon kylän tiloista T 24 RN:o 5:39 ja T 25 RN:o 5:40. Tontin rakennusoikeus on 202 kerrosneliömetriä. Kun tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen kerrosala on noin 200 neliömetriä, tonttia ei ole mahdollista jakaa kahdeksi tontiksi. Kysymyksessä oleville tiloille on vuonna 1952 valmistunut kaksikerroksinen ja -huoneistoinen asuinrakennus. Sen kumpikin huoneisto on noin 96 neliömetrin suuruinen. A:t hallitsevat asuntonaan ensimmäisen kerroksen huoneistoa ja B toisen kerroksen huoneistoa. Rakennuksen kellarikerroksessa sijaitsevat yhteisessä käytössä olevat suihkutilat, sauna, kellarikomerot sekä muut säilytystilat. Ullakkokerroksessa on myös yhteisessä käytössä olevia säilytystiloja.

B:n ilmoituksen mukaan kiinteistöt ovat olleet pitemmän ajan yhteisomistuksessa ja yhteisomistajat ovat käyttäneet niille rakennettua rakennusta vakituiseen asumiseen. Kiinteistöjen hallinnasta on aikaisempien yhteisomistajien välillä ollut sovittuna, että rakennuksen asuinhuoneistojen hallinta on jaettu yhteisomistajien kesken ja muut tilat sekä maapohja ovat yhteisessä hallinnassa. Yhteisomistajat ovat sopimallaan tavalla vastanneet kiinteistöjen hoidosta ja huoltoon liittyvistä maksuista. Kiinteistöjä on myös A:itten yhteisomistuksen ajan hallittu ja käytetty samalla tavalla.

Kysymyksessä olevat kiinteistöt muodostavat asuinrakennuksen rakennuspaikan ja rakennus on sen arvokkain osa. Yhteisomistajat ovat hankkineet osuudet kiinteistöistä saadakseen hallintaansa rakennuksesta asuinhuoneiston. Siten kiinteistönosuuden omistajille huoneistojen hallinnalla ja sen jatkuvuudella on huomattava merkitys.

Kun olosuhteet kiinteistöjen hallinnan ja käytön osalta ovat A:itten yhteisomistuksen ajan pysyneet olennaisesti muuttumattomina, A:illa ei ole oikeutta vaatia kiinteistöjä myytäviksi yhteisomistussuhteen purkamista varten.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. A:itten hakemus hylätään. B vapautetaan velvollisuudesta korvata A:itten oikeudenkäyntikulut kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa. Asian laadun vuoksi B saa itse kärsiä oikeudenkäyntikulunsa asiassa.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Nikkarinen, Lindholm, Taipale ja Suhonen

---

[SV]

De förra samägarna till en byggnadsplats, som var avsedd för en byggnad med två bostadslägenheter, hade avtalat att besittningen till bostadslägenheterna var delad mellan samägarna medan de övriga utrymmena samt marken var i gemensam besittning.

Då makarna A hade köpt en andel av fastigheten hade de avsett att köpa den ena bostadslägenheten i byggnaden som bostad åt sig. Av detta kunde man sluta sig till att de samtyckt till avtalet, som samägarna sedan gammalt hade iakttagit, angående besittningen av fastigheten och bostadsbyggnaden, som utgjorde den värdefullaste delen av fastigheten. Avtalet hade inneburit att en samägare hade haft möjlighet att bli fri från samäganderättsförhållandet genom att sälja sin andel i fastigheten, men inte genom att kräva att hela fastigheten skulle säljas.

Makarna A:s ansökan om att rätten skulle förordna om försäljning av fastigheten för att upplösa samäganderättsförhållandet förkastades.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret