Supreme Court orders hearing of lienholders before registering leasehold termination under Land Lease Act s. 25(3).

Ään.

Kun maanvuokraoikeus, jonka pysyvyyden vakuudeksi ei ollut voitukaan vahvistaa kiinnitystä, lakkasi irtisanomisen johdosta, vuokraoikeuteen ja alueella oleviin rakennuksiin vahvistetut velkakiinnitykset raukesivat. Kiinnityksenhaltijoille oli varattava tilaisuus tulla kuulluiksi ennen raukeamisesta kiinnitysrekisteriin tehtävää merkintää.

MaanvuokraL 25 § 3 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Suomussalmen Matkailu Oy:n ja PT Invest Oy:n hakemus Kuusamon tuomiokunnan kiinteistötuomarille

Puheena olevan vuokra-alueen vuokraoikeus oli edellä mainittujen seikkojen perusteella lakannut ja siihen vahvistetut kiinnitykset rauenneet. Kiinnityksiä ei ollut voitu laillisesti uudistaakaan, sillä vuokra-alueen tultua osaksi perintöluontoista Harakkalammen tilaa RN:o 126 vuokraoikeuden pysyvyyden vakuutena ei ollut ollut lain edellyttämää kiinnitystä.

Sen vuoksi osakeyhtiöt ovat vaatineet, että tuomiokunnan arkistossa olevaan, kyseisen vuokra-alueen käsittävän valtionmaan vuokraoikeuden kiinnitysrekisterikorttiin merkitään metsähallituksen ja Suomussalmen Matkailu Oy:n välinen vuokrasopimus lakanneeksi ja vuokra-alue luovutetuksi 26.5.1989 rasituksista vapaana kolmannelle.

Kiinteistötuomarin päätös 6.2.1991

"PT Invest Oy ja Suomussalmen Matkailu Oy ovat 6.2.1991 ilmoittaneet, että vuokrasopimus on irtisanomisen vuoksi lakannut 26.5.1989."

Muutoin kiinteistötuomari on maanvuokralain 25 §:n 2 momentin nojalla katsonut, ettei kysymyksessä olevia vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuneita kiinnityksiä voitu merkitä rauenneiksi huolimatta siitä, että vuokrasopimus olisi päättynyt, koska mainitun lainkohdan mukaan kiinnityksen haltijalla oli oikeus saatavansa perimiseen vuokra-alueella olevasta rakennuksesta ja laitoksesta. Yksinomaan jakolain mukaisen toimituksen perusteella kiinnityksiä ei myöskään voitu merkitä rauenneiksi. Kun kysymyksessä olevaan laitokseen oli vahvistettu kiinnityksiä ilman pysyvyyskiinnitystä silloin kun vuokra-alue sijaitsi valtion maalla, alueen muuttuminen perintöluontoiseksi ei lakkauttanut laitokseen kohdistuvia kiinnityksiä.

Edellä mainituilla perusteilla kiinteistötuomari on katsonut, ettei hakemuksen tarkoittamaa merkintää vuokraoikeuden lakkaamisesta siten, että samalla olisi merkitty mainittuun vuokraoikeuteen ja rakennuksiin kohdistuvat kiinnitykset rauenneiksi, voitu kysymyksessä olevaan kiinnityskorttiin tehdä ilman mainittuun laitokseen kohdistuvien kiinnitysten haltijoiden suostumusta.

Rovaniemen hovioikeuden päätös 22.8.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Suomussalmen Matkailu Oy ja PT Invest Oy saattoivat jutun, on lausunut, että metsähallitus oli sen puolesta 25.7.1980 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella vuokrannut maa-alueen Suomussalmen kunnan Kiannan hoitoalueen valtionmaasta Ryysyranta Oy:lle vuokra-ajan ollessa 1.8.1980 - 31.12.2000.

Ryysyranta Oy oli 1.3.1986 siirtänyt vuokraoikeuden PT Invest Oy:lle.

Metsähallitus oli 17.6.1986 irtisanonut vuokrasopimuksen päättymään 30.9.1986. PT Invest Oy oli tästä huolimatta 13.12.1986 siirtänyt vuokraoikeuden Suomussalmen Matkailu Oy:lle.

Metsähallitus ja PT Invest Oy olivat 26.5.1989 tehneet keskenään aluevaihtosopimuksen, jolla metsähallitus oli luovuttanut PT Invest Oy:n omistukseen muun muassa kysymyksessä olevan vuokra-alueen. Aluevaihtosopimuksessa osapuolet olivat todenneet, että tuota vuokra-aluetta koskeva vuokrasopimus lakkasi valtioon nähden aluevaihtosopimuksen allekirjoituspäivästä 26.5.1989 lukien.

PT Invest Oy metsähallituksen sijaan tulleena vuokranantajana ja Suomussalmen Matkailu Oy vuokralaisena olivat aluevaihtosopimuksen solmimispäivänä puolin ja toisin irtisanoneet kysymyksessä olevaa vuokra-aluetta koskevan vuokrasopimuksen.

Vuokrasopimuksen siirtäminen metsähallituksen 17.6.1986 suorittamasta irtisanomisesta huolimatta Suomussalmen Matkailu Oy:lle ja aluevaihtosopimukseen otettu lausuma vuokrasopimuksen lakkaamisesta valtioon nähden sekä PT Invest Oy:n ja Suomussalmen Matkailu Oy:n väliset vuokrasopimuksen irtisanomiset osoittivat, että vuokrasopimukseen osalliset olivat katsoneet vuokrasuhteen metsähallituksen suorittamasta irtisanomisesta huolimatta jatkuneen metsähallitukseen nähden aluevaihtosopimuksen allekirjoitushetkeen asti. Sen vuoksi vaatimusta vuokraoikeuden lakkaamismerkinnän tekemisestä laitoskiinnitysrekisteriin ja laitoskiinnitysten ja niitä koskevien uudistamismerkintöjen poistamisesta siitä ei voitu perustaa sanottuun irtisanomiseen.

Vuokra-alueesta ja eräistä muista alueista oli muodostettu PT Invest Oy:lle perintöluontoinen Harakkalammen tila RN:o 126 Suomussalmen kunnan Pesiön kylään. PT Invest Oy:n oli ilmoitettu luovuttaneen tilan 21.1.1991 MetsäLappi Oy:lle.

Mitä sitten tuli PT Invest Oy:n ja Suomussalmen Matkailu Oy:n 26.5.1989 puolin ja toisin suorittamaan vuokrasopimuksen irtisanomiseen, siitä oli kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 23 a §:stä ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti tullut hakemuksesta tehdä merkintä laitoskiinnitysrekisterikorttiin, kuten oli tapahtunutkin. Sitä vastoin kiinnityksestä kiinteään omaisuuteen annetun asetuksen 30 §:stä ilmenevän oikeusohjeen mukaan merkinnän tekeminen laitoskiinnitysten raukeamisesta ja niiden kuolettamisesta voitiin tehdä vain, mikäli vuokraoikeuden haltija tai muu sen lakkaamiseen vetoamaan oikeutettu näytti, että sitoumus, josta kiinnitys vuokraoikeuteen oli myönnetty, oli kaikin puolin täytetty tahi muulla tavoin lakannut olemasta voimassa, tahi että sanottua merkintää pyytänyt muuten oli oikeutettu sitoumusta hallitsemaan. Hakijat eivät ole näyttäneet näiden edellytysten olemassaoloa.

Lausumillaan perusteilla hovioikeus on jättänyt kiinteistötuomarin päätöksen lopputuloksen pysyväksi.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 17.12.1991.

Suomussalmen Matkailu Oy ja PT Invest Oy ovat toistaneet hakemuksessaan esittämänsä vaatimukset.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 9.6.1992

Perustelut

Vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi ei nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa ole voitukaan vahvistaa kiinnitystä. Vuokraoikeus on lakannut vuokrasuhteen osapuolten 26.5.1989 toimittamien irtisanomisten johdosta. Sen vuoksi vuokraoikeuteen ja vuokra-alueella oleviin rakennuksiin vahvistetut velkakiinnitykset ovat rauenneet.

Kiinnityksenhaltijoille, joilla on kiinnitysten raukeamisesta huolimatta oikeus maanvuokralain 25 §:n 3 momentin mukaisesti vaatia maksua saamisistaan, on ennen kiinnitysten raukeamisesta kiinnitysrekisteriin tehtävää merkintää varattava tilaisuus tulla kuulluiksi.

Päätöslauselma

Hovioikeuden ja kiinteistötuomarin päätökset kumotaan ja asia palautetaan kiinteistötuomarille ilmoituksesta tapahtuvaan uuteen käsittelyyn. Kiinteistötuomarin tulee kehottaa hakijoita selvittämään keitä kysymyksessä olevat kiinnityksenhaltijat ovat sekä selvityksen saatuaan varata kiinnityksenhaltijoille tilaisuuden tulla kuulluiksi ja merkitä edellä selostetut kiinnitykset rauenneiksi.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Ketola: Kehotan hakijoita kahden kuukauden kuluessa tämän päätöksen antamisesta lukien esittämään Korkeimmalle oikeudelle selvityksen kysymyksesä olevaan vuokraoikeuteen ja rakennuksiin vahvistettujen velkakiinnitysten haltijoista kuullakseni heitä sen jälkeen ennen asian ratkaisemista. Äänestyksen tuloksen johdosta velvollisena lausumaan asiasta jätän sen hovioikeuden päätöksen varaan.

Oikeusneuvos Nybergh: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Ketola.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Takala, Nybergh (eri mieltä), Riihelä, Ketola (eri mieltä) ja Raulos

---

[SV]

Omröstn.

Det hade inte varit möjligt att fastställa en inteckning till säkerhet för jordlegorättens bestånd. Då jordlegorätten upphörde till följd av uppsägning förföll de gäldsinteckningar som fastställts i legorätten och i de på området befintliga byggnaderna. Inteckningshavarna skulle beredas tillfälle att bli hörda innan en anteckning i fastighetsregistret gjordes om att inteckningen förfallit.

JordlegoL 25 § 3 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret