Supreme Court dismisses claim for rent offset due to lack of clear, undisputed counterclaim at offset time.

A oli halunnut oikeudenkäynnin ulkopuolella käyttää B:n häneltä velkomien vuokrien kuittaamiseen saatavaa, joka C:llä oli B:ltä. C oli antanut kuittaamiseen suostumuksensa. C:n saatava B:ltä ei kuittaushetkellä ollut selvä ja riidaton. Kuittausta ei voitu suorittaa vastoin B:n tahtoa.

Kysymys myös saatavien vastakkaisuudesta.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Helsingin asunto-oikeuden tuomio 17.8.1989

Vuokralainen oli selvittänyt tallettaneensa 19.12.1988 Osaomistus Oy:n lukuun Helsingin maistraattiin pankkitakauksia yhteensä ainakin 4 579 032 markan arvosta. Talletuksia tehtäessä oli asetettu ehto, jonka mukaan takaukset voitiin luovuttaa Osaomistus Oy:lle joko yhdessä tai erikseen edellyttäen, että Osaomistus Oy osoitti maksaneensa Yhteistyö Oy:lle tai yhdistykselle ennakkovuokrina maksetut 4 500 000 markkaa tai kutakin pankkitakausta vastaavan pääomamäärän.

Helsingin raastuvanoikeus oli 13.10.1988 antamallaan lainvoimaa vailla olevalla päätöksellä velvoittanut Osaomistus Oy:n maksamaan Corona-Invest Oy:lle 4 500 000 ja 1 000 000 markan eristä koostuvan yhteissumman 5 500 000 markkaa korkoineen. Tämän vuoksi oli riidatonta, että vuokranantajalla oli ollut hallussaan rahavaroja, joita vuokranantaja olisi 26.10.1988 päivätyn sopimuksen sanamuodon mukaan niin halutessaan voinut käyttää nyt kysymyksessä olevien vuokrasaatavien maksamiseen.

Ottaen huomioon, että vuokranantajan vuokravelkomuksen oli lähtökohtaisesti katsottava olevan perusteeltaan selvän ja riidattoman, mikäli vuokria ei ollut maksettu, mutta tässä tapauksessa oli vastaaja osoittanut vuokravelkomuksen perusteen epäselväksi ja myös riitaiseksi, asunto-oikeus on hylännyt kanteen vuokravelkomuksen osalta ajalta ennen Osaomistus Oy:n asettamista konkurssiin.

Sen jälkeen kun Osaomistus Oy oli 10.1.1989 asetettu konkurssiin, ei kuittausedellytyksiä ollut ollut olemassa, vaan yhdistys oli ollut velvollinen maksamaan vuokrat konkurssipesälle. Vuokrat olivat erääntyneet maksettaviksi kunkin kuukauden 3. päivänä, minkä vuoksi ensimmäinen maksamatta jäänyt vuokra oli vuoden 1989 helmikuun vuokra. Asunto-oikeus on hylännyt vastaajan taholta esitetyn pyynnön lykätä asia, kunnes hovioikeus on ratkaissut 13.10.1988 raastuvanoikeudessa päätetyn jutun, koska näillä asioilla ei voitu katsoa olevan aikaisemman asian perusteella sellaista vireilläolovaikutusta, joka olisi estänyt tämän asian päättämisen.

Asunto-oikeus on katsonut olevan painavia syitä siihen, että yhdistys oli velvollinen korvaamaan konkurssipesälle kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, koska kanne oli osin hyväksytty. Kulujen määrään vaikutti paitsi jutun lopputulos, myös se, että asian pitkittymistä ei voitu lukea vastaajan syyksi, vaan pitkittyminen oli aiheutunut vuokrakohteen omistussuhteiden muuttumisesta oikeudenkäynnin aikana. Merkitystä oli annettava myös sille, että samanaikaisesti oli ajettu kahta, samaan oikeusperusteeseen kuulunutta juttua.

Näillä perusteilla asunto-oikeus on velvoittanut yhdistyksen maksamaan konkurssipesälle vaatimukset enemmälti hyläten maksamattomia vuokria 1.2.-8.6.1989 väliseltä ajalta 382 109,85 markkaa 16 prosentin korkoineen 89 557 markan erille 3.2., 3.3., 3.4. ja 3.5.1989 lukien sekä 23 881,85 markalle 3.6.1989 lukien ja korvaamaan konkurssipesän oikeudenkäyntikulut 6 000 markalla 16 prosentin korkoineen 17.8.1989 lukien.

Vaatimukset Helsingin hovioikeudessa

Konkurssipesä on vaatinut, että yhdistys velvoitetaan suorittamaan maksamattomat vuokrat myös ajalta 1.11.1988-31.1.1989 89 557 markkaa kuukaudelta 16 prosentin korkoineen kunkin kuukauden 3. päivästä lukien. Lisäksi konkurssipesä on vaatinut, että yhdistyksen sille maksettavaksi tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvaus korotetaan 25 000 markaksi korkoineen ja yhdistys velvoitetaan korvaamaan konkurssipesälle myös hovioikeudessa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Yhdistys on vaatinut, että kanne hylätään ja konkurssipesä velvoitetaan korvaamaan yhdistyksellä asiassa olleet oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Hovioikeuden tuomio 27.6.1990

Hovioikeus on katsonut asunto-oikeuden tuomiossa kerrotuin tavoin selvitetyksi Corona-Invest Oy:n suostuneen siihen, että yhdistyksen maksettavat vuokrat kuitattiin CoronaInvest Oy:n konkurssipesältä olevaa saatavaa vastaan. Koska Osaomistus Oy:n ja sen konkurssipesän velallinen oli kuitenkin ollut yhdistys eikä Corona-Invest Oy, eivät saatavat olleet olleet sillä tavoin vastakkaiset, että kuittaus olisi voitu suorittaa vastoin vuokranantajan tahtoa. Yhdistys ei siten ollut voinut kuitata vuokravelkaansa Corona-Invest Oy:lle kuuluneella saatavalla. Yhdistys ei ollut näyttänyt muutoinkaan maksaneensa vuokria ja oli sen vuoksi velvollinen suorittamaan kaikki kanteessa vaaditut vuokrat.

Kohtuullisena korvauksena konkurssipesällä asunto-oikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista oli pidettävä 10 000 markkaa.

Näillä perusteilla hovioikeus on muuttaen asunto-oikeuden tuomiota velvoittanut yhdistyksen suorittamaan konkurssipesälle asunto-oikeuden tuomiossa sen maksettaviksi tuomittujen vuokrien lisäksi myös vuokrat ajalta 1.11.1988-31.1.1989 yhteensä 268 671 markkaa 16 prosentin korkoineen kunkin 89 557 markan suuruisen kuukausierän osalta mainittujen kuukausien 3. päivästä lukien. Yhdistyksen maksettavaksi konkurssipesälle tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvaus on korotettu 10 000 markaksi 16 prosentin korkoineen 17.8.1989 lukien. Muilta osin asunto-oikeuden tuomiota ei ole muutettu. Yhdistys on velvoitettu suorittamaan oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla konkurssipesälle korvaukseksi sillä hovioikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista 2 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien, koska kulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 23.11.1990. Yhdistys on vaatinut kanteen hylkäämistä ja korvausta asiassa olleista oikeudenkäyntikuluista korkoineen.

Osaomistus Oy:n konkurssipesä on antanut pyydetyn vastauksen ja vaatinut vastauskulujensa korvaamista korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.5.1992

Perustelut

Yhdistys on omistamansa Kansan Uutiset -nimisen sanomalehden nimissä vuokrannut Osaomistus Oy:ltä liikehuoneistoja kirjallisella vuokrasopimuksella, johon sisältyvän ehdon mukaan vuokralainen antoi vuokranmaksun vakuudeksi 12 kuukauden vuokraa vastaavan pankkitakauksen tai muun vuokranantajan hyväksymän vakuuden. Esitetyn selvityksen mukaan Corona-Invest Oy on luovuttanut yhdistyksen ja Yhteistyö Oy:n puolesta Osaomistus Oy:lle vuokravakuudeksi pankkitalletuksia 4 500 000 markan arvosta.

Helsingin raastuvanoikeus on Corona-Invest Oy:n kanteesta 13.10.1988 julistamallaan päätöksellä velvoittanut Osaomistus Oy:n suorittamaan muun muassa edellä mainitut 4 500 000 markkaa Corona-Invest Oy:lle. Osaomistus Oy on valittanut raastuvanoikeuden päätöksestä.

Esitetyn selvityksen mukaan yhdistys ja Yhteistyö Oy ovat tallettaneet 19.12.1988 ja 20.12.1988 Osaomistus Oy:n lukuun Helsingin maistraattiin pankkitakauksia yhteensä 4 595 832 markan arvosta. Talletuksiin asetetun ehdon mukaan ne voitiin luovuttaa Osaomistus Oy:lle joko yhdessä tai erikseen edellyttäen, että Osaomistus Oy osoitti maksaneensa Yhteistyö Oy:lle tai yhdistykselle ennakkovuokrina maksetut 4 500 000 markkaa tai kutakin pankkitakausta vastaavan pääomamäärän.

Yhdistys on jättänyt vuokria maksamatta 1.11.1988-8.6.1989 väliseltä ajalta yhteensä 650 780,85 markkaa.

Edellä mainittu Corona-Invest Oy:n Osaomistus Oy:tä vastaan ajama Helsingin raastuvanoikeuden 13.10.1988 ratkaisema velkomusta koskeva riita-asia on sittemmin ratkaistu Helsingin hovioikeuden 3.1.1990 antamalla, lainvoimaiseksi jääneellä tuomiolla. Raastuvanoikeuden päätöstä ei ole muutettu siltä osin kuin se on koskenut muun muassa 4 500 000 markan suoritusvelvollisuutta Corona-Invest Oy:lle.

Vastasaatava, jota yhdistys on ennen tämän oikeudenkäynnin vireilletuloa Osaomistus Oy:lle toimitetun, 24.10.1988 päivätyn kuittausilmoituksen mukaan halunnut käyttää edellä mainittujen maksamatta jättämiensä vuokrien ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien maksujen kuittaamiseen niiden erääntyessä, ei ole edellä mainitun velkomusta koskevan oikeudenkäynnin johdosta vielä kuittaushetkellä ollut olemassaololtaan selvä ja riidaton. Kuittaaminen ei tuolla saatavalla ole näin ollen ollut mahdollista vastoin vuokranantajan tahtoa. Vaikka saatavat voidaan katsoa vastakkaisiksi Corona-Invest Oy:n annettua kuittaukseen suostumuksensa, ei kuittaus kuitenkaan ole ollut edellä mainitusta syystä mahdollinen vuokranantajan suostumuksetta. Yhdistys ei siten ole voinut kuitata vuokravelkaansa Corona-Invest Oy:lle kuuluneella saatavalla.

Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Suomen Kansan Demokraattinen Liitto - Demokratiska Förbundet för Finlands Folk r.p. velvoitetaan suorittamaan Osaomistus Oy:n konkurssipesälle korvaukseksi vastauskuluista 1 500 markkaa 16 prosentin korkoineen tämän tuomion antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Riihelä, Ketola ja Wirilander sekä ylimääräinen oikeusneuvos Heikonen

---

[SV]

A hade utanför rättegång önskat kvitta hyror som B krävde av honom med en fordran som C hade mot B. C hade gett sitt samtycke till kvittningen. Den fordran som C hade mot B var inte vid tidpunkten för kvittningen klar och ostridig. Kvittning kunde inte verkställas mot B:s vilja.

Fråga även om fordringarna stått mot varandra.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret