Supreme Court dismisses appeal; intentionally low family land rent not deemed unreasonable despite market rate.

Maanvuokrasopimusta suvun piirissä tehtäessä tarkoituksella poikkeuksellisen alhaiseksi sovittua vuokraa ei pidetty kohtuuttomana. Vaatimus vuokran korottamisesta hylättiin.

MaanvuokraL 29 § 1 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Espoon kihlakunnanoikeuden päätös 3.5.1990

As. Oy Nuottamiehentie 8:n A:ta vastaan ajamasta kanteesta kihlakunnanoikeus on lausunut, että A ja hänen entinen vaimonsa B olivat vuokranneet noin 500 neliömetrin suuruisen määräalan N:o 21 nimisestä tilasta RN:o 1:239 Espoon kaupungin Matinkylässä asuntotarkoituksiin 10.6.1976 tehdyllä vuokrasopimuksella U:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta W:ltä, X:ltä, Y:ltä ja Z:lta. Vuokran määräksi oli sovittu 24 markkaa vuodessa ja se oli maksettava vuosittain kesäkuun 30 päivään mennessä. B oli siirtänyt 26.1.1979 vuokrasopimuksen kaikkine oikeuksineen A:n nimiin.

U:n kuolinpesän osakkaat W, X, Y, B ja Z olivat 29.3.1988 myyneet kysymyksessä olevan tilan N:o 21 RN:o 1:239 rakennuksineen Z:lle perustettavan tai perustettavien asunto-osakeyhtiöiden lukuun 699 075 markan kauppahinnalla.

Asiassa kuultu todistaja oli arvioinut kysymyksessä olevan 500 neliömetrin suuruisen määräalan käyväksi vuosivuokraksi 6 000 markkaa. Kihlakunnanoikeus on katsonut, että sovittu vuosivuokra 24 markkaa oli kohtuuton vuokranantajan kannalta ottaen huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa, tontin arvo paikkakunnalla ja muutkin vuokranmaksun suuruuteen vaikuttavat seikat sekä että määräalan kohtuullinen vuosivuokra oli 6 000 markkaa.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on, sovitellen 10.6.1976 tehdyn vuokrasopimuksen vuokran määrää koskevaa ehtoa, korottanut A:n As. Oy Nuottamiehentie 8:lle, joka nyt omisti määräalan, maksettavan vuotuisen vuokran 6 000 markaksi 1.1.1990 lukien. Suoritettavasta vuokran määrästä saatiin vähentää, mitä siitä oli jo etukäteen maksettu.

A on velvoitettu suorittamaan As. Oy Nuottamiehentie 8:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 9 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 3.5.1990 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 15.1.1992

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut asian, ei ole muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä.

A on velvoitettu suorittamaan As. Oy Nuottamiehentie 8:lle korvaukseksi vastauskuluista hovioikeudessa 1 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 13.5.1992.

A on vaatinut hovioikeuden tuomion ja kihlakunnanoikeuden päätöksen kumoamista, kanteen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista korkoineen.

As. Oy Nuottamiehentie 8 on antanut pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 22.12.1992

Perustelut

U:n kuolinpesän osakkaat vuokranantajina sekä A ja B vuokramiehinä ovat sopineet 10.6.1976 kysymyksessä olevan määräalan vuokraamisesta 50 vuodeksi. Myös B on ollut kuolinpesän osakas. Vuokrasopimuksen mukaan vuokramiehet ovat oikeutettuja vuokranantajaa kuulematta siirtämään vuokraoikeuden toiselle. Sovittu vuokra ei vastannut käypää vuokraa vaan tarkoituksella oli sovittu nimellisestä 24 markan vuosivuokrasta. Tämän jälkeen A:n ja B:n välillä vuonna 1979 sovitussa omaisuuden osituksessa vuokraoikeus sekä vuokramiesten vuokramaalle rakentama asuinrakennus ovat siirtyneet yksin A:lle ja tila, josta määräala on vuokrattu, on myyty 29.3.1988 muun muassa kuolinpesän eräiden osakkaiden perustamalle asunto-osakeyhtiölle.

A:n ja B:n avioero ja mainittu osapuolten vaihtuminen vuokrasuhteessa eivät ole sellaisia seikkoja, joiden johdosta sovittua vuokraa olisi soviteltava. Olosuhteissa ei ole näytetty muutoinkaan tapahtuneen sellaisia muutoksia, että vuokrasopimusta tehtäessä tarkoituksella alhaiseksi sovittua vuokraa olisi pidettävä kysymyksessä olevassa vuokrasuhteessa vuokranantajan kannalta kohtuuttomana. Tämän vuoksi perustetta vuokran määrän korottamiseen ei ole.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. As. Oy Nuottamiehentie 8:n kanne hylätään ja A vapautetaan velvollisuudesta suorittaa yhtiölle oikeudenkäyntikulujen korvausta kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa.

As. Oy Nuottamiehentie 8 velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista jutussa 15 000 markkaa 16 prosentin korkoineen tämän tuomion antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Nikkarinen, Roos, Taipale ja Tulokas

---

[SV]

I ett jordlegoavtal inom släkten hade avsiktligt avtalats om en exceptionellt låg lega. Legan ansågs inte oskälig. Ett yrkande på höjning av legan förkastades.

JordlegoL 29 § 1 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret