Supreme Court allows buyer's claim for price reduction due to pre-existing structural defect in apartment shares.

Ään.

Asunto-osakkeiden kaupan jälkeen oli ilmennyt, että asunnossa oli rakenteellinen virhe. Myyjä oli ostajaan nähden vastuussa siitä, että asunto oli sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Kaupan kohteen virheellisyyttä kauppalain 19 §:n perusteella harkittaessa otettiin huomioon virheestä aiheutuva haitta, asunto-osakeyhtiön vastuu korjausten suorittamisesta ja osakkaalle jäävä lopullinen kustannusosuus.

KauppaL 19 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

A:n kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa

A on B:lle ja C:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla kertonut, että hän oli ostanut 16.10.1989 tehdyllä kauppakirjalla 392 500 markan kauppahinnasta B:ltä ja C:ltä Asunto Oy Hyvinkään Valtakatu 31 -nimisen yhtiön osakkeet numerot 126 - 164, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa numero 4 yhtiön omistamassa talossa, osoitteessa Valtakatu 31, Hyvinkäällä.

Kaupanteon jälkeen säiden viilennyttyä oli käynyt ilmi, että huoneistossa oli niinsanottu kylmävuoto makuualkoviksi suunnitellussa tilassa lattian ja seinän rajassa. Kylmävuoto johtui todennäköisimmin puutteellisesta eristyksestä. Virheen korjaaminen tulisi urakkatarjousten mukaan maksamaan 47 900 - 51 800 markkaa.

A:lla oli oikeus asunto-osakkeiden ostajana olettaa, että asunto vastasi ominaisuuksiltaan normaalia lähes uutta asuntoa. Myyjillä oli ollut velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaupan kannalta merkityksellisestä kylmävuodosta ja vaikka myyjät eivät olisi edes kylmävuotoa havainneet, olivat he vastuussa, koska huoneisto oli olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajalla oli kauppahinta ja muut seikat huomioon ottaen syytä olettaa. A:lla oli oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.

Tämän vuoksi A on vaatinut muun ohella kylmävuodon johdosta B:n ja C:n velvoittamista suorittamaan hänelle 51 800 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien ja korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 16 prosentin korkoineen päätöksen julistamisesta lukien.

B:n ja C:n vastine

C ja B ovat vastustaneet kannetta ja kiistäneet havainneensa kylmävuotoa asuessaan huoneistossa talven 1988 - 1989. Väitetyn vuodon korjaaminen kuului asuntoosakeyhtiölle. Huoneiston entiseen omistajaan kohdistettuna kylmävuotoa koskeva vaatimus tuli ennenaikaisena hylätä.

Kihlakunnanoikeuden päätös 5.4.1991

Kihlakunnanoikeus on katsonut, että kylmävuotona ilmenevä rakenteellinen vika kuului asunto-osakeyhtiön korjattavaksi. Kun ei ollut osoitettu, että C:ssä ja B:ssä olisi kaupantekohetkellä ollut tuottamusta siten, että he olisivat tietoisina kylmävuodosta jättäneet siitä ilmoittamatta ostajalle, kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen ennenaikaisena kylmävuodon osalta sekä velvoittanut A:n suorittamaan C:lle ja B:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 22 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 5.4.1991 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 30.10.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, on lausunut, että kylmävuodon oli epäilty johtuvan rakennuksen rakenteissa ilmenevästä virheellisestä tai puutteellisesta eristyksestä. Asunto-osakeyhtiö oli vastuussa omistamansa rakennuksen rakenteissa ilmenevistä korjauskustannuksista asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 12 §:n nojalla. Hovioikeus on tällä ja kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla jättänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen pysyväksi sekä velvoittanut A:n suorittamaan B:lle ja C:lle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1 000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 20.2.1992. Valituksessaan A on uudistanut kylmävuodon perusteella esittämänsä vaatimukset sekä vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan jutussa korkoineen. A on lisäksi esittänyt, että oikeudenkäyntikulut joka tapauksessa pitäisi kuitata.

B ja C ovat yhteisesti antaneet heiltä pyydetyn vastauksen ja vaatineet korvausta vastauskuluistaan korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 5.11.1992

Perustelut

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. A velvoitetaan korvaamaan B:n ja C:n yhteiset vastauskulut 1 100 markalla 16 prosentin korkoineen tästä päivästä.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Roos: C:n ja B:n A:lle 16.10.1989 myymät osakkeet oikeuttavat huoneen ja keittokomeron käsittävään 39 neliömetrin asuinhuoneistoon vuonna 1988 valmistuneessa talossa. Huoneen makuutilan syvennyksessä on lattian pintalämpötila seinän vierestä 17.1.1990 mitattu seitsemässä eri kohdassa ja todettu olevan 10 - 13 astetta huoneiston lämpötilan ollessa yli 19 astetta ja ulkolämpötilan ollessa -19 astetta. Myös syksyllä 1990 suoritetussa tarkastuksessa sama lattiapinta on todettu huomattavasti kylmemmäksi kuin asunto muuten. Lääkintöhallituksen terveydenhoitoasetuksen 16 §:n nojalla asuinhuoneistojen hoidosta ja kunnosta antamien määräysten mukaan asuinhuoneiston pintalämpötila saa poiketa enintään kolme astetta huoneen lämpötilasta.

Lattiapinnan kylmyyden syynä on ilmeisesti niin sanottuna lämpövuotona ilmenevä rakenteellinen puute lämpöeristyksessä ja tuo puute on siten ollut olemassa jo 16.10.1989. Sekä asunto-osakeyhtiöistä 5.2.1926 annetun lain 12 §:n nojalla että 17.5.1991 annetun lain 78 §:n 2 momentin nojalla tällaisesta puutteesta johtuvan vian korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Kauppakirjan mukaan A on tutustunut huoneistoon ja hyväksynyt sen siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä oli. C:n ja B:n ei ole näytetty vaikuttaneen A:n ostopäätökseen antamalla virheellisiä tietoja tai salaamalla oleellisia seikkoja. Kauppalain 19 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan huoneistossa katsotaan näin ollen olevan virhe vain, jos se kylmävuodon vuoksi on olennaisesti huonommassa kunnossa kuin A:lla osakkeiden hinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asunto-osakeyhtiön korjausvelvollisuus saattaa rajoittaa A:n osuuden noin 50 000 markan korjauskustannuksista hänen yhtiöosuuttaan vastaavaksi, mutta se ei poista A:lle kaupanteosta alkaen lämpövuodosta aiheutunutta asumishaittaa. Haitta ei ole vähäinen ja A:lla on ollut perusteltua aihetta edellyttää, ettei sellaista ilmene huoneistossa huomioon ottaen sen käyttötarkoitus ja lääkintöhallituksen edellä mainittu määräys lämpötilapoikkeamasta sekä huoneistoon oikeuttavien osakkeiden 392 500 markan kauppahinta. Näin ollen osakekaupan kohteena olleessa huoneistossa on virhe.

Virheen korjaaminen C:n ja B:n toimesta ilmeisesti ei tule kysymykseen. A:lla on näin ollen kauppalain 37 §:n 1 momentin nojalla oikeus hinnanalennukseen. Virheellisen asunnon arvona 16.10.1989 voidaan pitää 370 000 markkaa. Kauppalain 38 §:n mukaan hinnanalennus on siten 22 500 markkaa. Harkitsen sen vuoksi oikeaksi muuttaa hovioikeuden tuomiota siten, että C:n ja B:n on yhteisvastuullisesti maksettava A:lle 22 500 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantamisesta 3.4.1990 lukien ja että A vapautetaan korvaamasta C:n ja B:n oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa. Velvoitan C:n ja B:n yhteisvastuullisesti korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut jutussa 24 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta.

Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Nikkarinen, Roos (eri mieltä), Taipale ja Tulokas

---

[SV]

Omröstn.

Efter ett köp av bostadsaktier hade det framgått att bostaden var behäftad med ett konstruktionsfel. Säljaren var i förhållandet till köparen ansvarig för att bostaden var i avtalsenligt skick. Vid bedömningen av felet i varan enligt 19 § köplagen beaktades den olägenhet felet medförde, bostadsaktiebolagets reparationsansvar och aktieägarens slutliga andel av kostnaderna.

KöpL 19 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret