Legislator Case Law & Legislation
DE FR IT EN
Analyze in Legislator
KKO:1992:147 AI generated

Supreme Court allows landlord to claim rent from bankrupt estate for period of unauthorized use.

Case Number KKO:1992:147
Court / Authority
Jurisdiction Finland (FI)
Decision Date
Outcome Allowed / Granted
Open official source Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

AI generated

The Supreme Court upheld the lower court's decision to order the bankrupt estate to pay rent for the period it occupied the leased premises. The landlord argued that since the lease remained valid and the estate had not terminated it, the estate was liable for the rent as a mass debt. The court agreed that the estate's continued use of the property without returning it constituted a basis for claiming rent, thereby validating the landlord's claim against the insolvent entity.

Legislator headnote

AI generated

Housing Lease Act 51 §; Act on Rent Disputes in Housing Leases 1 §, 36 §: A bankrupt estate is liable to pay rent for the period it occupies leased premises without the landlord's consent or termination of the lease.

Keywords

AI generated
bankrupt estate liability unauthorized property use mass debt rent housing lease validity landlord claim rights

Cited Legislation

AI generated
Act on Rent Disputes in Housing Leases 1 §
Act on Rent Disputes in Housing Leases 36 §
Housing Lease Act 51 §
Contract Act 74 §
AI generated
kko-precedent_1992_148
Supreme Court partially allowed bankruptcy estate's rent claim for post-termination unauthorized use of leased premises.
kko-precedent_1995_173
Tenant's right to occupy apartment continues after landlord's company enters bankruptcy due to lease validity.
kko-precedent_1993_136
Supreme Court allows landlord claim against bankrupt estate for rent not ruled in bankruptcy ruling.
kko-precedent_1997_6
Financing lease payments made after bankruptcy cannot offset pre-bankruptcy claims against the bankruptcy estate. The court dismissed the claim for offsetting post-bankruptcy lease payments. The court held that the lease payments arose after the bankruptcy filing and thus could not be offset against pre-bankruptcy claims. The court ruled that the lease payments were not offsettable against the bankruptcy estate's claims. The court determined that the lease payments were not offsettable against the bankruptcy estate's claims. The court found that the lease payments were not offsettable against the bankruptcy estate's claims.
kko-other_2010_2440
Supreme Court rules that a creditor's claim for early termination of a lease is a debt of the deceased, not the estate. The court held that the claim belongs to the deceased's personal liability. The court decided based on the distinction between personal and estate debts. The claim is therefore paid from the estate's assets last. The ruling clarifies the priority of debts in bankruptcy proceedings. The decision establishes the legal status of lease termination claims. The outcome affects the distribution of estate assets in bankruptcy. The case defines the scope of personal liability in debt claims. The judgment provides clarity on creditor rights in estate bankruptcy. The ruling ensures fair treatment of all creditors in the process.

Need to analyze how this precedent applies to your matter?

Cross-reference this judgment against statutes, commentaries, and subsequent citing case law inside Legislator AI.

Open in Legislator →

Full text

Vuokralaisen mentyä konkurssiin oli sillä vuokralla ollut huoneisto jäänyt konkurssipesän käyttöön. Vuokranantaja ei ollut purkanut sopimusta eikä konkurssipesä ollut ottanut vastatakseen sopimuksen velvollisuuksien täyttämisestä.

Ään.

Konkurssipesän katsottiin olevan velvollinen maksamaan vuokrasopimuksen mukaisen vuokran käyttöajaltaan massavelkana.

HVL 51 §

KS 74 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Vilkeri Oy:n kanne Helsingin asunto-oikeudessa

SHS-yhtiö Oy oli vuokrannut Vilkeri Oy:ltä 29.10.1984 ja 18.1.1988 päivätyissä vuokrasopimuksissa tarkemmin mainitut tilat osoitteessa Ristipellontie 17, Helsinki, olevasta teollisuustalosta yhteensä 90 725 markan kuukausivuokrasta. SHS-yhtiö Oy on asetettu konkurssiin 30.5.1990. SHS-yhtiö Oy tai sen konkurssipesä ei ollut irtisanonut tai purkanut vuokrasopimusta vaan konkurssipesä oli käyttänyt vuokratiloja ja säilyttänyt niissä omaisuuttaan ainakin seuranneen kesäkuun ajan kunnes tilat oli tyhjennetty kesäkuun lopussa tai heinäkuun alussa. Konkurssipesä, joka näin ollen oli saanut perusteetonta etua, oli vastuussa kesä- ja heinäkuun vuokrien maksamisesta. Vilkeri Oy on sen vuoksi vaatinut konkurssipesän velvoittamista suorittamaan Vilkeri Oy:lle maksamatta olevaa vuokraa kesäkuulta ja heinäkuulta 1990 yhteensä 181 450 markkaa korkoineen sekä korvaamaan Vilkeri Oy:n oikeudenkäyntikulut korkoineen.

SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesän vastaus

Konkurssipesä on vaatinut ensisijaisesti, että kanne jätetään asunto-oikeuden toimivaltaan kuulumattomana tutkittavaksi ottamatta, koskeivät Vilkeri Oy ja konkurssipesä olleet solmineet keskenään vuokrasopimusta eikä kysymyksessä siten ollut huoneenvuokrasuhteesta johtuva riita-asia. Vastatessaan kanteeseen konkurssipesä on lausunut, että kantajayhtiö oli laiminlyönyt huoneenvuokralain 51 §:ssä tarkoitetulla tavalla tiedustella ottiko konkurssipesä vastatakseen vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä. Sen vuoksi ja kun Vilkeri Oy:n ja konkurssipesän välillä ei ollut näin ollen syntynyt vuokrasopimusta, konkurssipesä on vaatinut kanteen hylkäämistä ja Vilkeri Oy:n velvoittamista korvaamaan konkurssipesän oikeudenkäyntikulut korkoineen.

Helsingin asunto-oikeuden tuomio 5.11.1990

Vilkeri Oy oli vuokrannut kanteessa mainitut tilat SHSyhtiö Oy:lle. SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesä oli pitänyt tiloja hallussaan maksamatta niistä korvausta vuokranantajalle. Kanne liittyi sillä tavoin liikehuoneiston vuokrasuhteisiin, että kanteen tutkiminen kuului asunto-oikeuden toimivaltaan. Väite asunto-oikeuden toimivallan puuttumisesta on sen vuoksi hylätty.

Vuokrasopimusta ei ollut kesä-heinäkuulta 1990 purettu tai irtisanottu eikä konkurssipesä ollut nimenomaan ottanut vastatakseen vuokrasuhteesta, mutta kun konkurssipesä ei ollut välittömästi konkurssin alkamisen jälkeen tyhjentänyt sanottuja tiloja ja jättänyt niitä Vilkeri Oy:n käyttöön konkurssipesä oli velvollinen suorittamaan Vilkeri Oy:lle vuokraa vastaavan korvauksen korkoineen. Sen vuoksi ja kun oikeudenkäyntikulujen tuomitsemiseen oli ilmennyt painavia syitä, asunto-oikeus on huoneenvuokralain 37, 51, 61, 63, 97 ja 107 §:n sekä oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoittanut konkurssipesän maksamaan Vilkeri Oy:lle kesäkuulta ja heinäkuulta 1990 vuokraa vastaavana korvauksena 90 725 markkaa kuukaudessa eli yhteensä 181 450 markkaa 16 prosentin korkoineen kummallekin kuukausierälle eräpäivistä eli 4.6 ja 3.7.1990 lukien sekä korvaamaan Vilkeri Oy:n oikeudenkäyntikulut 2 800 markalla 16 prosentin korkoineen 5.11.1990 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 12.6.1991

Hovioikeus, jossa konkurssipesä on hakenut muutosta, on jättänyt asunto-oikeuden tuomion pysyväksi sekä velvoittanut konkurssipesän suorittamaan Vilkeri Oy:lle korvaukseksi vastauskuluista 800 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antamisesta lukien, koska kulujen korvaamiseen oli painavia syitä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 8.10.1991. Valituksessaan konkurssipesä on uudistanut alemmissa oikeuksissa esittämänsä sekä vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan myös Korkeimmassa oikeudessa. Vilkeri Oy on antanut siltä pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 26.10.1992

Perustelut

Vilkeri Oy:n kanne on tarkoittanut SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesän vastuuta yhtiöiden välisten kahden vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta sillä perusteella, ettei konkurssipesä ole irtisanonut vuokrasopimuksia vaan konkurssin aikana käyttänyt SHS-yhtiö Oy:lle vuokrattuja liiketiloja. Oikeudenkäynnin kohteena on siten ollut huoneenvuokrasuhteesta johtuva riita. Asian tutkiminen on näin ollen oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 1 §:n mukaan kuulunut asunto-oikeuden toimivaltaan.

Kysymyksessä olevat vuokratilat ovat olleet Vilkeri Oy:n ja SHS-yhtiö Oy:n välisten vuokrasopimusten nojalla viimeksi mainitun yhtiön hallinnassa sen konkurssin alkaessa 30.5.1990. Konkurssin alkamisen jälkeen vuokrasopimuksia ei ollut irtisanottu. Vuokratilat ovat konkurssin alkamisesta lukien olleet SHS-yhtiö Oy:n konkurssipesän käytössä. Konkurssipesä ei ole näyttänyt palauttaneensa tiloja Vilkeri Oy:n hallintaan ennen kuin joskus seuranneen heinäkuun aikana.

Edellä olevan mukaan konkurssipesä on vuokratilojen käytön perusteella velvollinen maksamaan Vilkeri Oy:lle yhtiöiden välisten vuokrasopimusten mukaisen vuokran kesä- ja heinäkuulta 1990.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla velvoitetaan konkurssipesä korvaamaan Vilkeri Oy:n vastauskulut 1 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Tulenheimo-Takki: Katson kuten enemmistö, että asunto-oikeus on ollut toimivaltainen jutussa.

Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla määrään, että konkurssipesän on itse vastattava jutussa olleista oikeudenkäyntikuluistaan.

Oikeusneuvos Portin: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Tulenheimo-Takki.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Takala, Portin (eri mieltä), Tulenheimo-Takki (eri mieltä), Krook ja Raulos

---

[SV]

Sedan en hyresgäst hade gått i konkurs hade en av denna hyrd lägenhet använts av konkursboet. Hyresvärden hade inte hävt avtalet och konkursboet hade inte åtagit sig ansvaret för skyldigheterna på grund av hyresavtalet.

Omröstn.

Konkursboet ansågs vara skyldigt att såsom massagäld betala hyra enligt hyresavtalet för den tid som konkursboet hade använt lägenheten.

HyresL 51 §

KS 74 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret