Supreme Court allows landlord to terminate tenancy for maintenance work use under Housing Lease Act s. 53.3.

Asunto-osakeyhtiö oli irtisanonut talonmiehensä työsopimuksen ja sopinut huoltotehtävien suorittamisesta huoltoliikkeen kanssa. Talonmiehelle vuokrattua ja yhtiöjärjestyksen mukaan talonmiehen asunnoksi varattua huoneistoa tarvittiin huoltotehtäviä hoitavan henkilön asunnoksi. Asunto-osakeyhtiöllä oli talonmiehen asuntoa koskevan vuokrasopimuksen irtisanomiseen huoneenvuokralain 53 §:n 3 kohdassa tarkoitettu, saman pykälän 1 kohdassa mainittuihin syihin verrattava syy.

HVL 53 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Helsingin asunto-oikeuden tuomio 26.2.1991

Asunto-oikeus on Asunto Oy Lönnrotinkatu 28:n A:lle 28.12.1990 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla ajamasta kanteesta lausunut, että yhtiö oli kirjallisesti irtisanonut sen ja A:n välisen, Helsingissä osoitteessa Lönnrotinkatu 28 A 6 sijaitsevaa asuinhuoneistoa koskeneen vuokrasopimuksen päättyneeksi 30.4.1991. Yhtiö oli ilmoittanut irtisanomisen perusteeksi tarvitsevansa huoneiston kiinteistön huollosta vastaavan huoltoliikkeen käyttöön asuntona, koska yhtiön ja huoltoliikkeen välillä tehty huoltosopimus edellytti asunnon vuokraamista huoltoliikkeelle. A oli määräajassa vastustanut irtisanomisen perustetta. Yhtiö oli määräajassa saattanut vaatimuksen vuokrasuhteen lakkaamisen toteamisesta tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Asunto-oikeus on todennut, että irtisanominen oli toimitettu laillisesti. Irtisanomisen perusteen johdosta asunto-oikeus on katsonut selvitetyksi, että yhtiö oli järjestänyt kiinteistönsä huoltotehtävien hoitamisen tekemällä huoltosopimuksen huoltoliikkeen kanssa. Huoltosopimus edellytti huoltomiesasunnon antamista. Näin ollen yhtiö tarvitsi nyt kysymyksessä olevan huoneiston huoltomiehenä toimivan työntekijän käyttöön asuntona. Irtisanomiseen oli siten ollut erittäin painava syy.

Sen vuoksi asunto-oikeus on soveltaen huoneenvuokralain 53 §:n 3 kohtaa, 58 §:n 1 ja 2 momenttia sekä 67, 68 ja 69 §:ää todennut, että vuokrasopimus päättyi irtisanomisen perusteella 30.4.1991. A:n muuttopäivän siirtämistä koskeneesta vaatimuksesta asunto-oikeus on kuitenkin jatkanut vuokrasuhdetta entisin ehdoin 31.7.1991 saakka, jolloin se päättyi ilman eri irtisanomista. A on velvoitettu häädön uhalla 1.8.1991 luovuttamaan huoneisto yhtiön vapaaseen hallintaan.

Helsingin hovioikeuden tuomio 5.6.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, ei ole muuttanut asunto-oikeuden tuomiota.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Korkein oikeus on 18.7.1991 antamallaan välipäätöksellä määrännyt, ettei hovioikeuden tuomiota ollut toistaiseksi pantava täytäntöön.

Valituslupa on myönnetty 21.8.1991. Valituksessaan A on vaatinut, että kanne hylätään. Yhtiö on vastannut valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 7.2.1992

Perustelut

Yhtiö on 26.9.1989 irtisanonut A:n työsuhteen yhtiön talonmiehenä päättymään 30.11.1989 ja tehnyt 15.12.1989 päivätyn sopimuksen kiinteistönsä huollosta huoltoliikkeen kanssa. Sopimuksen mukaan huoltoliike on sitoutunut suorittamaan yhtiön huoltotyöt, joiden tarkoituksena on pitää yhtiön kiinteistö teknisesti kunnossa ja asukkaiden asumisviihtyvyyden edellyttämällä tavalla puhtaana. Sovittuihin tehtäviin ovat kuuluneet muun muassa kiinteistön ulkoalueiden päivittäinen puhtaanapito ja kiinteistön yleisvalvonta. Sopimus on edellyttänyt, että yhtiö vuokraa kiinteistössään hallitsemansa huoneiston huoltoliikkeelle ja että tämä luovuttaa huoneiston kiinteistön huoltotöitä hoitavan työntekijänsä käyttöön asuntona.

Kysymyksessä oleva huoneisto, joka yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan on varattu talonmiehen asunnoksi, on huoltosopimusta tehtäessä ollut vuokrattuna A:lle. Yhtiö on 26.10.1990 irtisanonut A:n vuokrasopimuksen sillä perusteella, että se on huoltosopimuksen edellyttämällä tavalla tarvinnut huoneiston kiinteistönsä huollosta vastaavan huoltoliikkeen työntekijän käyttöön asuntona. A:n kiistettyä irtisanomisperusteen yhtiö on tässä oikeudenkäynnissä selvittänyt tarvitsevansa huoneiston irtisanomisilmoituksessa ilmoittamaansa tarkoitukseen. Irtisanomisperusteena tämä käyttötarkoitus on verrattavissa siihen, että yhtiö olisi tarvinnut huoneiston talonmieheksi palkkaamansa oman työntekijänsä käyttöön. Yhtiöllä on siten huoneenvuokralain 53 §:n 1 ja 3 kohdan mukaisesti ollut oikeus irtisanoa A:n vuokrasopimus.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. A:n on heti häädön uhalla luovutettava huoneisto asunto-osakeyhtiön vapaaseen hallintaan. Hovioikeuden tuomion täytäntöönpanon kieltämistä koskeva Korkeimman oikeuden määräys raukeaa.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Jalanko, Nikkarinen, Lindholm, Krook ja Raulos

---

[SV]

Ett bostadsaktiebolag hade sagt upp arbetsavtalet med sin gårdskarl och ingått avtal med ett serviceföretag om skötseln av serviceuppgifterna. Den lägenhet som hade varit uthyrd åt gårdskarlen och som enligt bolagsordningen var reserverad som gårdskarlsbostad behövdes som bostad för den person som skötte servicen. För uppsägningen av hyresavtalet angående gårdskarlsbostaden förelåg det en sådan i 53 § 3 punkten hyreslagen avsedd orsak som var jämförbar med de orsaker som nämns i 1 punkten av samma paragraf.

HyresL 53 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret