Supreme Court allows mortgage priority improvement without owner consent when owner fails to prove harm.

Määräalan ostaja oli pyytänyt, että hänen erottamisoikeutensa vakuudeksi vahvistetun kiinnityksen etuoikeus muutettaisiin niin, että kiinnitys saisi paremman etuoikeuden kuin sitä ennen vahvistettu velkakiinnitys, ja esittänyt velkakiinnityksen haltijan suostumuksen muutokseen.

Ään.

Muutos voitiin vahvistaa ilman kiinteistön omistajan suostumusta, kun omistaja ei ollut saattanut todennäköiseksi, että etuoikeusjärjestyksen muuttamisesta olisi hänelle haittaa, eikä omistajalla siten ollut syytä kieltää suostumustaan.

ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY

Arkistokäsittely Kemijärven tuomiokunnassa

Veitsiluoto Oy oli 7.10.1988 pyytänyt, että Kemijärven kaupungin Alakylässä sijaitsevaan Raajärven tilaan RN:o 210:3 vahvistetun, 18.5.1988 alkaen etuoikeutta nauttivan määräalan erottamisoikeuden kiinnityksen etuoikeusasemaa muutetaan niin, että sille vahvistetaan etuoikeus ennen 25.3.1987 ja 28.1.1988 vahvistettuja kiinnityksiä.

Veitsiluoto Oy oli 26.6.1986 ostanut Rautaruukki Oy:ltä määräalan mainitusta Raajärven tilasta. Rautaruukki Oy oli 28.8.1986 myynyt kantatilan toimitusjohtaja Arvo Yliniemelle perustettavan yhtiön lukuun. Jälkimmäisen kauppakirjan ehtojen mukaan ostaja oli tietoinen sanotusta määräalan kaupasta. Perustettu yhtiö Arktinen Testauskeskus Oy oli merkitty kaupparekisteriin 4.2.1987.

Paremmalla etuoikeudella olevien 25.3.1987 ja 28.1.1988 vahvistettujen kiinnitysten haltijat olivat antaneet suostumuksensa siihen, että määräalan erottamisoikeuden kiinnitys siirrettiin etuoikeudeltaan näiden kiinnitysten edelle.

Arktinen Testauskeskus Oy:tä oli 21.3.1989 kuultu Kemijärven kihlakunnanoikeudessa. Se oli vastustanut hakemusta.

Kemijärven tuomiokunnan kiinteistötuomarin päätös 12.5.1989

Kiinteistötuomari on hylännyt Veitsiluoto Oy:n hakemuksen, koska kiinteistön omistaja oli vastustanut sitä.

Rovaniemen hovioikeuden päätös 14.11.1989

Hovioikeus, jossa Veitsiluoto Oy oli toistanut hakemuksensa, on todennut, että Arktinen Testauskeskus Oy:tä oli kuultu Veitsiluoto Oy:n hakemuksesta. Arktinen Testauskeskus Oy oli vastustanut hakemusta ilmoittamatta perusteltua syytä. Määräalan erottamisoikeuden kiinnityksen siirtämisen parempioikeuksisten kiinnitysten edelle ei ollut osoitettu aiheuttavan Arktinen Testauskeskus Oy:lle vahinkoa. Määräalan erottamisoikeuden kiinnitystä paremmalla etuoikeudella olevien kiinnitysten haltijat olivat suostuneet siihen, että määräalan erottamisoikeuden kiinnitys saa parhaan etuoikeuden. Sitten kun määräala oli lohkomalla erotettu itsenäiseksi tilaksi, kiinnitysvelkojat voivat vapauttaa lohkotilan kiinnitysvastuusta.

Hovioikeus on katsonut, että noissa olosuhteissa kiinteistötuomarin ei olisi pitänyt olla suostumatta Veitsiluoto Oy:n hakemukseen. Hovioikeus on sen vuoksi kumonnut kiinteistötuomarin päätöksen ja palauttanut asian Kemijärven tuomiokunnan arkistokäsittelyyn. Veitsiluoto Oy:n tuli kuitenkin, mikäli se halusi hakemuksessaan pysyä, kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun päätös oli saanut lainvoiman, tuomiokunnan kansliaan ilmoittaa asia uudelleen käsiteltäväksi.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 16.3.1990. Arktinen Testauskeskus Oy on pyytänyt, että hovioikeuden päätös kumotaan ja asia jätetään kiinteistötuomarin päätöksen varaan sekä että Veitsiluoto Oy velvoitetaan korvaamaan Arktinen Testauskeskus Oy:n oikeudenkäyntikulut asiassa 16 prosentin korkoineen. Veitsiluoto Oy on antanut siltä pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 10.12.1990

Perustelut

Kauppakirjassa, jolla Rautaruukki Oy on 28.8.1986 myynyt Raajärven tilan RN:o 210:3 perustettavalle, sittemmin Arktinen Testauskeskus Oy:ksi muodostetulle yhtiölle, on mainittu, että tilasta oli 26.6.1986 myyty määräala Veitsiluoto Oy:lle, että tilan ostaja oli tietoinen tästä kaupasta ja että kartta määräalasta liitettiin Raajärven tilan kauppakirjaan. Määräala voidaan siten jakolain 183 §:n 2 momentin mukaan erottaa Raajärven tilasta Arktinen Testauskeskus Oy:n suostumuksesta riippumatta. Erottamisoikeuden ollessa voimassa Arktinen Testauskeskus Oy:öön nähden yhtiö ei myöskään saa Veitsiluoto Oy:n vahingoksi Raajärven tilan omistajana perustaa kysymyksessä olevien kiinnitysten nojalla uutta panttioikeutta koko Raajärven tilaan. Näin ollen erottamisoikeuden pysyvyyden varmistaminen parantamalla sen vakuudeksi vahvistetun kiinnityksen etuoikeutta ei voi huonontaa Arktinen Testauskeskus Oy:n oikeutta Raajärven tilan omistajana.

Arktinen Testauskeskus Oy ei ole saattanut todennäköiseksi, että erottamisoikeuden vakuudeksi vahvistetun kiinnityksen etuoikeuden pyydetystä parantamisesta olisi yhtiölle muutakaan haittaa. Kun yhtiöllä ei ole syytä kieltää suostumustaan etuoikeusjärjestyksen muuttamiseen, muutos voidaan vahvistaa ilman yhtiön suostumusta.

Näin ollen kiinteistötuomari ei olisi saanut esittämällään perusteella hylätä Veitsiluoto Oy:n hakemusta.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Kemijärven tuomiokunnan kiinteistötuomarin on kuitenkin omasta aloitteestaan otettava asia uudelleen käsiteltäväkseen. Arktinen Testauskeskus Oy velvoitetaan suorittamaan Veitsiluoto Oy:lle korvaukseksi vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluista 1.100 markkaa.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Jalanko: Kumoan hovioikeuden päätöksen ja jätän asian kiinteistötuomarin päätöksen varaan. Asian laadun vuoksi määrään, että Arktinen Testauskeskus Oy:n on pidettävä kulunsa vahinkonaan.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Jalanko (eri mieltä), Roos, Paasikoski ja Krook

---

[SV]

En köpare av ett outbrutet område hade anhållit att förmånsrätten för den inteckning som hade fastställts till säkerhet för hans utbrytningsrätt skulle ändras så, att inteckningen skulle få bättre förmånsrätt än en tidigare fastställd gäldsinteckning. Innehavaren av gäldsinteckningen hade gett sitt samtycke till detta.

Omröstn.

Ändringen av förmånsrättsordningen kunde fastställas utan fastighetsägarens samtycke, då ägaren inte hade gjort sannolikt att han skulle lida men av ändringen och då han sålunda inte hade haft skäl att vägra sitt samtycke.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret