Supreme Court allows price reduction when ambiguous sales brochure excludes balcony area from stated square footage.

Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden myyntiesitteessä oli ilmoitettu huoneistoon kuuluvan "2 h + k + kph + parvi 48 neliömetriä". Myöhemmin suoritetussa tarkistusmittauksessa huoneistoalaksi oli todettu 41 neliömetriä. Kaupantekohetkellä yleisesti noudatetun tavan mukaan kysymyksessä olevan laatuista parvea ei luettu huoneistoalaan. Koska myyntiesite oli ollut tulkinnanvarainen eikä sen epäselvyyteen voitu perustaa myyjälle edullista tulkintaa, parven pinta-alaa ei otettu huomioon huoneiston pinta-alaa laskettaessa ja myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle hinnanalennusta.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Hyvinkään kihlakunnanoikeuden päätös 23.10.1987

A:n B:lle 5.7.1987 tiedoksi toimituttamaan haasteeseen perustuvan kanteen johdosta kihlakunnanoikeus on lausunut perusteluinaan seuraavaa.

A oli ostanut 13.2.1987 allekirjoitetulla kauppakirjalla B:ltä 345.000 markan kauppahinnasta Asunto Oy Perkiö 2 nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet numerot 177-224, jotka oikeuttivat asunto-osakeyhtiön rakennuksessa sijaitsevan huoneiston nro D 1 hallintaan. Kauppakirjassa huoneiston pinta-alaksi oli merkitty 48 neliömetriä. 22.5.1987 suoritetun mittauksen perusteella huoneiston pinta-alaksi oli kuitenkin saatu 41 neliömetriä. Pintaalan tarkistusmittaus oli perustunut voimassa olevaan standardiin SFS 5139.

Yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa oli kummassakin merkitty huoneiston pinta-alaksi 48 neliömetriä. Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoon kuului yksi huone ja keittiö. Isännöitsijäntodistuksessa huoneistoon oli ilmoitettu kuuluviksi kaksi huonetta, keittiö, kylpyhuone ja parvi. Rakennus oli rakennettu vuonna 1906. Asunto-osakeyhtiö oli merkitty kaupparekisteriin 23.5.1952. Yhtiöjärjestyksen 1, 2 sekä 3 §:ää oli muutettu yhtiökokouksen päätöksellä 27.7.1969. Kauppa- ja teollisuusministeriö oli 2.10.1969 hyväksynyt muutoksen. Siten muutetun yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistoon kuului yksi huone ja keittiö ja huoneiston pinta-ala oli 48 neliömetriä. Selvitystä ei ollut esitetty siitä, mikä huoneiston pinta-ala oli ollut yhtiöjärjestyksessä ennen siihen tehtyä edellä selostettua muutosta. Selvitystä ei myöskään ollut esitetty siitä, miten pinta-ala 48 neliömetriä oli laskettu ja milloin huoneistoon kuuluva parvi oli rakennettu.

Huoneiston pinta-alaa koskeva 7 neliömetrin suuruinen erehdys, joka oli ollut niin sanottu salainen virhe, ei ollut johtunut kummankaan sopimuspuolen tuottamuksesta tai huolimattomuudesta. Pinta-alaa koskeva erehdys oli, vaikka kauppahintaa ei ollutkaan määrätty pinta-alan mukaan, ollut omansa vaikuttamaan kauppahintaa korottavasti, minkä vuoksi A:lla oli oikeus saada virhettä vastaava hinnanalennus.

Hinnanalennusta arvioidessaan kihlakunnanoikeus on ottanut huomioon pinta-alojen erotuksen lisäksi sen, että A oli tutustunut huoneistoon ennen sen ostamista ja ettei hinta ollut määräytynyt pelkästään pinta-alan perusteella, vaan siihen olivat vaikuttaneet huoneistosta saatu kokonaisvaikutelma sen kunto ja sijainti mukaan lukien.

Päätöslauselmanaan kihlakunnanoikeus on velvoittanut B:n maksamaan A:lle hinnanalennuksena 35.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 5.7.1987 lukien sekä oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 4.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 23.10.1987 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 24.5.1989

B, joka valittamalla oli saattanut jutun hovioikeuden tutkittavaksi, on vaatinut kanteen hylkäämistä. A on vastannut valitukseen ja vaatinut korvausta vastauskuluistaan korkoineen.

Hovioikeus on tuomionsa perusteluina lausunut, että osakkeita koskevaan kauppakirjaan oli huoneiston pinta-alaksi merkitty 48 neliömetriä selittämättä tarkemmin mitä huoneistoon kuului. A:n kihlakunnanoikeudelle antamasta myyntiesitteestä oli ilmennyt, että huoneistossa oli "2 h + k + kph + parvi 48 neliömetriä". Muun tiedon puuttuessa oli siten katsottava, että kauppakirjassa oli tarkoitettu myydä sellainen huoneisto kuin esitteessä oli mainittu. Parven pinta-ala oli 4,93 neliömetriä ja muun huoneiston pinta-ala kaupanteon hetkellä voimassa olleen standardin mukaan laskettuna 41 neliömetriä eli esitteessä mainitut tilat olivat yhteensä 45,93 neliömetriä. Erotus 2,07 neliömetriä oli huomioon ottaen muut asiassa ilmenneet seikat niin pieni, ettei sen ollut katsottava vaikuttaneen kauppahinnan muodostumiseen sitä korottavasti. Sen vuoksi A:n kanne oli hylättävä.

Tuomiolauselmanaan hovioikeus on kumonnut kihlakunnanoikeuden päätöksen. Kanne on hylätty ja B vapautettu suorittamasta A:lle hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausta. Koska kihlakunnanoikeuden päätös oli kumottu, A:lle ei ole määrätty korvausta vastauskuluistaan.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 8.9.1989. Valituksessaan A on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista, jutun jättämistä kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista kaikissa oikeusasteissa 16 prosentin korkoineen.

B on antanut pyydetyn vastauksen vaatien siinä valituksen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 1.10.1990

Perustelut

Hovioikeuden tuomiossa mainittu myyntiesitteen kohta on ollut tulkinnanvarainen eikä siitä ole selvästi ilmennyt myyjän mahdollinen tarkoitus lukea myös parven pinta-ala huoneistoalaan. Esitteen epäselvyyteen ei voida perustaa myyjälle edullista tulkintaa.

Kun kauppakirjasta ja kaupan tekoon liittyneistä olosuhteista ei muuta ilmene, huoneiston pinta-ala on laskettava kaupantekohetkellä yleisesti noudatetulla tavalla eli standardin SFS 5139 perusteella, jonka mukaan kysymyksessä olevan laatuisen parven pinta-alaa ei tule ottaa huomioon.

Muilta osin Korkein oikeus hyväksyy kihlakunnanoikeuden pääasiaratkaisun perustelut siten oikaistuina, ettei isännöitsijäntodistuksessa ole ollut mainintaa parvesta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin (133/64) ensimmäisestä virkkeestä ilmenevän periaatteen mukaan A:n ei tule saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Asian laadun vuoksi hänen ei tule saada korvausta kuluistaan myöskään Korkeimmassa oikeudessa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja juttu jätetään pääasian osalta kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. A:n oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Ådahl, Portin, Riihelä ja Lehtonen

---

[SV]

I ett prospekt rörande försäljningen av aktier, som berättigade till besittningen av en bostadslägenhet, uppgavs lägenheten omfatta "2 r + k + br + loft 48 kvadratmeter". Vid en senare gjord kontrollmätning hade lägenhetens areal konstaterats vara 41 kvadratmeter. Enligt allmänt rådande sed vid köpslutet inräknades ett loft av ifrågavarande slag inte i bostadens areal. Emedan prospektet kunde tolkas på olika sätt och då denna oklarhet inte kunde tolkas till säljarens fördel, beaktades loftets areal inte vid beräknandet av lägenhetens areal. Säljaren ålades därför att ge köparen prisavdrag.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret