Seller must compensate buyer for extra debt costs arising from undisclosed mortgage on sold property.

Kun tilan kaupassa ei ollut sovittu muusta ostajan maksuvelvollisuudesta kuin 250.000 markan kauppahinnasta, myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajalle 43.725 mk korkoineen, jotka ostaja metsänparannuslainan panttioikeuden vuoksi joutui maksamaan tilasta yli sovitun kauppahinnan.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Mikkelin kihlakunnanoikeudessa

B ja C ovat lausuneet, että he olivat 12.2.1982 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet A:lta Rupakon tilan RN:o 3:37, Anttolan kunnan Pitkälahden kylässä, 250.000 markan kauppahinnasta. Kaupantekotilaisuudessa oli ollut käsillä tilaa koskeva rasitustodistus ja kauppa oli tehty sillä edellytyksellä, että tila siirtyisi ostajien omistukseen vapaana kaikista rasituksista. Kaupanteon jälkeen oli ilmennyt, että tila oli osallisena Rupakonvirran metsätien rakentamista tarkoittaneessa 27.5.1980 hyväksytyssä metsänparannushankkeessa ja tilalle oli myönnetty metsänparannuslainaa 43.725 markkaa, jonka maksamisesta 1.12.1983 alkaen laskettavine 3 prosentin korkoineen tila oli panttina julkisoikeudellisen saatavan etuoikeudella, mitä koskeva merkintä kiinnitysrekisteriin oli tehty vasta 17.12.1982.

Koska B ja C tilan omistajina olivat joutuneet vastuuseen edellä mainitusta lainasta, joka ei ilmennyt vielä kaupantekotilaisuudessa rasitustodistuksesta, ja koska A oli kaupanteon yhteydessä salannut lainan ostajilta, B ja C ovat vaatineet, että A velvoitettaisiin heti suorittamaan heille vahingonkorvauksena edellä mainitun lainan määrä 43.725 markkaa 3 prosentin vuotuisine korkoineen 1.12.1983 lukien ja että hänet velvoitettaisiin korvaamaan asian selvittämistä varten hankitusta rasitustodistuksesta suoritettu leimavero 92,50 markkaa sekä asian selvittelystä aiheutuneista puhelin- ja matkakuluista 200 markkaa molemmat viimeksi mainitut määrät laillisine korkoineen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 27.3.1984

Kihlakunnanoikeus, jossa asianosaiset ovat pyytäneet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, on lausunut selvitetyksi, että B ja C olivat 12.2.1982 vahvistetulla kauppakirjalla ostaneet A:lta hänen vaimonsa suostumuksella Rupakon tilan RN:o 3:37, Anttolan kunnan Pitkälahden kylässä, 250.000 markan kauppahinnasta. Omistusoikeus oli siirtynyt kaupanteon yhteydessä. Kaupantekotilaisuudessa oli ollut käsillä tilaa koskeva 9.2.1982 päivätty rasitustodistus, josta oli todettu silloin kiinnitysrekisteriin merkityt rasitukset ja kauppa oli tapahtunut sillä edellytyksellä, että tila siirtyisi B ja C:en omistukseen vapaana rasituksista. Tila oli kuitenkin Rupakonvirran metsätien rakentamista tarkoittaneessa 27.5.1980 hyväksytyssä metsänparannushankkeessa osallisena ja tilalle oli myönnetty metsänparannuslainaa yhteensä 43.725 markkaa, josta tila oli panttina. Merkintä kiinnitysrekisteriin lainasta oli tehty vasta 17.12.1982.

A oli ollut lainasta tietoinen ja, kun hän oli salannut sen kauppaneuvottelujen yhteydessä, ei sitä ollut otettu huomioon kauppahinnassa.

Sen vuoksi ja kun B ja C:t joutuvat vastaamaan mainitusta lainasta, jonka maksuaika on 10 vuotta ja jonka maksut 1.12.1983 lukien laskettavine 3 prosentin korkoineen alkavat 1984, kihlakunnanoikeus, ottaen huomioon että B ja C:en vaatimusta oli alennettava sen vuoksi, että he muutoin saisivat aiheetonta etua, on harkinnut oikeaksi, hyläten kanteen enemmälti, velvoittaa A:n heti kuitin saadessaan maksamaan B ja C:lle yhteisesti vahingonkorvaukseksi lainasta arvion mukaan 20.000 markkaa sekä puhelin ja matkakuluista vaaditut 292 markkaa 50 penniä kummatkin määrät 16 prosentin korkoineen 15.3.1984 lukien sekä korvaamaan B ja C:en oikeudenkäyntikulut 3.008 markalla 10 pennillä.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 13.3.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi B ja C sekä A olivat saattaneet jutun, on katsonut selvitetyksi, että puheena oleva kiinteistönkaupan kohteena ollut tila on sovittu siirtyväksi A:lta B ja C:en omistukseen rasituksista vapaana. Kun kanteessa mainittua tilaa rasittanutta metsänparannuslainaa ei ole näytetty otetun kaupassa huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä, hovioikeus on harkinnut oikeaksi siten muuttaa kihlakunnanoikeuden päätöstä, että A velvoitettiin heti kuitin saadessaan suorittamaan Raimo Kyösti ja Vilma Annikki B ja C:lle vahingonkorvauksena lainan koko määrä 43.725 markkaa kolmen prosentin vuotuisine korkoineen 1.12.1983 lukien. Rasitustodistuksen lunastuksesta sekä puhelin- ja matkakuluista tuomitun korvauksen 292,50 markan sekä oikeudenkäyntikulujen korvauksen osalta kihlakunnanoikeuden päätös jäi pysyväksi. Lisäksi hovioikeus on velvoittanut A:n suorittamaan B ja C:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 720 markkaa.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A on pyytänyt valituslupaa sekä vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä sekä B ja C:n velvoittamista korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa jutussa. A:lle on myönnetty valituslupa 9.9.1986. B ja C:n ovat antaneet heiltä pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kauppakirjassa on tilaa rasittavien kiinnitysten osalta lausuttu seuraavaa:"Ostajat ovat tietoisia tilaan kohdistuvista velkakiinnityksistä ja myyjät sitoutuvat kustannuksellaan kuolettamaan tilaan kohdistuvat yhteiskiinnitykset myydyn tilan osalta. Rupakon tilaan kiinnitetyt haltijavelkakirjat luovutetaan ostajille kauppahinnan tultua kokonaisuudessaan maksetuksi". Metsänparannuslainasta ei ole mainintaa.

Rupakon tilan siirtyessä B ja C:n omistukseen sitä on rasittanut panttioikeus kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitusta metsänparannuslainasta. Tämä panttioikeus lisää B ja C:n puolisoiden tilan saannosta johtuvaa maksuvelvollisuutta 43.725 markalla korkoineen. Tällaisesta maksuvelvollisuudesta kauppahinnan lisäksi ei kuitenkaan ole tilan kaupassa sovittu. A:n tulee näin ollen tilan myyjänä korvata ostajille se 43.725 markan määrä korkoineen, jonka nämä panttioikeuden vuoksi joutuvat tilasta maksamaan yli sovitun kauppahinnan.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

A velvoitetaan suorittamaan B ja C:lle yhteisesti korvaukseksi vastineen antamisesta aiheutuneista kuluista 1.500 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Ådahl, Hiltunen, Aro ja Roos

---

[SV]

Då det vid ett fastighetsköp inte hade avtalats om annan betalningsskyldighet för köparen än den överenskomna köpesumman om 250.000 mk, ålades säljaren att ersätta köparen 43.725 mk jämte ränta som köparen på grund av panträtt för skogsförbättringslån hade varit tvungen att betala för fastigheten utöver den avtalade köpesumman.