Supreme Court allows appeal against real estate contract judgment due to insufficient reasoning on warranty of area.

Απόφαση 989 / 2008 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 989/2008

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α'1 Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές : Δημήτριο Λοβέρδο, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Βασίλειο Ρήγα, Δημήτριο Δαλιάνη, Ιωάννη-Σπυρίδωνα Τέντε και Γεώργιος Γιαννούλης, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 17 Δεκεμβρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Σουζάνας Κουφιάδου, για να δικάσει μεταξύ :

Του αναιρεσείοντος : ......, ο οποίος παραστάθηκε αυτοπροσώπως.

Της αναιρεσιβλήτου : ......, την οποία εκπροσώπησε ο πληρεξούσιος δικηγόρος της Χρίστος Ρηγόπουλος, χωρίς να καταθέσει προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25.09.2001 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις : 2577/2003 οριστική του ίδιου δικαστηρίου και 6471/2004 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητά ο αναιρεσείων με την από 15.03.2005 αίτησή του και τους από 05.11.2006 με ιδιαίτερο δικόγραφο πρόσθετους λόγους αυτής. Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Βασίλειος Ρήγας ανέγνωσε την από 20.11.2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της υπό κρίση αιτήσεως αναιρέσεως. Ο αυτοπροσώπως παραστάς αναιρεσείων, λόγω της δικηγορικής του ιδιότητας, ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και των προσθέτων λόγων αναιρέσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή τους και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή κατά το άρθρο 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, επιτρέπεται αναίρεση, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς επί ζητήματος που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 550 Α. Κ. που ορίζει ότι αν ο πωλητής ακινήτου διαβεβαίωσε τον αγοραστή ότι το ακίνητο έχει ορισμένη έκταση, ευθύνεται όπως και για συμφωνημένη ιδιότητα, συνάγεται ότι είναι ζήτημα ερμηνείας της συμβάσεως πότε υπάρχει διαβεβαίωση του πωλητή προς τον αγοραστή περί ορισμένης εκτάσεως του πωληθέντος ακινήτου και ότι ο προσδιορισμός στη σύμβαση της εκτάσεως και η απλή δήλωση του πωλητή περί αυτής, δεν έχει πάντοτε την έννοια υποσχεθείσης ιδιότητας, αφού είναι δυνατόν ο προσδιορισμός να έγινε για τον καθορισμό της ταυτότητας του ακινήτου και να αποτελεί μέρος της περιγραφής αυτού.

Περαιτέρω, εάν το πωληθέν ακίνητο ευρεθεί να έχει έκταση μικρότερη της αναγραφομένης στο συμβόλαιο, το δε τίμημα έχει ορισθεί ενιαίως για όλη την έκταση και όχι κατά μονάδα, πρόδηλο είναι ότι τα μέρη με τον καθορισμό ενιαίου τιμήματος δεν απέβλεψαν εις ορισμένη έκταση αλλά στην πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, αδιαφόρως της ακριβούς εκτάσεως αυτού, εκτός εάν ο προσδιορισμός του τελικώς οφειλομένου από τον αγοραστή τιμήματος γίνεται στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο επί τη βάσει του ειδικώς συμφωνηθέντος τιμήματος ανά μονάδα μετρήσεως της εκτάσεως που μεταβιβάζεται.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο εδέχθη έφεση του ενάγοντος κατά της πρωτόδικης αποφάσεως, που είχε απορρίψει την αγωγή του, ως αόριστη και αφού έκρινε αυτήν ορισμένη, την εξεδίκασε και την απέρριψε, ως κατ' ουσίαν αβάσιμη, δεχθέν τα ακόλουθα: "Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη απόφαση πρακτικά και τα έγγραφα που επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι αποδεικνύονται τα επόμενα.

Με το υπ' αριθμ. ...... συμβόλαιο της συμ/φου Αθηνών Γεωργίας Γιαλαμπρινού, η εναγομένη μεταβίβασε στον ενάγοντα τα υπό τους αριθμούς 7 και 8 γραφεία - ορίζοντες ιδιοκτησίες του Β' υπέρ το ισόγειο ορόφου της επί της οδού ....... πολυωρόφου οικοδομής, αντί τιμήματος 5.880.600 δραχμών για το πρώτο και 6.489.000 για το δεύτερο.

Με το υπό ιδία χρονολογία επόμενο υπ' αριθμ. ...... συμβόλαιο της αυτής συμβολαιογράφου, μετεβίβασε στον ενάγοντα και τα υπό τους αριθμούς 3 και 4 γραφεία - οριζόντιες ιδιοκτησίες αυτής οικοδομής, αντί τιμήματος 8.644.482 δραχμών για το υπ' αριθμ. 3 και 8.504.150 για το υπ' αριθμ. 4 γραφείο. Κατά την εις τα συμβόλαια αυτά δήλωση της εναγομένης, τα μεταβιβασθέντα ακίνητα περιήλθαν στην κυριότητα αυτής, κατά μεν ποσοστό 3/4 εξ αδιαιρέτου από κληρονομιά του πατέρα της και δυνάμει της υπ' αριθμ. .....

πράξη αποδοχής κληρονομιάς, κατά δε ποσοστό 1/4 εξ αδιαιρέτου από γονική παροχή της μητέρας της δυνάμει του υπ' αριθμ. .... συμβολαίου γονικής παροχής. Στα προς τον ενάγοντα μεταβιβαστικά συμβόλαια, η περιγραφή των ακινήτων και ειδικώς ως προς την επιφάνεια αυτών, ταυτίζεται απολύτως όχι μόνο με εκείνη που γίνεται στους τίτλους κτήσεως της κυριότητος της εναγομένης, αλλά και προς το υπ' αριθμ. ....

εργολαβικό συμβόλαιο διανομής και στο υπ' αριθμ. ..... συμβόλαιο Κανονισμού πολυκατοικίας - σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας. Στο πρώτο των άνω συμβολαίων αναφέρεται ότι περιέρχονται στον οικοπεδούχο πατέρα της εναγομένης τα ανωτέρω γραφεία του δευτέρου υπέρ το ισόγειο ορόφου που έχουν συνολική επιφάνεια 115 τετρ.

μέτρα, στο δεύτερο δε εξειδικεύεται η επιφάνεια κάθε οριζοντίου ιδιοκτησίας γραφείου και με αυτήν την επιφάνεια επαναλαμβάνεται η περιγραφή στους άνω τίτλους κτήσεως της κυριότητος της εναγομένης και τα ένδικα συμβόλαια μεταβιβάσεως στον ενάγοντα. Στα τελευταία, το τίμημα πωλήσεως δεν καθορίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο του μεταβιβαζομένου ακινήτου, αλλά ορίζεται στα προαναφερθέντα ποσά για ολόκληρο το ακίνητο.

Από τις εις τα άνω συμβόλαια δηλώσεις των διαδίκων μερών, ερμηνευομένων κατά τις διατάξεις των άρθρων 173, 200 και 288 Α. Κ., προκύπτει ότι και υπό την εκδοχή της αληθείας των ισχυρισμών του ενάγοντος ότι δηλαδή τα εις αυτόν μεταβιβασθέντα ακίνητα βρέθηκαν να έχουν την εις την αγωγή αναφερόμενη μικρότερη επιφάνεια, η αναγραφή στα συμβόλαια αυτά της επιφάνειας των γραφείων μαζί με την περιγραφή των ορίων, ενόψει και του καθορισμού ενιαίου τιμήματος είναι ενδεικτική και έγινε για τον προσδιορισμό της ταυτότητας και πληρέστερης περιγραφής αυτών.

Σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η εναγομένη γνώριζε ότι τα μεταβιβασθέντα ακίνητα είχαν μικρότερη επιφάνεια και με πρόθεση να βλάψει τον ενάγοντα απέκρυψε την πραγματική έκταση αυτών, αφού η εις τα ένδικα συμβόλαια περιγραφή κατ' έκταση αποτελεί επανάληψη αυτών στους προαναφερθέντες τίτλους, ο ενάγων δε ως δικηγόρος, κατά τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας της εναγομένης, γνώριζε την κατ' έκταση και όρια την περιγραφή ως και ότι με την ίδια περιγραφή έπρεπε να συνταχθούν τα συμβόλαια.

Με τα δεδομένα αυτά δεν πληρούται το ουσιαστικό των διατάξεων των άρθρων 914, 932 Α. Κ. και πρέπει η αγωγή να απορριφθεί ως κατ' ουσίαν αβάσιμη". Η εν λόγω αιτιολογία ως προς τους εφαρμοσθέντες ερμηνευτικούς των δικαιοπραξιών κανόνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ είναι ανεπαρκής, διότι δεν εκτίθεται αν διεγνώσθη κενό ή αμφιβολία, ούτε διαλαμβάνονται τα πραγματικά γεγονότα και τα στοιχεία βάσει των οποίων συνήχθη το ερμηνευτικό συμπέρασμα ότι η αληθής βούληση των συμβληθέντων ήταν η πραγματική έκταση των πωληθέντων γραφείων να μην αποτελεί συνομολογηθείσα ιδιότητα αυτών, αφού ελλείπει οιαδήποτε αναφορά στις δηλώσεις των μερών, προς άλληλα και τη φορολογική αρχή, στο περιεχόμενο των καταρτισθέντων συμβολαιογραφικών εγγράφων, στις τυχόν προηγηθείσες διαπραγματεύσεις, στο μέγεθος της διαφοράς μεταξύ αναγραφομένων και αληθών εμβαδών κλπ.

Επομένως, η ανωτέρω απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση. Κατ' ακολουθίαν, ο σχετικός, εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, έκτος λόγος της αιτήσεως είναι βάσιμος. Επομένως, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλομένη απόφαση, ακολούθως δε να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές (άρθρο 580 § 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αρ. 6471/2004 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος εκ δύο χιλιάδων τριακοσίων (2300) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 12-32008.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στις 9 Μαΐου 2008.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ