Supreme Court allows appeal against lower court's dismissal of fraud claim due to procedural error and factual misinterpretation.

Απόφαση 973 / 2015 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 973/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2’ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Δήμητρα Παπαντωνοπούλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χρυσόστομο Ευαγγέλου, Κωνσταντίνο Τσόλα, Ευφημία Λαμπροπούλου και Γεράσιμο Φουρλάνο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο κατάστημά του, στις 13 Οκτωβρίου 2014, με την παρουσία και της γραμματέως Αικατερίνης Σιταρά, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Δ. Δ. του Α., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Παναγούλα Παπαθανασοπούλου με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΤΟΝΕΡ ΕΛΛΑΣ Ανώνυμη Εμπορική και Βιομηχανική Εταιρεία Φωτοτυπικών Μηχανημάτων" που εδρεύει στη … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία δεν εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-3-2004 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 17919/ 2007 του ίδιου Δικαστηρίου και 315/2010 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας αποφάσεως ζητεί ο αναιρεσείων με την από 21-5-2010 αίτησή του, η οποία επαναφέρεται για συζήτηση με την από 10-12-2013 κλήση του. Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκε μόνο ο αναιρεσείων, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ευφημία Λαμπροπούλου ανέγνωσε την από 4-1-2013 έκθεση της κωλυομένης να μετάσχει στη σύνθεση αυτού του δικαστηρίου Αρεοπαγίτου Στυλιανής Γιαννούκου, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των τρίτου και πέμπτου λόγων αναιρέσεως, κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος τους, εκ του άρθρου 559 αριθ.19 Κ.Πολ.Δ. κατά την επιτρεπτή νοηματική τους απόδοση και την απόρριψη όλων των άλλων λόγων αναιρέσεως.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τις ...10-7-2014 και ...10-7-2014 εκθέσεις επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας του Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης Σ. Κ., τις οποίες επικαλείται και προσκομίζει ο επισπεύδων τη συζήτηση της υποθέσεως αναιρεσείων, προκύπτει ότι ακριβές αντίγραφο της υπό κρίση από 21-5-2010 αιτήσεως για αναίρεση της 315/2010 αποφάσεως του Εφετείου Θεσσαλονίκης, καθώς και της από 10-12-2013 κλήσεως για συζήτησή της μετά τη ματαίωση αυτής κατά την αρχικά ορισθείσα προς τούτο δικάσιμο της 14-1-2013 με την πράξη καταθέσεως και ορισμού δικασίμου που υπάρχει κάτω από αυτήν και με κλήση για συζήτηση κατά την αναφερόμενη στην αρχή αυτής της αποφάσεως δικάσιμο (13-10-2014) επιδόθηκαν νομότυπα και εμπρόθεσμα στην αναιρεσίβλητη, εκπροσωπούμενη (λόγω λήξεως της θητείας της διοικήσεώς της) από το Θ. Λ., ορισθέντα ειδικώς προς τούτο με την 955Ε/2014 απόφαση του Ειρηνοδικείου Θεσσαλονίκης κατόπιν αιτήσεως του αναιρεσείοντος. Εξάλλου από τα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά του δικαστηρίου τούτου προκύπτει ότι κατά την πιο πάνω δικάσιμο (13-10-2014), κατά την οποία συζητήθηκε η υπόθεση με εκφώνησή της από τη σειρά του οικείου πινακίου, δεν εμφανίστηκε η αναιρεσίβλητη ούτε κατέθεσε δήλωση σύμφωνα με το άρθρο 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ. Επομένως πρέπει να συζητηθεί η υπόθεση παρά την απουσία της (άρθρο 576 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.).

Κατά το άρθρο 179 Α.Κ., το οποίο αποτελεί ειδικότερη περίπτωση εφαρμογής του προηγουμένου άρθρου 178 Α.Κ., άκυρη ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη είναι ιδίως η δικαιοπραξία, με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, την κουφότητα ή την απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να πάρει για τον εαυτό του ή τρίτο για κάποια παροχή περιουσιακά ωφελήματα που κατά τις περιστάσεις βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία με την παροχή.

Από τις διατάξεις αυτές σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 180 του ίδιου κώδικα, προκύπτει ότι για να χαρακτηρισθεί δικαιοπραξία ως αισχροκερδής-καταπλεονεκτική και συνεπώς άκυρη λόγω αντιθέσεώς της προς τα χρηστά ήθη, απαιτείται να συντρέχουν αθροιστικώς τρία στοιχεία, ήτοι: α) Προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ήτοι αυτή που υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου με ζημία του άλλου.

Η δυσαναλογία αυτή, η οποία διαπιστώνεται ενόψει των περιστάσεων και της φύσεως της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας κατά το χρόνο της καταρτίσεώς της (περιεχόμενο, σκοπός, αξία παροχών), χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι υποκειμενικές παραστάσεις ή επιθυμίες των μερών, αποτελεί νομική έννοια και ως εκ τούτου η κρίση περί της υπάρξεως αυτής ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο (Ολ.Α.Π.714/1973).

β) Ανάγκη, κουφότητα ή απειρία του αντισυμβαλλομένου. Ανάγκη είναι η πρόσκαιρη ή μόνιμη κατάσταση ενός προσώπου που βρίσκεται σε σοβαρό, άμεσο και πραγματικό κίνδυνο (οικονομικό ή άλλο), η αντιμετώπιση του οποίου είναι ανεπίδεκτη αναβολής. Κουφότητα είναι η απερισκεψία ή ελαφρότητα εξαιτίας της οποίας ο συμβαλλόμενος δεν μπορεί να εκτιμήσει τη σημασία και τις συνέπειες των πράξεών του και η οποία μπορεί να οφείλεται σε διαφόρους λόγους.

Απειρία τέλος είναι η έλλειψη πείρας για τη ζωή και τις συναλλαγές, ακόμη και αν αναφέρεται σε συγκεκριμένο τομέα. Τα στοιχεία της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας δεν είναι απαραίτητο, όπως προκύπτει από τη σαφή διατύπωση της διατάξεως του άρθρου 179 Α.Κ., να συντρέχουν σωρευτικά αλλά αρκεί η συνδρομή και μόνο του ενός από αυτά και γ) Η εκμετάλλευση της γνωστής στο συμβαλλόμενο ανάγκης ή κουφότητας ή απειρίας του αντισυμβαλλομένου του, που συντρέχει όταν επωφελείται ο πρώτος της καταστάσεως αυτής και με τον κατάλληλο χειρισμό επιτυγχάνει προφανώς μειωμένη αντιπαροχή (Α.Π.1726/2011).

Στην προκειμένη περίπτωση με τις από 10-3-2004 και από 10-4-2004, ταυτόσημες κατά το ουσιώδες περιεχόμενό τους, αγωγές του ο ενάγων και ήδη αναιρεσείων ισχυρίσθηκε ότι με τα ...10-3-1999 και ...19-3-1999 προσύμφωνα μεταβιβάσεως ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικοπέδου και εργολαβικές συμβάσεις της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ελευθερίας Γκουτζαμάνη-Υφαντίδου αντίστοιχα, ανέθεσε στην εναγομένη και ήδη αναιρεσίβλητη την ανέγερση στα περιγραφόμενα δύο οικόπεδά του, που βρίσκονται στο συνοικισμό της πρώην Κοινότητας Τριλόφου Θεσσαλονίκης, αυτοτελών διώροφων κατοικιών με υπόγειο και στέγη ("μεζονετών") με δικές της δαπάνες κατά το σύστημα της αντιπαροχής.

Ότι πριν από την κατάρτιση των πιο πάνω προσυμφώνων είχε συμφωνήσει προφορικά με την εναγομένη ότι θα μεταβίβαζε σ’ αυτήν ως εργολαβικό αντάλλαγμα ποσοστό 69% εξ αδιαιρέτου σε κάθε οικόπεδο, το οποίο θα αντιστοιχούσε σε δύο μεζονέτες συνολικής δομήσιμης επιφανείας 144 τετραγωνικών μέτρων σε κάθε οικόπεδο και ότι ο ίδιος θα ελάμβανε ποσοστό 31% εξ αδιαιρέτου, το οποίο θα αντιστοιχούσε σε μία μεζονέτα δομήσιμης επιφανείας 132 τετραγωνικών μέτρων σε κάθε οικόπεδο, από το σύνολο της δομήσιμης επιφάνειας κάθε οικοπέδου, που κατά τις διαβεβαιώσεις του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης ανερχόταν σε 400-420 τετραγωνικά μέτρα.

Ότι παρά τις προαναφερθείσες συμφωνίες, στα προσύμφωνα (τα οποία δεν του αναγνώσθηκαν, εν πάση δε περιπτώσει του αναγνώσθηκαν εν τάχει, και κατά την κατάρτιση των οποίων ο ίδιος παρέστη χωρίς δικηγόρο μετά τις διαβεβαιώσεις του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης ότι δεν ήταν αναγκαίο) ανεγράφη ότι αυτός θα παρακρατούσε ποσοστό 21% εξ αδιαιρέτου σε κάθε οικόπεδο, το οποίο θα αντιστοιχούσε σε μία μεζονέτα δομήσιμης επιφανείας 88 τετραγωνικών μέτρων (44 τετραγωνικών μέτρων στο ισόγειο και 44 στον πρώτο όροφο) σε κάθε οικόπεδο, αντί του πράγματι συμφωνηθέντος των 132 τετραγωνικών μέτρων, προσμετρήθηκε δε στη δομήσιμη επιφάνεια και το εμβαδόν του υπογείου, επιφανείας 44 τετραγωνικών μέτρων, παρά το νόμο (ήτοι τις διατάξεις του Γ.Ο.Κ.

κατά τις οποίες η επιφάνεια του υπογείου δεν προσμετράται στο συντελεστή δομήσεως) και παρά τα συμφωνηθέντα. Ότι η εκ μέρους του υπογραφή των προσυμφώνων έγινε με εξαπάτησή του από την εναγομένη δια του νομίμου εκπροσώπου της και ειδικότερα με τη δόλια παράσταση από αυτόν ότι πράγματι στο συμβόλαιο η αντιπαροχή του ορίσθηκε σε ποσοστό 31% και σε 132 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμης επιφάνειας από το σύνολο των 420 δομήσιμων τετραγωνικών μέτρων και με τη δόλια απόκρυψη του ότι σε τέτοιου είδους κατασκευές (μεζονέτες) ο υπόγειος χώρος δεν προσμετράται στη δομήσιμη επιφάνεια.

Ότι η περιεχόμενη στα πιο πάνω προσύμφωνα δήλωση βουλήσεώς του δεν συμφωνεί με τη βούλησή του από πλάνη που του δημιουργήθηκε κατά τα ανωτέρω με εξαπάτησή του από την εναγομένη δια του νομίμου εκπροσώπου της. Ότι η πλάνη του αυτή ήταν ουσιώδης και ειδικότερα αναφέρεται σε σημείο τόσο σπουδαίο για τις όλες δικαιοπραξίες, ώστε αν γνώριζε την πραγματική κατάσταση δεν θα προέβαινε στην κατάρτιση αυτών, δεδομένου ότι κατά το χρόνο της καταρτίσεώς τους στην ευρύτερη περιοχή του συνοικισμού Τριλόφου το ποσοστό της προσφερόμενης αντιπαροχής ανερχόταν σε 32%-38% επί του συνόλου των δομήσιμων μέτρων.

Ότι επί πλέον στα πιο πάνω εργολαβικά συμβόλαια αφενός μεν δεν προσδιορίζονται κατά θέση και όρια οι περιερχόμενες σ’ αυτόν κατοικίες, με αποτέλεσμα να είναι εντελώς αόριστες οι συμβάσεις ως προς ουσιώδη όρο τους, αφετέρου δε παραμένει αδιάθετο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου 10% αφού φέρεται ο ίδιος μεν να λαμβάνει ποσοστό 21%, η εναγομένη δε ποσοστό 69%, χωρίς να γίνεται μνεία για την τύχη του υπολοίπου.

Ότι προσέτι οι ανωτέρω συμβάσεις περιέχουν και άλλους καταχρηστικούς εις βάρος του όρους, ήτοι: α) ανυπαρξία περιγραφής των ανεγερθησομένων από την εναγομένη κτισμάτων, β) επισύναψη κατόψεων των κατοικιών που θα περιέρχονταν σ’ αυτόν σε κλίμακα μεγαλύτερη της συνήθους 1 Χ 50, ώστε να φαίνονται μεγαλύτερες από όσο ήταν, γ) ανυπαρξία ορισμού ακριβούς χρόνου ενάρξεως του έργου, δ) ανάληψη υποχρεώσεως από αυτόν για εφάπαξ μεταβίβαση ολόκληρου του υπεσχημένου ποσοστού 69% εξ αδιαιρέτου με την έκδοση της οικοδομικής αδείας, ε) μη προσδιορισμό συνεπειών υπερημερίας της εναγομένης, στ) ανυπαρξία προβλέψεως εκπτώσεως της εναγομένης και ζ) ανάληψη από τον ίδιο ως οικοπεδούχο ευθύνης για κάθε αμέλεια και υπαιτιότητα της εναγομένης, ακόμη και προς άρση πολεοδομικών παραβάσεων.

Ότι την τελεσθείσα σε βάρος του απάτη διαπίστωσε και η πλάνη του έπαυσε να υφίσταται περί τα τέλη Δεκεμβρίου 1999 όταν, προτιθέμενος να συστήσει γονικές παροχές υπέρ των τέκνων του, ζήτησε και έλαβε αντίγραφα των προσυμφώνων μεταβιβάσεως ποσοστών και εργολαβικών συμβολαίων, από τα οποία προέκυπτε και ότι ήταν αδύνατη η σύσταση γονικής παροχής διότι στα συμβόλαια αυτά ουδεμία σαφώς προσδιορισμένη κατά όρια και θέση συγκεκριμένη ιδιοκτησία είχε προσυμφωνηθεί να περιέλθει σ’ αυτόν.

Ότι η εναγομένη δια του νομίμου εκπροσώπου της, εκμεταλλευόμενη τη γνωστή σ’ αυτήν απειρία του σε τέτοιου είδους συναλλαγές, συνομολόγησε και έλαβε για τον εαυτό της ωφελήματα που, κατά τις περιστάσεις, βρίσκονταν σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή της. Ότι ειδικότερα ενώ, με βάση τα κρατούντα στις συναλλαγές, έπρεπε να λάβει ως αντιπαροχή του από το σύνολο των 420 τετραγωνικών μέτρων του συντελεστή δομήσεως, τα 132 δομήσιμα μέτρα, τα οποία αντιστοιχούσαν σε μία κατοικία-μεζονέτα, αποτελούμενη από ισόγειο και πρώτο όροφο επιφανείας εκάστου 66 τετραγωνικών μέτρων και με ένα υπόγειο επίσης επιφανείας 66 τετραγωνικών μέτρων, ήτοι συνολικής επιφανείας 198 τετραγωνικών μέτρων, συνολικής αγοραίας αξίας 79.200.000 δραχμών τουλάχιστον (με τιμή πωλήσεως των κύριων χώρων 500.000 δραχμών ανά τετραγωνικό μέτρο και του υπογείου 200.000 δραχμών ανά τετραγωνικό μέτρο), η ληφθείσα αντιπαροχή του υπολείπεται τουλάχιστον κατά 44 τετραγωνικά μέτρα στους κύριους χώρους και κατά 22 τετραγωνικά μέτρα στο υπόγειο και έχει συνολική αγοραία αξία 38.000.000-40.000.000 δραχμών το πολύ (με τιμή πωλήσεως των κύριων χώρων 340.000 δραχμών ανά τετραγωνικό μέτρο και του υπογείου 200.000 δραχμών ανά τετραγωνικό μέτρο), δεδομένου ότι η μεζονέτα που του δόθηκε ως αντιπαροχή με επιφάνεια ανά όροφο 44 τετραγωνικών μέτρων, στα οποία περιλαμβάνεται η τοιχοποιία αλλά και το εμβαδόν της εσωτερικής κλίμακος (1,70 Χ 1,70 τ.μ.

τουλάχιστον), έχει μειωμένη αγοραστική αξία και μειωμένη ζήτηση. Ότι ενώ κατά τα ανωτέρω είχε συμφωνηθεί η ανέγερση σε κάθε οικόπεδο τριών μεζονετών, από τις οποίες η μία θα περιερχόταν σ’ αυτόν, η εναγομένη άρχισε την ανέγερση έξι μεζονετών σε κάθε οικόπεδο, από τις οποίες κατά τα προαναφερθέντα ουδεμία αντιστοιχεί στην περιγραφόμενη ως περιερχόμενη σ’ αυτόν.

Ότι με όρο των προσυμφώνων και εργολαβικών συμφωνήθηκε ότι η εναγομένη εργολάβος θα του παρέδιδε τη μεζονέτα που αντιστοιχούσε σε κάθε οικόπεδο αποπερατωμένη μαζί με τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη και εγκαταστάσεις μέσα σε 24 μήνες από την έκδοση των οικοδομικών αδειών, η οποία έλαβε χώρα στις 23-7-1999 (για το οικόπεδο της πρώτης αγωγής) και στις 9-6-2000 (για το οικόπεδο της δεύτερης αγωγής).

Ότι παρά ταύτα η εναγομένη δεν του παρέδωσε τις μεζονέτες μέσα στην ανωτέρω προθεσμία, ήτοι μέχρι τις 23-7-2001 και τις 9-6-2002 αντίστοιχα, αλλά και μέχρι την άσκηση των αγωγών, παρήλθε δε έκτοτε μεγάλο διάστημα αδιαφορίας και απραξίας αυτής. Ότι ενόψει της ανωτέρω συμπεριφοράς της εναγομένης είναι άσκοπη η χορήγηση σ’ αυτήν προθεσμίας για την εκπλήρωση της παροχής της και ο ίδιος δεν έχει πλέον συμφέρον από την εκτέλεση του έργου, με αποτέλεσμα να έχει δικαίωμα υπαναχωρήσεως από τις συμβάσεις, το οποίο ασκεί με τις αγωγές του.

Ότι εξαιτίας της τελεσθείσης σε βάρος του αδικοπραξίας αλλά και της μη εκτελέσεως των συμβάσεων υπέστη ζημία ανερχόμενη στο ποσό των 700 ευρώ μηνιαίως, το οποίο με πιθανότητα κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων θα απεκέρδαινε από την εκμίσθωση κάθε μεζονέτας και ειδικότερα: Α. Κατά την πρώτη αγωγή: α) από τις 24-7-2001, οπότε άρχισε η υπερημερία της, μέχρι τις 24-6-2004, οπότε ασκήθηκε δια της αγωγής αυτής το δικαίωμα υπαναχωρήσεώς του (700 ευρώ Χ 30 μήνες =) 21.000 ευρώ και β) από τις 24-6-2004 και μέχρι τις 24-6-2008, ήτοι για μία ακόμη τετραετία που θα απαιτηθεί για την άρση των δικαστικών αμφισβητήσεων και την αποπεράτωση του όλου έργου (700 ευρώ Χ 48 μήνες =) 33.600 ευρώ και Β.

Κατά τη δεύτερη αγωγή: α) από τις 10-6-2002, οπότε άρχισε η υπερημερία της, μέχρι τις 10-6-2004, οπότε ασκήθηκε δια της αγωγής αυτής το δικαίωμα υπαναχωρήσεώς του (700 ευρώ Χ 24 μήνες =) 16.800 ευρώ και β) από τις 10-6-2004 και μέχρι τις 10-6-2008, ήτοι για μία ακόμη τετραετία που θα απαιτηθεί για την άρση των δικαστικών αμφισβητήσεων και την αποπεράτωση του όλου έργου (700 ευρώ Χ 48 μήνες =) 33.600 ευρώ.

Ότι εξαιτίας της τελεσθείσης σε βάρος του αδικοπραξίας αλλά και της μη εκτελέσεως των συμβάσεων υπέστη ηθική βλάβη, για την αποκατάσταση της οποίας πρέπει να του επιδικασθεί το ποσό των 60.000 ευρώ. Με βάση τ’ ανωτέρω ο αναιρεσείων ζήτησε: Α. α) κατά την κύρια βάση των αγωγών του να ακυρωθούν οι ένδικες συμβάσεις (προσύμφωνα) λόγω της απάτης την οποία μετήλθε η εναγομένη σε βάρος του και της συνεπεία αυτής πλάνης του και να υποχρεωθεί η εναγομένη να του αποδώσει τα επίδικα οικόπεδα, διατασσομένης της βιαίας αποβολής από αυτά της εναγομένης και κάθε άλλου που έλκει δικαιώματα από αυτήν, β) κατά την πρώτη επικουρική βάση των αγωγών του να αναγνωρισθεί η ακυρότητα των ενδίκων συμβάσεων (προσυμφώνων) ως καταπλεονεκτικών και να υποχρεωθεί η εναγομένη να του αποδώσει τα επίδικα οικόπεδα, διατασσομένης της βιαίας αποβολής από αυτά της εναγομένης και κάθε άλλου που έλκει δικαιώματα από αυτήν και γ) κατά τη δεύτερη επικουρική βάση των αγωγών του να αναγνωρισθεί η υπαναχώρησή του από τις ένδικες συμβάσεις λόγω της υπερημερίας της εναγομένης και Β.

με όλες τις βάσεις των αγωγών του να υποχρεωθεί η εναγομένη να του καταβάλει για αποζημίωση και για χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης συνεπεία της τελεσθείσης εις βάρος του αδικοπραξίας και συνεπεία της μη εκτελέσεως των συμβάσεων τα προαναφερθέντα ποσά και συνολικά το ποσό των 114.600 ευρώ (21.000 + 33.600 + 60.000) με την πρώτη αγωγή και των 110.400 ευρώ (16.600 + 33.600 + 60.000) με τη δεύτερη, νομιμοτόκως από την επίδοση κάθε αγωγής.

Με αυτό το περιεχόμενο και αιτήματα οι αγωγές ήταν μη νόμιμες όσον αφορά την πρώτη επικουρική βάση τους με την οποία επιχειρήθηκε η θεμελίωσή τους στις διατάξεις των άρθρων 178, 179 και 180 Α.Κ. Τούτο διότι ο αναιρεσείων, αντί της προφανούς δυσαναλογίας μεταξύ της παροχής του ιδίου και της αντιπαροχής του αντιδίκου του κατά το χρόνο συνάψεως των επίδικων συμβάσεων, την οποία κατά τα ανωτέρω έπρεπε να επικαλεσθεί για τη νόμιμη θεμελίωση της βάσεως αυτής, επικαλέσθηκε προφανή δυσαναλογία μεταξύ της παροχής του η οποία συμφωνήθηκε, προς την παροχή την οποία ο ίδιος θα ελάμβανε αν ο αναιρεσίβλητος δεν εκμεταλλευόταν την γνωστή σ’ αυτόν απειρία του σε τέτοιου είδους συναλλαγές.

Συνεπώς το εφετείο, το οποίο με την προσβαλλόμενη απόφασή του απέρριψε τη βάση αυτή των ένδικων αγωγών ως μη νόμιμη, δεν υπέπεσε στην από το άρθρο 559 αριθ.1 εδ.α Κ.Πολ.Δ. πλημμέλεια της παραβάσεως των προαναφερθεισών διατάξεων ουσιαστικού δικαίου (178, 179 και 180 Α.Κ.) και ο έκτος λόγος αναιρέσεως κατά το πρώτο σκέλος του, με τον οποίο ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια αυτή, είναι αβάσιμος.

Κατά το άρθρο 559 αριθ.19 Κ.Πολ.Δ. αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως παρέχεται μόνο όταν το δικαστήριο εισήλθε στην έρευνα της ουσίας της υποθέσεως και διατύπωσε αποδεικτικό πόρισμα, όχι δε και όταν αυτό απέρριψε την αγωγή, την ένσταση ή την αντένσταση ως απαράδεκτη, αόριστη ή μη νόμιμη (Ολ.Α.Π.44/1990, Α.Π.39/2010).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον έκτο λόγο αναιρέσεως κατά το δεύτερο σκέλος του ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την από το άρθρο 559 αριθ.19 Κ.Πολ.Δ. πλημμέλεια και συγκεκριμένα ότι απέρριψε την πρώτη επικουρική βάση των αγωγών του (από τα άρθρα 178, 179 και 180 Α.Κ.) ως μη νόμιμη με ανεπαρκείς αιτιολογίες.

Ο λόγος αυτός είναι απαράδεκτος διότι, κατά τα προεκτεθέντα, ο λόγος αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ.19 Κ.Πολ.Δ. δεν ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας απέρριψε το αίτημα του διαδίκου ως μη νόμιμο, όπως στην ίδια την αίτηση αναιρέσεως εκτίθεται ότι συνέβη εν προκειμένω. Από το συνδυασμό των διατάξεων του άρθρου 686 εδ.β Α.Κ.

προς εκείνες των άρθρων 340, 383 έως 385, 387, 389, 390 και 904 επ. Α.Κ. προκύπτει ότι σε περίπτωση υπερημερίας του εργολάβου, ο εργοδότης μπορεί ή να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκπλήρωση ή να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση, αφού τάξει στον εργολάβο εύλογη προθεσμία εκπληρώσεως, συνοδευόμενη και από τη σαφή δήλωση ότι μετά την πάροδο της προθεσμίας αποκρούει την παροχή και παρέλθει πράγματι άπρακτη η προθεσμία, εκτός αν από την όλη στάση του εργολάβου προκύπτει χωρίς αμφιβολία ότι θα ήταν άσκοπος ο ορισμός προθεσμίας ή αν ο εργοδότης εξαιτίας της υπερημερίας δεν έχει συμφέρον στην εκτέλεση της συμβάσεως.

Με τη μονομερή και απευθυντέα δήλωση του εργοδότη προς τον εργολάβο περί υπαναχωρήσεως από τη συναφθείσα μεταξύ τους σύμβαση, η σύμβαση αυτή καταργείται από τη στιγμή της καταρτίσεώς της (ex tunc), η νομική σχέση μεταξύ τους λύεται αυτοδικαίως και αναδρομικώς επέρχεται απόσβεση των υποχρεώσεών τους για παροχή που πηγάζουν από τη σύμβαση και δημιουργείται υποχρέωσή τους να αποδώσουν αμοιβαίως τις παροχές που τυχόν έλαβαν κατά τις διατάξεις για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (Α.Π.113/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση οι ένδικες αγωγές, έχοντας το περιεχόμενο και αίτημα που προαναφέρθηκε, ήταν νόμιμες όσον αφορά τη δεύτερη επικουρική βάση τους στηριζόμενες στις διατάξεις των άρθρων 686, 341, 343, 383, 385, 387, 389, 390 Α.Κ. Ειδικότερα ο ενάγων επικαλέσθηκε τις ένδικες συμβάσεις έργου, την υπερημερία της εναγομένης και το γεγονός ότι, λόγω της επί μακρό χρονικό διάστημα αδιαφορίας και απραξίας της εναγομένης, είναι άσκοπη η χορήγηση σ’ αυτήν προθεσμίας για την εκπλήρωση της παροχής της για την οποία ο ίδιος δεν έχει πλέον συμφέρον, δήλωσε δε με τις αγωγές ότι υπαναχωρεί των ενδίκων συμβάσεων.

Δεν ήταν δε αναγκαίο για τη νόμιμη θεμελίωση των αγωγών ο ενάγων να ισχυρισθεί επί πλέον ότι δήλωσε στην εναγομένη ότι αποκρούει την παροχή της, δεδομένου ότι η απόκρουση της παροχής του αντιδίκου του υπαναχωρούντος εμπεριέχεται στη δήλωση υπαναχωρήσεως.

Συνεπώς το εφετείο, το οποίο με την προσβαλλόμενη απόφασή του απέρριψε τη βάση αυτή των αγωγών ως αόριστη, με την αιτιολογία ότι δεν περιεχόταν σ’ αυτήν το πιο πάνω στοιχείο (της αποκρούσεως της παροχής της εναγομένης εκ μέρους του ενάγοντος), υπέπεσε στην από το άρθρο 559 αριθ.1 εδ.α Κ.Πολ.Δ. πλημμέλεια, αφού παραβίασε τις προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις.

Γι’ αυτό ο έβδομος λόγος αναιρέσεως κατά το πρώτο σκέλος του, με τον οποίο ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πιο πάνω πλημμέλεια, είναι βάσιμος. Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 Α.Κ. και 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1, 4 παρ.1, 5, 13 ν.3741/1929 προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας) δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, η οποία αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών.

Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του "ορόφου" και "διαμερίσματος ορόφου". Εν τούτοις από το πνεύμα των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους - που όπως προκύπτει και από την εισηγητική έκθεση του ν.3741/1929 είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων - καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρο 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 1973 και άρθρο 2 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού του έτους 1985), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρο 1002 εδ.β Α.Κ. και 1 παρ.2 ν.3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 Α.Κ.).

Τέλος, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 Α.Κ. και 1 ν.3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα "superficies solo cedit" που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ.α Α.Κ. οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (Ολ.Α.Π.23/2000).

Στην προκειμένη περίπτωση με την προσβαλλόμενη απόφαση έγιναν δεκτά τα εξής: "Ο ενάγων [ήδη αναιρεσείων] Δ. Δ. είναι κύριος δύο αυτοτελών και ομόρων, συνεχομένων μεταξύ τους οικοπέδων, εμβαδού 507 τ.μ. έκαστο, τα οποία αποτελούν διακεκριμένα τμήματα οικοπέδου μείζονος εκτάσεως, που βρίσκεται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου και εντός του προϋφισταμένου του έτους 1923 οικισμού της πρώην Κοινότητας Τριλόφου Θεσσαλονίκης.

Τα οικόπεδα αυτά, που αποτυπώνονται στο από το Μάρτιο του 1999 τοπογραφικό διάγραμμα του τοπογράφου μηχανικού Δ. Ζ. με αριθμούς … και …, συνορεύουν... Ο ενάγων, ενδιαφερόμενος για την αξιοποίηση των ανωτέρω δύο οικοπέδων του, μετά από μεσολάβηση του μεσίτη της περιοχής Ν. Π.... συναντήθηκε στο γραφείο του μεσίτη με το νόμιμο εκπρόσωπο της εναγομένης που δραστηριοποιείται επιχειρηματικά με την κατασκευή οικοδομών, προκειμένου να διαπραγματευθούν τη σύναψη συμφωνίας για την ανέγερση επί εκάστου των οικοπέδων οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής.

Επί τη βάσει των διαπραγματεύσεων αυτών, οι διάδικοι εν τέλει κατέληξαν στις συμβάσεις που περιλαμβάνονται ειδικότερα στα με αριθ....19-3-1999 και ...19-3-1999 προσύμφωνα μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου με δικαίωμα οικοδόμησης σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και εργολαβική σύμβαση που συνετάγησαν ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ελευθερίας Γκουτζαμάνη-Υφαντίδου για το με αριθ….

οικόπεδο το πρώτο και για το με αριθ…. οικόπεδο το δεύτερο. Κατά την υπογραφή των ανωτέρω συμβολαίων, τα οποία σύμφωνα με την επ’ αυτών βεβαίωση της ανωτέρω συμβολαιογράφου ανεγνώσθησαν μεγαλοφώνως και καθαρά στους συμβαλλομένους διαδίκους, αυτοί παρέστησαν χωρίς δικηγόρο, γεγονός που επισημαίνει ο ενάγων στην αγωγή του, ισχυριζόμενος ότι η παράστασή του χωρίς δικηγόρο έλαβε χώρα διότι παρασύρθηκε από την εναγομένη, η οποία τον παραπλάνησε, διαβεβαιώνοντάς τον δια του νομίμου εκπροσώπου της ότι η παρουσία δικηγόρου στα συμβόλαια δεν ήταν αναγκαία.

Προς απόδειξη του ισχυρισμού του προσκόμισε την... ένορκη βεβαίωση του υιού του Κ. Δ.... Όμως η κατάθεση αυτή δεν κρίνεται πειστική... Ως εκ τούτου ο ανωτέρω ισχυρισμός του ενάγοντος πρέπει να απορριφθεί. Περαιτέρω από το περιεχόμενο των ανωτέρω συμβολαίων σαφώς προκύπτει ότι ο ενάγων ανέθεσε στην εναγομένη να ανεγείρει ιδίαις δαπάναις με το σύστημα της αντιπαροχής σε καθένα από τα ανωτέρω οικόπεδά του συγκρότημα διώροφων κατοικιών με υπόγειο (μεζονετών), οι οποίες θα διέπονται από τις διατάξεις του ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Α.Κ., αντί εργολαβικού ανταλλάγματος συνισταμένου σε ποσοστό 69% εξ αδιαιρέτου επί εκάστου οικοπέδου, το οποίο ο ενάγων ανέλαβε την υποχρέωση να μεταβιβάσει κατά κυριότητα στην εναγομένη ή σε τρίτους υποδειχθησόμενους σ’ αυτόν, με τις στο ποσοστό αυτό αντιστοιχούσες οριζόντιες ιδιοκτησίες του κάθε οικοδομικού συγκροτήματος, ο δε ενάγων συμφωνήθηκε ότι θα διατηρήσει κατά κυριότητα, ως αντιπαροχή, ποσοστό 21% εξ αδιαιρέτου επί εκάστου οικοπέδου με τις στο ποσοστό αυτό αντιστοιχούσες οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιγράφονται ειδικότερα σε κάθε συμβόλαιο.

Πιο συγκεκριμένα: Α) με το ...19-3-1999 συμβόλαιο ορίσθηκε ότι από το κτιριακό συγκρότημα που θα ανεγερθεί στο με αριθ.1 οικόπεδο, στην αντιπαροχή του ενάγοντος θα αντιστοιχεί μία διώροφη κατοικία (μαιζονέτα) που θα αποτελείται: α) από υπόγειο εμβαδού 44 τ.μ. που θα περιλαμβάνει έναν ενιαίο χώρο (αποθήκη), β) από ισόγειο εμβαδού 44 τ.μ.

που θα περιλαμβάνει σαλοτραπεζαρία και κουζίνα και γ) από πρώτο όροφο εμβαδού 44 τ.μ. που θα περιλαμβάνει δύο δωμάτια και λουτροκαμπινέ και θα κατασκευασθεί με εσωτερική κλίμακα ανόδου-καθόδου, συνδέουσα τους ορόφους με σκοπό την επικοινωνία μεταξύ τους και Β) με το ...19-3-1999 συμβόλαιο ορίσθηκε ότι από το κτιριακό συγκρότημα που θα ανεγερθεί στο με αριθ.2 οικόπεδο, στην αντιπαροχή του ενάγοντος θα αντιστοιχεί μία διώροφη κατοικία (μαιζονέτα) που θα αποτελείται:

α) από υπόγειο εμβαδού 44 τ.μ. που θα περιλαμβάνει έναν ενιαίο χώρο (αποθήκη), β) από ισόγειο εμβαδού 44 τ.μ. που θα περιλαμβάνει σαλοτραπεζαρία και κουζίνα και γ) από πρώτο όροφο εμβαδού 44 τ.μ. που θα περιλαμβάνει δύο δωμάτια και λουτροκαμπινέ και θα κατασκευασθεί με εσωτερική κλίμακα ανόδου-καθόδου, συνδέουσα τους ορόφους με σκοπό την επικοινωνία μεταξύ τους.

Το εμβαδόν εκάστου των ορόφων των ανωτέρω οριζοντίων ιδιοκτησιών της αντιπαροχής του ενάγοντος και το ανερχόμενο σε 132 τ.μ. άθροισμα τούτων (44 + 44 + 44) μαζί με τα προεκτεθέντα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί των οικοπέδων, όπως ως άνω κατανεμήθηκαν μεταξύ των διαδίκων (21% για τον ενάγοντα και 69% για την εναγομένη) ανεγράφησαν και σε πίνακα συνημμένο στα συμβόλαια και υπογεγραμμένο από αυτούς και τη συμβολαιογράφο, στον οποίο επί πλέον προσδιορίζεται η έκταση εκάστου των οικοπέδων σε 507 τ.μ.

και η επιτρεπόμενη δόμηση αυτών σε 420 τ.μ. Ως δομήσιμη επιφάνεια του οικοπέδου νοείται αυτή που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό του συντελεστή δόμησης με την ολική επιφάνεια του οικοπέδου και εκφράζει τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου (ισογείου και υπέρ το ισόγειο ορόφων) που μπορεί να κατασκευασθεί πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους (άρθρ.2 παρ.27 ν.1577/1985 περί Γ.Ο.Κ...).

Ενόψει τούτων, εφόσον η δομήσιμη επιφάνεια εκάστου των οικοπέδων του ενάγοντος κατά την υπογραφή των ανωτέρω συμβολαίων υπολογίσθηκε από τους διαδίκους σε 420 τ.μ., στο δε ποσοστό των 21% εξ αδιαιρέτου επί των οικοπέδων που παρακράτησε ο ενάγων αναλογούσε δομήσιμη επιφάνεια 88 τ.μ. (420 Χ 21%), η οποία ταυτίζεται με το άθροισμα του εμβαδού του ισογείου και πρώτου ορόφου των οριζοντίων ιδιοκτησιών που συμφωνήθηκε να αντιστοιχούν στο ποσοστό εξ αδιαιρέτου του ενάγοντος (44 + 44 = 88), για τον προσδιορισμό του εμβαδού των οριζοντίων ιδιοκτησιών που αντιστοιχούσε στη δομήσιμη επιφάνεια των οικοπεδων ουδόλως συνυπολογίσθηκε το εμβαδόν του υπογείου, πράγμα που καθίσταται σαφές από τους άνω απλούς μαθηματικούς υπολογισμούς.

Το γεγονός δε ότι στα άνω συμβόλαια και στους συνημμένους σ’ αυτά πίνακες ως αντιπαροχή του ενάγοντος περιγράφεται εκάστη των προεκτεθεισών διωρόφων κατοικιών με τα υπόγεια τούτων, το εμβαδόν των οποίων αθροίζεται στο εμβαδόν των λοιπών ορόφων, δεν αναιρεί τα ανωτέρω, διότι και τα υπόγεια κατ’ άρθρ.1 παρ.2 ν.3741/1929, 1002 του Α.Κ.

και 2 παρ.24 ν.1577/1985 θεωρούνται όροφοι και ως εκ τούτου αποτελούν μέρη της οικοδομής που ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα των συνιδιοκτητών επί οριζοντίου ιδιοκτησίας... Αν δεν συνδεθούν με τους λοιπούς ορόφους με εσωτερική κλίμακα, όπως εν προκειμένω, τότε παύει η οριζόντια διαίρεση αυτών και αποτελούν μέρη ενιαίου οικοδομήματος και όχι ξεχωριστούς ορόφους...

Επομένως στα ανωτέρω συμβόλαια και τους συνημμένους σ’ αυτά πίνακες περιγράφονται κατ’ είδος και έκταση τα ενιαία οικοδομήματα που συμφωνήθηκε να αντιστοιχούν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες στα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί των οικοπεδων τα οποία παρεκράτησε ο ενάγων ως αντιπαροχή του, χωρίς να μεταβάλλεται η ως άνω δομήσιμη επιφάνεια τούτων που αντιστοιχεί στα εν λόγω ποσοστά.

Πρέπει να σημειωθεί ότι μετά την έκδοση των οικοδομικών αδειών... για την ανέγερση των κτιριακών συγκροτημάτων στα οικόπεδα του ενάγοντος, η δομήσιμη επιφάνεια των οικοπέδων ορίσθηκε από την αρμόδια Διεύθυνση Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης σε 399,85 τ.μ. για το με αριθ.1 οικόπεδο και σε 399,91 τ.μ. για το με αριθ.2 οικόπεδο και επομένως κατ’ αποτέλεσμα το εμβαδόν των άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών που αντιστοιχούσε στην εν λόγω επιφάνεια (88 τ.μ.) υπερέβαινε αυτήν που στην πραγματικότητα αναλογούσε στα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του ενάγοντος (399,85 Χ 21% = 83,96 για το με αριθ.1 οικόπεδο και 399,91 Χ 21% = 83,98 για το με αριθ.2 οικόπεδο).

Περαιτέρω ενόψει του ότι από τα κτιριακά συγκροτήματα που ανέλαβε η εναγομένη να κατασκευάσει στα οικόπεδα του ενάγοντος προσέφερε στον τελευταίο και αυτός αποδέχθηκε να λάβει ως αντιπαροχή τις προεκτεθείσες διώροφες κατοικίες, η δομήσιμη επιφάνεια των οποίων αντιστοιχεί στο 21% εξ αδιαιρέτου επί του συνόλου της δομήσιμης επιφάνειας των οικοπέδων που παρεκράτησε αυτός ως αντιπαροχή του, το 10% επί της όλης επιφανείας των οικοπέδων του που απέμεινε μετά την αφαίρεση του 21% που παρεκράτησε ο ενάγων και του 69% που ανέλαβε να μεταβιβάσει στην εναγομένη [100 - 90 (21 + 69) = 10], προκύπτει σαφώς ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων να μην περιληφθεί στις μεταξύ τους συμβάσεις για ανέγερση των ανωτέρω κτιρίων στα οικόπεδα του ενάγοντος με το σύστημα της αντιπαροχής, προφανώς διότι αντέκειτο στα συμφέροντα της εναγομένης η αξιοποίηση και του εν λόγω ποσοστού προς όφελος τούτου με την κατασκευή για λογαριασμό του διώροφων κατοικιών μεγαλυτέρου εμβαδού.

Επομένως το ανωτέρω ποσοστό παρέμεινε στην κυριότητα του ενάγοντος ως κυρίου των οικοπέδων... Ο δε ισχυρισμός τούτου ότι υπεκλάπη από την εναγομένη ορθώς απορρίφθηκε ως ουσία αβάσιμος με την εκκαλούμενη απόφαση διότι δεν αποδείχθηκε ούτε ο ενάγων επικαλέσθηκε συμπεριφορά της εναγομένης που να άγει σε τέτοιο αποτέλεσμα...

Περαιτέρω... αποδείχθηκε ότι μετά την κατάρτιση των άνω συμβάσεων η εναγομένη πέτυχε τη χορήγηση από την αρμόδια Διεύθυνση Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης της ... 23-7-1999 οικοδομικής άδειας για ανέγερση στο με αριθ.2 οικόπεδο συγκροτήματος έξι διώροφων κατοικιών με υπόγειο και στέγη και στη συνέχεια της με αριθ. ...9-6-2000 οικοδομικής άδειας για ανέγερση στο με αριθ.1 οικόπεδο ομοίως συγκροτήματος έξι διώροφων κατοικιών με υπόγειο και στέγη.

Όπως δε αναφέρεται στις ανωτέρω οικοδομικές άδειες η ολική επιφάνεια των ορόφων των κτιρίων που μπορούσαν να ανεγερθούν, με βάση το συντελεστή δόμησης ανερχόταν για το με αριθ.1 οικόπεδο σε 399,85 τ.μ. και για το με αριθ.2 οικόπεδο σε 399,91 τ.μ., η δε μέγιστη επιφάνεια που επιτρεπόταν να καλυφθεί προς την όλη επιφάνεια των οικοπέδων με βάση τα ποσοστά κάλυψης ανερχόταν σε 246,83 τ.μ.

για το με αριθ.1 οικόπεδο και σε 241,66 τ.μ. για το με αριθ.2 οικόπεδο. Κατόπιν τούτων και ενόψει του ότι η δόμηση, η οποία αναφέρεται στην επιφάνεια των ορόφων που επιτρέπεται να κατασκευασθούν πάνω από την οριστική στάθμη του εδάφους του οικοπέδου, διαφέρει από την κάλυψη που αναφέρεται στη μέγιστη επιφάνεια του εδάφους που επιτρέπεται να καλυφθεί προς την όλη επιφάνεια του οικοπέδου, τα μεγέθη της δόμησης και κάλυψης του οικοπέδου δεν αθροίζονται διότι οι επιφάνειες στις οποίες αναφέρονται εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς και δεν αλληλοκαλύπτονται...

η δε επιχειρούμενη θεμελίωση της απατηλής συμπεριφοράς του εναγομένου στην άθροιση της δόμησης και της κάλυψης είναι παραπλανητική και στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, την οποία ούτε ο ενάγων επικαλέσθηκε στις αγωγές του. Όπως δε προαναφέρθηκε αυτός στις αγωγές του ισχυρίσθηκε ότι προ της συντάξεως των επιδίκων συμβολαίων συμφώνησε προφορικά με την εναγομένη ότι θα λάβει ως αντιπαροχή για κάθε οικόπεδο οριζόντια ιδιοκτησία εμβαδού 132 τ.μ.

αντιστοιχούσα σε ποσοστό 31% επί της ανερχόμενης σε 400-420 τ.μ. δομήσιμης επιφάνειας των οικοπέδων του και ότι κατά τη σύνταξη των συμβολαίων αυτών, εξαπατηθείς από την εναγομένη, έλαβε αντί ποσοστού 31% ποσοστό 21%, του οποίου δεν έλαβε γνώση διότι δεν του αναγνώσθηκε, στο ποσοστό δε που έλαβε ναι μεν αντιστοιχούσε οριζόντια ιδιοκτησία 132 τ.μ., όμως κατόπιν συνυπολογισμού και του εμβαδού του υπογείου, το οποίο, καίτοι κατά τον ισχύοντα ΓΟΚ δεν προσμετράται στη δόμηση, η εναγομένη εκμεταλλευόμενη την άγνοιά του, τον έπεισε ότι προσμετράται.

Όμως... δεν αποδείχθηκε ότι ο ενάγων αγνοούσε ότι τα υπόγεια δεν προσμετρώνται στη δόμηση. Αντιθέτως μάλιστα στην από 23-12-1999 εξώδικη δήλωση που κοινοποίησε στην εναγομένη στις 27-12-1999, διαμαρτυρόμενος για το εμβαδόν των οριζοντίων ιδιοκτησιών της αντιπαροχής του περιλαμβάνεται εξώδικη ομολογία του ότι γνώριζε τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις και ότι σύμφωνα με αυτές το εμβαδόν των υπογείων δεν συνυπολογίζεται στη δόμηση.

Επομένως δεν ήταν δυνατόν να εξαπατηθεί από την εναγομένη ότι στο αντιστοιχούν στη δομήσιμη επιφάνεια των οικοπέδων του εμβαδόν των οριζοντίων ιδιοκτησιών που έλαβε ως αντιπαροχή συνυπολογιζόταν και το εμβαδόν των υπογείων. Άλλωστε όπως προαναφέρθηκε τέτοιος συνυπολογισμός δεν έλαβε χώρα διότι, με δεδομένο ότι κατά τη σύνταξη των επιδίκων συμβολαίων η δομήσιμη επιφάνεια των οικοπέδων του ενάγοντος είχε ορισθεί μεταξύ των διαδίκων σε 420 τ.μ.

το ως άνω παρακρατηθέν υπ’ αυτού ποσοστό των 21% επί της επιφανείας αυτής ταυτίζεται πλήρως με το άθροισμα του εμβαδού του ισογείου και πρώτου ορόφου των οριζοντίων ιδιοκτησιών που αντιστοιχούσαν στο ποσοστό του (88 τ.μ.), χωρίς το συνυπολογισμό του εμβαδού των υπογείων. Επομένως η εναγομένη ουδόλως εξαπάτησε τον ενάγοντα διότι δεν αποδείχθηκε ούτε ότι του παρέστησε ψευδώς αλλά ούτε και ότι του αποσιώπησε ότι τα υπόγεια δεν προσμετρώνται στη δόμηση ώστε να υποχρεούται να του ανακοινώσει την αλήθεια.

Ο ενάγων ωστόσο ισχυρίζεται ότι το εξ αδιαιρέτου ποσοτό επί των οικοπέδων του το οποίο συμφώνησαν να παρακρατήσει ως αντιπαροχή ανερχόταν σε 31%, εν αγνοία του δε ανεγράφη στο συμβόλαιο ποσοστό 21%, διότι αυτά δεν του ανεγνώσθησαν. Όμως τούτο δεν είναι αληθές διότι, όπως προκύπτει από τη σχετική βεβαίωση επί των συμβολαίων της συντάξασας αυτά συμβολαιογράφου, αυτή τα ανέγνωσε καθαρά και μεγαλοφώνως στους διαδίκους και αυτοί βεβαίωσαν το περιεχόμενό τους και στη συνέχεια τα υπέγραψαν.

Εξάλλου τα συμβόλαια, ως δημόσια έγγραφα, ως προς το βεβαιωθέν από τη συμβολαιογράφο πραγματικό γεγονός της αναγνώσεως τούτων ενώπιον των διαδίκων από την ίδια, συνιστούν πλήρη απόδειξη και δεν χωρεί ανταπόδειξη εφόσον δεν προσβλήθηκαν ως πλαστά... Πέραν τούτων αντίκειται στα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής ο ενάγων να συμφώνησε να παρακρατήσει 31% επί της δομήσιμης επιφάνειας των οικοπέδων του και να δέχθηκε να λάβει ως αντιπαροχή οριζόντιες ιδιοκτησίες που αντιστοιχούσαν σε ποσοστό 21% επί της επιφανείας αυτής διότι, εφόσον αποδείχθηκε ότι γνώριζε ότι τα οικόπεδα δεν προσμετρώνται στη δόμηση, έπρεπε να αναμένει ότι θα λάβει οριζόντιες ιδιοκτησίες με άθροισμα εμβαδού ισογείου και πρώτου ορόφου 130 τ.μ. (31% Χ 420 = 130) και όχι 88 τ.μ. (21% Χ 420 = 88).

Επομένως το γεγονός ότι δέχθηκε να λάβει ως αντιπαροχή οριζόντιες ιδιοκτησίες αντιστοιχούσες σε ποσοστό 21% επί της δομήσιμης επιφάνειας των οικοπέδων καταδεικνύει ότι, και αν ακόμη κατά τις διαπραγματεύσεις συζητήθηκε το ενδεχόμενο να παρακρατήσει 31%, εν τέλει συμφωνήθηκε ότι το ποσοστό αυτό δεν θα υπερβαίνει το 21%, προφανώς ελλείψει της δυνατότητας της εναγομένης να του προσφέρει μεγαλύτερο ποσοστό.

Κατόπιν τούτων και ενόψει του ότι οι κατά της εναγομένης αιτιάσεις του ενάγοντος ως προς το άνω ποσοστό της αντιπαροχής του ήταν αβάσιμες, μετά την στις 27-12-1999 κοινοποίηση σ’ αυτήν της προεκτεθείσας εξώδικης δήλωσης, στην οποία περιέλαβε τις εν λόγω αιτιάσεις, και τις στη συνέχεια δοθείσες αμοιβαίες εξηγήσεις, σε ουδεμία περαιτέρω ενέργεια προέβη και μάλιστα κατά τη δίκη που διεξήχθη στις 21-2-2000 ενώπιον του Εισαγγελέα Εφετών Θεσσαλονίκης επί αιτήσεως ασφαλιστικών μέτρων νομής του Δήμου ...

κατά της εναγομένης ως προς τα επίδικα οικόπεδα, προσήλθε και κατέθεσε υπέρ της εναγομένης. Και ναι μεν ο ενάγων ισχυρίζεται ότι δεν προέβη σε άλλη ενέργεια διότι συμφώνησε με την εναγομένη τροποποίηση των μεταξύ τους συμβάσεων με σκοπό την αύξηση του ποσοστού της αντιπαροχής της και ανέμενε εξ αυτού του λόγου να τηρήσει τις υποσχέσεις της, όμως ο ισχυρισμός του αυτός δεν αποδείχθηκε...

Άλλωστε η μη ανάληψη δέσμευσης εκ μέρους της εναγομένης προς τροποποίηση των μεταξύ τους συμβάσεων ως προς το ποσοστό της αντιπαροχής του ενάγοντος προκύπτει εμμέσως και από το γεγονός ότι μετά την κοινοποίηση της ως άνω εξωδίκου δηλώσεως δεν επακολούθησαν άλλες επαφές και διαπραγματεύσεις μεταξύ των διαδίκων, η δε εναγομένη συνέχισε ανενόχλητη τις οικοδομικές αργασίες στο με αριθ.2 οικόπεδο και ακολούθως προχώρησε στην έκδοση της με αριθ. ...9-6-2000 οικοδομικής αδείας για το με αριθ….

οικόπεδο. Και ενώ έτσι είχαν τα πράγματα, καθ’ ον χρόνο οι οικοδομικές εργασίες στο με αριθ…. οικόπεδο είχαν φθάσει στο στάδιο αποπεράτωσης της τοιχοποιίας, στο δε με αριθ.1 οικόπεδο στο στάδιο κατασκευής της πλάκας δαπέδου υπογείου, υποστηλωμάτων και τοιχείων υπογείου, ο ενάγων στις 31-8-2000 κοινοποίησε στην εναγομένη τις με αριθ. ...

και ...31-8-2000 ενώπιον της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Αντουανέτας Μήττα-Καφτεράνη δηλώσεις περί ανακλήσεως της πληρεξουσιότητας που είχε χορηγήσει στην εναγομένη με τα επίδικα συμβόλαια για τη μεταβίβαση προς τον εαυτό της ή προς τρίτους των ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί των οικοπέδων που αντιστοιχούσαν στο εργολαβικό της αντάλλαγμα και περαιτέρω στις 7-9-2000 κοινοποίησε στην εναγομένη τις από 30-8-2000 εξωδίκους δηλώσεις, με τις οποίες κατήγγειλε τις μεταξύ τους συμβάσεις, επικαλούμενος ακυρότητα τούτων λόγω εξαπατήσεώς του από την εναγομένη για τους ίδιους λόγους που εκτίθενται στις υπό κρίση αγωγές του.

Όμως, σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτεθέντα, ο λόγος ακύρωσης των επιδίκων συμβάσεων που επικαλέσθηκε δεν είναι βάσιμος, διότι δεν εξαπατήθηκε από την εναγομένη ούτε αποδείχθηκε ότι κατά την κατάρτιση των εν λόγω συμβάσεων τελούσε σε πλάνη ως προς τη δήλωση ή τη βούλησή του αλλά έχοντας πλήρη επίγνωση της πραγματικότητας προέβη στις δηλώσεις βουλήσεως που περιελήφθησαν στις ανωτέρω συμβάσεις".

Με βάση αυτές τις παραδοχές το εφετείο, αφού αντικατάστησε τις αιτιολογίες της εκκαλούμενης αποφάσεως με τις πιο πάνω, απέρριψε την έφεση του αναιρεσείοντος κατά της αποφάσεως του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου κατά το μέρος που με αυτήν ο αναιρεσείων παραπονέθηκε για την απόρριψη των κύριων βάσεων της αγωγής και συγκεκριμένα εκείνων με τις οποίες ζητήθηκε η ακύρωση των ένδικων συμβάσεων λόγω απάτης και της συνεπεία αυτής πλάνης του.

Έτσι που έκρινε το εφετείο υπέπεσε στην από το άρθρο 559 αριθ.19 Κ.Πολ.Δ. πλημμέλεια και συγκεκριμένα στέρησε την προσβαλλόμενη απόφασή του νομίμου βάσεως, αφού διέλαβε σ’ αυτήν ασαφείς αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, ήτοι ως προς τη συμφωνία των διαδίκων για τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου των αναφερόμενων στην αγωγή ακινήτων που θα περιέρχονταν στον ενάγοντα και ειδικότερα για την τύχη του ποσοστού 10% εξ αδιαιρέτου σε καθένα από τα ακίνητα αυτά, το οποίο κατά τις ένδικες αγωγές είχε συμφωνηθεί ότι θα περιερχόταν στον ενάγοντα και, λόγω της εξαπατήσεώς του από την εναγομένη και της συνεπεία ταύτης πλάνης του, δεν περιελήφθη στις μεταξύ τους συμβάσεις.

Τούτο διότι δέχθηκε διατήρηση χωριστής κυριότητας του ενάγοντος κατά ποσοστό 10% εξ αδιαιρέτου σε καθένα από τα πιο πάνω ακίνητα, στα οποία με βάση τις παραδοχές αυτές ο τελευταίος "ανέθεσε στην εναγομένη να ανεγείρει... με το σύστημα της αντιπαροχής... συγκρότημα διώροφων κατοικιών με υπόγειο (μεζονετών), οι οποίες θα διέπονται από τις διατάξεις του ν.3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Α.Κ.", χωρίς να αιτιολογεί τούτο, ιδίως με την παραδοχή της αναγραφής σχετικού όρου στις ανωτέρω συμβάσεις.

Αντιθέτως δέχθηκε κατά λέξη ότι "το 10% επί της όλης επιφανείας των οικοπέδων του που απέμεινε μετά την αφαίρεση του 21% που παρεκράτησε ο ενάγων και του 69% που ανέλαβε να μεταβιβάσει στην εναγομένη... προκύπτει σαφώς ότι συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων να μην περιληφθεί στις μεταξύ τους συμβάσεις για ανέγερση των ανωτέρω κτιρίων στα οικόπεδα του ενάγοντος με το σύστημα της αντιπαροχής, προφανώς διότι αντέκειτο στα συμφέροντα της εναγομένης η αξιοποίηση και του εν λόγω ποσοστού προς όφελος τούτου με την κατασκευή για λογαριασμό του διώροφων κατοικιών μεγαλυτέρου εμβαδού.

Επομένως το ανωτέρω ποσοστό παρέμεινε στην κυριότητα του ενάγοντος ως κυρίου των οικοπέδων...", ενώ, σύμφωνα με όσα έχουν εκτεθεί προηγουμένως, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.

Συνεπώς οι τρίτος εν μέρει και πέμπτος λόγοι αναιρέσεως, με τους οποίους, κατά την επιτρεπτή νοηματική τους απόδοση, ο αναιρεσείων αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πιο πάνω πλημμέλεια, είναι βάσιμοι.

Επομένως πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση όσον αφορά τις από 10-3-2004 και από 10-4-2004 αγωγές του αναιρεσείοντος και ειδικότερα την κύρια βάση τους (από την απάτη και τη συνεπεία αυτής πλάνη του ενάγοντος) και τη δεύτερη επικουρική βάση τους (από την υπαναχώρηση λόγω υπερημερίας του ενάγοντος, πλην του συνδεόμενου με τη βάση αυτή αιτήματος για καταβολή στον ενάγοντα χρηματικής ικανοποιήσεως λόγω ηθικής βλάβης, για την απόρριψη του οποίου ως μη νομίμου δεν προβλήθηκε λόγος αναιρέσεως), παρελκούσης της έρευνας των λοιπών λόγων αναιρέσεως με τους οποίους πλήττονται τα ίδια κεφάλαια της προσβαλλομένης που κρίθηκαν αναιρετέα, και να παραπεμφθεί η υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο, η σύνθεση του οποίου από άλλους δικαστές είναι δυνατή (άρθρο 580 παρ.3 Κ.Πολ.Δ.). Εξάλλου πρέπει να καταδικασθεί η αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος (ο οποίος κατέθεσε προτάσεις), σύμφωνα με το σχετικό αίτημα του τελευταίου (άρθρα 176, 183 και 191 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.) και να διαταχθεί η απόδοση στον αναιρεσείοντα του παραβόλου που κατατέθηκε από αυτόν για την άσκηση της αιτήσεως (άρθρο 495 παρ.4 Κ.Πολ.Δ., όπως η παρ.4 προστέθηκε με το άρθρο 12 παρ.2 ν.4055/2012 και ισχύει, σύμφωνα με το άρθρο 113 του ίδιου νόμου, από 2-4-2012).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 315/2010 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος της.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, την οποία ορίζει σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ.

Διατάσσει την απόδοση στον αναιρεσείοντα του παραβόλου που κατατέθηκε για την άσκηση της αιτήσεως.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 19 Ιουνίου 2015.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στις 8 Ιουλίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ