Supreme Court allows appeal against eviction order due to valid assignment of future lease claims.

Απόφαση 956 / 2015 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 956/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Γεώργιο Σακκά, Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη και Ειρήνη Καλού, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Δεκεμβρίου 2014, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας με την επωνυμία "WIND ΕΛΛΑΣ ΤΗΛΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΕΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΚΑΙ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ", που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Αλεξάνδρα Αργυροπούλου με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ. Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΑΛΦΑ ΤΡΑΠΕΖΑ ΑΕ" και το διακριτικό τίτλο "ALPHA BANK", που εδρεύει στην … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Καστάνη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1-12-2009 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αιγίου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 217/2011 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 495/2013 του Εφετείου Πατρών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 25-4-2014 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ειρήνη Καλού διάβασε την από 26-11-2014 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της από 25-4-2014 αίτησης για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 495/2013 απόφασης του Εφετείου Πατρών.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 455 του Α.Κ., ο δανειστής μπορεί με σύμβαση να μεταβιβάσει σε άλλον την απαίτησή του χωρίς τη συναίνεση του οφειλέτη (εκχώρηση). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 455, 460 έως 462 του Α.Κ., σαφώς συνάγεται, ότι μετά την από τον εκδοχέα αναγγελία της εκχωρηθείσας απαιτήσεως στον οφειλέτη, αποκόπτεται κάθε δεσμός του εκχωρηθέντος οφειλέτη με τον εκχωρητή και η εκχωρηθείσα απαίτηση αποκτάται υπέρ του αναγγείλαντος εκδοχέως, ο οποίος δικαιούται έκτοτε στη δικαστική επιδίωξη και είσπραξή της, ο δε εκχωρητής αποξενώνεται από την εκχωρηθείσα απαίτηση μη δικαιούμενος να επιληφθεί αυτής.

Λόγω του χαρακτήρα της εκχωρήσεως, ως εκποιητικής δικαιοπραξίας, αφού έχει σαν αποτέλεσμα την άμεση μεταβίβαση της απαιτήσεως, ο εκχωρητής πρέπει να έχει την εξουσία διαθέσεως της απαιτήσεως που θέλει να εκχωρήσει, άλλως η εκχώρηση, που γίνεται από πρόσωπο, που δεν είναι φορέας της εκχωρούμενης απαίτησης, είναι άκυρη.

Εξάλλου, η εκχώρηση είναι έγκυρη, εφόσον η απαίτηση που εκχωρείται είναι ορισμένη ή τουλάχιστον οριστή, όπως μάλιστα συμβαίνει και επί μεταβιβάσεως κάθε απαιτήσεως του εκχωρητή από κατονομαζόμενη έννομη σχέση. Περαιτέρω, κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 361 και 455 ΑΚ, υπό την προϋπόθεση του οριστού, αντικείμενο της εκχώρησης επιτρέπεται να είναι και μελλοντικές απαιτήσεις, δηλαδή απαιτήσεις οι οποίες θα γεννηθούν μελλοντικά από αιτία που ήδη υπάρχει (π.χ.

μεταβίβαση μελλοντικών μισθωμάτων από μίσθωση που έχει ήδη καταρτισθεί) είτε θα γεννηθούν μελλοντικά από αιτία που επίσης θα γεννηθεί στο μέλλον (π.χ. μεταβίβαση μισθωμάτων που θα προκύψουν από μελλοντική εκμίσθωση ορισμένου ακινήτου (ΑΠ 311/2011). Η ενέργεια της παραπάνω εκχωρήσεως προϋποθέτει ότι στο μέλλον θα γεννηθεί η απαίτηση.

Στην εκχώρηση μελλοντικής απαιτήσεως έχει ήδη συντελεστεί το πραγματικό της διατάξεως της ΑΚ 455 και απομένει μόνο η γέννηση της απαιτήσεως, που αποτελεί αίρεση δικαίου. Τούτο σημαίνει, ότι δεν χρειάζεται να επαναληφθεί η σύμβαση εκχωρήσεως, όταν θα γεννηθεί η απαίτηση, η δε τυχόν ανικανότητα για δικαιοπραξία κάποιου από τα συμβαλλόμενα μέρη, που επήλθε μετά τη σύμβαση εκχωρήσεως, δεν επηρεάζει την τελευταία.

Αντίθετα ο εκχωρητής πρέπει να έχει την εξουσία διαθέσεως της απαιτήσεως κατά το χρόνο γεννήσεως της τελευταίας, αφού στο χρόνο εκείνο ολοκληρώνεται η διάθεση της απαιτήσεως την οποία σκοπεί να προκαλέσει η εκχώρηση, που ως προς τη φύση της αποτελεί εκποιητική δικαιοπραξία. Έτσι, επί εκχωρήσεως μελλουσών απαιτήσεων η διάθεσή τους είναι έγκυρη από της εκχωρήσεως, πλην η ενέργειά της εξαρτάται από το αν πράγματι γεννηθεί η απαίτηση.

Κατά το χρόνο δε της γεννήσεώς της πρέπει να υπάρχει και η προς διάθεση ικανότητα του εκχωρητή. Επομένως, εάν δεν γεννηθεί η απαίτηση ή εάν γεννηθεί αυτή και κατά το χρόνο της γεννήσεως της ο εκχωρητής δεν έχει εξουσία διαθέσεως αυτής, η εκχώρηση καθίσταται ανενεργής (ΑΠ 1216/1995).

Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις των άρθρων 35, 36, 39, 44 και 47 του ν.δ. της 17.7/13.8.1923 "περί ειδικών διατάξεων επί ανωνύμων εταιριών", το οποίο εκτός ορισμένων διατάξεων, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται αυτές, διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 41 παρ. 1 του Εισ.Ν.ΑΚ, αν αντικείμενο της ενεχυρίασης είναι απαίτηση ονομαστική του οφειλέτη κατά τρίτου η ενεχύρασή της για την εξασφάλιση απαίτησης ανώνυμης εταιρείας από παροχή δανείου με ανοικτό λογαριασμό έχει τα αποτελέσματα εκχώρησης της απαίτησης από τον οφειλέτη στην πιστώτρια, η οποία δικαιούται να την εισπράξει ως εκδοχέας, αποδίδοντας το τυχόν υπόλοιπο στον οφειλέτη.

Η ενεχυρική αυτή σύμβαση μπορεί να καταρτιστεί και με απλό ιδιωτικό έγγραφο (άρθρο 36 παρ. 2), αντίγραφο αυτής πρέπει να επιδοθεί στον οφειλέτη τρίτο (άρθρο 39 παρ. 2), η επίδοση - και άρα η γνωστοποίηση που επέρχεται με αυτή - μπορεί να γίνει και από την ενεχυρούχο πιστώτρια Τράπεζα (Ολ.ΑΠ 38/1998, ΑΠ 1048/ 1998), από την επίδοση δε του αντιγράφου επέρχεται εκ του νόμου εκχώρηση της ενεχυρασθείσας απαίτησης στο δανειστή, που σημαίνει ότι αποκόπτεται έκτοτε κάθε δεσμός του ενεχυραστή με την ενεχυρασθείσα απαίτηση, την οποία, στην έκταση που εκχωρήθηκε, δεν μπορεί ούτε να εισπράξει (αν καταστεί ληξιπρόθεσμη πριν από την ασφαλισμένη απαίτηση) ούτε να την μεταβιβάσει περαιτέρω (ΑΠ 512/2008, ΑΠ 1991/2007).

Όπως η σύμβαση εκχωρήσεως, έτσι και η σύμβαση ενεχυράσεως είναι δυνατόν να έχει αντικείμενο μελλοντική απαίτηση, όπως συμβαίνει όταν η νομική βάση του δικαιώματος υπάρχει κατά το χρόνο της ενεχυράσεως και μόνον οι κατ’ ιδίαν απαιτήσεις από τη σχέση αυτή δεν έχουν γεννηθεί (π.χ. απαιτήσεις για μη ληξιπρόθεσμα μισθώματα) ή όταν δεν έχει γεννηθεί η νομική βάση του δικαιώματος, υπάρχουν όμως ορισμένα στοιχεία, με την βοήθεια των οποίων μπορεί να εξατομικευτεί η απαίτηση, κατά την έκταση και το αντικείμενό της, στο χρόνο της γεννήσεώς της π.χ.

μεταβίβαση μισθωμάτων που θα προκύψουν από μελλοντική εκμίσθωση ορισμένου ακινήτου (ΑΠ 311/2011), το ενέχυρο όμως, εφόσον έχουν τηρηθεί οι όροι σύναψης της σύμβασης ενεχυράσεως, θα πάρει νομική υπόσταση τη χρονική στιγμή που θα γεννηθεί η απαίτηση. Αν δεν γεννηθεί η απαίτηση, η σύμβαση ατονεί, αφού δεν έχει αντικείμενο (ενέχυρο), ενώ εξάλλου, η ικανότητα προς διάθεση της απαιτήσεως πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο γεννήσεως της τελευταίας, αφού τότε ολοκληρώνεται η σύσταση του ενεχύρου και δεν αρκεί να υπάρχει μόνο κατά το χρόνο της συνάψεως της ενεχυρικής συμβάσεως}.

Εξάλλου, η επαγγελματική μίσθωση ξένου ακινήτου ή ακινήτου στο οποίο τρίτοι έχουν δικαιώματα (λ.χ. επικαρπία, νομή κ.λπ.), είναι έγκυρη, όπως κάθε μίσθωση πράγματος. Οι σχέσεις του εκμισθωτή με τον μισθωτή διέπονται από τον ΑΚ και το Π.Δ/μα 34/1995. Ο τρίτος - κύριος, ή άλλος δικαιούχος, όμως, δεν δεσμεύονται από τη μίσθωση, εκτός αν συναίνεσαν σ’ αυτήν ή την ενέκριναν.

Η επαγγελματική μίσθωση από πρόσωπο που δεν δικαιούται σε εκμίσθωση ρυθμίζεται ειδικότερα από το π.δ. 34/1995. Αυτή η μίσθωση δεσμεύει κατ’ εξαίρεση τον τρίτο - κύριο ή άλλο δικαιούχο, εφόσον ο μισθωτής είναι καλόπιστος και ο τρίτος - κύριος ή άλλος δικαιούχος διαμαρτυρήθηκαν στο μισθωτή μέσα σε ορισμένη προθεσμία.

Ειδικότερα, κατά το άρθρο 14 παρ. 1 του Π.Δ/τος 34/ 1995 "Αν η μίσθωση συναφθεί από εκμισθωτή που δεν έχει τέτοιο δικαίωμα, η μίσθωση δεσμεύει τον κύριο ή το νομέα του ακινήτου, εφόσον ο μισθωτής τελεί σε καλή πίστη κατά τη σύναψη της σύμβασης και ο κύριος δε διαμαρτυρήθηκε εγγράφως προς το μισθωτή μέσα σε τρεις (3) μήνες από τότε που έλαβε γνώση της μίσθωσης".

Με τη διάταξη αυτή, η οποία έχει σκοπό να αποτρέψει καταστρατηγήσεις και συμπαιγνίες σε βάρος των μισθωτών εμπορικών μισθώσεων, οι οποίες θα είχαν ως συνέπεια την ουσιαστική παύση της προστασίας του νόμου, προβλέπεται ότι η εκμίσθωση ακινήτου από μη δικαιούμενο δεσμεύει τον τρίτο δικαιούχο (κύριο ή νομέα αυτού), εφόσον:

α) Ο μισθωτής κατά το χρόνο της καταρτίσεως της συμβάσεως τελεί σε καλή πίστη, δηλ. τελεί με την πεποίθηση ότι ο εκμισθωτής πράγματι δικαιούται να εκμισθώσει το ακίνητο, διότι αν γνωρίζει ή αγνοεί από βαριά αμέλειά του τη μη ύπαρξη δικαιώματος του εκμισθωτή για εκμίσθωση δεν μπορεί να γίνει λόγος για καλή πίστη αυτού’ β) Ο κύριος του μισθίου ακινήτου δεν προέβη σε έγγραφη διαμαρτυρία προς τον μισθωτή εντός τριών μηνών από τότε που έλαβε γνώση της εκμισθώσεως.

Η κατά τη διάταξη αυτή "δέσμευση" του τρίτου δικαιούχου δεν σημαίνει την υπεισέλευσή του στη μίσθωση, αλλά ότι δεν μπορεί αυτός να λάβει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης μέτρα που οδηγούν στην παρεμπόδιση ή αφαίρεση της χρήσης του μισθίου από το μισθωτή (ΑΠ 1764/2012, ΑΠ 866/2011). Κατά την αληθινή έννοια του νόμου, ο κύριος του ακινήτου πρέπει να είναι και δικαιούμενος σε εκμίσθωση (1000 Α.Κ.), διότι αν δεν είναι τέτοιος (π.χ.

ψιλός κύριος), στην εκμίσθωση προβαίνει ως δικαιούμενος σε εκμίσθωση αναλόγως ο επικαρπωτής (1142 Α.Κ.), ή ο καλής πίστεως νομέας, ή ο οιονεί νομέας επικαρπίας, προ της επιδόσεως της αγωγής (1100 Α.Κ.), ή ο από ενοχική σχέση αντλών σχετικό δικαίωμα, οπότε δεν τυγχάνει εφαρμογής η ως άνω διάταξη, που αφορά σύναψη εμπορικής μίσθωσης από μη δικαιούμενο μισθωτή, εφόσον στην περίπτωση αυτή πρόκειται για εκμίσθωση από δικαιούμενο.

Ως μη δικαιούμενος σε εκμίσθωση κατά την έννοια της πιο πάνω διάταξης, διασταλτικά ερμηνευόμενης, ενόψει του προαναφερόμενου σκοπού της, νοείται εκείνος, στο πρόσωπο του οποίου δεν συντρέχει, κατά την κατάρτιση της επαγγελματικής μίσθωσης, μια τουλάχιστον από τις ακόλουθες ιδιότητες: α) του κυρίου, β) του επικαρπωτή, του νομέα, γ) του πλειοψηφούντος κοινωνού, του δικαιούμενου σε εκμίσθωση αντιπροσώπου και δ) του καταστατικού οργάνου νομικού προσώπου.

Περαιτέρω, μετά την κατάργηση, με το άρθρο 3 του ν. 1229/82, της §1 του άρθρου 7 του ν. 813/78, που όριζε ότι οι διατάξεις των άρθρων 614 - 618, 1164 ΑΚ και 1009 ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στις μισθώσεις που υπάγονται στο νόμο αυτό, η ρύθμιση του κοινού δικαίου, όσον αφορά την τύχη της μισθωτικής σχέσης σε περίπτωση μεταβίβασης του μισθίου σε νέο κτήτορα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, δεν ισχύει στις επαγγελματικές μισθώσεις.

Η μεταβίβαση του μισθίου σε άλλον, κατά τη διάρκεια τέτοιας μίσθωσης, έχει ως αποτέλεσμα ότι ο νέος κύριος υπεισέρχεται στη μίσθωση ως εκμισθωτής. Η έννοια της κατά τα παραπάνω υπεισέλευσης είναι, ότι, από και διά της ολοκληρώσεως της εκποιήσεως, της μεταγραφής δηλ. της οικείας μεταβιβαστικής της κυριότητας πράξεως μεταβιβάζεται αυτοδικαίως και ex lege στο νέο κτήτορα και χωρίς τις διακρίσεις των άρθρων 614 - 615 ολόκληρη η ενοχική σχέση της μισθώσεως, όπως προϋπήρχε, δηλ.

μεταβιβάζεται στο νέο κτήτορα η όλη ενοχική σχέση, ως σύνολο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, όπως αυτά απορρέουν από το νόμο ή τους ειδικούς όρους της συμβάσεως μισθώσεως. Συνέπεια τούτου, είναι, ότι το περιεχόμενο της μισθωτικής συμβάσεως παραμένει και μετά την κατά τα παραπάνω υπεισέλευση, όπως ακριβώς υπήρχε και κατά τον κρίσιμο χρόνο (μεταγραφή εκποιητικής πράξεως) μεταξύ των αρχικών συμβαλλόμενων, με τις μέχρι τότε τροποποιήσεις και εν γένει αλλοιώσεις του.

Τα παραπάνω ισχύουν και στην περίπτωση που ο εκμισθωτής δικαιούτο να εκμισθώσει αλλότριο ως επικαρπωτής, επίτροπος κ.λπ. Επομένως από τη μεταγραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου, ο προηγούμενος εκμισθωτής δεν νομιμοποιείται να προβεί σε συμφωνία με το μισθωτή για τη λύση της συμβάσεως μισθώσεως, ούτε να καταγγείλει τη μίσθωση, για οποιοδήποτε λόγο, ούτε να ζητήσει με αγωγή του την απόδοση του μισθίου, δικαιούμενου προς τούτο μόνο του νέου κτήτορα.

Εξάλλου, σε περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας με το σύστημα της αντιπαροχής, κατά την οποία η παροχή του οικοπεδούχου συνίσταται στην αναλαμβανόμενη με τη σύμβαση υποχρέωση προς μεταβίβαση στον εργολάβο, ή σε τρίτα πρόσωπα που υποδεικνύονται από τον τελευταίο, ορισμένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου μετά των οριζοντίων ιδιοκτησιών που αντιστοιχούν σε αυτά τα ποσοστά, η δε αντιπαροχή του εργολάβου συνίσταται στην εκτέλεση του έργου, επί του οποίου ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπολοίπων ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου μετά των οριζοντίων ιδιοκτησιών που αντιστοιχούν σε αυτά τα ποσοστά, στις μεταβιβαστικές πράξεις που προβλέπονται από το εργολαβικό συμβόλαιο για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του οικοπεδούχου, ο εργολάβος μπορεί να μετέχει ως συμβαλλόμενος στις μεταβιβαστικές πράξεις που προβλέπονται από αυτό για την εκπλήρωση της υποχρεώσεως των οικοπεδούχων του, με δύο διαφορετικές ιδιότητες:

είτε με την ιδιότητα του αντισυμβαλλόμενου των οικοπεδούχων, για να αποκτήσει ο ίδιος, από αυτούς, την κυριότητα ορισμένων ποσοστών του οικοπέδου και να γίνει, έτσι, ολοκληρωτικά κύριος του αυτοτελούς χώρου που έκτισε για λογαριασμό του, είτε με την ιδιότητα του συμβαλλόμενου από κοινού με τους οικοπεδούχους και σε σύμπραξη με αυτούς, για να μεταβιβάσουν όλοι τους μαζί στον τρίτο τον αυτοτελή χώρο που, σύμφωνα με το εργολαβικό προσύμφωνο, ανήκει στη δική του σφαίρα διαθέσεως, ως αντάλλαγμα για τη δική του παροχή της κατασκευής της οικοδομής.

Επομένως, στην τελευταία από τις παραπάνω περιπτώσεις, ο υποδειχθείς από τον εργολάβο στον οικοπεδούχο για την εκποίηση του ακινήτου σ’ αυτόν τρίτος αγοραστής αποκτά την κυριότητα κατόπιν συμβάσεως με τον οικοπεδούχο (για την πώληση και τη μεταβίβαση σ’ αυτόν του αναλογούντος ποσοστού στο οικόπεδο) και τον εργολάβο (για την πώληση και τη μεταβίβαση του δικαιώματος στα κτίσματα) και όχι μόνο από τον οικοπεδούχο και συνεπώς τα παραπάνω αναφερόμενα περί υπεισέλευσης του νέου κτήτορα στη μίσθωση σε περίπτωση εκποιήσεως του μισθίου κατά τη διάρκεια επαγγελματικής μίσθωσης, ισχύουν σε περίπτωση εκποιήσεως λόγω πωλήσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, εκμισθωθείσας από δικαιούμενο προς τούτο εργολάβο, αναλαβόντα κατόπιν συμβάσεως με τον οικοπεδούχο, την ανέγερση πολυώροφης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, περιλαμβανόμενης στο εργολαβικό αντάλλαγμα εργολάβου, σε υποδειχθέντα από τον τελευταίο τρίτο, ο οποίος αποκτά την κυριότητα κατόπιν συμβάσεως με τον οικοπεδούχο και τον εργολάβο, οπότε ο νέος κτήτορας, ως αποκτών και από τον εκμισθωτή που μετέχει στη μίσθωση, από και διά της ολοκληρώσεως της εκποιήσεως, της μεταγραφής δηλ.

της οικείας μεταβιβαστικής της κυριότητας πράξεως υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση, ως σύνολο δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, όπως αυτά απορρέουν από το νόμο ή τους ειδικούς όρους της συμβάσεως μισθώσεως. Τέλος, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του Π.Δ/τος 34/1995 "Κωδικοποίηση Νόμων περί Εμπορικών Μισθώσεων" όπως ίσχυε κατά τον κρίσιμο χρόνο, η σύμβαση της εμπορικής μισθώσεως, η οποία ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο, μπορεί, να λυθεί με νεότερη συμφωνία, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Δικαιολογητικός λόγος της θεσπίσεως του ως άνω τρόπου αποδείξεως της νεότερης συμφωνίας για πρόωρη λύση της συμβάσεως μισθώσεως, ο οποίος είναι αποδεικτικός και όχι συστατικός και αναφέρεται μόνο στις σχέσεις των συμβληθέντων και όχι και στις σχέσεις τρίτων ή κάποιου από τους συμβληθέντες τρίτου, είναι η αποφυγή της καταστρατήγησης των διατάξεων του νόμου σε βάρος του μισθωτή, σχετικά με την ορισθείσα ελάχιστη χρονική διάρκεια της μισθώσεως, με την ταυτόχρονη κατάρτιση μεταχρονολογημένης συμφωνίας, με την οποία να εμφανίζεται ότι συμφωνήθηκε και η λύση της.

Γι’ αυτό και οι εν λόγω διατάξεις απαιτούν όχι μόνο νεότερη συμφωνία για την πρόωρη λύση, αλλά και απόδειξη αυτής με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Ο περιορισμός όμως αυτός του τρόπου αποδείξεως της νεότερης συμφωνίας για πρόωρη λύση έχει λόγο και περιεχόμενο μόνον όταν υφίσταται η μίσθωση και δεν έχουν επέλθει τα αποτελέσματα της λύσεώς της, όχι δε και στην αντίθετη περίπτωση, δηλαδή εκείνη κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως και κατά τον χρόνο της αρχικής της διάρκειας, έχουν ήδη επέλθει τα αποτελέσματα της λύσης με τη θέλησή τους, που πηγάζει από την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, την οποία καθιερώνει η διάταξη του άρθ. 361 ΑΚ (ΑΠ 214/94, ΑΠ 1938/90).

Τέλος, κατά τη διάταξη του άρθρ. 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται μόνον αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ’ ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 29/1998).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, διότι με το να δεχτεί το Εφετείο, ότι η αναιρεσείουσα μισθώτρια του αναφερόμενου σ’ αυτή μίσθιου καταστήματος, το οποίο της εκμίσθωσε αρχικά η μη διάδικος στην παρούσα δίκη εργολήπτρια ομόρρυθμη εταιρία "Τ.

ΑΦΟΙ Ο.Ε.", η οποία κατείχε τούτο ως εργολαβικό αντάλλαγμα, έχοντας δικαίωμα να προβεί στην εκμίσθωσή του, όφειλε κατά το επίδικο χρονικό διάστημα να συνεχίσει να καταβάλει τα μισθώματα στην αναιρεσίβλητη Τράπεζα, ως εκδοχέα της απαίτησης της αρχικής εκμισθώτριας "Τ. ΑΦΟΙ Ο.Ε." κατά της αναιρεσείουσας ως μισθώτριας, επί των μισθωμάτων της ένδικης σύμβασης μίσθωσης αν και η μίσθωση αυτή κατά το ως άνω χρονικό διάστημα είχε λυθεί, δεδομένου ότι διαρκούσης της εν λόγω μισθώσεως, με το υπ’ αριθμ. ...11.3.2009 συμβόλαιο "α) Πράξη τροποποίησης της ...11/ 12.2007 Πράξης Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας και Κανονισμού Πολυκατοικίας της Συμβολαιογράφου Ακράτας Γεωργίας Μήττα, β) Αγοραπωλησία Οριζοντίων Ιδιοκτησιών" της Συμβολαιογράφου Αθηνών Μαριάνθης Ασημακοπούλου - Ζερβού, το οποίο νομίμως μεταγράφηκε, το μίσθιο ακίνητο μεταβιβάσθηκε από την εκμισθώτρια - εργολήπτρια εταιρία και τον οικοπεδούχο - ιδιοκτήτη αυτού, στο νέο κτήτορά του Γ.

Κ., με τον οποίο η αναιρεσείουσα συνήψε νέα σύμβαση μίσθωσης, λυθείσης έτσι της παλαιάς με την αρχική εκμισθώτρια - εκχωρήτρια, και συνεπώς κατά το επίδικο χρονικό διάστημα δεν υφίστατο η εκχωρηθείσα απαίτηση της αρχικής εκμισθώτριας - εκχωρήτριας κατά της αναιρεσίβλητης και η εκδοχέας αναιρεσίβλητη Τράπεζα δεν δικαιούτο να εισπράξει την εκχωρηθείσα απαίτηση, ενόψει και του ότι δεν είχε συναφθεί σύμβαση μεταξύ της αναιρεσίβλητης και της αναιρεσείουσας περί αναδοχής από την τελευταία του χρέους της εργολήπτριας εταιρίας προς την πρώτη, παραβίασε ευθέως τις διατάξεις των άρθρων 361 ΑΚ, 455 ΑΚ και 471 ΑΚ.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, όπως, προκύπτει από την παραδεκτή κατ’ άρθρο 561 παρ. 2 επισκόπηση των κατατεθεισών προτάσεων της εναγομένης - εφεσίβλητης και ήδη αναιρεσείουσας ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου που εξέδωσε την προσβληθείσα με την ως άνω έφεση απόφαση, η παραπάνω, προκειμένου να αποκρούσει την κατ’ αυτής στρεφόμενη αγωγή της ενάγουσας - εκκαλούσας και ήδη αναιρεσίβλητης, με την οποία η τελευταία ως εκδοχέας απαίτησης της μη διαδίκου, εκχωρήτριας, εκμισθώτριας εταιρίας "Τ.

ΑΦΟΙ Ο.Ε.", κατά της αναιρεσείουσας μισθώτριας (οφειλέτριας), επί των συμφωνηθέντων μηνιαίων μισθωμάτων από την εκμίσθωση στην τελευταία από την πρώτη του περιγραφόμενου σ’ αυτήν καταστήματος, ζήτησε να υποχρεωθεί η αναιρεσείουσα μισθώτρια στην καταβολή προς αυτήν (αναιρεσίβλητη) οφειλομένων ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων, από την ως άνω μίσθωση, προέβαλε, κατ’ ένσταση από το άρθρο 361 ΑΚ, πρωτοδίκως και επανέφερε στην κατ’ έφεση δίκη, με τις από 12.4.2010 προτάσεις της, κατατεθείσες προς απόκρουση της κατ’ αυτής στρεφόμενης έφεσης της ήδη αναιρεσίβλητης, τον ισχυρισμό ότι μετά την εκποίηση του μισθίου στο νέο κτήτορα, προκειμένου να αποφύγει την αποβολή της από το μίσθιο εκ μέρους του τελευταίου προέβη ως είχε νόμιμο δικαίωμα, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, στη λύση της από 18/12/2007 σύμβασης μίσθωσης και στη σύναψη νέας, με το από 14/06/2009 μισθωτήριο συμφωνητικό, με τον καταστάντα κατά τη διάρκεια αυτής νέο κτήτορα του μισθίου, και ότι ως εκ τούτου, λόγω της επελθούσας πρόωρης λύσης της συμβάσεως μισθώσεως, δεν υπέχει υποχρέωση καταβολής στην ενάγουσα - εκδοχέα της απαίτησης, των αξιουμένων με την αγωγή μισθωμάτων, που επρόκειτο να καταστούν ληξιπρόθεσμα και απαιτητά κατά το επίδικο χρονικό διάστημα.

Το Εφετείο Πατρών με την προσβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 495/ 2013 απόφασή του, δέχτηκε κατά την ανέλεγκτη ως προς την εκτίμηση των πραγματικών γεγονότων κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.), τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Με το από 18-12-2007 μισθωτήριο συμφωνητικό η εναγόμενη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "WIND ΕΛΛΑΣ ΤΗΛΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΕΣ Α.Ε.Β.Ε." μίσθωσε από την ομόρρυθμη εταιρία με την επωνυμία "Τ.

ΑΦΟΙ Ο.Ε.", ένα κατάστημα, αποτελούμενο από ισόγειο 58 τ.μ., με πατάρι 58 τ.μ. και υπόγειο 58 τ.μ., το οποίο ευρίσκεται σε οικοδομή επί της Π.Ε.Ο. Πατρών - Αθηνών, στη θέση "..." στην περιοχή ... της Ακράτας Αχαΐας, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα πώλησης και προώθησης των προϊόντων και υπηρεσιών της σχετικά με την τηλεφωνία και εν γένει τις τηλεπικοινωνίες, για την πώληση ηλεκτρικών και ηλεκτρονικών προϊόντων και συσκευών και γενικά για την εξυπηρέτηση κάθε ανάγκης συναφούς προς την εμπορική της δραστηριότητα.

Η μίσθωση συμφωνήθηκε διαρκείας δώδεκα (12) ετών, το δε μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε στο ποσό των 1.100 ΕΥΡΩ, πλέον του αναλογούντος χαρτοσήμου, προκαταβλητέο εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μήνα, ενώ θα αναπροσαρμοζόταν ετησίως σε ποσοστό 100% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. Σημειωτέον ότι η εκμισθώτρια εταιρία, δυνάμει του υπ’ αριθμ. ...2007 εργολαβικού συμβολαίου της συμβολαιογράφου Ακράτας Γεωργίας Μηττά, είχε αναλάβει από τον οικοπεδούχο Π.

Κ. την ανέγερση της διώροφης οικοδομής, στην οποία ευρίσκεται το μίσθιο κατάστημα, το οποίο περιλαμβανόταν στις οριζόντιες ιδιοκτησίες που είχε υποσχεθεί ο ανωτέρω οικοπεδούχος να μεταβιβάσει, ως εργολαβικό αντάλλαγμα, στην εκμισθώτρια - εργολήπτρια εταιρία ή σε οποιονδήποτε τρίτον υποδειχθεί απ’ αυτήν, σύμφωνα με την υπ’ αριθ. ...11-12-2007 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου.

Τελικά δεν μεταβιβάσθηκε στην εργολήπτρια εταιρία, αλλά με υπόδειξη αυτής πωλήθηκε από τον οικοπεδούχο σε τρίτο αγοραστή (τον Γ. Κ.), όπως θα λεχθεί παρακάτω.

Συνεπώς, εφόσον η εκμισθώτρια εταιρία δεν είχε κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα (επικαρπία) επί του μισθίου που να της παρέχει εξουσία εκμίσθωσης αυτού, η ένδικη μίσθωση καταρτίσθηκε από μη δικαιούμενο εκμισθωτή, αφού, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στην προηγηθείσα νομική σκέψη, τέτοιος θεωρείται ο εργολάβος που εκμισθώνει, πριν του μεταβιβασθεί η κυριότητα από τον οικοπεδούχο, η οποία (μίσθωση) είναι έγκυρη, διότι πρόκειται για ενοχική σχέση και η κυριότητα δεν είναι στοιχείο κρίσιμο του κύρου της.

Από την άλλη πλευρά ο οικοπεδούχος και πραγματικός κύριος του μισθίου ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για τη γενόμενη εκμίσθωση αυτού, παρότι σε σύντομο χρόνο έλαβε γνώση αυτής, ως εκ τούτου την αποδέχθηκε και δεσμεύτηκε απ’ αυτήν (άρθρο 14 Π.Δ. 34/1995), υπό την έννοια ότι δεν μπορούσε να λάβει κατά της εναγομένης μισθώτριας εταιρίας μέτρα που οδηγούν στην παρεμπόδιση ή αφαίρεση της χρήσης του μισθίου, χωρίς όμως και να υπεισέλθει στη μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθούσε να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων.

Η γνώση του συνάγεται, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας, εκ του ότι η μισθώτρια εγκαταστάθηκε αμέσως στο μίσθιο, ο ίδιος δε, είναι κάτοικος της περιοχής και μπορούσε ευχερώς να διαπιστώσει την εγκατάστασή της κατά τις επισκέψεις του στην υπό ανέγερση οικοδομή, για την αποπεράτωση της οποίας ενδιαφερόταν, καθότι ανέμενε την παράδοση της δικής του οριζόντιας ιδιοκτησίας από την εργολήπτρια εταιρία.

Περαιτέρω η εκμισθώτρια - εργολήπτρια εταιρία, η οποία είχε συνάψει με την ενάγουσα ανώνυμη τραπεζική εταιρία με την επωνυμία "ΑΛΦΑ ΤΡΑΠΕΖΑ Α.Ε." την από 26-11-2002 σύμβαση πιστώσεως με ανοικτό αλληλόχρεο λογαριασμό, προς εξασφάλιση κάθε απαίτησης της δανείστριας από τη σύμβαση αυτή, συνέστησε υπέρ εκείνης δικαίωμα ενεχύρου και εκχώρησε, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.Δ. 17-7/13-8-1923 "περί ειδικών διατάξεων επί ανωνύμων εταιριών", την επί των μισθωμάτων (παρόντων και μελλοντικών) απαίτησή της από την εκμίσθωση του προαναφερόμενου καταστήματος, δυνάμει της από 6-2-2008 σύμβασης παροχής ενεχύρου - εκχωρήσεως απαιτήσεων, αντίγραφο της οποίας η ενάγουσα επέδωσε στην εναγομένη μισθώτρια εταιρία στις 15-2-2008 (βλ.

την υπ’ αριθ. ...15-2-2008 έκθεση επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών Α. Σ.). Η επίδοση αυτή επέφερε τα αποτελέσματα της εκχώρησης, έτσι ώστε μετά την αναγγελία αυτής στην οφειλέτρια εναγομένη αποκόπηκε κάθε δεσμός της εκχωρήτριας (εκμισθώτριας) με την απαίτηση καταβολής των μισθωμάτων από την προαναφερόμενη μίσθωση, την οποία απέκτησε η πιστώτρια ενάγουσα.

Πράγματι η εναγομένη μισθώτρια, δεσμευόμενη από τη σύμβαση εκχώρησης που της γνωστοποιήθηκε δια της αναγγελίας, συνέχισε έκτοτε να καταβάλλει ανελλιπώς τα μισθώματα στην ενάγουσα εκδοχέα της απαίτησης. Ακολούθως, δυνάμει του υπ’ αριθ. ...11-3-2009 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών Μαριάνθης Ασημακοπούλου - Ζέρβα, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ο ανωτέρω οικοπεδούχος μεταβίβασε το μίσθιο κατάστημα λόγω πωλήσεως στον αγοραστή Γ.

Κ., ο οποίος στις 10-4-2009 κοινοποίησε στην εναγόμενη την με αυτή ημεροχρονολογία εξώδικη δήλωσή του, με την οποία την ενημέρωνε ότι κατέστη νέος κύριος του καταστήματος και αξίωνε την καταβολή πλέον σ’ αυτόν των μισθωμάτων. Τελικά η εναγομένη αποδεχόμενη πρόταση του ως άνω αγοραστή, που της απηύθυνε με νέα (από 16-5-2009) εξώδικη δήλωσή του, που της επιδόθηκε στις 19-5-2009, προέβη στη σύναψη με αυτόν νέας μίσθωσης του ως άνω καταστήματος, δυνάμει του από 14-6-2009 μισθωτηρίου συμφωνητικού, αφού προηγουμένως με την από 14-6-2009 εξώδικη δήλωσή της, ενημέρωνε αυτήν ότι θα παύσει εφεξής να καταβάλει τα μισθώματα στην ίδια, διότι η αρχική μίσθωση με την ως άνω εργολήπτρια εταιρία λύθηκε και ως εκ τούτου απαίτηση αυτής από τη σύμβαση της εκχώρησης δεν υφίσταται.

Πλην όμως ο νέος αυτός κτήτορας, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στην παραπάνω νομική σκέψη, εφόσον απέκτησε από δικαιοπάροχο που δεσμευόταν από τη μίσθωση, την οποία είχε καταρτίσει η μη δικαιούχος ανωτέρω εργολήπτρια εταιρία, διότι συνέτρεξαν στο πρόσωπό του πριν από την εκποίηση οι προϋποθέσεις του νόμου (άρθρο 14 Π.Δ. 34/1995), δεσμεύεται και ο ίδιος από τη μίσθωση και κωλύεται να ασκήσει εναντίον της μισθώτριας μέτρα που οδηγούν στην παρεμπόδιση ή αφαίρεση της χρήσης του μισθίου, χωρίς όμως να υπεισέρχεται και να γίνεται υποκείμενο (φορέας) της μισθωτικής σχέσης, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, δοθέντος μάλιστα ότι η εναγομένη δεν αποδεικνύει ότι η αρχική μίσθωση λύθηκε με κάποιο νόμιμο τρόπο, δηλαδή με νεότερη συμφωνία των εις αυτήν συμβαλλομένων (άρθρο 5 παρ. 4 Π.Δ/τος 34/1995) ή με μονομερή καταγγελία της ιδίας (άρθρο 43 του αυτού Π.Δ/τος).

Ούτε, εξάλλου, μπορεί να θεωρηθεί ως σιωπηρή εκ μέρους της καταγγελία της αρχικής μίσθωσης το γεγονός ότι προέβη στη σύναψη νέας μίσθωσης με το νέο κτήτορα του μισθίου, αφού η σιωπηρή άσκηση καταγγελίας δεν είναι έγκυρη, με συνέπεια η μίσθωση να θεωρείται ενεργός. Τα ίδια ισχύουν και για την επόμενη κτήτορα του μισθίου ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΑΦΟΙ Κ.

Π. - ΓΕΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ Α.Ε.", η οποία αγόρασε τούτο από τον Γ. Κ. με το υπ’ αριθ. ...25-8-2009 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου, που έχει μεταγραφεί νόμιμα και η οποία από της κτήσεώς του αξίωσε την εις αυτήν καταβολή των μισθωμάτων, με την από 1-9-2009 εξώδικη δήλωση που απέστειλε στην εναγομένη.

Επομένως, εφόσον η αρχική μίσθωση δεν έχει λυθεί και εξακολουθεί να υφίσταται μεταξύ των αρχικών συμβαλλομένων, όπως προαναφέρθηκε, η εναγόμενη όφειλε, ενόψει του ότι έκανε χρήση του μισθίου κατά το επίδικο χρονικό διάστημα από 15-6-2009 έως 17-6-2010, να συνεχίσει την καταβολή των μισθωμάτων στην ενάγουσα, στην οποία είχε νόμιμα εκχωρηθεί η απαίτησή τους, τα οποία ανέρχονται στο συνολικό ποσό των 14.167,56 ΕΥΡΩ, δηλαδή δώδεκα (12) μήνες επί 1.180,63 ΕΥΡΩ το μηνιαίο μίσθωμα μετά του αναλογούντος χαρτοσήμου, όπως είχε διαμορφωθεί με βάση τη συμφωνηθείσα ετήσια αναπροσαρμογή...".

Με βάση τις πιο πάνω αναφερόμενες παραδοχές, το Εφετείο δέχτηκε τους λόγους της έφεσης της ενάγουσας - εκκαλούσας και ήδη αναιρεσίβλητης εκμισθώτριας Τράπεζας κατά της αντιθέτως κρίνασας πρωτόδικης απόφασης, η οποία είχε απορρίψει την ως άνω αγωγή της αναιρεσίβλητης κατά της αναιρεσείουσας, και ακολούθως (το Εφετείο), αφού εξαφάνισε την εκκαλουμένη απόφαση, δέχτηκε εν μέρει την αγωγή της αναιρεσίβλητης.

Έτσι που έκρινε το Εφετείο, παραβίασε ευθέως το νόμο, με το να εφαρμόσει τις διατάξεις των άρθρων 5 παρ. 4 και 43 Π.Δ/τος 34/1995 σε συνδ. με το άρθρο 14 του ίδιου Π.Δ/τος και με την παράλειψή του να εφαρμόσει, τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ σε συνδ. με το άρθρο 455 ΑΚ, καθόσον αφορά στο ζήτημα της λύσης ή μη της αρχικής συμβάσεως μισθώσεως, από τη συνέχιση της λειτουργίας της οποίας κατά το κρίσιμο στην προκειμένη περίπτωση χρονικό διάστημα, εξαρτάται η αποτελούσα προϋπόθεση για την ενέργεια της ένδικης συμβάσεως εκχωρήσεως - ενεχυράσεως γέννηση της εκχωρηθείσας στην αναιρεσίβλητη - εκδοχέα από την αρχική μισθώτρια - εκχωρήτρια απαιτήσεως, για την καταβολή των μισθωμάτων του ως άνω χρονικού διαστήματος, διότι τα πραγματικά περιστατικά που έγιναν δεκτά με την προσβαλλόμενη απόφαση ως αποδειχθέντα, και δη εκείνα που ανάγονται στην εκμίσθωση από την αρχική εκμισθώτρια - εργολήπτρια εταιρία του περιλαμβανόμενου στο εργολαβικό αντάλλαγμά της μισθίου ακινήτου, στην εκχώρηση -ενεχύραση από την αρχική εκμισθώτρια, στην ενάγουσα αναιρεσίβλητη της μελλοντικής απαίτησής της για τα μισθώματα της ως άνω μίσθωσης, στην εκποίηση του εν λόγω μισθίου διαρκούσης της μισθώσεως σε νέο κτήτορα και στην κατάρτιση νέας συμβάσεως μισθώσεως μεταξύ του νέου κτήτορος του μισθίου και της αναιρεσείουσας μισθώτριας, δεν στηρίζουν την κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 5 παρ. 4, 14 και 43 Π.Δ/τος 34/1995 και 455 επ.

ΑΚ κρίση της, περί καταρτίσεως της αρχικής μίσθωσης από εκμισθωτή που δεν είχε τέτοιο δικαίωμα, μη υπεισέλευσης του νέου κτήτορα στη μισθωτική σχέση και μη λύσεως της αρχικής συμβάσεως μισθώσεως, αλλά συνεχίσεως της λειτουργίας της μισθωτικής σχέσης μεταξύ της αρχικής εκμισθώτριας εργολήπτριας εταιρίας και της αναιρεσείουσας μισθώτριας και μετά την εκποίηση του μισθίου και την κατάρτιση νέας συμβάσεως μισθώσεως μεταξύ του νέου κτήτορος του μισθίου και την, κατόπιν των παραδοχών της αυτών, απόρριψη της στηριζόμενης στο άρθρο 361 ΑΚ σε συνδ.

με το άρθρο 455 ΑΚ ένστασης της εναγομένης - αναιρεσείουσας, περί λύσεως της αρχικής συμβάσεως μισθώσεως, στα πλαίσια εφαρμογής της εν λόγω διάταξης και τη μερική παραδοχή της αγωγής ως κατ’ ουσίαν βάσιμης. Ειδικότερα, με βάση τα γενόμενα δεκτά από την προσβαλλόμενη απόφαση πραγματικά περιστατικά, σύμφωνα με τα οποία:

α) το μίσθιο ακίνητο περιλαμβανόταν μεταξύ των οριζοντίων ιδιοκτησιών που ο οικοπεδούχος του ακινήτου, στο οποίο ανεγέρθηκε αυτό με το υπ’ αριθμ. ...2007 συμβολαιογραφικό εργολαβικό - προσύμφωνο της συμβολαιογράφου Ακράτας Γεωργίας Μηττά, είχε αναλάβει την ενοχική υποχρέωση απέναντι στην εργολήπτρια εταιρία να μεταβιβάσει, ως εργολαβικό αντάλλαγμα είτε σ’ αυτήν την ίδια είτε στα πρόσωπα που θα ορίζονταν με δική της υπόδειξη και σύμφωνα με την υπ’ αριθ. ...11-12-2007 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, β) ότι στην εκμίσθωση του μισθίου ακινήτου, είχε προβεί η εργολήπτρια εταιρία, όχι στο όνομα του εργοδότη - οικοπεδούχου ως (αντιπροσωπευόμενου απ’ αυτή νομέα) αλλά στο όνομά της, πράγμα το οποίο "αποδέχτηκε" ο μη συμβληθείς στην ως άνω μίσθωση οικοπεδούχος - κύριος του οικοπέδου στο οποίο ανεγέρθηκε αυτό από την εργολήπτρια εταιρία, αφού "ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για τη γενόμενη εκμίσθωση αυτού, παρότι σε σύντομο χρόνο έλαβε γνώση αυτής", συμπεριφορά από την οποία είναι δυνατόν να συναχθεί εκ του πράγματος, αφού δεν αποκλείεται ειδικώς από τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, είτε ότι ο μη συμβληθείς οικοπεδούχος ενέκρινε σιωπηρά τη μίσθωση αυτή, είτε ότι η αρχική εκμισθώτρια προέβη στην κατάρτιση της μίσθωσης ως δικαιούμενη εκμισθώτρια, όπως ισχυρίστηκε η αναιρεσείουσα,

και ειδικότερα ως ασκούσα ιδία νομή στο επίδικο μίσθιο, το οποίο κατείχε ως εργολαβικό αντάλλαγμα αντλώντας το σχετικό δικαίωμα από τον οικοπεδούχο και με τη βούληση του τελευταίου και γ) ότι διαρκούσης της ως άνω μισθώσεως, ο οικοπεδούχος, εκτελώντας υποχρέωση που είχε αναλάβει απέναντι στην εργολήπτρια εταιρία, με το προαναφερόμενο εργολαβικό συμβόλαιο, μεταβίβασε, λόγω πωλήσεως, το περιλαμβανόμενο στο εργολαβικό αντάλλαγμα της εργολήπτριας -εκμισθώτριας εταιρίας μίσθιο ακίνητο στον κατονομαζόμενο ειδικά τρίτο αγοραστή, που ορίστηκε με δική της υπόδειξη, με το νομίμως μεταγραφέν υπ’ αριθμ. ...11-3-2009 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της συμβ/φου Αθηνών Μαριάνθης Ασημακοπουλου - Ζέρβα, στο οποίο, όπως συνάγεται σαφώς από τις περιστάσεις, μετέσχε και η εργολήπτρια εταιρία με την ιδιότητα της συμβαλλόμενης από κοινού με τον οικοπεδούχο και σε σύμπραξη με αυτόν, για να μεταβιβάσουν και οι δύο τους μαζί στο τρίτο τον αυτοτελή χώρο που, σύμφωνα με το εργολαβικό προσύμφωνο, ανήκει στη δική της σφαίρα διαθέσεως, ως αντάλλαγμα για τη δική της παροχή της κατασκευής της οικοδομής, δεν δικαιολογούν την κρίση της ότι ο αγοραστής, νέος κτήτορας του μισθίου, δεν υπεισήλθε στη μίσθωση που καταρτίστηκε από την αρχική εκμισθώτρια, δεσμευόμενος μόνο απ’ αυτή, δεδομένου ότι η αρχική μίσθωση καταρτίστηκε από εκμισθωτή που δεν είχε τέτοιο δικαίωμα, συντρεχουσών των προϋποθέσεων του άρθρου 14 παρ. 1 του π.δ/τος 34/1995 (και μάλιστα χωρίς να γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στην απόφαση ότι συνέτρεξε ως προϋπόθεση και η καλή πίστη της αναιρεσίβλητης μισθώτριας, ότι η εκμισθώτρια δικαιούτο πράγματι να εκμισθώσει το ακίνητο και, ότι ως εκ τούτου, ενόψει του ότι, κατ’ εφαρμογή της εν λόγω διατάξεως, ο οικοπεδούχος - κύριος του μισθίου δεν υπεισήλθε στη μίσθωση που καταρτίστηκε από την αρχική εκμισθώτρια, δεσμευόμενος μόνο απ’ αυτή, δεν υπεισήλθε στη μίσθωση και ο νέος κτήτορας του μισθίου που απέκτησε απ’ αυτόν, αν και σύμφωνα με τα σχετικώς αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, σε περίπτωση εκποιήσεως λόγω πωλήσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας περιλαμβανόμενης στο εργολαβικό αντάλλαγμα του εργολάβου, που γίνεται σε εκτέλεση των αναληφθεισών υποχρεώσεων του οικοπεδούχου από το εργολαβικό, σε υποδειχθέντα από τον εργολάβο αγοραστή, όπως στην προκειμένη περίπτωση, ο τελευταίος αποκτά την κυριότητα κατόπιν συμβάσεως με τον οικοπεδούχο και τον εργολάβο και όχι μόνο από τον οικοπεδούχο, ώστε να μπορεί να γίνει λόγος ότι στην προκειμένη περίπτωση ο νέος κτήτορας του μισθίου απέκτησε από πρόσωπο που δεν μετείχε στη μισθωτική σχέση.

Εξάλλου, τα γενόμενα δεκτά από την προσβαλλόμενη απόφαση αναφορικά με την επικαλούμενη από την αναιρεσείουσα λύση της συμβάσεως μισθώσεως, σύμφωνα με τα οποία "η εναγομένη δεν αποδεικνύει ότι η αρχική μίσθωση λύθηκε με κάποιο νόμιμο τρόπο, δηλαδή με νεότερη συμφωνία των εις αυτήν συμβαλλομένων (δηλ. της αρχικής εκμισθώτριας - εργολήπτριας εταιρίας και της αναιρεσίβλητης μισθώτριας) (άρθρο 5 παρ. 4 Π.Δ. 34/1995) ή με μονομερή καταγγελία της ιδίας (αναιρεσείουσας μισθώτριας) (άρθρο 43 του αυτού Π.Δ/τος).

Ούτε, εξάλλου, μπορεί να θεωρηθεί ως σιωπηρή εκ μέρους της καταγγελία της αρχικής μίσθωσης το γεγονός ότι προέβη στη σύναψη νέας μίσθωσης με το νέο κτήτορα του μισθίου, αφού η σιωπηρή άσκηση καταγγελίας δεν είναι έγκυρη, με συνέπεια η μίσθωση να θεωρείται ενεργός. Τα ίδια ισχύουν και για την επόμενη κτήτορα του μισθίου ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΑΦΟΙ Κ.

Π. - ΓΕΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ Α.Ε.", η οποία αγόρασε τούτο από τον Γ. Κ. με το υπ’ αριθ. ...25-8-2009 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της αυτής ως άνω συμβολαιογράφου, που έχει μεταγραφεί νόμιμα και η οποία από της κτήσεώς του αξίωσε την εις αυτήν καταβολή των μισθωμάτων, με την από 1-9-2009 εξώδικη δήλωση που απέστειλε στην εναγομένη" δεν δικαιολογούν την απόρριψη του προβληθέντος κατ’ ένσταση ισχυρισμού της αναιρεσείουσας περί λύσεως της αρχικής συμβάσεως, αφού πέραν του ότι στηρίζονται στην παραπάνω κρίση της περί μη υπεισέλευσης του νέου κτήτορος στην ένδικη μίσθωση και συνεχίσεως της λειτουργίας της μισθωτικής σχέσης και μετά την εκποίηση του μισθίου μεταξύ της αρχικής εκμισθώτριας εργολήπτριας εταιρίας και της αναιρεσείουσας μισθώτριας, η οποία, όμως, κατά τα προαναφερόμενα, με βάση τις ουσιαστικές παραδοχές της, δεν θεμελιώνεται στο νόμο, είναι αποτέλεσμα και εσφαλμένης εκτίμησης του σχετικού ισχυρισμού της και ειδικότερα ότι η αναιρεσείουσα επικαλέστηκε, και ως εκ τούτου είχε υποχρέωση να αποδείξει, τη λύση της αρχικής συμβάσεως, είτε κατόπιν νεότερης συμφωνίας μεταξύ αυτής και της αρχικής εκμισθώτριας κατά το άρθρο 5 παρ. 4 του π.δ/τος 34/1995, είτε με μονομερή καταγγελία της ίδιας (αναιρεσείουσας) απευθυνόμενης προς την αρχική εκμισθώτρια (άρθρο 43 του ίδιου π.δ/τος) ενώ αυτή, κατ’ ορθή εκτίμηση του ισχυρισμού της επικαλέστηκε ως τρόπο λύσεως της αρχικής συμβάσεως την αντικατάστασή της με τη σύναψη νέας συμβάσεως μισθώσεως του επίδικου μισθίου μεταξύ αυτής και του νέου κτήτορα, την κατάρτιση της οποίας, άλλωστε, δέχτηκε ως αποδεδειγμένη η προσβαλλόμενη απόφαση και από την οποία είναι δυνατόν να συναχθεί σιωπηρή συμφωνία ("εν τοις πράγμασι") περί πρόωρης λύσης της αρχικής συμβάσεως, μεταξύ της αναιρεσείουσας μισθώτριας, και του νέου κτήτορα, χωρίς μάλιστα στην προκειμένη περίπτωση, που η λύση της συμβάσεως μισθώσεως υλοποιήθηκε με την κατάρτιση νέας συμβάσεως μισθώσεως μεταξύ του νέου κτήτορα και της αναιρεσείουσας μισθώτριας και συνάγεται από τις περιστάσεις, να απαιτείται η απόδειξη σχετικής συμφωνίας υποκείμενης στον περιορισμό του άρθρου 5 § 1 του π.δ. 34/1995, ως προς την απόδειξη.

Με τα δεδομένα αυτά, και ενόψει του ότι, αφ’ ενός μεν η καταρτισθείσα μεταξύ της εργολήπτριας ομόρρυθμης εταιρίας σύμβαση εκχώρησης - ενεχύρασης, αφορούσε μεταβίβαση στην αναιρεσίβλητη απαιτήσεων μελλοντικών μισθωμάτων από σύμβαση μισθώσεως που είχε ήδη καταρτιστεί και συνεπώς τελούσε υπό την προϋπόθεση ότι θα γεννηθεί η μέλλουσα απαίτηση, και ότι ο εκδοχέας κατά το χρόνο της γεννήσεώς της θα έχει εξουσία διαθέσεως, αφ’ ετέρου δε ότι τα αιτούμενα με την ένδικη αγωγή και επιδικασθέντα με την προσβαλλόμενη απόφαση μισθώματα αφορούν το μεταγενέστερο της καταρτίσεως της νέας συμβάσεως μισθώσεως ένδικο χρονικό διάστημα, κατά το οποίο με βάση τα γενόμενα δεκτά από το Εφετείο ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, δεν προκύπτει, η γέννηση, στο πρόσωπο της εκχωρήτριας - αρχικής εκμισθώτριας της εκχωρηθείσας απ’ αυτήν απαίτησης, πρέπει να γίνει δεκτός ο πρώτος λόγος της αίτησης αναίρεσης, από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ ως ουσιαστικά βάσιμος.

Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, κατά παραδοχή του πρώτου λόγου της από το άρθρο 559 αριθμ. 1 ΚΠολΔ, η αναιρετική εμβέλεια του οποίου στο σύνολο της προσβαλλόμενης αποφάσεως καθιστά αλυσιτελή την εξέταση (και αποδοχή) των προβαλλόμενων με τους λοιπούς λόγους αυτής αιτιάσεων, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, η σύνθεση του οποίου είναι δυνατή από άλλους δικαστές εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρ. 580 § 3 Κ.Πολ.Δ.), να διαταχθεί η επιστροφή στην αναιρεσείουσα του κατατεθέντος από αυτήν για την άσκηση της αναίρεσης παραβόλου (άρθρ. 495 § 4 Κ.Πολ.Δ., όπως η §4 προστέθηκε με το άρθρο 12 § 2 του Ν. 4055/2012, που άρχισε να ισχύει από 2.4.2012, σύμφωνα με το άρθρο 113 αυτού) και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας (άρθρ. 183 Κ.Πολ.Δ.), η οποία κατέθεσε προτάσεις.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 495/2013 απόφαση του Εφετείου Πατρών.

Παραπέμπει την υπόθεση για νέα εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Διατάσσει την επιστροφή στην αναιρεσείουσα του παραβόλου που κατατέθηκε από αυτήν για την άσκηση της αναίρεσης. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων τριακοσίων (2.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 6 Φεβρουαρίου 2015.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 29 Ιουνίου 2015.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ