Supreme Court allows appeal due to contradictory reasoning on legal title transfer and rent liability.

Απόφαση 945 / 2017 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 945/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Ευγενία Προγάκη, Ασπασία Μαγιάκου, Νικήτα Χριστόπουλο και Ιωάννη Φιοράκη-εισηγητή, Αρεοπαγίτες.

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 1η Μαρτίου 2017, με την παρουσία και της γραμματέως Αγγελικής Ανυφαντή, για να δικάσει την εξής υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Α. Τ. του Α.,δικηγόρου, κατοίκου ..., που εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Απόστολο Σοφιαλίδη, ο οποίος δήλωσε ότι διορθώνει την αίτηση αναίρεσης, στη σελ.15,4η σειρά από το τέλος, στο ορθό "νομέας με κακή πίστη".

Των αναιρεσίβλητων: 1.Δ. Ν. του Σ., κατοίκου ... 2.Σ. Ν. του Δ., ..., 3.Ε. Ν. του Δ., κατοίκου ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Αντώνιο Μικροπανδρεμένο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-7-2010 αγωγή των ήδη αναιρεσίβλητων και την από 12-5-2011 παρεμπίπτουσα αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και συνεκδικάσθηκαν.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 11586/2013 του ιδίου Δικαστηρίου, 2073/2015 του Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης, ζητεί ο αναιρεσείων με την από 22-6-2016 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσίβλητων να απορριφθεί, καθένας δε να καταδικασθεί το αντίδικο μέρος στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 297 ΑΚ ο υπόχρεος σε αποζημίωση οφείλει να την παράσχει σε χρήμα, αντί δε για χρηματική αποζημίωση το δικαστήριο μπορεί, εκτιμώντας τις ειδικές περιστάσεις, να διατάξει την αποκατάσταση της προηγούμενης κατάστασης, εφ` όσον η αποζημίωση με τον τρόπο αυτό δεν προσκρούει στο συμφέρον του δανειστή.

Δοθέντος δε ότι τα άρθρα 914 και 919 ΑΚ δεν αναφέρουν τον τρόπο, κατά τον οποίο θα καταβληθεί η αποζημίωση σε περίπτωση ζημίας που προξενήθηκε κατά τρόπο παράνομο και υπαίτιο ή αντίθετο προς τα χρηστά ήθη, πρέπει να γίνει δεκτό ότι έχει εφαρμογή το άρθρο 297 ΑΚ και επομένως ότι αυτή πρέπει κατά κανόνα να καταβληθεί σε χρήμα.

‘ Ομως, αν συντρέχουν οι αναφερόμενες στην παραπάνω διάταξη του εδ. β` του άρθρου 297 ΑΚ προϋποθέσεις, το δικαστήριο έχει την ευχέρεια, εκτιμώντας κυριαρχικώς τις περιστάσεις, να επιδικάσει αποζημίωση in naturam, η οποία μπορεί να συνίσταται σε οποιαδήποτε πράξη, όπως και στην από τα άρθρα 919 ΑΚ και 949 ΚΠολΔ υποχρέωση του ζημιώσαντος να μεταβιβάσει στο ζημιωθέντα ένα δικαίωμα ή να συστήσει ή να καταργήσει ενοχή, η έλλειψη ή η ύπαρξη της οποίας συνιστά παρανομία (ΑΠ 33/2009).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης, αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου. Τούτο συμβαίνει αν, για την εφαρμογή κανόνα ουσιαστικού δικαίου, το δικαστήριο απαίτησε περισσότερα στοιχεία ή αρκέσθηκε σε λιγότερα στοιχεία από εκείνα που απαιτεί ο νόμος, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται εν όψει των πραγματικών περιστατικών που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, ιδρύεται δε ο λόγος αυτός όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήσαν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΟλΑΠ 1/2013).

Τέλος, κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναίρεσης και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στη έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, έλλειψη νόμιμης βάσης, λόγω ανεπαρκών ή αντιφατικών αιτιολογιών, υπάρχει, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν κατά τρόπο πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις, τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, σύμφωνα με το νόμο, είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόσθηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι της εφαρμογής της.

Ιδρύεται, δηλαδή, ο λόγος αυτός αναίρεσης, όταν από τις παραδοχές της απόφασης δημιουργούνται αμφιβολίες για το αν εφαρμόσθηκε ορθώς ή όχι ορισμένη ουσιαστική διάταξη νόμου. Αναφέρεται σε πλημμέλειες αναγόμενες στη διατύπωση του αποδεικτικού πορίσματος και δεν ιδρύεται όταν υπάρχουν ελλείψεις που ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και ειδικότερα στην ανάλυση, στάθμιση και αξιολόγηση αυτών και στην αιτιολόγηση του πορίσματος που έχει εξαχθεί από αυτές, αρκεί τούτο να εκτίθεται πλήρως, σαφώς και χωρίς αντιφάσεις (ΟλΑΠ 24/1992).

Οι παραπάνω από τις διατάξεις των αριθμών 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ λόγοι είναι δυνατόν να φέρονται ότι πλήττουν την προσβαλλόμενη απόφαση γιατί παραβίασε ευθέως ή εκ πλαγίου κανόνα δικαίου, αλλά στην πραγματικότητα, υπό το πρόσχημα ότι κατά την εκτίμηση των αποδείξεων παραβιάστηκε κανόνας δικαίου, να πλήττουν την απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, οπότε οι λόγοι αναίρεσης θα απορριφθούν ως απαράδεκτοι, σύμφωνα με το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ διότι πλήττουν την ανέλεγκτη, περί την εκτίμηση πραγματικών γεγονότων, ουσιαστική κρίση του δικαστηρίου.

Στην προκειμένη περίπτωση, με την από 27-7-2010 αγωγή τους οι αναιρεσίβλητοι ιστορούσαν ότι η αποβιώσασα το έτος 1986 σύζυγος του πρώτου και μητέρα των λοιπών, ήταν α) νομέας ενός αυτοτελούς διαμερίσματος μικτού εμβαδού 94 τ.μ. κειμένου στην επί των οδών..... πολυώροφη οικοδομή (πολυκατοικία) στην … Θεσσαλονίκης, το οποίο βάσει συμβολαιογραφικού προσυμφώνου ο εργολάβος της οικοδομής Χ.

Χ. υποσχέθηκε το έτος 1968 να μεταβιβάσει κατά κυριότητα λόγω πώλησης σ’ εκείνη και την κυριότητα του οποίου οι ενάγοντες είχαν αποκτήσει με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας και β) κυρία ενός αυτοτελούς διαμερίσματος εμβαδού μικτού 45 τ.μ. της ίδιας οικοδομής, τα οποία συνενώθηκαν και αποτελούν ένα ενιαίο διαμέρισμα και ότι τα ανωτέρω ακίνητα περιλαμβάνονταν στην κληρονομιαία περιουσία της αποβιώσασας, στην οποία εχώρησε η εξ αδιαθέτου διαδοχή.

Ότι οι ενάγοντες υπεισήλθαν με καθολική διαδοχή στην νομή του άνω υπό στοιχείο α’ διαμερίσματος, αποδέχθηκαν δε με νομίμως μεταγεγραμένη πράξη την κληρονομία της αποβιώσασας με αποτέλεσμα να αποκτήσουν την κυριότητα του υπό στοιχείο β’ διαμερίσματος κατά τα αναφερόμενα στην αγωγή ποσοστά με παράγωγο τρόπο, αλλά και με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας.

Ότι τον Οκτώβριο του 2003 συμφώνησαν με τον εναγόμενο-αναιρεσείοντα να του μεταβιβάσουν την κυριότητα των άνω διαμερισμάτων αντί τιμήματος 100.000 ευρώ, έναντι του οποίου εκείνος κατέβαλε το ποσό των 2.000 ευρώ, συμφωνήθηκε δε επίσης να λάβει αυτός (εναγόμενος) ως αμοιβή

το ποσό των 5.000 ευρώ, το οποίο θα εξέπιπτε από το συμφωνηθέν τίμημα, προκειμένου να προβεί στις απαραίτητες διαδικασίες ώστε να καταρτισθεί η σύμβαση για την μεταβίβαση της κυριότητας στον τελευταίο μέχρι την 31-12-2003. Το υπόλοιπο τίμημα της πωλήσεως συμφωνήθηκε να καταβληθεί από προϊόν δανείου, το οποίο θα ελάμβανε ο εναγόμενος, οι δε ενάγοντες του παρέδωσαν την κατοχή των άνω διαμερισμάτων αμέσως μετά την κατάρτιση της άτυπης σύμβασης πωλήσεως, πλην όμως ο εναγόμενος, κατά παράβαση των συμφωνηθέντων, σε ουδεμία ενέργεια προέβη για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης μεταβίβασης στους ενάγοντες της κυριότητας του υπό στοιχείο α’ διαμερίσματος, αλλ’ ούτε κατέβαλε στους ενάγοντες το συμφωνηθέν τίμημα, ενώ από τον Ιανουάριο 2004 έως και την κατάθεση της αγωγής, ήτοι μέχρι την 2-6-2010, κατέχει αυθαίρετα τα άνω ακίνητα και δεν κατέβαλε στους ενάγοντες οποιοδήποτε ποσό για την χρήση αυτών, παρά το ότι γνώριζε ότι δεν έχει δικαίωμα να τα χρησιμοποιεί.

Ότι η μισθωτική αξία των εν λόγω διαμερισμάτων ανέρχεται στο αναφερόμενο στην αγωγή ποσό και ότι μέχρι την άσκηση της αγωγής ο εναγόμενος αυθαίρετα και παράνομα κατέχει τα άνω διαμερίσματα και αρνείται να τους τα αποδώσει. Με βάση αυτά τα περιστατικά ζητούσαν οι ενάγοντες 1) να αναγνωρισθούν συγκύριοι των άνω διαμερισμάτων κατά τα αναφερόμενα στην αγωγή ποσοστά και να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να τους τα αποδώσει και 2) να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να τους καταβάλει το ποσό των 33.300 ευρώ κατά το λόγο της μερίδας τους ως αποζημίωση για την εκ μέρους του χρήση των άνω ακινήτων με τον νόμιμο τόκο από την όχληση, άλλως από την επίδοση της αγωγής.

Εξ άλλου, στην από 12-5-2011 αγωγή του ο αναιρεσείων εξέθετε ότι τον Οκτώβριο του 2003 συμφώνησε προφορικά με τους εναγομένους-αναιρεσιβλήτους να του μεταβιβάσουν λόγω πωλήσεως την κυριότητα των προπεριγραφόμενων διαμερισμάτων αντί τιμήματος 95.000 ευρώ, έναντι του οποίου κατά την κατάρτιση της συμφωνίας αυτής κατέβαλε το ποσό των 2.000 ευρώ το υπόλοιπο δε ποσό του τιμήματος συμφωνήθηκε να καταβληθεί με την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης από προϊόν δανείου.

Ότι οι εναγόμενοι ανέλαβαν την υποχρέωση να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης προς μεταβίβαση της κυριότητος του υπό στοιχείου α’ διαμερίσματος στους ίδιους σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου, ώστε στην συνέχεια να προβούν στην μεταβίβαση της κυριότητος αυτών προς τον ενάγοντα της αγωγής αυτής και ότι τον Οκτώβριο 2003 οι εναγόμενοι του παρέδωσαν την νομή και την κατοχή των άνω ακινήτων, αυτός δε προέβη στη ριζική ανακαίνισή τους και δαπάνησε για το λόγο αυτό το ποσό των 65.537 ευρώ, καθώς και το ποσό των 11.500 ευρώ για την αγορά οικιακού εξοπλισμού.

Ότι οι εναγόμενοι καθυστερούσαν αδικαιολόγητα να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να είναι δυνατή η κατάρτιση της οριστικής σύμβασης προς μεταβίβαση της κυριότητος των άνω ακινήτων, λόγω δε της αδράνειας των εναγομένων υποχρεώθηκε αυτός να προβεί στις αναφερόμενες στην αγωγή απαραίτητες προς τούτο ενέργειες.

Ότι ο ενάγων εγκαταστάθηκε στα άνω διαμερίσματα και μέχρι τα μέσα περίπου του έτους 2009 οι εναγόμενοι ουδεμία διαμαρτυρία διατύπωσαν σχετική με την από μέρους του ενάγοντα κατοχή των ακινήτων αυτών, πλην όμως αυτοί τον Οκτώβριο 2009 του γνωστοποίησαν ότι για την πώληση των άνω ακινήτων το τίμημα πλέον πρέπει να ανέλθει στο ποσό των 195.000 ευρώ και όχι των 95.000 ευρώ που είχε αρχικά συμφωνηθεί, ενώ η μη κατάρτιση μέχρι τότε της οριστικής σύμβασης οφειλόταν αποκλειστικά σε υπαιτιότητα των εναγομένων.

Ότι οι εναγόμενοι προέβησαν στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου προς μεταβίβαση αυτοτελούς διαμερίσματος εμβαδού 94 τ.μ. και ότι αρνούνται να προβούν στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης προς μεταβίβαση της κυριότητος των άνω ακινήτων στον ενάγοντα, με συνέπεια να υφίσταται ο τελευταίος ζημία λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών, η συμπεριφορά τους δε αυτή είναι αντίθετη προς τα χρηστά ήθη.

Ότι οι τελευταίοι έχουν υποχρέωση να αποκαταστήσουν τη ζημία που υπέστη ο ενάγων με την κατά τα άνω άρνησή τους, γι’ αυτό και είναι υποχρεωμένοι να δηλώσουν τη βούλησή τους προς μεταβίβαση της κυριότητος των άνω διαμερισμάτων σ’ αυτόν. Με βάση αυτά τα περιστατικά ζητούσε να αναγνωρισθεί ότι οι εναγόμενοι έχουν υποχρέωση να του αποκαταστήσουν την ζημία που του προκάλεσαν με την άρνησή τους να του μεταβιβάσουν την κυριότητα των άνω διαμερισμάτων και να υποχρεωθούν σε δήλωση βουλήσεως προς μεταβίβαση σ’ αυτόν της κυριότητας τους.

Το Εφετείο δεχθέν την έφεση των αναιρεσιβλήτων απέρριψε ως μη νόμιμη την πρωτοδίκως κριθείσα ως νόμιμη αγωγή του αναιρεσείοντος με το εξής σκεπτικό: "Με τη διάταξη του άρθρου 949 ΚΠολΔ, κατά την οποία "όταν κάποιος καταδικάζεται σε δήλωση βούλησης, η βούληση αυτή θεωρείται ότι έγινε μόλις η απόφαση γίνει τελεσίδικη.

Αν η καταδίκη σε δήλωση βούλησης εξαρτήθηκε από αντιπαροχή, η δήλωση βούλησης θεωρείται ότι έγινε από τη στιγμή που εκπληρώθηκε η αντιπαροχή ή επήλθε υπερημερία αποδοχής της", θεσμοθετείται ειδικός τρόπος αναγκαστικής εκτελέσεως, η οποία επέρχεται κατά πλάσμα του νόμου από την τελεσιδικία της αποφάσεως που καταδικάζει σε δήλωση βουλήσεως τον οφειλέτη.

Προϋπόθεση είναι αφ’ ενός μεν η ιδιότητα του ενάγοντος ως φορέα της αξίωσης να δεχθεί τη δήλωση αυτή και αφ’ ετέρου η ιδιότητα του εναγομένου ως οφειλέτη της. Η υποχρέωση του εναγομένου να δηλώσει τη βούλησή του προς τον ενάγοντα πρέπει να απορρέει είτε από δικαιοπραξία, την οποία ο νόμος εξοπλίζει με δεσμευτικότητα, είτε απ’ ευθείας από το νόμο.

Αν το ουσιαστικό δίκαιο δεν παρέχει αγωγή, δεν χωρεί εξαναγκασμός κατά το άρθρο 949 ΚΠολΔ. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 166 ΑΚ, καταρτισμένη σύμβαση αποτελεί και το προσύμφωνο, με το οποίο δημιουργείται τέλεια ενοχή, ήτοι γεννώνται υποχρεώσεις και από τα δύο μέρη για τη σύναψη της κύριας συμβάσεως, οι υποχρεώσεις δε αυτές είναι αγώγιμες και καθένα από τα συμβαλλόμενα μέρη δικαιούται να εγείρει αγωγή με αίτημα την, κατά το άρθρο 949 ΚΠολΔ, καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως, η οποία θεωρείται ότι έγινε μόλις η απόφαση καταστεί τελεσίδικη.

Η τελευταία αυτή αγωγή μπορεί να εγερθεί και στην περίπτωση που είχε προσυμφωνηθεί να πωληθεί πράγμα το οποίο, κατά το χρόνο καταρτίσεως του προσυμφώνου, δεν ανήκει στην κυριότητα του προσυμφωνήσαντος-πωλητή, γιατί η συμφωνία πωλήσεως ακόμα και ξένου πράγματος, παρόλο που αποτελεί περίπτωση αρχικής υποκειμενικής αδυναμίας, είναι έγκυρη και ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να αποκτήσει το πράγμα και να παραδώσει τη νομή τούτου στον αγοραστή.

Ακόμη προκειμένου μία συμφωνία να χαρακτηρισθεί ως προσύμφωνο, δεν είναι ανάγκη να δηλώνεται πανηγυρικά η υποχρέωση που αναλαμβάνεται με αυτό για τη σύναψη της κυρίας σύμβασης, αλλά αρκεί αυτή να προκύπτει με σαφήνεια από το περιεχόμενό της. Εξάλλου, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 166 ΑΚ, το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο που ορίζει ο νόμος για την κυρία σύμβαση που πρέπει να συναφθεί.

Σε αντίθετη περίπτωση, η σχετική σύμβαση είναι άκυρη κατ’ άρθρο 159 ΑΚ και θεωρείται σαν να μην έγινε (άρθρο 180 ΑΚ). Σύμφωνα με τα άρθρα 369 και 1033 ΑΚ για την πώληση και τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου. Επομένως, στον τύπο αυτό υποβάλλεται και το προσύμφωνο, το οποίο αφορά τέτοια σύμβαση.

Κατά συνέπεια, αφού η αγωγή από το άρθρο 949 ΚΠολΔ προϋποθέτει υποχρέωση του εναγόμενου από σύμβαση ή απευθείας από το νόμο, δεν επιτρέπεται καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως του εναγομένου που συμφώνησε άτυπα την πώληση ακινήτου, διότι η συμφωνία αυτή για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο λόγω της ακυρότητας της θεωρείται σαν να μην έγινε.

Η ακυρότητα λαμβάνεται υπόψη αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο, όταν τα περιστατικά υποβάλλονται σ’ αυτό, διότι οι διατάξεις για τον τύπο των δικαιοπραξιών είναι δημοσίας τάξεως. Άλλωστε η υποχρέωση προς δήλωση βουλήσεως συνήθως έχει ως γενεσιουργό λόγο τη δικαιοπραξία (προσύμφωνο κλπ) και κατευθύνεται προς επιχείρηση άλλης δικαιοπραξίας, ενώ αν το ουσιαστικό δίκαιο δεν παρέχει αγωγή, δεν χωρεί εξαναγκασμός κατά τη διάταξη του άρθρου 949 ΚΠολΔ Εν προκειμένω, σύμφωνα με όσα αναφέρονται στη νομική σκέψη της παρούσας, η αγωγή ελέγχεται μη νόμιμη και απορριπτέα.

Και τούτο γιατί, ως προαναφέρεται, για την πώληση και τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου στον τύπο δε αυτό υποβάλλεται και το προσύμφωνο, το οποίο αφορά τέτοια σύμβαση. Κατά συνέπεια, αφού η αγωγή από το άρθρο 949 ΚΠολΔ προϋποθέτει υποχρέωση του εναγόμενου από σύμβαση ή απευθείας από το νόμο, δεν επιτρέπεται καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως του εναγομένου που συμφώνησε άτυπα την πώληση ακινήτου, ως εν προκειμένω, διότι η συμφωνία αυτή για την οποία δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο λόγω της ακυρότητάς της θεωρείται σαν να μην έγινε.

Κατ’ ακολουθία αφού για την επικαλούμενη από τον ενάγοντα σύμβαση πωλήσεως των επιδίκων διαμερισμάτων δεν έχει συνταχθεί προσύμφωνο αλλά καταρτίσθηκε άτυπα δεν επιτρέπεται καταδίκη σε δήλωση βουλήσεως". Κρίνοντας έτσι το Εφετείο και απορρίπτοντας την αγωγή του αναιρεσείοντος ως μη νόμιμη παραβίασε τις διατάξεις των προαναφερομένων άρθρων 297, 914, 919 ΑΚ και 949 εδ.

α ΚΠολΔ, από τις οποίες και η τελευταία είναι διάταξη ουσιαστικού δικαίου, κατά το μέρος της που ανάγει την εκβιαζόμενη δήλωση βουλήσεως σε περιεχόμενο παροχής, καθόσον η αγωγή του αναιρεσείοντος για καταδίκη των αναιρεσιβλήτων σε δήλωση βουλήσεως δεν στηριζόταν στην προηγούμενη κατάρτιση προσυμφώνου πώλησης των επιδίκων ακινήτων κατά το άρθρο 166 ΑΚ, αλλά στην εκ του νόμου αξίωσή του να ζητήσει in naturam αποζημίωση για την αποκατάσταση της φερόμενης ως προκληθείσας ζημίας του από την περιγραφόμενη στην αγωγή παράνομη, υπαίτια και αντίθετη στα χρηστά ήθη συμπεριφορά των τελευταίων, με την καταδίκη τους σε δήλωση βουλήσεως προς μεταβίβαση της κυριότητας των επιδίκων ακινήτων σ’ εκείνον (αναιρεσείοντα).

Συνεπώς ο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ τα αυτά υποστηρίζων κατά το σχετικό σκέλος του πρώτος λόγος αναίρεσης είναι βάσιμος. Εξάλλου, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης (άρθρ. 561 παρ. 2 ΚΠολΔ), μετά από συνεκτίμηση των νομίμως σ` αυτό με επίκληση προσκομισθέντων αποδεικτικών μέσων δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά ως προς την αγωγή των αναιρεσιβλήτων: "Με το υπ’ αριθ. .../1968 προσύμφωνο συμβολαίου, που συνέταξε ο τότε συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης Κ.

Β., ο Χ. Χ. υποσχέθηκε να μεταβιβάσει λόγω πωλήσεως στην δικαιοπάροχο των εναγόντων Τ. συζ. Δ. Ν., σύζυγο του πρώτου των εναγόντων και μητέρα των λοιπών, την κυριότητα ενός αυτοτελούς και διηρημένου διαμερίσματος της επί της οδού.... πολυώροφης οικοδομής του συνοικισμού … Θεσσαλονίκης. Την οικοδομή αυτή ανήγειρε με το σύστημα της αντιπαροχής ο άνω Χ.

Χ., η αγοράστρια δε τύγχανε συγκυρία του οικοπέδου, επί του οποίου αυτή έχει ανεγερθεί. Το άνω διαμέρισμα έχει εμβαδόν 94 τ.μ. αποτελείται από τρία δωμάτια.... με ποσοστό συγκυριότητος 45/00, κείται δε στον δεύτερο κύριο όροφο από την οδό ... και στον έκτο και τελευταίο εν εσοχή όροφο από την οδό ... πάνω από το υπερυψωμένο ισόγειο.

Με την αποπεράτωση της οικοδομής και την σύνταξη του άνω προσυμφώνου η δικαιοπάροχος των εναγόντων έλαβε στη φυσική της εξουσία το άνω αυτοτελές και διηρημένο διαμέρισμα και κατείχε έκτοτε αυτό με διάνοια κυρίου ασκώντας επ’ αυτού τις προσιδιάζουσες στη φύση του εμφανείς πράξεις νομής. Με το υπ’ αριθ. .../1968 συμβόλαιο διανομής μελλοντικών κτισμάτων προ πάσης ανεγέρσεως σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929, που συνέταξε ο ίδιος συμβολαιογράφος και μεταγράφηκε νόμιμα, περιήλθε στην κυριότητα της δικαιοπαρόχου των εναγόντων, εκτός των άλλων, ένα αυτοτελές και διηρημένο διαμέρισμα κείμενο στον ίδιο όροφο με το προπεριγραφόμενο διαμέρισμα όμορο αυτού και δεξιά σε σχέση με αυτό που βλέπει την οικοδομή από την οδό ...

εμβαδού 45 τ.μ. με ποσοστό αναγκαστικής συγκυριότητας 22/00, αποτελούμενο από .... Στις 4-6-1986 η Τ. Ν. απεβίωσε και στην κληρονομία της εχώρησε η εξ αδιαθέτου διαδοχή, κληρονομήθηκε δε από τον πρώτο ενάγοντα σύζυγό της και τα τέκνα της, ήτοι τους λοιπούς ενάγοντες [αναιρεσίβλητους] . Με την υπ’ αριθ. .../2003 δήλωση αποδοχής κληρονομίας, που συνέταξε η συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης Ε.

Τ.-Κ. και μεταγράφηκε νόμιμα, οι ενάγοντες αποδέχθηκαν την κληρονομία της συζύγου και μητέρας τους και κατέστησαν συγκύριοι του δεύτερου από τα προπεριγραφόμενα αυτοτελή διαμερίσματα, το οποίο και ανήκε στην κυριότητα της αποβιωσάσης. Επίσης οι ενάγοντες μετά το θάνατο της Τ. Ν. υπεισήλθαν με καθολική διαδοχή στην νομή του πρώτου από τα άνω διαμερίσματα ως κληρονόμοι της μέχρι τότε νομέως, έκτοτε δε αυτοί είχαν στην φυσική τους εξουσία με διάνοια κυρίου το εν λόγω διαμέρισμα και χρησιμοποιούσε αυτά ο δεύτερος εναγόμενος ως κύρια κατοικία αυτού, αφού στο μεταξύ είχαν αυτά συνενωθεί και αποτελούσαν ένα ενιαίο ακίνητο.

Τα ως άνω συνενωμένα διαμερίσματα χρησιμοποιούσε ο δεύτερος ενάγων ως κύρια κατοικία αυτού και της οικογενείας του μέχρι το έτος 2000 που εγκαταστάθηκε στο Κιλκίς. Στην συνέχεια οι ενάγοντες εκμίσθωσαν τα άνω ακίνητα... μέχρι το Μάρτιο του 2003. Μετά την αποχώρηση του μισθωτή οι ενάγοντες εκδήλωσαν την πρόθεσή τους να πωλήσουν τα άνω διαμερίσματα.

Ετσι ο εναγόμενος [αναιρεσείων], ο οποίος διέμεινε σε διαμέρισμα της ίδιας οικοδομής, όταν πληροφορήθηκε το γεγονός αυτό εκδήλωσε ενδιαφέρον για την αγορά των εν λόγω ακινήτων και ήλθε σε επικοινωνία με τον δεύτερο ενάγοντα, ο οποίος ενεργούσε και για λογαριασμό των λοιπών συγκυρίων συμφώνησε δε αυτός προφορικά με τον εναγόμενο να του μεταβιβάσουν την κυριότητα των επιδίκων ακινήτων αντί τιμήματος 95.000 ευρώ.

Έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος ο τελευταίος κατέβαλε στους πωλητές το ποσό των 2.000 ευρώ, το υπόλοιπο δε ποσό του τιμήματος συμφωνήθηκε να καλυφθεί από προϊόν δανείου, το οποίο θα ελάμβανε ο εναγόμενος. Συμφωνήθηκε επίσης όπως ο εναγόμενος, λόγω της ιδιότητος του ως δικηγόρος, προβεί στις απαραίτητες ενέργειες ώστε να καταρτισθεί η οριστική σύμβαση της πωλήσεως σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου, προκειμένου να περιέλθει παραγώγως η κυριότητα του άνω υπό στοιχ.

α διαμερίσματος στους ενάγοντες και στην συνέχεια να προβούν οι τελευταίοι στην μεταβίβαση της κυριότητος αυτών στον εναγόμενο. Επίσης συμφωνήθηκε ότι ο εναγόμενος θα φρόντιζε να προβούν οι ενάγοντες στη διόρθωση της άνω αποδοχής κληρονομίας, στην οποία αναφερόταν εσφαλμένα ο όροφος της οικοδομής στον οποίο κείται το προπεριγραφόμενο διαμέρισμα εμβαδού 45 τ.μ.

Με βάση την συμφωνία αυτή στις 1-10-2003 ο δεύτερος ενάγοντας παρέδωσε στον εναγόμενο τα κλειδιά των επιδίκων ακινήτων συγχρόνως δε συντάχθηκε το από 1-10-2003 έγγραφο με τίτλο " ..." στο οποίο αναφέρεται ότι το ποσό αυτό καταβάλλεται από τον τελευταίο "...ως εγγύηση για την καλή εκτέλεση αγοραπωλησίας

δύο διαμερισμάτων που βρίσκονται στον 6° όροφο οικοδομής που βρίσκεται στην οδό ... ..". Στο ίδιο έγγραφο αναφέρεται ότι το συμφωνηθέν τίμημα ανέρχεται σε 95.000 ευρώ και το άνω ποσό των 2.000 θα υπολογισθεί στο συνολικό ποσό του τιμήματος. Ο εναγόμενος αφού έλαβε στην κατοχή του τα επίδικα διαμερίσματα προέβη στην ανακαίνιση αυτών και στην συνένωσή τους με την καθαίρεση του διαχωριστικού τοίχου, στη συνέχεια δε το θέρος του 2004 εγκαταστάθηκε στο ενιαίο διαμέρισμα, το οποίο χρησιμοποιεί έκτοτε ως κύρια κατοικία αυτού και της οικογένειάς του μέχρι την άσκηση της αγωγής αν και δεν είχε συνταχθεί το συμβόλαιο για την μεταβίβαση της κυριότητος των επιδίκων, το οποίο κατά τα συμφωνηθέντα έπρεπε να συνταχθεί το αργότερο μέχρι τις 31-12-2003. Παρά όμως την πάροδο ικανού χρονικού διαστήματος ο εναγόμενος δεν προέβη στις παραπάνω συμφωνηθείσες ενέργειες, ώστε να καταρτισθεί αρχικά το οριστικό συμβόλαιο σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου προς μεταβίβαση στους ενάγοντες του υπό στοιχ. α διαμερίσματος και στην συνέχεια να μεταβιβασθεί σ’ αυτόν η κυριότητα των άνω ακινήτων. Βέβαια πρέπει να λεχθεί ότι κατά την κατάρτιση της προφορικής σύμβασης πωλήσεως ήταν δυνατή η μεταβίβαση της κυριότητος από τους ενάγοντες του υπό στοιχ. α ακινήτου,

αφού οι τελευταίοι με την προσμέτρηση του χρόνου νομής της δικαιοπαρόχου τους είχαν ήδη καταστεί συγκύριοι και του παραπάνω αυτοτελούς διαμερίσματος εμβαδού 94 τ. μ., πλην όμως η οριστική σύμβαση δεν καταρτίσθηκε και ο εναγόμενος είχε στην κατοχή του τα επίδικα ακίνητα. Στις 16-10-2009 ο εναγόμενος επέδωσε στους ενάγοντες την από 13-10-2009 εξώδικο δήλωσή του, με την οποία ισχυριζόταν ότι αυτός είχε φροντίσει για την έκδοση εγγράφων, τα οποία ήταν απαραίτητα για την σύνταξη του οριστικού συμβολαίου σε εκτέλεση του άνω προσυμφώνου, πλην όμως οι ενάγοντες αδρανούσαν με συνέπεια να υφίσταται αυτός σημαντική ζημία από την καθυστέρηση αυτή λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων καλούσε δε τους ενάγοντες να προβούν στις απαραίτητες ενέργειες, ώστε να είναι δυνατή η κατάρτιση της συμβάσεως πωλήσεως εντός μηνός.

Στην εξώδικο αυτή δήλωση ο εναγόμενος ομολογεί ότι είχε συμφωνηθεί πως η οριστική σύμβαση της πωλήσεως για την μεταβίβαση σ’ αυτόν των άνω αυτοτελών διαμερισμάτων θα έπρεπε να πραγματοποιηθεί το αργότερο μέχρι την 31-12- 2003. Οι ενάγοντες με την από 29-10-2009 εξώδικο δήλωσή τους, που επιδόθηκε νομότυπα στον εναγόμενο, δηλώνουν ότι υπαίτιος για την καθυστέρηση της κατάρτισης της οριστικής συμβάσεως είναι ο εναγόμενος, ο οποίος δεν προέβη σε οποιαδήποτε προς τούτο ενέργεια, οι ίδιοι δε υφίστανται σημαντική ζημία γιατί ο εναγόμενος δεν καταβάλλει αντάλλαγμα για την χρήση των επιδίκων ακινήτων.

Στην συνέχεια με το υπ’ αριθ. .../2010 συμβόλαιο, που συνέταξε η συμβολαιογράφος Θεσσαλονίκης Σ. Π.-Δ. σε εκτέλεση του προαναφερομένου υπ’ αριθ. .../1968 προσυμφώνου και μεταγράφηκε νόμιμα, οι ενάγοντες ως κληρονόμοι της άνω αποβιώσασας προέβησαν με αυτοσύμβαση στην κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως πωλήσεως προς μεταβίβαση στους ίδιους της κυριότητος του άνω αυτοτελούς διαμερίσματος εμβαδού 94 τ.μ.

Συγχρόνως με την υπ’ αριθ. .../2010 πράξη της ίδιας συμβολαιογράφου που μεταγράφηκε νόμιμα προέβησαν στην διόρθωση της άνω αποδοχής κληρονομίας ως προς τον όροφο του άνω κληρονομιαίου διαμερίσματος εμβαδού 45 τ.μ. μετά από αυτά δε άσκησαν κατά του εναγομένου την ένδικη από 27-7-2010 αγωγή, με την οποία ζητούν την απόδοση των επιδίκων διαμερισμάτων και την καταβολή των ωφελημάτων.

Με την από 3-5-2011 εξώδικο δήλωσή του ο εναγόμενος δήλωσε στους ενάγοντες, ότι προτίθεται να προβεί στην κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως πωλήσεως προς μεταβίβαση της κυριότητος σ’ αυτόν των άνω διαμερισμάτων έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος των 95.000 ευρώ, άλλως θα αποδώσει αυτά στους ενάγοντες εφόσον του καταβάλλουν τις δαπάνες που ενήργησε σ’ αυτά.

Με την από 16-5-2011 εξώδικο δήλωση τους οι ενάγοντες δήλωσαν ότι δεν αποδέχονται την πρόταση του εναγομένου προς μεταβίβαση της κυριότητος των άνω διαμερισμάτων με το παραπάνω ποσό του τιμήματος συγχρόνως δε καλούν αυτόν να προβούν στην κατάρτιση της συμβάσεως πωλήσεως έναντι ευλόγου για την εποχή τιμήματος, άλλως να τους αποδώσει αυτός τα επίδικα διαμερίσματα αφού του καταβάλλουν το ποσό των δαπανών στις οποίες υποβλήθηκε για την ανακαίνισή τους και αυτός καταβάλλει την ανάλογη αποζημίωση για την χρήση των επιδίκων.

Από τα ίδια αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε περαιτέρω ότι εναγόμενος από την 1-1-2004 και μέχρι την άσκηση της αγωγής είχε στην κατοχή του τα επίδικα διαμερίσματα αυθαίρετα χωρίς να έχει προς τούτο οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα χρησιμοποιούσε δε αυτά ως κύρια κατοικία του, γι’ αυτό και ο ισχυρισμός του ότι κατέχει τα επίδικα δυνάμει εννόμου σχέσεως πρέπει να απορριφθεί.

Πρέπει επίσης να απορριφθεί και ο ισχυρισμός του ότι τυγχάνει νομέας των επιδίκων ακινήτων, και τούτο γιατί δεν αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες του παρέδωσαν την νομή αυτών αλλά μόνο την κατοχή τους ενόψει της κατάρτισης της οριστικής συμβάσεως πωλήσεως. Από τα άνω αποδεικτικά στοιχεία αποδείχθηκε περαιτέρω, ότι ο εναγόμενος από την παρέλευση της ορισθείσης ημερομηνίας για την κατάρτιση της οριστικής συμβάσεως, ήτοι την 1-1-2004, τελούσε σε κακή πίστη γιατί γνώριζε ότι δεν έχει δικαίωμα να κατέχει τα εν λόγω ακίνητα αφού δεν καταρτίσθηκε η οριστική σύμβαση της πωλήσεως με την σύνταξη του οριστικού συμβολαίου για την μεταβίβαση της κυριότητος αυτών, δεν είχε καταβάλλει το συμφωνηθέν τίμημα καθώς και ότι δεν κατείχε αυτό δυνάμει κάποιας έννομης σχέσης.

Έτσι από την πάροδο της ημερομηνίας αυτής που ο εναγόμενος κατέστη υπερήμερος έχει υποχρέωση να αποδώσει στους ενάγοντες τα ωφελήματα που θα μπορούσαν να εξαχθούν από την εκμετάλλευση των ακινήτων τούτων σύμφωνα με τους κανόνες της τακτικής διαχειρίσεως.

Συνεπώς, αν ο εναγόμενος απέδιδε εγκαίρως τα επίδικα ακίνητα στους ενάγοντες, θα μπορούσαν οι τελευταίοι να τα εκμισθώσουν για το χρονικό διάστημα από 1-1-2004 έως την 22-6-2010, δηλαδή λίγο πριν την άσκηση της ένδικης αγωγής, ήτοι για χρονικό διάστημα 78 μηνών......

Συνεπώς ο εναγόμενος και ήδη εφεσίβλητος, ο οποίος κατέστη υπερήμερος νομέας μετά την πάροδο της άνω προθεσμίας, έχει υποχρέωση να καταβάλλει στους ενάγοντες ως αποζημίωση την αξία των καρπών που αυτοί θα αποκόμιζαν από την τακτική εκμετάλλευση του ακινήτου τους στο παραπάνω χρονικό διάστημα που ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 19.800 ευρώ".

Κρίνοντας, όμως, έτσι το Εφετείο που δέχθηκε εν μέρει την αγωγή των αναιρεσιβλήτων, διέλαβε αντιφατικές αιτιολογίες σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, κατά τον βάσιμο περί τούτου από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ δεύτερο λόγο της αναίρεσης, κατά το σχετικό σκέλος του. Ειδικότερα, ενώ αρχικά δέχεται ότι μεταξύ των διαδίκων συμφωνήθηκε (προ της 1-10-2003) όπως ο εναγόμενος, λόγω της ιδιότητάς του ως δικηγόρου, προβεί στις απαραίτητες ενέργειες ώστε να καταρτισθεί η οριστική σύμβαση της πώλησης σε εκτέλεση του μεταξύ εργολάβου και της δικαιοπαρόχου των εναγομένων προσυμφώνου, προκειμένου να περιέλθει η κυριότητα του υπό στοιχείο α’ διαμερίσματος σ’ εκείνους (ενάγοντες) και στη συνέχεια να προβούν οι τελευταίοι, ως συγκύριοι πλέον τούτου, στη μεταβίβαση της κυριότητάς του στον εναγόμενο μέχρι την 31-12-2003 (σελ. 22) και ότι ο εναγόμενος δεν προέβη σε οποιαδήποτε προς τούτο ενέργεια, με συνέπεια εκείνος να βαρύνεται εξ αιτίας της αδρανείας του στη μη επίτευξη της έγκαιρης μεταβίβασης, στη συνέχεια δέχεται ότι, κατά τη μεταξύ των διαδίκων μερών κατάρτιση της, ως άνω, συμφωνίας "προφορικής σύμβασης πώλησης" (προ της 1-10-2003), οι ενάγοντες είχαν ήδη καταστεί πρωτοτύπως, με την προσμέτρηση του χρόνου νομής των σ’ αυτόν της δικαιοπαρόχου τους, συγκύριοι του προαναφερόμενου διαμερίσματος και ότι, συνεπώς, ήταν δυνατή η άμεση μεταβίβαση της κυριότητας στον εναγόμενο (σελ. 24), χωρίς να είναι, ως εκ τούτου, αναγκαίος και ο δια συμβολαιογραφικού τύπου παράγωγος τρόπος κτήσης της από τους ενάγοντες, ώστε να δύνανται οι τελευταίοι να τη μεταβιβάσουν.

Ακολούθως, κατά παραδοχή των προαναφερομένων αναιρετικών λόγων και δοθέντος ότι παρέλκει η έρευνα των λοιπών, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη οριστική απόφαση στο σύνολό της, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο δικαστήριο που την εξέδωσε και του οποίου είναι εφικτή η συγκρότηση από άλλο δικαστή (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ), να διαταχθεί η επιστροφή του κατατεθέντος παραβόλου στον καταθέσαντα αναιρεσείοντα (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ) και να καταδικασθούν οι αναιρεσίβλητοι στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος, κατά το νόμιμο αίτημά του (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ’ αριθ. 2073/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο, ως άνω, Δικαστήριο που θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή.

Διατάσσει την επιστροφή του κατατεθέντος παραβόλου στον καταθέσαντα τούτο αναιρεσείοντα.

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 3 Μαΐου 2017 .

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 7 Ιουνίου 2017.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ