Supreme Court allows appeal against hospital termination of commercial lease citing specific commercial lease protection laws.

Απόφαση 885 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 885/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 14 Νοεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία "ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΕΙΔΙΚΩΝ ΠΡΟΣΩΠΩΝ Α.Ε." που εδρεύει στο Πικέρμι Αττικής, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Δημήτριο Χατζηγιαννάκη και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου (Ν.Π.Δ.Δ.) με την επωνυμία "ΨΥΧΙΑΤΡΙΚΟ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ ΑΤΤΙΚΗΣ", που εδρεύει στο Χαϊδάρι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Πολέμη και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 20/9/2002 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2875/2003 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2189/2005 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 3/9/2007 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, ανέγνωσε την από 6/11/2008 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης, κατά τον πρώτο λόγο αυτής. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ο νόμος 813/1978 "περί εμπορικών και ετέρων τινών κατηγοριών μισθώσεων", ο οποίος κωδικοποιήθηκε στο π.δ. 34/1995, εισήγαγε ειδικό σύστημα ιδιαίτερης προστασίας της επαγγελματικής στέγης προς προαγωγή του συμφέροντος όχι μόνο του μισθωτή, αλλά και της εθνικής οικονομίας και ως εκ τούτου οι διατάξεις του, καθώς και οι διατάξεις των νόμων, που τροποποιούν ή συμπληρώνουν αυτόν ή περατώνουν αναγκαστικώς τη συμβατική διάρκεια των υπαγομένων στη ρύθμισή του μισθώσεων, είναι ειδικές και κατισχύουν άλλων διατάξεων, από την εφαρμογή των οποίων προκύπτουν έννομα αποτελέσματα αντίθετα ή διαφορετικά εκείνων, που απορρέουν από την εφαρμογή του εν λόγω νόμου.

Ειδικότερα οι διατάξεις που ρυθμίζουν την ειδική κατηγορία των εμπορικών μισθώσεων, στις οποίες κατά το άρθρο 1 παρ. 1 στοιχ. γ' του π.δ/τος 34/1995 περιλαμβάνονται και τα κάθε φύσης νοσηλευτικά ιδρύματα και ειδικότερα εν προκειμένω η διάταξη του άρθρου 43 του εν λόγω π.δ/τος, (που κωδικοποίησε τις αντίστοιχες διατάξεις του άρθρου 12 του ν. 813/1978 και 3 του ν. 2041/1992), με την οποία ορίζονται οι προϋποθέσεις και οι συνέπειες της καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης από το μισθωτή, (πάροδος διετίας, έγγραφη καταγγελία, επέλευση των αποτελεσμάτων μετά εξάμηνο, αποζημίωση τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων), πριν από τη συμπλήρωση του συμβατικού χρόνου, κατισχύουν και των διατάξεων του π.δ/τος 715/1979 "περί τρόπου ενεργείας υπό των ν.π.δ.δ.

προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων εν γένει κλπ" και συγκεκριμένως και της διατάξεως του άρθρου 36 παρ. 3 του τελευταίου τούτου π.δ/τος, που ρυθμίζει την αζήμια μονομερή λύση της μισθώσεως από τα ν.π.δ.δ. σε περίπτωση συνδρομής των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης (ΑΠ 1429/2000, ΑΠ 553/1995, ΑΠ 480/1992, ΑΠ 1744/1991).

Εν προκειμένω το δικάσαν Εφετείο δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, τα εξής, ως προς το ζήτημα της μονομερούς, πρόωρης καταγγελίας της μίσθωσης, εκ μέρους του εναγομένου - μισθωτού (νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου): Με βάση το από 15-10-1999 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, που υπεγράφη από τους νομίμους εκπροσώπους των διαδίκων, η ενάγουσα εταιρεία μίσθωσε στο εναγόμενο, που είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου (Ψυχιατρικό Νοσοκομείο Αττικής) ένα νεόδμητο συγκρότημα έξη κτιρίων, ευρισκόμενο στην οδό ..., στο ...

μετά του αναγκαίου εξοπλισμού, για την εξυπηρέτηση και περίθαλψη συνολικά 200 ατόμων. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε τριετής, ήτοι από 15-10-1999 έως 14-10-2002, αντί μηνιαίου μισθώματος 13.700.000 δρχ., αναπροσαρμοζόμενο κατ' έτος και καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης, κατά το ποσοστό του πληθωρισμού, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Την 5-1-2000 τα μέρη υπέγραψαν τροποποιητικό της άνω συμβάσεως έγγραφο, σύμφωνα με το οποίο "για τη λύση της μισθώσεως εκ μέρους του μισθωτή, στις περιπτώσεις α' έως ε' του άρθρου 36 παρ. 3 του Π.Δ. 715/1979, ο μισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να ειδοποιήσει τον εκμισθωτή εγγράφως δώδεκα μήνες πριν την καθοριζομένη στη σχετική ειδοποίηση ημέρα λύσης της μίσθωσης, από της οποίας παύει κάθε υποχρέωση του μισθωτή προς καταβολή μισθώματος.

Επί πλέον συμφωνείται ότι, σε περίπτωση συνδρομής κάποιας εκ των ως άνω περιπτώσεων καταγγελίας (α' έως ε' του άρθρου 36 παρ. 3 Π.Δ. 715/1979), το μίσθιο θα είναι το τελευταίο από τα λοιπά μισθωθέντα, μετά τον σεισμό της 7-9-1999, του οποίου η μίσθωση θα καταγγελθεί". Το εναγόμενο ν.π.δ.δ., μετά από απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου αυτού, γνωστοποίησε στην εκμισθώτρια, με την από 29-4-2002 εξώδικη δήλωσή του (η οποία επιδόθηκε στην εκμισθώτρια την ... - βλ.

σχετ. επισημείωση του δικ. επιμελητή ...), ότι "το Συμβούλιο Διοίκησης του Νοσοκομείου με την υπ' αριθμ. 4/14-3-2002 απόφασή του, αποφάσισε ομόφωνα, κατ' εφαρμογή των διατάξεων της παρ. 3 του άρθρου 36 Π.Δ. 715/1979, τη λύση και την εκκένωση του μισθίου ακινήτου την 31-5-2002... Ωσαύτως σας κοινοποιούμε και απόσπασμα της υπ' αριθμ. 5/9-4-2002 συνεδρίασης του Δ.Σ.

του Νοσοκομείου, κατά την οποία ομόφωνα αποφάσισε την πρόωρη λύση της μεταξύ μας συμβάσεως μισθώσεως για την 31-5-2002, για το λόγο ότι οι ασθενείς φιλοξενούμενοι στο μίσθιο θα μεταφερθούν σε ξενώνες και διαμερίσματα, όπως προβλέπει το πρόγραμμα και ειδικότερα οι δεσμεύσεις του Ψ.Ν.Α. απέναντι στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή, για την υλοποίηση των δράσεων α) στελέχωσης και λειτουργικής υποστήριξης των εξωνοσοκομειακών δομών του Ψ.Ν.Α.

β) καταπολέμησης αποκλεισμού από την αγορά εργασίας μεταστέγασης ασθενών και προώθησης στην απασχόληση στο Ψ.Ν.Α., λόγω του σεισμού, Υποπρόγραμμα 5, μέτρο 5 και επομένως, θα καταργηθεί το σύνολο των στεγαζομένων υπηρεσιών του Ψ.Ν.Α. στο μίσθιο". Με βάση αυτήν την καταγγελία, στηριζόμενη στους παραπάνω λόγους, το εναγόμενο απεχώρησε από το μίσθιο την ορισθείσα, κατά τα άνω, ημερομηνία, ήτοι την 31-5-2002.

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το δικάσαν Εφετείο έκρινε ότι κατ' εφαρμογή της διάταξης του άρθ. 36 παρ. 3 του Π.Δ/τος 715/1979, το εναγόμενο νομίμως κατήγγειλε τη μισθωτική σύμβαση και ότι τα αποτελέσματα της καταγγελίας αυτής επήλθαν μετά την πάροδο εξήντα (60) ημερών και απέρριψε την αγωγή της ενάγουσας εκμισθώτριας, κατά το αίτημα αυτής, με το οποίο ζητούσε να αναγνωρισθεί ως άκυρη η ως άνω καταγγελία και να υποχρεωθεί το εναγόμενο να καταβάλει σ' αυτήν τα μισθώματα, μέχρι του συμφωνηθέντος χρόνου λήξης της μισθωτικής σύμβασης.

Έτσι κρίνοντας το δικάσαν Εφετείο έσφαλε, με το να μην εφαρμόσει τις διατάξεις των άρθρον 43 και 45 του π. δ/τος 34/1995 "περί Εμπορικών Μισθώσεων", οι οποίες, σύμφωνα με τα προαναφερθέντα στη μείζονα νομική σκέψη, είναι εφαρμοστέες, στην προκειμένη περίπτωση, και με το να εφαρμόσει τις μη εφαρμοστέες διατάξεις του άρθρου 36 του π.δ/τος 715/1979.

Επομένως, είναι βάσιμος ο από το αρθρ. 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ λόγος αναίρεσης για παραβίαση κανόνων ουσιαστικού δικαίου. Κατόπιν αυτού, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραππεμφθεί η υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο εκδόσαν την απόφαση ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές (άρθρο 580 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ) και να καταδικασθεί το ηττηθέν αναιρεσίβλητο στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείσας (άρθρο 176, 183 Κ.Πολ.Δ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 2189/2005 απόφαση του Εφετείου Αθηνών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές.

Καταδικάζει το αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων πεντακοσίων (1500) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Μαρτίου 2009. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 8 Απριλίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ