Supreme Court partially allows appeal against lease judgment for insufficient reasoning on rent calculation.

Απόφαση 875 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 875/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ΄ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 9 Φεβρουαρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1. ...., 2. .... και 3. ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "..... Ο.Ε.", που εδρεύει στο .... και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους Νικόλαο Πιπερίδη και Νικόλαο Σαγώνα.

Του αναιρεσίβλητου: ......, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Στυλιανό Σταματόπουλο.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 7 Ιουνίου 2005 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πρέβεζας.

Εκδόθηκε η 997/2005 ήδη τελεσίδικη απόφαση του ίδιου Δικαστηρίου, την αναίρεση της οποίας ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 12 Δεκεμβρίου 2005 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Πλαστήρας Αναστασάκης, ανέγνωσε την από 31 Αυγούστου 2006 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσειόντων ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Κατά τη διάταξη του άρθρου 649 παρ. 1 εδ. α΄ ΚΠολΔ, στις υποθέσεις που δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών οι διάδικοι έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο προσάγουν όλα τα αποδεικτικά τους μέσα. Από τον κανόνα αυτόν δεν καθιδρύεται εξαίρεση ούτε από τη διάταξη του άρθρου 650 παρ. 1 εδ.

δ΄ ΚΠολΔ σύμφωνα με την οποία "΄Ενορκες βεβαιώσεις ενώπιον ειρηνοδίκου ή συμβολαιογράφου λαμβάνονται υπόψη μόνον αν έγιναν ύστερα από προηγούμενη κλήτευση του αντιδίκου πριν από είκοσι τέσσερις τουλάχιστον ώρες", αφού με αυτήν ορίζονται οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν για να ληφθούν υπόψη από το δικαστήριο οι εν λόγω ένορκες βεβαιώσεις, ούτε από τη διάταξη του άρθρου 237 παρ. 3 του ίδιου Κώδικα (η οποία κατά το άρθρο 591 αυτού εφαρμόζεται και στις ειδικές διαδικασίες εφ΄ όσον δεν αντιβαίνει στις ειδικές διατάξεις αυτών) σύμφωνα με την οποία "Νέοι ισχυρισμοί με την προσθήκη μπορούν να προταθούν και νέα αποδεικτικά μέσα να προσκομισθούν μόνο για την αντίκρουση των ισχυρισμών που περιέχονται στις προτάσεις της παρ. 1" αφού με την τελευταία αυτή διάταξη ορίζεται η προθεσμία για την αμοιβαία αντίκρουση των ισχυρισμών των διαδίκων και όχι για την προσκομιδή αποδεικτικών μέσων, όπως είναι οι ένορκες βεβαιώσεις, για τις οποίες, εξάλλου, ρητά με το άρθρο 591 παρ. 1 εδ.

δ΄ ορίζεται ότι, αν στις ειδικές διατάξεις των ειδικών διαδικασιών (μεταξύ των οποίων και η ειδική διαδικασία των άρθρων 648 - 661 ΚΠολΔ) δεν ορίζεται διαφορετικά "οι διάδικοι μπορούν έως τη δωδεκάτη ώρα της τρίτης εργάσιμης ημέρας από τη συζήτηση να καταθέσουν προσθήκη στις προτάσεις με την οποία σχολιάζονται οι αποδείξεις, προτείνονται ισχυρισμοί και προσκομίζονται ένορκες βεβαιώσεις, έγγραφα και γνωμοδοτήσεις κατά το άρθρο 390 μόνο για την αντίκρουση ισχυρισμών που προτάθηκαν για πρώτη φορά κατά τη συζήτηση".

Περαιτέρω από τη διάταξη του άρθρου 650 παρ. 1 εδ. γ΄ ΚΠολΔ με την οποία ορίζεται ότι οι ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον ειρηνοδίκη ή συμβολαιογράφου λαμβάνονται υπόψη μόνον αν έγιναν ύστερα από προηγούμενη κλήτευση του αντιδίκου πριν από είκοσι τέσσερις τουλάχιστον ώρες, σε συνδυασμό με το άρθρο 270 παρ. 2 γ΄ ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του από το άρθρο 11 του ν. 2915/2001 με την οποία ορίζεται ότι ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον ειρηνοδίκη ή συμβολαιογράφου ή προξένου λαμβάνονται υπόψη το πολύ τρεις για κάθε πλευρά και από τη διάταξη του άρθρου 591 παρ. 1 του ίδιου Κώδικα με την οποία ορίζεται ότι τα άρθρα 1 έως 590 εφαρμόζονται και στις ειδικές διαδικασίες, εκτός αν αντιβαίνουν προς τις ειδικές διατάξεις των διαδικασιών αυτών, προκύπτει ότι στις εν λόγω διαδικασίες (στις οποίες εμπίπτει και εκείνη των μισθωτικών διαφορών) λαμβάνονται υπόψη ένορκες βεβαιώσεις χωρίς να ορίζεται αριθμητικός τούτων περιορισμός (ΑΠ 160/2006).

Στην προκειμένη περίπτωση οι αναιρεσείοντες με τον πρώτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως προσάπτουν στον Δικαστήριο ότι με την προσβαλλόμενη απόφασή του έλαβε υπόψη, μεταξύ άλλων και τις με αριθμούς 330, 331, 332, 333 και 334 από 6.10.2005 ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον της συμβολαιογράφου....., τις οποίες επικαλέσθηκε και προσκόμισε ο αναιρεσίβλητος με την προσθήκη των προτάσεών του ενώπιον του εν λόγω δικαστηρίου, ενώπιον του οποίου η συζήτηση της υποθέσεως έγινε στις 4 Οκτωβρίου 2005, ενώ οι ένορκες αυτές βεβαιώσεις λήφθησαν στις 6 Οκτωβρίου 2005 δηλαδή μετά δύο ημέρες από τη συζήτηση (χωρίς να αναφέρονται σε αντίκρουση ισχυρισμών που προτάθηκαν για πρώτη φορά κατά τη συζήτηση) και επιπλέον υπερβαίνουν τον αριθμό των τριών που είχε δικαίωμα να προσκομίσει η πλευρά του ενάγοντος κατά τη διάταξη του άρθρου 270 παρ. 2 εδ.

γ΄ ΚΠολΔ. Ο λόγος όμως αυτός, είναι απορριπτέος γιατί δεν αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι ο ισχυρισμός περί απαραδέκτου προτάθηκε στο δικαστήριο και μάλιστα κατά τρόπο σαφή και ορισμένο (ΑΠ 263/1989) κατά δε το δεύτερο σκέλος του ως αβάσιμος αφού, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν, ο περιορισμός των τριών μαρτύρων για κάθε πλευρά που θεσπίζει το άρθρο 270 παρ. 2 περ.

γ΄ ΚΠολΔ δεν ισχύει για τις υποθέσεις που δικάζονται κατά τις ειδικές διαδικασίες.

ΙΙ. Σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 1 του άρθρου 60 του π.δ. 34/1995, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 7 παρ. 14 του ν. 2741/1999 "σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης (μίσθωμα) είκοσι τεσσάρων (24) μηνών", ενώ σύμφωνα με την παρ. 2 του ίδιου άρθρου ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει την αποζημίωση του παρόντος άρθρου πριν από την απόδοση του μισθίου αλλιώς ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση.

Στο νόμο και στην επ' αυτού εισηγητική έκθεση δεν προσδιορίζεται η έννοια της άυλης εμπορικής αξίας. Κατά τα συναλλακτικά ήθη, αυτή αναφέρεται στην αξία που έχει η επιχείρηση ως σύνολο πραγμάτων, δικαιωμάτων, άυλων αγαθών, άλλων πραγματικών καταστάσεων (πελατεία, φήμη κλπ) που έχουν οργανωθεί σε οικονομική ενότητα, από την οποία μπορεί να ωφεληθεί και άλλος που θα ασκήσει την ίδια χρήση.

Πρόκειται για κατ' αποκοπή αποζημίωση που οφείλεται ανεξάρτητα από την ύπαρξη ή την απόδειξη από το μισθωτή ζημίας ή την ύπαρξη ωφέλειας του εκμισθωτή. Σ΄ αυτήν, ως εκ της φύσεώς της, περιλαμβάνεται και η αξία των προσθηκών και των εν γένει βελτιώσεων τις οποίες ενήργησε στο μίσθιο ο μισθωτής χωρίς συμβατική του υποχρέωση και οι οποίες, σύμφωνα με σχετικό όρο της μισθωτικής συμβάσεως, παραμένουν εις όφελος του μισθίου, χωρίς αξίωση αποζημιώσεως του εκμισθωτού, καθιστάμενες έτσι συστατικά αυτού και αποτελούσες επαύξηση του καταβαλλόμενου μισθώματος, εφόσον δεν έγιναν αυτοβούλως από τον εκμισθωτή (ΑΠ 900/19741, ΑΠ 16/1968).

Επομένως συνυπολογίζονται και αυτές στον καθορισμό της καταβλητέας κατά το ως άνω άρθρο άυλης αποζημίωσης. Στην προκειμένη περίπτωση, το πρωτοδικείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, ως προς το κρίσιμο εν προκειμένω ζήτημα αν εξαιτίας της διατασσομένης αποδόσεως του μισθίου καταστήματος από τους αναιρεσείοντες μισθωτές στον (αναιρεσίβλητο εκμισθωτή, ήταν υποχρεωμένος ο πρώτος να συνυπολογίσει στην καταβλητέα σ' αυτούς αποζημίωση της άνω μορφής (άυλη εμπορική αξία) και τις δαπάνες στις οποίες αυτοί υποβλήθηκαν για την ανοικοδόμηση του μισθίου, χωρίς συμβατική των υποχρέωση και με παραμονή των οικοδομημάτων και του εν γένει κεφαλαιουχικού εξοπλισμού εις όφελος του μισθίου δέχθηκε τα ακόλουθα:

Ο ισχυρισμός των εναγομένων ότι στο καταβαλλόμενο μίσθωμα θα πρέπει να συνυπολογισθούν οι δαπάνες για την ανοικοδόμηση του μισθίου καθώς και η αξία του κεφαλαιουχικού εξοπλισμού, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Ειδικότερα αποδείχτηκε ότι κατά τη σύναψη της επίδικης μίσθωσης ρητά συνομολογήθηκε ότι "ολόκληρο το κτιριακό συγκρότημα που πρόκειται να ανεγερθεί μαζί με το μηχανολογικό εξοπλισμό και τον εξοπλισμό της επιχείρησης ή των επιχειρήσεων που θα λειτουργούν το τελευταίο εξάμηνο πριν από τη λήξη της μισθώσεως θα περιέλθει μετά το τέλος αυτής στον εκμισθωτή ή στους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους του χωρίς την υποχρέωση καταβολής από αυτόν ουδεμίας αποζημιώσεως για τις δαπάνες ανέγερσης του κτιριακού συγκροτήματος, της διαμόρφωσης των εξωτερικών χώρων και της δαπάνης αγοράς κεφαλαιουχικού εξοπλισμού........", συμφωνήθηκε δηλαδή ότι όποια ποσά δαπανήσουν οι εναγόμενοι για την αναστύλωση του παλαιού κτιρίου και τη διαμόρφωση του εδάφους του οικοπέδου, δεν θα συνυπολογισθούν στο μίσθωμα.

Αντιθέτως, οι ίδιοι ανέλαβαν την υποχρέωση να αποδώσουν κατά τη λήξη της μισθώσεως το μίσθιο μαζί με ολόκληρο τον εξοπλισμό του, χωρίς να έχουν δικαίωμα αποζημίωσης για τις πιο πάνω δαπάνες. Με τις παραδοχές του όμως αυτές το δικαστήριο που δίκασε διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του ασαφείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες επί ζητήματος που ασκεί ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης.

Ειδικότερα, μολονότι δέχεται ότι κατά τη σύναψη της μίσθωσης συνομολογήθηκε ότι ολόκληρο το κτιριακό συγκρότημα που επρόκειτο να ανεγείρουν οι μισθωτές στο μίσθιο ακίνητο μαζί με το μηχανολογικό εξοπλισμό κλπ θα περιέλθει μετά τη λήξη της μισθώσεως στον εκμισθωτή χωρίς την υποχρέωση καταβολής από αυτόν ουδεμιάς αποζημιώσεως σ΄ αυτούς για τις δαπάνες ανέγερσης του κτιριακού συγκροτήματος, της διαμόρφωσης των εξωτερικών χώρων και της δαπάνης αγοράς του κεφαλαιουχικού εξοπλισμού, στις οποίες αυτοί θα υποβάλλονταν, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι ποσά που δαπανήθηκαν σχετικώς συμφωνήθηκε ότι δεν θα συνυπολογισθούν στο μίσθωμα, ενώ, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν ανωτέρω, στην περίπτωση αυτή τα ποσά που δαπανήθηκαν, εφόσον δεν δαπανήθηκαν αυτοβούλως αλλά στο πλαίσιο των συμβατικών υποχρεώσεων των μισθωτών (όπως δέχεται και η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση) αποτελούν πρόσθετο αντάλλαγμα για τη χρήση του ακινήτου, δηλαδή μίσθωμα, το οποίο προσαυξάνει το καταβαλλόμενο κατά το άρθρο 60 του π.δ. 34/2001 ποσό, ακόμη κι΄ αν οι προσθήκες και βελτιώσεις αυτές παραμείνουν μετά τη λήξη της μίσθωσης υπέρ του εκμισθωτή, χωρίς καμμιά αξίωση του μισθωτή για αποζημίωσή του.

Επομένως, ο δεύτερος λόγος της αναίρεσης που βάλλει κατά της προσβαλλόμενης απόφασης, ότι περιέλαβε ως προς το άνω ζήτημα ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες και στέρησε έτσι εαυτήν νομίμου βάσεως, είναι βάσιμος και πρέπει, κατά παραδοχή του, να αναιρεθεί κατά το μέρος αυτό η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί ως προς αυτό η υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλον δικαστή και να καταδικασθεί ο αναιρεσίβλητος στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσειόντων.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί εν μέρει, κατά τα αναφερόμενα στο σκεπτικό, την 997/2005 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πρέβεζας.

Παραπέμπει την υπόθεση ως προς το αναιρούμενο μέρος αυτό για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο με άλλη σύνθεση. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσειόντων, την οποία ορίζει σε χίλια εκατόν (1.100) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 28 Μαρτίου 2007. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 25 Απριλίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ