Supreme Court dismisses appeal on procedural grounds, rejecting arguments as inadmissible evidence evaluation issues.

Απόφαση 86 / 2026 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 86 /2026

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Αλεξάνδρα Αποστολάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σωκράτη Πλαστήρα, Σταύρο Μάλαινο, Αντιγόνη Τζελέπη και Ζωή Καραχάλιου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, την 1η Νοεμβρίου 2024, με την παρουσία και του Γραμματέα Α. Λ. , για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΑΚΤΗ ΠΟΣΕΙΔΩΝΟΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ", που εδρεύει στον Πολύγυρο Χαλκιδικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία δεν παραστάθηκε και 2) Κ. Ζ. του Ε. , κατοίκου ... , ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Γεωργία Μπότσαρη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Της αναιρεσίβλητης: Ετερόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία "... ΚΑΙ ΣΙΑ ΕΕ" και δ.τ. "across", που εδρεύει στο Αγρίνιο και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Θεόδωρο Καραγιάννη.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 14-8-2015 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και συνεκδικάστηκε με την από 17-11-2015 αγωγή της 1ης των ήδη αναιρεσειόντων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 6933/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 942/2018 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 29-5-2018 αίτησή τους, επιπρόσθετα δε ο 2ος των αναιρεσειόντων και με τους από 19-9-2024 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ζωή Καραχάλιου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, παραστάθηκαν μόνο ο 2ος των αναιρεσειόντων και η αναιρεσίβλητη όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης ζήτησε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης και των προσθέτων λόγων και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με το άρθρο 568 παρ. 4 του Κ.Πολ.Δ. ορίζεται ότι: "4. Αν ο αναιρεσείων επισπεύδει τη συζήτηση, η κλήση συντάσσεται κάτω από το αντίγραφο του δικογράφου που έχει κατατεθεί, και επιδίδεται με επιμέλειά του στους αντιδίκους τουλάχιστον εξήντα ημέρες πριν από τη δικάσιμο, αν όλοι οι διάδικοι που καλούνται διαμένουν στην Ελλάδα και τουλάχιστον ενενήντα ημέρες, αν κάποιος από τους διαδίκους διαμένει στο εξωτερικό ή η διαμονή του είναι άγνωστη. Αν ο αναιρεσίβλητος επισπεύδει τη συζήτηση ή την επισπεύδει άλλος διάδικος εκτός από τον αναιρεσείοντα, η κλήση επιδίδεται μέσα στην ίδια προθεσμία με επιμέλεια εκείνου που επισπεύδει τη συζήτηση, στον αναιρεσείοντα και τους άλλους διαδίκους".

Περαιτέρω, από τις διατάξεις του άρθρου 576 παρ.1-3 Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι, αν κατά τη συζήτηση της αναίρεσης, δεν εμφανιστεί ή εμφανιστεί και δεν λάβει μέρος με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος κάποιος από τους διαδίκους, ο Άρειος Πάγος εξετάζει αυτεπαγγέλτως ποιός επισπεύδει τη συζήτηση. Αν την επισπεύδει ο διάδικος που απουσιάζει, η υπόθεση συζητείται σαν να ήταν παρόντες οι διάδικοι. Αν όμως την επισπεύδει ο αντίδικός του, ερευνάται αν ο διάδικος, ο οποίος δεν εμφανίστηκε ή, αν και εμφανίστηκε, δεν έλαβε μέρος στη συζήτηση με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος, κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα από εκείνον που επισπεύδει τη συζήτηση.

Στην περίπτωση που δεν κλητεύθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα, η συζήτηση κηρύσσεται απαράδεκτη και η υπόθεση επαναφέρεται με νέα κλήτευση.

Στην αντίθετη περίπτωση, ο Άρειος Πάγος προχωρεί στη συζήτηση παρά την απουσία εκείνου που έχει κλητευθεί (A.Π. 91/2020, Α.Π. 546/2020, Α.Π. 242/2015, Α.Π. 546/2015).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την υπ' αριθμ. .../2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Θεσσαλονίκης, με έδρα το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Γ. Κ. , αντίγραφο της οποίας προσκομίζει και επικαλείται ο δεύτερος αναιρεσείων, ακριβές αντίγραφο, νομίμως επικυρωμένο από το επίσημο, της κρινόμενης από 29-5-2018 (αριθμ. έκθ. κατ. 1749/137/29-5-2018) αίτησης για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 942/2018 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, με κλήση να παραστεί ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, κατά τη συζήτησή της κατά την αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμο, η οποία ορίστηκε με Πράξη της Προέδρου του Δ' Τμήματος, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 568 παρ. 4 του Κ.Πολ.Δ. , επιδόθηκε στην αναιρεσίβλητη στις 14-6-2024, με επίσπευση της συζήτησης εκ μέρους αμφοτέρων των αναιρεσειόντων, ήτοι της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "Ακτή Ποσειδώνος Τουριστική Ανώνυμη Εταιρία" και Κ. Ζ.

Κατά τη δικάσιμο, όμως, αυτή, κατά την οποία εκφωνήθηκε νόμιμα η υπόθεση κατά τη σειρά της από το οικείο πινάκιο, η πρώτη αναιρεσείουσα, η οποία έχει χορηγήσει πληρεξουσιότητα στον ασκήσαντα την ένδικη αίτηση αναίρεσης δικηγόρο Κων/νο Μπότσαρη (βλ. .../2019 πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Β. Μ.), δεν παραστάθηκε, ούτε εκπροσωπήθηκε από πληρεξούσιο δικηγόρο, ούτε υποβλήθηκε δήλωση ότι δεν θα παραστεί κατά την εκφώνησή της (άρθρα 242 παρ. 2 και 573 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.).

Επομένως, σύμφωνα με την ανωτέρω νομική σκέψη, πρέπει να προχωρήσει το Δικαστήριο στη συζήτηση της υπόθεσης, παρά την απουσία της επισπεύδουσας αυτήν, πρώτης αναιρεσείουσας (άρθρο 576 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.). Η κρινόμενη αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 942/2018 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών και ειδικότερα των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 επ.

του ΚΠολΔ, όπως ίσχυαν πριν από την αντικατάστασή τους με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552,553 παρ. 1β,556,558,564 παρ. 3 και 566 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.). Επομένως, είναι παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.) και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και το βάσιμο των προβαλλόμενων λόγων της (άρθρα 577 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.).

Κατά το άρθρο 569 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., όπως η εν λόγω παράγραφος αντικαταστάθηκε με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του ν. 4335/2015 και το άρθρο αυτό διαμορφώθηκε με τα άρθρα 37 και 120 του ν. 4842/2021, "οι πρόσθετοι λόγοι αναίρεσης ως προς τα ίδια κεφάλαια της προσβαλλόμενης απόφασης και τα κεφάλαια εκείνα που αναγκαστικά συνέχονται με αυτά, ασκούνται μόνο με δικόγραφο που κατατίθεται στη γραμματεία του Αρείου Πάγου, τριάντα (30) τουλάχιστον πλήρεις ημέρες πριν από τη συζήτηση της αναίρεσης, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 281, κάτω από το οποίο συντάσσεται έκθεση.

Αντίγραφο του δικογράφου των πρόσθετων λόγων επιδίδεται πριν από την ίδια προθεσμία στον αναιρεσίβλητο και τους άλλους διαδίκους. Η επίδοση μπορεί να γίνει και στον πληρεξούσιο δικηγόρο του αναιρεσιβλήτου, αν αυτός επισπεύδει τη συζήτηση ... Τα ίδια εφαρμόζονται και όταν τη συζήτηση επισπεύδει ο αναιρεσίβλητος ή ο άλλος διάδικος εκτός από τον αναιρεσείοντα".

Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 568 παρ. 2 και 3, και 570 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ. συνάγεται ότι για την παραδεκτή άσκηση των πρόσθετων λόγων αναίρεσης απαιτούνται δύο προϋποθέσεις, η κατάθεση του δικογράφου τους στη γραμματεία του Αρείου Πάγου τουλάχιστον τριάντα πλήρεις ημέρες πριν από τη συζήτηση της αναίρεσης και η επίδοσή του στον αναιρεσίβλητο και τους άλλους διαδίκους εντός της ίδιας ως άνω προθεσμίας πριν από τη συζήτηση της αναίρεσης.

Ως ημέρα συζήτησης της αναίρεσης νοείται εκείνη που ορίζεται στο άρθρο 281, ήτοι αυτή κατά την οποία άρχισε η εκδίκαση της αίτησης αναίρεσης. Η παράλειψη της κατάθεσης του δικογράφου των πρόσθετων λόγων πριν από την τριακονθήμερη αυτή προθεσμία ή της επίδοσής του πριν από αυτή σε περίπτωση εμπρόθεσμης κατάθεσης, συνεπάγεται το απαράδεκτο αυτών, με συνέπεια την απόρριψή τους κατ' αυτεπάγγελτη έρευνα σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 577 παρ. 1 και 2 Κ.Πολ.Δ., που εφαρμόζονται αναλογικά και για τους πρόσθετους λόγους και ορίζουν ότι το δικαστήριο πρώτα συζητεί για το παραδεκτό της αναίρεσης και, αν η αναίρεση δεν ασκήθηκε νόμιμα ή αν λείπει κάποια προϋπόθεση για να είναι παραδεκτή, ο Άρειος Πάγος την απορρίπτει και αυτεπαγγέλτως (Ολ.Α.Π. 143/1984, Α.Π. 1220/2025, Α.Π. 154/2022, Α.Π. 1192/2018, Α.Π. 949/2015).

Στην προκειμένη περίπτωση, ως ημέρα συζήτησης ενώπιον του παρόντος Τμήματος του Αρείου Πάγου της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης, ορίστηκε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας δικάσιμος της 1ης-11-2024, ο δε 2ος αναιρεσείων άσκησε πρόσθετους λόγους με το από 19-9-2024 ιδιαίτερο δικόγραφο, που κατατέθηκε στη γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου στις 25-9-2024 και επιδόθηκε στις 27-9-2024 στην αναιρεσίβλητη και στις 30-9-2024 στην αναγκαία ομόδικό του 1η αναιρεσείουσα, δηλαδή τριάντα ημέρες πριν την ορισθείσα ως άνω δικάσιμο (βλ.

την υπ' αριθμ. ...-2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Θεσσαλονίκης, με έδρα το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, Γ. Κ. και την υπ' αριθμ. ...-2024 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Εφετείου Θεσσαλονίκης, με έδρα το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, Α. Σ., αντίστοιχα, τις οποίες επικαλείται και προσκομίζει ο 2ος αναιρεσείων).

Επομένως, οι πρόσθετοι αυτοί λόγοι ασκήθηκαν παραδεκτά από τον 2ο αναιρεσείοντα, ο οποίος νομιμοποιείται να τους ασκήσει (απορριπομένων όσων αντίθετων υποστηρίζονται από την αναιρεσίβλητη), νομότυπα και εμπρόθεσμα, είναι παραδεκτοί και πρέπει να συνεκδικαστούν, κατά τα άρθρα 246, 573 παρ.1 Κ.Πολ.Δ., με το κυρίως δικόγραφο της από 29-5-2018 αίτησης αναίρεσης, καθόσον αυτοί (πρόσθετοι λόγοι) δεν έχουν αυτοτέλεια, αλλά συζητούνται, υποχρεωτικά, με την αίτηση αναίρεσης και πρέπει, και το υπό κρίση δικόγραφο, να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων του, κατ' άρθρο 577 παρ.3 Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 157/2022, Α.Π. 497/2021, Α.Π. 921/2019, Α.Π. 507/ 2017).

Στην αναιρετική δίκη, κατά το άρθρο 570 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ. " Οι διάδικοι δεν είναι υποχρεωμένοι να καταθέσουν προτάσεις, εκτός αν προβάλλονται ενστάσεις ως προς το παραδεκτό και το εμπρόθεσμο της αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων. Οι διάδικοι καταθέτουν τις προτάσεις τους είκοσι τουλάχιστον ημέρες πριν από τη δικάσιμο". Η διάταξη αυτή αναφέρεται πρωτίστως στον αναιρεσίβλητο, ο οποίος προβάλλει ενστάσεις κατά του παραδεκτού και εμπροθέσμου της αίτησης αναίρεσης. Αν οι προτεινόμενες ενστάσεις λαμβάνονται υπόψη αυτεπαγγέλτως, με βάση γεγονότα που προκύπτουν από αυτεπάγγελτη έρευνα του Δικαστηρίου, ο Άρειος Πάγος θα τις ερευνήσει παρά το εκπρόθεσμο των προτάσεων (Α.Π. 972/2019, Α.Π. 461/2018, Α.Π. 1272/2008, Α.Π. 117/2005).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 847, 850, 851 επ. Α.Κ. και 328 Κ.Πολ.Δ. συνάγεται ότι στη δίκη που διεξάγεται μεταξύ του δανειστή αφ` ενός και του εγγυητή και του πρωτοφειλέτη αφ` ετέρου, η μεταξύ των τελευταίων ομοδικία είναι αναγκαστική, καθ` ο μέρος αντικείμενο της κοινής δίκης, ως προς κάθε ομόδικο, είναι ύπαρξη της κυρίας οφειλής και συνεπώς οι αρχές της εν λόγω αναγκαστικής ομοδικίας περιορίζονται στις περιπτώσεις, όπου το ζήτημα που πρόκειται να κριθεί αναφέρεται στην κοινή υπεράσπιση πρωτοφειλέτη και εγγυητή ως προς την ύπαρξη του χρέους (Α.Π. 802/2025, Α.Π. 1290/2022, Α.Π. 1104/2020, Α.Π. 197/2020).

Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 76 παρ. 1 και 4, 110, 558 εδ. β και 576 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ. , προκύπτει ότι σε περίπτωση αναγκαστικής ομοδικίας, η άσκηση αίτησης αναίρεσης από έναν αναγκαίο ομόδικο θεωρείται ως άσκηση και από τους λοιπούς αναγκαίους ομόδικους, οι οποίοι παρότι αδράνησαν και δεν άσκησαν αίτηση αναίρεσης, θεωρούνται αναιρεσείοντες και πρέπει να καλούνται κατά τη σχετική συζήτηση. Εάν οι αναγκαίοι ομόδικοι που κλητεύθηκαν νόμιμα δεν εμφανιστούν στη συζήτηση θεωρούνται σαν να είναι παρόντες και η υπόθεση συζητείται παρά την απουσία τους (Α.Π. 802/2025, Α.Π. 171/2022, Α.Π. 1437/2019).

Στην προκειμένη περίπτωση, η αναιρεσίβλητη προβάλλει με τις προτάσεις της, ένσταση απαραδέκτου της ένδικης αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων αυτής, για το λόγο ότι οι αναιρεσείοντες δεν έχουν έννομο συμφέρον για την αναίρεση της προσβαλλόμενης 942/2018 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Ειδικότερα, για τη θεμελίωση του ισχυρισμού της διατείνεται, ότι η αίτηση αναίρεσης και οι πρόσθετοι λόγοι, κατά το μέρος που βάλλουν κατά της απόφασης του Εφετείου, αναφορικά με τη μείωση του μισθώματος για την περίοδο από ...-2013 έως ...-2015, ασκήθηκαν χωρίς να υπάρχει έννομο συμφέρον, αφού και στην περίπτωση που γίνουν δεκτοί (αναίρεση και πρόσθετοι λόγοι), η σχετική απαίτηση των αναιρεσειόντων για τα μισθώματα εκείνης της περιόδου έχει προ πολλού υποπέσει στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 250 αρ. 16 Α.Κ. Η ένσταση, όμως, αυτή, με την οποία προβάλλεται ισχυρισμός, κατ` άρθρο 570 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ. , ως προς το παραδεκτό της αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων, για το λόγο ότι το έννομο συμφέρον των αναιρεσειόντων εξέλιπε, δεδομένου ότι τα επικαλούμενα γεγονότα δεν προκύπτουν από αυτεπάγγελτη έρευνα του δικαστηρίου, είναι απαράδεκτη και πρέπει να απορριφθεί, καθόσον οι ανωτέρω προτάσεις, με τις οποίες προτείνεται, δεν κατατέθηκαν εντός της προβλεπόμενης από το παραπάνω άρθρο προθεσμίας των 20 ημερών, πριν από τη συζήτηση της αίτησης αναίρεσης και των πρόσθετων λόγων, αλλά, όπως προκύπτει από την επ` αυτών σφραγίδα, που υπογράφεται από το γραμματέα του δικαστηρίου τούτου, κατατέθηκαν κατά τη συζήτηση αυτής, την ...-2024.

Περαιτέρω, η προβαλλόμενη με τις ίδιες προτάσεις από την αναιρεσίβλητη ένσταση έλλειψης εκπροσώπησης της πρώτης αναιρεσείουσας, καθώς, όπως υποστηρίζει, η τελευταία, ήδη από 25-6-2024 στερείται και τυπικά διοίκησης, αλυσιτελώς προβάλλεται, αφού, σύμφωνα με τα προεκτιθέμενα, εφόσον η πρώτη αναιρεσείουσα, που επισπεύδει τη συζήτηση, δεν παραστάθηκε και δεν εκπροσωπήθηκε με οποιονδήποτε νόμιμο τρόπο κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, θεωρείται ότι, λόγω της αναγκαστικής ομοδικίας που συνδέει τους αναιρεσείοντες (πρωτοφειλέτρια και εγγυητής αντίστοιχα), αντιπροσωπεύεται από τον αναγκαίο ομόδικό της, δεύτερο αναιρεσείοντα και η συζήτηση θα χωρήσει ως εάν ήταν και αυτή παρούσα.

Από την επιτρεπτή επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.), προκύπτει ότι η προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 942/2018 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, είναι αποτέλεσμα της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής: Με την από 14-8-2015 (αριθμ. έκθ. κατ. ...-2015) αγωγή, η ενάγουσα, ήδη αναιρεσίβλητη, εξέθεσε, κατά το ενδιαφέρον στην παρούσα αναιρετική δίκη μέρος της, ότι δυνάμει του υπ' αριθμ. ...-2007 συμβολαίου πώλησης και αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης (sale and lease back), που μεταγράφηκε νόμιμα, η πρώτη εναγόμενη, ήδη πρώτη αναιρεσείουσα, πώλησε και μεταβίβασε κατά πλήρη κυριότητα ένα αγροτεμάχιο, έκτασης 10.043,83 τ.μ., κείμενο στην Παραλία Γερακινής του Δήμου Πολυγύρου Χαλκιδικής, με την επ' αυτού ξενοδοχειακή μονάδα με την επωνυμία "MARE BLU II", στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "ΑΛΦΑ ΛΗΖΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΣ" (ΑLPHA LEASING), η οποία με το ίδιο νομίμως μεταγεγραμμένο συμβόλαιο το εκμίσθωσε χρηματοδοτικά, στην πρώτη εναγομένη, για χρονικό διάστημα 20 ετών.

Ότι επακολούθησε καταγγελία της ανωτέρω σύμβασης και υπογραφή της νέας υπ' αριθμ. ...-2013 σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, μεταξύ της "ΑLPHA LEASING" και της πρώτης εναγομένης. Ακολούθως, εξέθεσε, ότι δυνάμει του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομίσθωσης (ενώ είχε προηγηθεί η υπογραφή του από 22-3-2013 προσυμφώνου υπομίσθωσης) και κατόπιν, δυνάμει της από ...-2013 νέας σύμβασης υπομίσθωσης, η πρώτη εναγόμενη εκμίσθωσε στην ενάγουσα, ήδη αναιρεσίβλητη, με την εγγύηση του δευτέρου εναγομένου, ήδη δευτέρου αναιρεσείοντος, για την πιστή τήρηση όλων των όρων της υπομίσθωσης, εκ μέρους της πρώτης εναγομένης, το επίδικο ξενοδοχείο "MARE BLU II", τύπου bungalows (κτίριο 1, κτίριο 2Α, κτίριο 2Β, κτίριο 3, κτίριο 4Α, κτίριο 4Β, κτίριο 5, ισόγειο κτίσμα, πέργκολα, χωρίς την εκμίσθωση κατοικίας 150 τ.μ.

στην είσοδο του ξενοδοχείου) για 12 έτη, με τη ρητή συνομολογημένη ιδιότητα, ότι με δαπάνες και φροντίδες της, τούτο θα διέθετε έως την 1-3-2014 όλες τις απαραίτητες άδειες και όλο τον εξοπλισμό για τη λειτουργία του. Ότι, το ετήσιο μίσθωμα συμφωνήθηκε για το πρώτο μισθωτικό έτος σε 95.000 ευρώ, πλέον πρόσθετου μισθώματος, ποσοστού 8,27%, επί του ποσού του κύκλου εργασιών άνω των 516.000 ευρώ, για το δεύτερο μισθωτικό έτος σε 115.000 ευρώ, πλέον πρόσθετου ετήσιου μισθώματος, ποσοστού 5%, επί του ποσού του κύκλου εργασιών άνω των 516.000 ευρώ, για το τρίτο μισθωτικό έτος σε 120.000 ευρώ και πλέον σταθερό καθ' όλη την υπόλοιπη διάρκεια της υπομίσθωσης.

Ότι, το μεν σταθερό ετήσιο μίσθωμα εκάστου μισθωτικού έτους θα καταβάλλεται σε 3 δόσεις, ήτοι 30% στις 30/7 του επόμενου ημερολογιακού έτους, 35% στις 30/11 του επόμενου ημερολογιακού έτους και 35% στις 15/12 του επόμενου ημερολογιακού έτους, το δε πρόσθετο ποσοστιαίο μίσθωμα εκάστου μισθωτικού έτους θα καταβάλλεται σε 2 δόσεις, ήτοι 50% στις 15/12 εκάστου ημερολογιακού έτους και 50% στις 30/3 του επομένου έτους.

Ότι, στο μίσθιο υπήρχαν πολεοδομικές παραβάσεις, ελλείψεις υλικών, εξοπλισμού, εγκαταστάσεων και αδειών, καθώς και οφειλές υδρεύσεως, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην αγωγή. Ότι, ενόψει των ανωτέρω, μειώθηκε ο κύκλος εργασιών της ενάγουσας, καθόσον η μισθωτική αξία του μισθίου είναι σαφώς μικρότερη, γι' αυτό και προέβη στην από 9-7-2014 εξώδικη δήλωση, που επιδόθηκε στους εναγομένους στις 14-7-2014, για μείωση του μισθώματος, ειδικότερα λόγω έλλειψης συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου και δη, κατά ποσοστό 21/67 (0,313%), ανάλογο του αριθμού των ελλειπουσών κλινών και από την επίδοση της αγωγής στο ποσό των 60.000 ευρώ.

Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησε:

Α) να αναγνωρισθεί η, διά της από 14-7-2014 εξώδικης δήλωσης, αναπροσαρμογή και δη μείωση του ετήσιου μισθώματος, ως εξής:

1) στο ποσό των 65.223,89 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2014,

2) στο ποσό των 65.686,57 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2014 έως ...-2015

και

3) στο ποσό των 60.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2015 έως ...-2016 και για κάθε επόμενο έτος της υπομίσθωσης, έως ...-2015, άλλως να μειωθεί στο προσήκον μέτρο, πλέον του αναλογούντος ημίσεος τέλους χαρτοσήμου 1,8%, πληρωτέο σε 3 δόσεις.

Β) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της καταβάλουν, εις ολόκληρον έκαστος, το καθ' υπέρβαση των μειωμένων μισθωμάτων καταβληθέν ποσό των 40.589,54 ευρώ (29.776,11+10.813,43).

Άλλως, επικουρικώς, σε περίπτωση που η μείωση του μισθώματος υπολογισθεί με βάση το διάστημα που έχει διανυθεί, πριν τις δηλώσεις μείωσης του ετήσιου μισθώματος, ζήτησε:

Α) να αναγνωρισθεί η μείωση του μισθώματος ως εξής:

1) στο ποσό των 86.983,36 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2014 ,

2) στο ποσό των 75.006,22 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2014 έως ...-2015

και

3) στο ποσό των 60.000 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2015 έως ...-2016 και για κάθε επόμενο έτος της υπομίσθωσης έως ...-2025 , άλλως να μειωθεί στο προσήκον μέτρο, πλέον του αναλογούντος ημίσεος τέλους χαρτοσήμου 1,8% , πληρωτέο σε 3 δόσεις.

Β) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της καταβάλουν, εις ολόκληρον ο καθένας, το καθ' υπέρβαση των μειωμένων μισθωμάτων ποσό των 16.577,27 ευρώ (8.016,64+8.560,63). Άλλως, επικουρικότερα, λόγω ουσιώδους και μόνιμης πτώσης της μισθωτικής αξίας του εν λόγω μισθίου, εξαιτίας των ανωτέρω περιστατικών και της εν γένει οικονομικής κρίσης, που έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση των εισοδημάτων και της ενάγουσας, εκ της επαγγελματικής δραστηριότητάς της στο μίσθιο και επικαλούμενη απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών και παραθέτοντας συγκριτικά στοιχεία με άλλα όμορα και ομοειδούς ή παρεμφερούς χρήσης ακίνητα, η ενάγουσα ζήτησε την, κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, δικαστική αναπροσαρμογή και δη μείωση του μισθώματος, προκειμένου να επέλθει η άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών, κατ' άρθρο 388 Α.Κ. , άλλως, επικουρικότερα, κατ' άρθρο 288 Α.Κ., ως εξής:

1) στο ποσό των 65.686,57 ευρώ για το χρονικό διάστημα από ...-2014 έως ...-2015 ,

2) στο ποσό των 60.000 ευρώ για το χρονικό διάστημα από ...-2015 έως ...-2016 και για κάθε επόμενο έτος της υπομίσθωσης έως ...-2025, άλλως να μειωθεί στο προσήκον μέτρο, πλέον του αναλογούντος ημίσεος τέλους χαρτοσήμου 1,8%, πληρωτέο σε 3 δόσεις. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, αφού συνεκδίκασε την προαναφερθείσα αγωγή με την από 25-9-2012 αγωγή που άσκησε η πρώτη εναγόμενη της ως άνω αγωγής, ήδη πρώτη αναιρεσείουσα, η οποία δεν ενδιαφέρει την παρούσα αναιρετική δίκη, εξέδωσε την υπ' αριθμ. 6933/2016 απόφασή του, με την οποία απέρριψε αμφότερες τις αγωγές ως ουσιαστικά αβάσιμες.

Επί της από 11-5-2017 (αριθμ. έκθ. κατ. 1902/11-5-2017) έφεσης που άσκησε η ενάγουσα, ήδη αναιρεσίβλητη, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης εξέδωσε την προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 942/2018 απόφασή του, με την οποία δέχθηκε τυπικά και κατ' ουσίαν την έφεση, εξαφάνισε την εκκληθείσα απόφαση και, αφού κράτησε την υπόθεση και δίκασε την αγωγή της αναιρεσίβλητης κατ'ουσίαν, δέχθηκε εν μέρει αυτήν κατά την κύρια βάση της ως ουσιαστικά βάσιμη.

Η μίσθωση προσοδοφόρων αστικών ακινήτων, κατά την έννοια του άρθρου 638 Α.Κ., είναι εμπορική, εφόσον αυτά χρησιμοποιούνται για την άσκηση εμπορικών πράξεων και οι συμβαλλόμενοι αποβλέπουν στη χρήση και κάρπωσή τους (Α.Π. 289/1992). Τέτοια μίσθωση είναι και η μίσθωση ξενοδοχείου, η οποία αποτελεί εμπορική μίσθωση, υπαγόμενη στην προστασία του π.δ. 34/1995.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 Α.Κ. , οι οποίες έχουν εφαρμογή, σύμφωνα με το άρθρο 44 του Π.Δ. 34/1995 , που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 13 παρ.1-2 του Ν. 4242/2014 , και επί των εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση.

Επίσης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο για τη χρήση αυτή σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν. Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίσθηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος.

Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση (Α.Π. 806/2023, Α.Π. 269/2019). Οι διατάξεις των άρθρων 576 επ. του Α.Κ., με τις οποίες ρυθμίζεται η ευθύνη του εκμισθωτή για κάθε είδους ελαττώματα του μισθίου, είναι ενδοτικού δικαίου και έτσι ο εκμισθωτής και ο μισθωτής έχουν το δικαίωμα, λόγω της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, που καθιερώνεται με το άρθρο 361 του ίδιου Κώδικα, να ρυθμίσουν με άλλο τρόπο τις μεταξύ τους έννομες σχέσεις (Α.Π. 779/2022, Α.Π. 1674/2017, Α.Π. 763/2016, Α.Π. 1291/2014, Α.Π. 1473/2001).

Επίσης ο εκμισθωτής μπορεί κατ' ένσταση να προβάλλει τον ισχυρισμό, ότι ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης μίσθωσης γνώριζε το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας ή ότι παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη, γεγονός που αποκλείει την ευθύνη του για την ύπαρξη του ελαττώματος ή την έλλειψη της ιδιότητας (άρθρα 579 και 581 Α.Κ.) και επομένως ο μισθωτής δεν έχει τα δικαιώματα που απονέμονται σ' αυτόν από τα άρθρα 576 έως 578 Α.Κ. (Α.Π. 325/2013).

Επί μισθώσεως πράγματος δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί αδυνάτου παροχής των άρθρων 362 έως 364 Α.Κ., γιατί η εφαρμογή τους αποκλείεται από τις ειδικές διατάξεις των άρθρων 576, 577, 583 και 585 του Α.Κ., που ρυθμίζουν εξαντλητικά όλες τις περιπτώσεις της μη εκπλήρωσης εκ μέρους του εκμισθωτή των υποχρεώσεών του στο να παραδώσει το μίσθιο απαλλαγμένο νομικών ή πραγματικών ελαττωμάτων και με τις συμφωνημένες ιδιότητες (Α.Π. 411/2011).

Περαιτέρω, με το άρθρο 559 αριθ. 1 εδ. α` του Κ.Πολ.Δ. , ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών.

Εξάλλου, ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή εάν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και εάν εφαρμοσθεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου, όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε στο νόμο έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε ως κακή εφαρμογή, όταν το δικαστήριο της ουσίας έκανε εσφαλμένη υπαγωγή των περιστατικών της ένδικης υποθέσεως σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας δεν υπάγονται και, έτσι, κατέληξε σε εσφαλμένο συμπέρασμα, με τη μορφή του διατακτικού.

Με το λόγο αυτό αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής ή των ισχυρισμών (ενστάσεων, αντενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την αξιοποίηση των ουσιαστικών παραδοχών, δηλ., αποκλειστικά, των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας ότι αποδείχθηκαν ή δεν αποδείχθηκαν, καθώς και της υπαγωγής αυτών στο νόμο.

Ιδρύεται δε ο παραπάνω αναιρετικός λόγος, αν οι πραγματικές παραδοχές του δικαστηρίου καθιστούν φανερή την ως άνω παραβίαση (Ολ.ΑΠ 2/2021, Ολ.ΑΠ 3/2020, Α.Π. 38/2020, Α.Π. 319/2017). Με το λόγο αυτό δεν επιτρέπεται να πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που δεν ελέγχεται αναιρετικά από τον Άρειο Πάγο κατά το άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 659/2021,Α.Π. 257/2020, Α.Π. 52/2019, Α.Π. 551/2018).

Έτι περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ. , αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο από αυτήν λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν, από το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, δεν προκύπτουν, σαφώς και επαρκώς, τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι, κατά το νόμο, αναγκαία για την εφαρμογή, στην συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού του ουσιαστικού δικαίου (Ολ.ΑΠ 1/2020, Ολ.ΑΠ 2/2019, Α.Π. 2/2022).

Η ύπαρξη νόμιμης βάσης και η αντίστοιχη έλλειψή της πρέπει να προκύπτουν αμέσως από την προσβαλλόμενη απόφαση, ο δε Άρειος Πάγος διαπιστώνει την ύπαρξη ή την ανυπαρξία του προκειμένου λόγου αναίρεσης, ελέγχοντας μόνο την προσβαλλόμενη απόφαση και το αιτιολογικό της και όχι το περιεχόμενο άλλων εγγράφων ή αποφάσεων σε εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 509/2020).

Αντίθετα, δεν ιδρύεται λόγος αναίρεσης κατά τη διάταξη αυτή, όταν οι ελλείψεις της απόφασης ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση και στάθμισή τους και στην αιτιολόγηση του εξαγομένου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανελέγκτως, κατά τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος (Ολ.ΑΠ 2/2022, Α.Π. 1096/2021, Α.Π. 521/2021, Α.Π. 464/2020).

Τέλος, κατά το άρθρο 562 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ. , είναι απαράδεκτος λόγος αναίρεσης που στηρίζεται σε ισχυρισμό, ο οποίος δεν προτάθηκε νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, εκτός αν πρόκειται: α)για παράβαση που δεν μπορεί να προβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας β) για σφάλμα που προκύπτει από την ίδια την απόφαση γ) για ισχυρισμό που αφορά τη δημόσια τάξη. Η διάταξη αυτή, η οποία αποτελεί εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής ότι ο Άρειος Πάγος ελέγχει τη νομιμότητα της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας, με βάση την πραγματική και νομική κατάσταση που όφειλε να λάβει υπόψη του ο ουσιαστικός δικαστής, καθιερώνει ειδική προϋπόθεση του παραδεκτού των λόγων αναίρεσης, η συνδρομή της οποίας πρέπει να προκύπτει από το αναιρετήριο.

Πρέπει, δηλαδή, να αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι ο ισχυρισμός που στηρίζει το λόγο αναίρεσης είχε προταθεί στο δικαστήριο, το οποίο εξέδωσε τη προσβαλλόμενη απόφαση και μάλιστα είχε προταθεί νόμιμα.

Το γεγονός, εξάλλου, ότι ο ισχυρισμός έπρεπε να ληφθεί αυτεπαγγέλτως υπόψη από το δικαστήριο της ουσίας δεν έχει σημασία, διότι στη περίπτωση αυτή το δικαστήριο παραβίασε μεν το νόμο, όμως λόγος αναίρεσης δεν μπορεί να ιδρυθεί αν ο σχετικός ισχυρισμός δεν είχε προταθεί νόμιμα από το διάδικο, εκτός αν συντρέχει κάποια από τις εξαιρέσεις του άρθρ. 562 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ. Και στις περιπτώσεις, όμως, αυτές, για να είναι παραδεκτός ο σχετικός ισχυρισμός, ο οποίος προτείνεται πρώτη φορά ενώπιον του Αρείου Πάγου, όταν αφορά τη δημόσια τάξη ή όταν το σφάλμα προκύπτει από την ίδια την απόφαση, πρέπει τα πραγματικά γεγονότα στα οποία στηρίζεται να είχαν υποβληθεί στο δικαστήριο που εξέδωσε τη πληττόμενη απόφαση και να γίνεται στο αναιρετήριο επίκληση της υποβολής αυτής (Ολ.ΑΠ 15/2000, Α.Π. 1031/2024, Α.Π. 96/2020, Α.Π. 403/2019).

Κατά συνέπεια, ο ισχυρισμός πρέπει να παρατίθεται στο αναιρετήριο όπως προτάθηκε στο δικαστήριο της ουσίας και να αναφέρεται ο χρόνος και ο τρόπος πρότασής του ή επαναφοράς του στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί, με βάση το αναιρετήριο, αν ήταν παραδεκτός και νόμιμος. Το απαράδεκτο αυτό αναφέρεται σε όλους τους λόγους του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. (Ολ.ΑΠ 1/1987, Α.Π. 1031/2024, Α.Π. 1058/2023, Α.Π. 610/2023, Α.Π. 1512/2022, Α.Π. 426/2021).

Στην προκειμένη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης, με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχθηκε, κατά την αναιρετικά ανέλεγκτη, ως προς τα πραγματικά γεγονότα, κρίση του (άρθρ. 561 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.), τα εξής: "Η πρώτη εναγομένη (ήδη πρώτη αναιρεσείουσα)ήταν κυρία ενός αγροτεμάχιου εκτάσεως 10.043,83 τετραγωνικών μέτρων, εντός του οποίου είναι κτισμένο ξενοδοχειακό συγκρότημα, υπό το διακριτικό τίτλο ΜΑRE ΒLUE II, συνολικής εκτάσεως 1.689,26 τετραγωνικών μέτρων (αποτελούμενο από τα κτίρια 1, 2Α, 2Β, 3, 4Α, 4Β και 5, όπως περιγράφονται αναλυτικά κατωτέρω), κείμενο στη θέση "Παραλία Γερακινής" Πολυγύρου Χαλκιδικής, του οποίου τη διαχείριση και εκμετάλλευση είχε μέχρι την ...-2007.

Στη συνέχεια, δυνάμει της με αριθμ. ...-2007 σύμβασης αγοραπωλησίας ακινήτου και αντίστροφης χρηματοδοτικής μισθώσεως (sale and lease back) ακινήτου, η ανώνυμη εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης, με την επωνυμία "ΑΛΦΑ ΛΗΣΙΝΓΚ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΣ", η οποία έχει ως αντικείμενο εργασιών, τη διενέργεια πράξεων και χρηματοδοτικών μισθώσεων, κατά το ν. 1665/1986, αγόρασε και απέκτησε την κυριότητα του ανωτέρω ακινήτου, αντί του τιμήματος των 3.000.000 ευρώ και στη συνέχεια το εκμίσθωσε στην εναγομένη, ήδη πρώτη εφεσίβλητο, έναντι 240 μηνιαίων μισθωμάτων, ανερχόμενα το μεν πρώτο στο ποσό των 102.342,26 ευρώ τα δε υπόλοιπα στο ποσό των 21.261,77 ευρώ, για χρονικό διάστημα είκοσι ετών, ώστε, κατά τη λήξη της μίσθωσης η εναγομένη να το εξαγοράσει και να περιέλθει στην κυριότητά της, συντάχθηκε δε σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο, από τον συμβολαιογράφο Αθηνών Κ.

Κ. Η παράδοση της κατοχής έγινε με αντιφώνηση (άρθρο 977 ΑΚ), με τη ρητή, δηλαδή, συμφωνία, ότι, από το χρόνο της σύναψης της σύμβασης αντίστροφης χρηματοδοτικής μίσθωσης, η εναγομένη θα παρέμενε στην κατοχή του μισθίου, δυνάμει, πλέον, της μεταξύ τους σύμβασης μίσθωσης. Η χρηματοδοτική αυτή μίσθωση έληξε με την από 12-3-2012 καταγγελία της σύμβασης, εκ μέρους της εκμισθώτριας, πριν από τη λήξη της, διότι η μισθώτρια είχε αθετήσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις (όρος 2.23), και είχε περιέλθει σε υπερημερία, ως προς την πληρωμή του μισθώματος.

Ωστόσο, με διαδικασία συνεργασίας, αξιολογώντας εκ νέου την πιστοληπτική ικανότητα της εναγομένης μισθώτριας και το είδος της ανωτέρω επένδυσης, η ιδιοκτήτρια εταιρεία Αlpha leasing Α.Ε. συνήψε εκ νέου με την εναγόμενη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΑΚΤΗ ΠΟΣΕΙΔΩΝΟΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ", την με αριθμ. ...-2013 σύμβαση χρηματοδοτικής μισθώσεως ακινήτου.

Την τήρηση των όρων της άνω σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης και την εμπρόθεσμη και ολοκληρωτική εκπλήρωση από τη μισθώτρια, όλων των χρηματικών υποχρεώσεών της, που απορρέουν από την άνω σύμβαση εγγυήθηκαν προς την εκμισθώτρια, υπέρ της μισθώτριας, ο δεύτερος εναγόμενος Κ. Ζ. του Ε. και της Φ. (ήδη δεύτερος αναιρεσείων) και οι Ε.

Ζ. του Κ. και Σ. Ζ. του Κ. , ευθυνόμενοι ως αυτοφειλέτες, παραιτηθέντες από τις ενστάσεις διαιρέσεως και διζήσεως και γενικά από όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις, που απορρέουν από τα άρθρα 853, 855, 856, 858, 859, 863, 864, 866, 867 και 868 του ΑΚ. Η εναγομένη θα παρέμενε στην κατοχή του μισθίου, δυνάμει, της μεταξύ τους προηγούμενης σύμβασης μίσθωσης.

Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε, για χρονικό διάστημα εκατόν σαράντα δύο μηνών, από ...-2013 μέχρι ...-2025. Για τον καθορισμό του ύψους του μισθώματος έχει συνομολογηθεί: α] η συμφωνηθείσα αξία μισθώσεως ύψους 2.886.941,18 ευρώ, που αντιστοιχεί στο ύψος της οφειλής της εκμισθώτριας, από την αρχική, μεταξύ αυτών, σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, β) σταθερό επιτόκιο 2,20% και γ) η διάρκεια της χρηματοδοτικής μίσθωσης.

Για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε, ότι η μισθώτρια είναι υποχρεωμένη να καταβάλλει 49 μηνιαία μισθώματα, σε συγκεκριμένες ημερομηνίες. Σύμφωνα με τον όρο 2.23 της βασικής σύμβασης, η εκμισθώτρια δικαιούται να καταγγείλει εγγράφως τη σύμβαση, με τα αντίστοιχα παραρτήματά της, μεταξύ άλλων, στην περίπτωση καθυστέρησης, για οποιοδήποτε λόγο της πληρωμής του μισθώματος ή οποιασδήποτε γενικά οφειλής, που βαρύνει την μισθώτρια, όπως λ.χ.

ασφαλίστρων, πάνω από τριάντα (30) ημέρες. Επίσης, με τον όρο 2.16 της βασικής σύμβασης, παρέχεται στη μισθώτρια δικαίωμα, μερικής ή ολικής υπεκμισθώσεως, με φυσικό ή νομικό πρόσωπο της απολύτου επιλογής της μισθώτριας, ενώ ορίστηκε, ότι η εκμισθώτρια, δεν θα δεσμεύεται από ,την ανωτέρω μισθωτική σχέση, η οποία, ως σύμβαση υπομίσθωσης θα παράγει τα αποτελέσματά της, μόνο μεταξύ της εναγομένης (ως υπεκμισθώτριας) και του τρίτου (ως υπομισθωτή).

Ενόψει τούτου, η εναγόμενη εταιρία με την επωνυμία "ΑΚΤΗ ΠΟΣΕΙΔΩΝΟΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ", προέβη σε υπεκμίσθωση του εν λόγω ακινήτου, προς την ενάγουσα εταιρία με την επωνυμία "... ΚΑΙ ΣΙΑ Ε.Ε." (ήδη αναιρεσίβλητη) και με τον διακριτικό τίτλο "ACROSS", με εγγυητή τον δεύτερο εναγόμενο Κ. Ζ. του Ε. , ευθυνόμενο ως αυτοφειλέτη και εις ολόκληρον, για την πλήρη, ακριβή και εμπρόθεσμη, εκ μέρους της υπεκμισθώτριας, τήρηση όλων των όρων της συμβάσεως, παραιτούμενο σχετικών ενστάσεων του Αστικού Κώδικα, με αποτέλεσμα να δημιουργείται τοιουτοτρόπως παθητική εις ολόκληρον ενοχή, μεταξύ των εναγομένων και δη, αρχικώς δυνάμει του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομισθώσεως και εν συνεχεία δυνάμει του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομισθώσεως, με το οποίο λύθηκε η προγενεστέρως συναφθείσα υπομίσθωση, ενώ η υπομισθώτρια είχε ήδη στην κατοχή της το μίσθιο, δυνάμει του προηγούμενου ιδιωτικού συμφωνητικού.

Συγκεκριμένα, βάσει του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομισθώσεως, συμφωνήθηκε η υπομίσθωση του ως άνω αγροτεμαχίου με τα κτίσματα (1, 2Α, 2Β, 3, 4Α, 4Β, 5, ισόγειο κτίσμα / δωμάτιο παραλίας, πέργκολα), που απαρτίζουν το ξενοδοχειακό συγκρότημα, χωρίς όμως να περιλαμβάνεται στην υπομίσθωση η κατοικία επιφανείας 150 τετραγωνικών μέτρων στην είσοδο του μισθίου ξενοδοχείου, με το αντίστοιχο δικαίωμα διελεύσεως, από τον έμπροσθεν της οικίας κοινόχρηστο χώρο, για την υπεκμισθώτρια και τους προστηθέντες αυτής, με εξαίρεση το ισόγειο της ανωτέρω κατοικίας, το οποίο επίσης υπεκμισθώνεται.

Το ως άνω ξενοδοχείο, που περιγράφεται ειδικότερα στην υπ' αριθ. ...-2013 σύμβαση Χρηματοδοτικής Σύμβασης, που έχει υπογραφεί μεταξύ της υπεκμισθώτριας και της ιδιοκτήτριας του μισθίου Αlpha leasing Α.Ε., απαρτίζεται από :

I. το ΚΤΙΡΙΟ 1, που έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αρ. 444/1969 άδειας οικοδομής της Νομαρχίας Χαλκιδικής, σε συνδυασμό με την υπ' αριθ. 421/26-04-1973 άδεια επέκτασης της ως άνω οικοδομής, έχει συνολική επιφάνεια 295,08 τ.μ. και ειδικότερα αποτελείται από: α) ισόγειο, επιφάνειας 155,26 τ.μ. και β) όροφο, επιφάνειας 139,82 τ.μ.,

II. το ΚΤΙΡΙΟ 2Α, που έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αρ. 312/1987 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Πολυγύρου Χαλκιδικής, έχει συνολική επιφάνεια 399,88 τ.μ. και ειδικότερα αποτελείται από: α) ισόγειο, επιφάνειας 203,64 τ.μ. και β) όροφο, επιφάνειας 196,24 τ.μ. ,

III. το ΚΤΙΡΙΟ 2Β , που έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αρ. 312/1987 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Πολυγύρου Χαλκιδικής, έχει συνολική επιφάνεια 243,54 τ.μ. και ειδικότερα αποτελείται από: α) ισόγειο, επιφανείας 124,82 τ.μ. και β) όροφο, επιφανείας 118,72 τ.μ ,

IV. το ΚΤΙΡΙΟ 3, που έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αρ. 312/1987 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Πολυγύρου Χαλκιδικής, έχει συνολική επιφάνεια 295,60 τ.μ. και ειδικότερα αποτελείται από: α) ισόγειο, επιφάνειας 152,06 τ.μ. και β) όροφο, επιφάνειας 143,54 τ.μ. ,

V. το ΚΤΙΡΙΟ 4Α, που έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αριθ. 312/1987 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Πολυγύρου Χαλκιδικής, έχει συνολική επιφάνεια 264,00 τ.μ. και αποτελείται από τρία (3) ανεξάρτητα ισόγεια κτίσματα, επιφάνειας έκαστο ογδόντα οκτώ (88,00) τ.μ. Στο ένα από τα τρία, ως άνω κτίσματα του ΚΤΙΡΙΟΥ 4Α και ειδικότερα σ' αυτό, που βρίσκεται στη Ν.Α. πλευρά του αγροτεμαχίου, ανατολικά της καλαμοσκεπούς πέργκολας, έγινε επέκταση του χώρου εστιατορίου και κουζίνας, κατά 78,48 τ.μ., ο οποίος ρυθμίστηκε, σύμφωνα με το άρθρο 24 §14 του Ν. 4014/2011, όπως ισχύει, με χρήση κυρίων χώρων. Στον τίτλο κτήσης, η επέκταση αυτή, που ρυθμίστηκε, σύμφωνα με το Ν. 4014/2011, αναφέρεται, ως το υπ' αριθ. πέντε (5) κτίριο, επιφάνειας πενήντα 50,00 τ.μ. ,

VI. το ΚΤΙΡΙΟ 4Β, που έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αρ. 312/1987 άδειας οικοδομής του Πολεοδομικού Γραφείου Πολυγύρου Χαλκιδικής, έχει συνολική επιφάνεια 141,16 τ.μ. και ειδικότερα αποτελείται από δύο (2) επιμέρους ισόγεια κτίσματα, επιφάνειας έκαστο 70,58 τ.μ. ,

VII. το ΚΤΙΡΙΟ 5 (νέο κτίριο), που αποτελείται από:

α) υπόγειο, επιφάνειας 234,67 τ.μ., όπου κατασκευάστηκαν υπόγεια δωμάτια. Ο όροφος αυτός ρυθμίστηκε, σύμφωνα με το άρθρο 24 §14 του Ν. 4014/2011, με χρήση βοηθητικών χώρων ,

β) ισόγειο όροφο, ο οποίος έχει ανεγερθεί, δυνάμει της υπ' αρ. 44/03-03-2008 άδειας οικοδομής (προσθήκης νέου κτιρίου προσωπικού) του Τμήματος Πολεοδομικών Εφαρμογών Πολυγύρου, της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Χαλκιδικής, συνολικής επιφάνειας 209,68 τ.μ.

και

γ) όροφο, επιφάνειας 234,67 τ.μ., όπου έγινε προσθήκη δωματίων, που φέρουν στέγη. Ο όροφος αυτός ρυθμίστηκε, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011 ,

VIII. το ισόγειο κτίσμα (δωμάτιο παραλίας), που βρίσκεται σε επαφή, με το πλάγιο Β.Δ. όριο του αγροτεμαχίου, επιφανείας 34,32 τ.μ., το οποίο ρυθμίστηκε, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011 και , τέλος

IX. η πέργκολα, που βρισκόταν ανάμεσα στα κτίρια ένα (1) - παλαιό κτίριο - και πέντε (5) - νέο κτίριο -, η οποία έχει διαμορφωθεί, πλέον, σε κλειστό χώρο υποδοχής, έχει επιφάνεια 97,70 τ.μ. κα ρυθμίστηκε, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 του Ν. 4014/2011. Η υπομίσθωση συμφωνήθηκε, για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2025 και με τη ρητή επιφύλαξη της, εν εξελίξει, διαδικασίας τακτοποιήσεως των προσθηκών στο μίσθιο ξενοδοχείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4014/2011 και του Ν. 4178/2013, καθώς και της, εν εξελίξει, διαδικασίας εκδόσεως σήματος λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ.

Το συνολικό ετήσιο μίσθωμα, για το σύνολο των εγκαταστάσεων και του εξοπλισμού απαρτίζεται, αφενός από το σταθερό ετήσιο μίσθωμα, με προσαυξήσεις και αφετέρου από το πρόσθετο ποσοστιαίο μίσθωμα για τα 2 πρώτα μισθωτικά έτη (που συνίσταται σε ποσοστό, επί του κύκλου εργασιών του εκάστοτε μισθωτικού έτους, σύμφωνα με το σύστημα αυτοματοποιημένων καταγραφών, από το οποίο δικαιούται να ενημερώνεται μηνιαίως και η υπεκμισθώτρια), κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα, στην εν λόγω σύμβαση υπομισθώσεως, ποσά.

Έτσι, για το πρώτο μισθωτικό έτος το ετήσιο μίσθωμα συμφωνήθηκε σε 95.000,00 ευρώ, πλέον πρόσθετου ετήσιου μισθώματος, κατά ποσοστό 8,27%, επί του ποσού του κύκλου εργασιών άνω των 516.000,00 ευρώ, για το δεύτερο μισθωτικό έτος σε 115.000,00 ευρώ, πλέον πρόσθετου ετήσιου μισθώματος, κατά ποσοστό 5,00%, επί "του ποσού του κύκλου εργασιών άνω των 516.000,00 ευρώ, για το τρίτο μισθωτικό έτος σε 120.000,00 ευρώ και πλέον σταθερό, καθ' όλη την υπόλοιπη διάρκεια της υπομισθώσεως.

Το μεν σταθερό ετήσιο μίσθωμα εκάστου μισθωτικού έτους, πρέπει να καταβάλλεται σε 3 δόσεις, ήτοι 30% την 30/07 του επόμενου ημερολογιακού έτους, 35% την 30/11 του επόμενου ημερολογιακού έτους και 35% την 15/12 του επόμενου ημερολογιακού έτους, το δε πρόσθετο ποσοστιαίο μίσθωμα εκάστου μισθωτικού έτους, θα πρέπει να καταβάλλεται σε 2 δόσεις, ήτοι 50% την 15/12 εκάστου ημερολογιακού έτους και 50% την 30/03 του επόμενου έτους.

Επίσης, η υπεκμισθώτρια βαρύνεται, με την καταβολή του 50% τέλους χαρτοσήμου της υπομισθώσεως, καθώς και με το σύνολο των λοιπών φόρων, που βαρύνουν ή απορρέουν από το ακίνητο. Η δε υπομισθώτρια βαρύνεται, με την καταβολή του υπολοίπου 50% τέλους χαρτοσήμου, καθώς και με την πληρωμή όλων των λογαριασμών καταναλώσεως ηλεκτρικού ρεύματος, νερού και τηλεφώνου, καθ' όλη τη διάρκεια της υπομισθώσεως, όλων των ανταποδοτικών τελών του Δήμου, όλων των δαπανών λειτουργίας και συντηρήσεως του μισθίου κ.λπ.

Στο άρθρο 6 του εν λόγω συμφωνητικού υπομισθώσεως, ορίσθηκε ρητά, ότι το μίσθιο θα χρησιμοποιείται, ως ξενοδοχειακό κατάλυμα και ότι διαθέτει σε πλήρη λειτουργία ηλεκτρικές, υδραυλικές και αποχετευτικές εγκαταστάσεις και εγκαταστάσεις αερίου, κλιματισμού - θερμάνσεως, διαμορφωμένο κήπο περιμετρικά του ξενοδοχείου και χώρους αναψυχής (μπαρ, ρεσεψιόν, εστιατόριο, μπαρ παραλίας).

Συμφωνήθηκε δε ρητώς ότι, έως 01-03-2014, το μίσθιο πρέπει, με φροντίδες και δαπάνες της υπεκμισθώτριας, να διαθέτει, κάθε απαιτούμενη αστυνομική διοικητική ή άλλης αρμόδιας Αρχής άδεια, έγκριση και βεβαίωση, για την άρτια πλήρη και νόμιμη λειτουργία του και να είναι διαμορφωμένο, τόσο στους εσωτερικούς, όσο και στους εξωτερικούς χώρους και να έχει εκδοθεί, κάθε απαραίτητο και απαιτούμενο πιστοποιητικό.

Ενδεικτικώς, συμφωνήθηκε, ότι πρέπει να υπάρχουν έγκριση καταλληλότητας οικοπέδου, ειδικό σήμα λειτουργίας Ε.Ο.Τ. , για το σύνολο των δωματίων, άδειες περιβαλλοντικών όρων, πυρασφάλειας, βιολογικού καθαρισμού, κουζίνας, εστιατορίου, πισίνας, παραλίας, μπαρ, υγειονομικού ενδιαφέροντος κλπ. Επίσης, συμφωνήθηκε, ρητώς, ότι, έως 01-03-2014, πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση ή τροποποίηση των πολεοδομικών αδειών, ώστε να μπορεί να βρίσκεται σε πλήρη και νόμιμη λειτουργία το σύνολο του ξενοδοχείου, με φροντίδες και δαπάνες της υπεκμισθώτριας, ώστε το μίσθιο να διαθέτει όλες τις νόμιμες πολεοδομικές άδειες του συνόλου των κτισμάτων και εγκαταστάσεων.

Επιπλέον, οποιοδήποτε πρόστιμο, τέλος, εισφορά, διοικητική κύρωση, αποζημίωση κλπ επιβληθεί, για το λόγο, ότι το ακίνητο δεν διέθετε κάποια εκ των απαιτούμενων αδειών ή εγκρίσεων, θα βαρύνει την υπεκμισθώτρια, ασχέτως του προσώπου, στο οποίο βεβαιώνεται. Σε περίπτωση, δε, που η λήψη των απαιτούμενων αδειών και εγκρίσεων δεν επιτευχθεί, έως τις ανωτέρω αντίστοιχες ημερομηνίες ή οι τυχόν άδειες ανακληθούν ή ακυρωθούν ή ανασταλούν, η υπομισθώτρια δικαιούται να την καταγγείλει, με απλή έγγραφη επιστολή της και να αξιώσει αποζημίωση για κάθε θετική και αποθετική ζημία της.

Από τη σαφή διατύπωση του παραπάνω άρθρου προκύπτει, ότι, κατά το καθορισμένο συμβατικό πεδίο η υπεκμισθώτρια είχε υποχρέωση στους μισθωμένους χώρους εκμετάλλευσής της να υπάρχει ειδικό σήμα λειτουργίας Ε.Ο.Τ., για το σύνολο των δωματίων, άδειες περιβαλλοντικών όρων, πυρασφάλειας, βιολογικού καθαρισμού, κουζίνας, εστιατορίου, πισίνας, παραλίας, μπαρ, υγειονομικού ενδιαφέροντος κλπ.

Γιατί, στην περίπτωση αυτή, υπάρχει η απόδειξη, ότι η υπομισθώτρια απέδιδε, στην υπόσχεση αυτή, ιδιαίτερη αξία και συνεπώς έχει ιδιαίτερο συμφέρον στην ύπαρξή της. Επίσης, η υπομισθώτρια δεν δύναται να υπεισέρχεται στις σχέσεις μεταξύ υπεκμισθώτριας και ΑΙρha leasing, ούτε στη σύμβαση χρηματοδοτικής μισθώσεως και δεν αποκτά οιοδήποτε, εξ αυτής, δικαίωμα, συμφωνήθηκε, δε, ρητώς, ότι η υπομισθώτρια δεν θα συναλλάσσεται απευθείας με την ιδιοκτήτρια ΑΙρha leasing Α.Ε., για οποιοδήποτε θέμα, εκ του επίδικου ιδιωτικού συμφωνητικού υπομισθώσεως.

Ακολούθως, συνήφθη ανάμεσα στην εναγομένη και την ΑΙρha leasing ΑΕ η από ...-2013 σύμβαση εκχώρησης απαιτήσεων σε ασφάλεια συμβάσεως χρηματοδοτικής μισθώσεως (leasing), η οποία την 10-10- 2013 επιδόθηκε στην ενάγουσα, προς γνώση της και για τις νόμιμες συνέπειες. Δυνάμει της ανωτέρω σύμβασης, συμφωνήθηκε, ότι το μηνιαίο μίσθωμα, ως και κάθε ποσό, που οφείλεται ή θα οφείλεται, για το μίσθιο, δυνάμει της μισθωτικής σχέσης, από την ενάγουσα στην εναγομένη, θα καταβάλλεται, από την ενάγουσα στην ΑΙρha leasing και δη στον υπ' αριθμ. ...

λογαριασμό καταθέσεων της στην τράπεζα alpha bank. Ενόψει τούτων, σύμφωνα και με τα εκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη και αφού ληφθούν υπόψη οι αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, επίσης ο δικαιοπρακτικός σκοπός και οι επαγγελματικές ιδιότητες των συμβαλλομένων μερών, καθώς και ο τρόπος, που εκτελέστηκε η σύμβαση, μέχρι που προέκυψε η διαφωνία, ως προς το νόημά της, κρίνεται, ότι η εν λόγω σύμβαση υπομισθώσεως, που συνήφθη, μεταξύ των διαδίκων μερών, με το από ...-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό είναι έγκυρη και δεσμευτική, διότι έχει τη συναίνεση στην κατάρτιση της κυρίας του ένδικου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, φέρει δε το χαρακτήρα της μισθώσεως προσοδοφόρου πράγματος (Α.Κ. 574 και 638), αφού η μεν υπεκμισθώτρια παραχώρησε στην υπομισθώτρια τη χρήση και την κάρπωση του ως άνω ξενοδοχειακού συγκροτήματος, κατά τους κανόνες της τακτικής εκμεταλλεύσεως, με αντάλλαγμα την καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος.

Η εν λόγω σύμβαση υπομισθώσεως αποτελεί εμπορική μίσθωση και υπάγεται στην προστασία των διατάξεων του άρθρου 11 §1 του π.δ/τος 34/1995. Αλλά, ακόμη και αν η ένδικη σύμβαση θεωρηθεί ως "μικτή", πάλι υπόκειται στη ρύθμιση των άρθρων 574 και 638 Α.Κ., εφόσον η κύρια παροχή, δηλαδή η παραχώρηση της χρήσεως του ξενοδοχείου, έναντι ανταλλάγματος ανταποκρίνεται στον τύπο της συμβάσεως μισθώσεως πράγματος (...).

Περαιτέρω, αποδείχθηκε, αναφορικά, με τη δυναμικότητα του ότι, το εν λόγω ξενοδοχείο διέθετε το με αριθμό ... , αορίστου ισχύος , ειδικό σήμα λειτουργίας με Α.Π. 5043/19-06-2007. Κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, αλλά και της παράδοσής του στην ενάγουσα, το μίσθιο δεν πληρούσε από πολεοδομική άποψη προϋποθέσεις, για την ανανέωση του Ειδικού σήματος λειτουργίας.

Πλην όμως, η εναγόμενη εταιρεία είχε καταθέσει στη Διεύθυνση Τουρισμού Κεντρικής Μακεδονίας του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού την με αριθμ. πρωτ. ...-2009 αίτηση της (με τα απαραίτητα δικαιολογητικά), για την ένταξη του ξενοδοχείου στις διατάξεις του Ν. 3766/2009, περί λειτουργικής τακτοποίησης. Πράγματι, μετά την ένταξή του στον ανωτέρω Νόμο, η δυναμικότητα του ξενοδοχείου διαμορφώθηκε σε 67 δωμάτια 134 κλίνες (βλ. την με αριθμ. ...-2011 βεβαίωση του Ε.Ο.Τ).

Ειδικότερα, όπως βεβαιώνεται με το με αριθμ. πρωτ. ...-2011 έγγραφο - βεβαίωση Λειτουργικής τακτοποίησης καθ' υπέρβαση κατασκευών της ανωτέρω αρμόδιας υπηρεσίας: "υποβλήθηκαν Αρχιτεκτονικά Σχέδια αποτύπωσης της υπάρχουσας κατάστασης, και ειδικότερα νέο σχέδιο κάλυψης του Μηχανικού Γ. Τ., ως και υπεύθυνη δήλωση του επιχειρηματία για την ορθή αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης.

Με τα σχέδια αυτά δηλώνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου 3766/2009 - Φ.Ε.Κ. 102 Α/01-07-09 και των εκτελεστικών αυτού πράξεων καθ' υπέρβαση κατασκευές συνολικού εμβαδού: α) 205,00 Μ2 για αλλαγή χρήσης, β) 604,76 Μ2 για υπερβάλλουσα δόμηση, στο τουριστικό κατάλυμα της Α.Ε. Ακτή Ποσειδώνος Τουριστική με τον διακριτικό τίτλο ξενοδοχείο "ΜΑΡΕ ΜΠΛΟΥ II", νέας δυναμικότητας 67 δωματίων, 134 κλινών, στην Γερακινή Χαλκιδικής, υπό τον όρο καταβολής στον Ε.Ο.Τ.

του αντίστοιχου εφάπαξ τέλους της λειτουργικής τακτοποίησης, ανερχόμενου συνολικά στο ποσό των 35.363,00 €. Η προηγούμενη έγκρισή μας ...-2008 αναφερόταν σε δυναμικότητα 46 δωματίων 92 κλινών (30 δίκλινα και 16 δίχωρες δίκλινες σουίτες). Η νέα δυναμικότητα της επιχείρησης αναλύεται 51 δίκλινα και 16 δίκλινες σουίτες σύνολο 134 κλίνες.

Με την λειτουργική τακτοποίηση των υπόψη καθ' υπέρβαση κατασκευών προκύπτουν οι εξής χώροι: 1) νέα: 21 δωμάτια - 42 κλίνες (7 από αλλαγή χρήσης στο ισόγειο, 14 από υπερβάλλουσα δόμηση στο υπόγειο και στον όροφο.) 2) κοινόχρηστοι χώροι υποδοχής, εστίασης, αναψυχής κλπ: α) 167,00 τ.μ. επέκταση σαλονιού σε χώρο υπερβάλλουσας δόμησης β) 27,76 τ.μ.

προσθήκη νέων χώρων εστιατορίου - μπαρ κατ' έπεκταση". Μάλιστα με βάση την διαμορφωθείσα αυτή δυναμικότητα δωματίων και κλινών υπέβαλε η εναγομένη στο Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο της Ελλάδας, τις από 22-6-2010 και από 30-5-2011 Υπεύθυνες Δηλώσεις Τιμών, για τα έτη 2010 και 2011.

Σαφώς, λοιπόν, γνώριζε η ενάγουσα, επακριβώς, για τη δυναμικότητα του ξενοδοχείου και για τις ελλείψεις του, πριν από την υπογραφή του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού υπομισθώσεως, καθώς και τον από 26-07-2013 έλεγχο του κλιμακίου υπαλλήλων του Ε.Ο.Τ. , που προηγήθηκε της υπογραφής του, ότι απαγορεύεται να χρησιμοποιεί, ως δωμάτια πελατών, πλέον της εγκεκριμένης δυναμικότητας και τα οποία δεν θα περιληφθούν στο Ειδικό Σήμα Λειτουργίας.

Γι' αυτό, άλλωστε, η υπομισθώτρια, που έχει προηγούμενη, εμπειρία στην άσκηση ίδιας, με τη συμφωνημένη, επαγγελματικής δραστηριότητας, αντιλαμβανόμενη τις έκδηλες ελλείψεις του, οι οποίες μπορούσαν να δημιουργήσουν προβλήματα στη συμφωνημένη χρήση του, ζήτησε την συμβατική δέσμευση της εναγόμενης, για τις οικονομικές αυτές ιδιότητες (δυναμικότητα) του μίσθιου και μετά προχώρησε στη μίσθωση. Η νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών αυτών, προκειμένου να λειτουργήσει νόμιμα η επιχείρηση της υπομισθώτριας στο μίσθιο αποτελούσε συμβατική υποχρέωση της υπεκμισθώτριας, η οποία δεν αναιρείται από το γεγονός της γνώσης τους από την αντίδικό της.

Εξάλλου, οι λόγοι που καθιστούσαν αδύνατη τη χορήγηση του Σήματος εκτίθενται με σαφήνεια στα προαναφερόμενα έγγραφα του Ε.Ο.Τ. και δεν έχουν καμία σχέση με τυχόν ενέργειες ή παραλείψεις της υπομισθώτριας. Ανεξάρτητα, όμως, από όσα αναφέρονται παραπάνω, περί των οικοδομικών υπερβάσεων, οι ισχυρισμοί της υπεκμισθώτριας, ως προς τη γνώση των ελαττωμάτων από την αντίδικό της, την ανεπιφύλακτη παραλαβή του μίσθιου απ' αυτήν και τη μη παρεμπόδιση της χρήσης του, δεν βρίσκουν κανένα αποδεικτικό έρεισμα.

Να σημειωθεί εδώ, ότι, κατά την παράδοση στην υπομισθώτρια του ξενοδοχείου και του εξοπλισμού του, σύμφωνα με το άρθρο 5 της αρχικής υπομίσθωσης συντάχθηκε πρωτόκολλο παράδοσης-παραλαβής, όπου ρητά καταγράφηκαν, κατά αριθμό δωματίου και αριθμό κλινών 67 δωμάτια και συγκεκριμένα τα δωμάτια με αριθμούς 501 - 514, 601 - 616, 701 - 716 και 801 - 821.

Κατά το περιεχόμενο της σύμβασης, η υπεκμισθώτρια ανέλαβε την υποχρέωση να παραδώσει στη υπομισθώτρια 67 δωμάτια διαμονής και 134 κλίνες. Συναφώς, με το συμφωνητικό υπομίσθωσης, το οποίο ακριβολογεί, οι συμβαλλόμενοι συνομολόγησαν τον ανωτέρω (6°) όρο, κατά την έννοια των άρθρων 577 - 578 ΑΚ, στον οποίο απέβλεψε η ενάγουσα - υπομισθώτρια, για την ανάληψη από την υπεκμισθώτρια της ευθύνης, περί την ύπαρξη των συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου και, για τις συνέπειες των ελλείψεών της.

Ο ως άνω όρος της επίδικης σύμβασης είναι έγκυρος και ισχυρός, καθόσον δεν αντίκειται σε καμία διάταξη του Ν. 1665/1986, περί χρηματοδοτικών μισθώσεων, ούτε και στην έννομη τάξη εν γένει. Μάλιστα, όταν η διαδικασία τακτοποίησης καθυστερούσε από την εναγομένη, η ίδια η ΑΙρha leasing υπέβαλε την από 19-9-2014 δήλωση ένταξης στο ν. 4178/2013.

Έτσι, λοιπόν θεσπίστηκε υποχρέωση της υπεκμισθώτριας, προς έκδοση όλων των σχετικών αδειών, καθώς και του ειδικού σήματος λειτουργίας Ε.Ο.Τ. , για τη νέα δυναμικότητα της ξενοδοχειακής επιχείρησης. Η υπομίσθωση αυτή έγινε με ελεύθερη βούληση των μερών. Αποδεικνύεται, όμως, κατά τρόπο αναμφίβολο, παραβίαση του όρου αυτού, από υπαιτιότητα της υπεκμισθώτριας.

Αυτό, δηλαδή, έγινε, παρά τη σχετική, τόσο συμβατική όσο και εκ του νόμου (άρθρο 575 - 578 ΑΚ), υποχρέωσή της, να προστατεύει την υπομισθώτριά της-ενάγουσα, από ενέργειες, από τις οποίες παρεμποδιζόταν η συμφωνημένη χρήση του μίσθιου χώρου και δεν προστάτεψε την τελευταία, με αποτέλεσμα να περιέλθει σε υπερημερία, ως προς την έλλειψη των ιδιοτήτων.

Και τούτο, διότι, μετά την παρέλευση του κρίσιμου χρόνου (01-03-2014) έλειψε η υπεσχημένη, από την εκμισθώτρια, ιδιότητα του μισθίου, ως χαρακτηριστικό αυτού, που ανάγεται στις οικονομικές και νομικές σχέσεις του. Κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, είχαν ήδη ξεκινήσει οι διαδικασίες νομιμοποίησης των αυθαιρέτων κατασκευών.

Λόγω του είδους και του μεγέθους των πολεοδομικών παραβάσεων, στις οποίες προέβη η υπεκμισθώτρια, κατά την κατασκευή του ξενοδοχείου, αδυνατούσε να νομιμοποιήσει αυτό, υπό την υφιστάμενη κατάστασή του και κατ' επέκταση να χορηγηθεί στη υπομισθώτρια, για το σύνολο της δυναμικότητάς του, το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ., του οποίου η έκδοση τελούσε, υπό την προϋπόθεση της νόμιμης και σύμφωνης, με τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια, ανέγερσης του ξενοδοχείου.

Η ίδια έχοντας ανεγείρει αυθαίρετα κτίσματα συνολικού εμβαδού 922,18 τμ, αδυνατούσε να πληρώσει το πρόστιμο ύψους 86.296,88 ευρώ, το οποίο, κατά τις κύριες συμβατικές της υποχρεώσεις βάρυνε αυτήν. Για την ενάγουσα, όμως, είχε σοβαρές οικονομικές συνέπειες, γιατί το μίσθωμα ήταν πολύ υψηλό σε σχέση με τις δυνατότητες εκμεταλλεύσεως της συγκεκριμένης δραστηριότητας.

Συνεπεία τούτου, με την από 9-7-2014 εξώδικη δήλωσή της, η οποία κοινοποιήθηκε προς την εναγόμενη με την υπ' αριθ. .../2014 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Χαλκιδικής Π. Λ. ζήτησε την μείωση του μισθώματος τουλάχιστον σε ποσοστό 21/67 (όσα δηλαδή δωμάτια, για τα οποία δεν έχει εκδοθεί άδεια λειτουργίας - ελλείπουσα δυναμικότητα).

Η ανωτέρω δήλωση της ενάγουσας, είναι δήλωση άσκησης του, εκ των άρθρων 576, 577,578 ΑΚ, δικαιώματος, μείωσης καταβολής του μισθώματος, λόγω έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας.

Περαιτέρω ο Ε.Ο.Τ. την 28-5-2014, γνωστοποίησε στην υπομισθώτρια σε σχετική νέα αίτησή της, για μεταβίβαση του Ε.Σ.Λ. , ότι θα επιστραφεί αθεώρητη, εφόσον δεν προσκομισθεί βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης είτε βεβαίωση εξόφλησης του 30% του προστίμου τακτοποίησης ( βλ. σχετ. άρθρο 3 ν. 4276/2014, για τη χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας ξενοδοχείου).

Ακολούθησε και το υπ' αριθμ. πρωτ. ...-2015 έγγραφο, περί ανακλήσεως του εν λόγω ειδικού σήματος λειτουργίας, για δυναμικότητα 46 δωματίων και 92 κλινών. Σημειώνεται, ότι, δεν μπορεί να αξιωθεί, από την υπομισθώτρια να συνεχίσει τη λειτουργία της επιχείρησής της στο μίσθιο, χωρίς άδεια, με σοβαρό κίνδυνο να υποστεί τις συνέπειες της παράνομης λειτουργίας του, με δεδομένο, ότι, ήδη, οι αρμόδιες υπηρεσίες ασχολήθηκαν με τις αιτήσεις της και αρνήθηκαν τη χορήγηση των σχετικών αδειών.

Επιπλέον, δεν υπήρχε βεβαιωμένη δυνατότητα συνέχισης της χρήσης του μίσθιου από την υπομισθώτρια, χωρίς άδεια λειτουργίας, κατ' ανοχή της αρμόδιας διοικητικής αρχής. Μετά την εξέλιξη αυτή, που έβλαψε τα συμφέροντα της ενάγουσας, η τελευταία άρχισε να αδυνατεί να ανταποκριθεί στις οικονομικές υποχρεώσεις της, προς την εναγόμενη και δεν της κατέβαλε μισθώματα, για το μισθωτικό έτος 2015 (βλ.

την από 19-5-2015 εξώδικη διαμαρτυρία - δήλωση της). Τελικά και μετά από επανειλημμένες οχλήσεις της υπομισθώτριας, η ΑΙρha leasing κατέβαλε αυτή το πρόστιμο τακτοποίησης αυθαιρέτων και την 07-08-2015, η υπομισθώτρια εταιρεία κατόρθωσε να λάβει το υπ' αριθμ. ... Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ. για δυναμικότητα 100 κλινών του ξενοδοχείου (βλ.

το υπ' αριθμ. πρωτ. ...-2015 έγγραφο της Περιφερειακής Υπηρεσίας Τουρισμού Κεντρικής Μακεδονίας), ενώ έχουν εκδοθεί και οι σχετικές άδειες λειτουργίας (βλ. και τη δήλωση εντάξεως Ν. 4178/2013 και τα υπ' αριθμ. ...-2015 και ...-2015 τιμολόγια της ΑΙρha leasing για καταβολή προστίμου, προς τακτοποίηση αυθαιρεσιών, επίσης την από ...-2015 βεβαίωση της ηλεκτρολόγου μηχανικού ΤΕ Ε.

Ε. Ψ. , περί καλής λειτουργίας αποχετευτικού συστήματος, επίσης τις υπ' αριθμ. πρωτ. ...-2015, ...-2015 και ...-2015 βεβαιώσεις της Περιφερειακής Υπηρεσίας Τουρισμού Κεντρικής Μακεδονίας, περί συνδρομής νομίμων προϋποθέσεων λειτουργίας εστιατορίου και καφετέριας / μπαρ και καφετέριας/ ορen μπαρ στο εν λόγω ξενοδοχείο, επίσης το υπ' αριθμ.

πρωτ. ...-2015 πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας).

Σημειωτέον, επίσης, ότι, ως προς τις οφειλές καταναλώσεως ύδατος, μέρος αυτών αφορούσε και την υπομισθώτρια (βλ. και το από 30-06-2014 έγγραφο της υπεκμισθώτριας προς τον Δήμο Πολυγύρου, καθώς και την από 17-07-2014 αίτησή της προς τον Δήμο Πολυγύρου, για διαχωρισμό των ρυθμίσεων οφειλών, επίσης το με Α/Α ...-2014 διπλότυπο εισπράξεως, επίσης την από 12-05-2014 αίτηση της υπομισθώτριας, προς τον Δήμο Πολυγύρου, για επαναϋπολογισμό των οφειλών υδρεύσεως, για την περίοδο β' εξαμήνου 2013 και εξής, καθώς και την από 01-07-2014 δήλωση της υπομισθώτριας, προς τον Δήμο Πολυγύρου, περί αποδοχής ορισμένων οφειλών εκ του υδρομέτρου). Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο απέρριψε την αγωγή, διότι κατά την κρίση του, δεν στοιχειοθετείτο, κατ' ουσία, δικαίωμα κατ' άρθρο 576 Α.Κ., για μείωση του μισθώματος, λόγω ελλείψεως συνομολογημένων ιδιοτήτων του μισθίου, έσφαλε, ως προς την εκτίμηση των αποδείξεων και την ορθή εφαρμογή του νόμου. Γι' αυτό οι σχετικοί λόγοι της έφεσης πρέπει να γίνουν δεκτοί.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε, ότι μετά τη συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο (17-12-2015) η ιδιοκτήτρια του ακινήτου ΑΙρha leasing κατήγγειλε την σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, λόγω της υπερημερίας της μισθώτριας-εναγομένης, περί την καταβολή των μισθωμάτων. Επίσης, ζήτησε από τη μισθώτρια να της παραδώσει το μίσθιο, όπως είχε συμβατική υποχρέωση.

Ακολούθως, επειδή η μισθώτρια ουδόλως ανταποκρίθηκε, κοινοποίησε την από 5-7-2016 επιταγή, προς παράδοση του μισθίου, προς την εναγομένη αλλά και προς την υπομισθώτρια, ως έλκουσα δικαιώματα. Τελικά στις 14-12-2016 αποβλήθηκε η εναγομένη από το ακίνητο και την ίδια ημέρα αποβλήθηκε και η ενάγουσα, δυνάμει της υπ' αρ. ...-2016 Έκθεσης Βιαίας Αποβολής και εγκατάστασης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Χαλκιδικής Α.

Π. Από τότε επήλθε άρση της ένδικης μισθωτικής σχέσης και δεν οφείλονται μισθώματα. Πλέον η ενάγουσα μισθώνει το ένδικο ξενοδοχείο απευθείας από την ιδιοκτήτρια ΑΙρha leasing, δυνάμει του από 14-12-2016 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης. Επομένως η αγωγή πρέπει να γίνει δεκτή, κατά ένα μέρος, ως προς την κύρια βάση της και να μειωθεί το ετήσιο μίσθωμα, σύμφωνα με την εγκεκριμένη δυναμικότητα του ξενοδοχείου, ως εξής:

α] στο ποσό των 65.223,89 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2014 και β] στο ποσό 65.686,57 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από ...-2014 έως ...-2015, καθώς επίσης και να υποχρεωθεί η εναγομένη να της καταβάλλει το ποσό των 29.776,11 ευρώ, που κατέβαλε καθ' υπέρβαση των μειωμένων μισθωμάτων, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής.

Κατόπιν των ανωτέρω, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή, ως κατ'ουσίαν βάσιμη, η έφεση της ενάγουσας - εκκαλούσας, ενώ παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων της. Πρέπει λοιπόν να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση, ως προς την διάταξή της, με την οποία απορρίφθηκε η με αριθμ. έκθεσ. κατάθεσης ...-2015 αγωγή και το Δικαστήριο, αφού κρατήσει την υπόθεση και δικάσει την ουσία της, να κάνει την αγωγή αυτή δεκτή, ως βάσιμη, κατά ένα μέρος...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Μονομελές Εφετείο Θεσσαλονίκης, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, αφού δέχθηκε κατ' ουσίαν την έφεση της αναιρεσίβλητης και εξαφάνισε την εκκληθείσα απόφαση (6933/2016), που είχε κρίνει διαφορετικά, δέχθηκε εν μέρει κατ' ουσίαν την κρινόμενη αγωγή της ενάγουσας-αναιρεσίβλητης, κατά την κύρια βάση της, μείωσε το ετήσιο μίσθωμα στο ποσό των 65.223,89 ευρώ για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2014 και στο ποσό των 65.686,57 ευρώ για το χρονικό διάστημα από ...-2014 έως ...-2015 και υποχρέωσε τους εναγομένους- αναιρεσείοντες, σε ολόκληρο τον καθένα, να πληρώσουν στην ενάγουσα το ποσό των 29.776,11 ευρώ, που η ενάγουσα-αναιρεσίβλητη κατέβαλε καθ' υπέρβαση του μειωμένου μισθώματος για το πρώτο χρονικό διάστημα.

Το Εφετείο, με το να οδηγηθεί στην προαναφερθείσα κρίση του, δεχόμενο, ειδικότερα :

1) ότι, η καταρτισθείσα, αρχικά δυνάμει του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού και στη συνέχεια δυνάμει του από ...-2013 ιδιωτικού συμφωνητικού, σύμβαση υπομίσθωσης, μεταξύ της πρώτης αναιρεσείουσας, ως υπεκμισθώτριας, αφενός και της αναιρεσίβλητης, ως υπομισθώτριας, αφετέρου, συμφωνήθηκε για χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2025, με τη ρητή επιφύλαξη της, εν εξελίξει, διαδικασίας τακτοποιήσεως των προσθηκών στο μίσθιο ξενοδοχείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4014/2011 και του Ν. 4178/2013, καθώς και της, εν εξελίξει, διαδικασίας έκδοσης σήματος λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ. ,

2) ότι, συμφωνήθηκε ρητώς ότι, έως 1-3-2014, το μίσθιο πρέπει, με φροντίδες και δαπάνες της υπεκμισθώτριας, να διαθέτει, κάθε απαιτούμενη αστυνομική, διοικητική ή άλλης αρμόδιας Αρχής άδεια, έγκριση και βεβαίωση, για την άρτια, πλήρη και νόμιμη λειτουργία του και να έχει εκδοθεί κάθε απαραίτητο και απαιτούμενο πιστοποιητικό, όπως έγκριση καταλληλότητας οικοπέδου, ειδικό σήμα λειτουργίας Ε.Ο.Τ. για το σύνολο των δωματίων κ.λ.π., και να έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση ή τροποποίηση των πολεοδομικών αδειών ,

3) ότι, η υπεκμισθώτρια, κατά την παράδοση στην υπομισθώτρια του ξενοδοχείου και του εξοπλισμού του, ανέλαβε την υποχρέωση να παραδώσει στην υπομισθώτρια 67 δωμάτια και 134 κλίνες ,

4) ότι, μετά την παρέλευση του κρίσιμου χρόνου (1-3-2014) έλειψε η υπεσχημένη από την υπεκμισθώτρια ιδιότητα του μισθίου, καθώς, λόγω των πολεοδομικών παραβάσεων στις οποίες η ίδια είχε προβεί, δεν μπορούσε να χορηγηθεί στην υπομισθώτρια το Ειδικό Σήμα Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ. για το σύνολο της δυναμικότητας του ξενοδοχείου

5) ότι η υπεκμισθώτρια δεν προσφέρθηκε να καταβάλει τις απαραίτητες δαπάνες και το σχετικό πρόστιμο τακτοποίησης των αυθαιρεσιών, όπως σύμβατικά υποχρεούτο , και

6) ότι η υπομισθώτρια με την από 9-7-2014 εξώδικη δήλωσή της, ασκώντας το εκ των άρθρων 576,577,578 Α.Κ., δικαίωμα μείωσης καταβολής μισθώματος, λόγω έλλειψης συμφωνηθείσας ιδιότητας, κατά ποσοστό 21/67 (0,313%), ανάλογα με τον αριθμό των ελλειπουσών κλινών, και, ακολούθως, να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα ότι το ετήσιο μίσθωμα πρέπει να μειωθεί για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2014 στο ποσό των 65.223,89 ευρώ [95.000 ευρώ - 29.776,11 (95.000Χ21/67)] και στο ποσό των 65.686,57 ευρώ για το χρονικό διάστημα από ...-2014 έως ...-2015 και να υποχρεωθούν οι αναιρεσείοντες (υπεκμισθώτρια και εγγυητής) να καταβάλουν στην αναιρεσίβλητη το ποσό των 29.776,11 ευρώ, που η τελευταία κατέβαλε καθ' υπέρβαση του μειωμένου μισθώματος του χρονικού διαστήματος από ...-2013 έως ...-2014, δεν παραβίασε ούτε ευθέως, ούτε εκ πλαγίου τις ανωτέρω ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 577-578 του Α.Κ. , ούτε αυτές των διατάξεων των ν. 3766/2009 περί "λειτουργικής τακτοποίησης των τουριστικών καταλυμάτων", 4014/2011 περί "περιβαλλοντικής αδειοδότησης έργων/αυθαίρετα" και 4178/2013 περί "αυθαίρετης δόμησης".

Και τούτο, διότι, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, σε περίπτωση που μια ρητά συμφωνημένη ιδιότητα λείψει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο (υπο)μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης του μισθώματος, ενώ ουδόλως αναιρείται η υποχρέωση της (υπ)εκμισθώτριας να παραδώσει και να διατηρεί το μίσθιο με τη συμφωνημένη ιδιότητα, από την επικαλούμενη αδυναμία της α) να νομιμοποιήσει τις αυθαίρετες κατασκευές, για το λόγο ότι, σύμφωνα με το άρθρο 11 του Ν. 4178/2013 περί "αυθαίρετης δόμησης", για την υπαγωγή του μισθίου στις διατάξεις του εν λόγω νόμου, την αίτηση υποβάλλει ο ιδιοκτήτης του μισθίου και εν προκειμένω η εκμισθώτρια της χρηματοδοτικής μίσθωσης "ΑΛΦΑ ΛΗΖΙΝΓΚ Α.Ε.", και β) να ζητήσει την έκδοση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ, κατά το άρθρο 3 του Ν. 4276/2014 ("διαδικασία χορήγησης Ειδικού Σήματος Λειτουργίας ξενοδοχείων και οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων"), καθώς την αίτηση μπορούσε να υποβάλλει μόνο ο νόμιμος εκπρόσωπος της υπομισθώτριας αναιρεσίβλητης, διότι στη μίσθωση πράγματος δεν εφαρμόζονται οι διατάξεις περί αδυνάτου παροχής των άρθρων 362 έως 364 Α.Κ., αλλά αυτές των άρθρων 577 και 578 του ίδιου Κώδικα, διέλαβε δε στην απόφασή του επαρκείς, σαφείς, χωρίς αντιφάσεις ή λογικά κενά αιτιολογίες, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή μη εφαρμογή τους, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων αιτιολογιών και, συνεπώς, δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, η δε κρίση του δικαστηρίου της ουσίας, ότι μετά τη μείωση του μισθώματος σε 65.223,89 ευρώ (αντί του συμφωνημένου των 95.000 ευρώ) για το χρονικό διάστημα από ...-2013 έως ...-2014 και η κατάγνωση ποσού 29.776,11 ευρώ που κατέβαλε η αναιρεσίβλητη, καθ' υπέρβαση του μειωμένου μισθώματος για το εν λόγω χρονικό διάστημα, που υποχρεούνται να της καταβάλουν οι αναιρεσείοντες, προκύπτει σαφώς με απλό αριθμητικό υπολογισμό, κατά τα ανωτέρω.

Επομένως, ο δεύτερος λόγος αναίρεσης και ο τρίτος (κατά το πρώτο σκέλος του) πρόσθετος λόγος από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. και ο πρώτος και τρίτος (κατά το τρίτο σκέλος του) πρόσθετοι λόγοι από τους αριθμούς 1 και 19 του ίδιου άρθρου, με τους οποίους υποστηρίζονται τα αντίθετα, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι, με την επισημείωση ότι:

1) ο δεύτερος λόγος αναίρεσης, κατά το μέρος του, με το οποίο πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση, για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 388, 288 και 200 Α.Κ. είναι αβάσιμος, διότι στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, καθόσον, η ένδικη αγωγή έγινε δεκτή κατά την κύρια βάση της (από τα άρθρα 577-578 του Α.Κ.) και συνεπώς οι προαναφερόμενες, επικαλούμενες από τους αναιρεσείοντες, διατάξεις δεν ήταν εφαρμοστέες ,

2) ο πρώτος πρόσθετος λόγος, κατά το μέρος του, με το οποίο πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση για ανεπαρκή αιτιολογία, με την αιτίαση ότι δεν αναφέρονται πόσα από τα μισθώματα κατέβαλε η αναιρεσίβλητη, πότε καταβλήθηκαν και με ποιο τρόπο (τραπεζικά ή με άλλο νόμιμο τρόπο), είναι πρωτίστως , απαράδεκτος, κατ' άρθρο 562 αριθ. 2 του Κ.Πολ.Δ., δεδομένου ότι δεν διαλαμβάνεται στο αναιρετήριο ότι είχε προταθεί σχετικός ισχυρισμός (περί μη καταβολής των μισθωμάτων) από τους αναιρεσείοντες, ως εφεσίβλητους στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο και το περιεχόμενο αυτού, χωρίς, παράλληλα, να εμπίπτει στις λοιπές εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 562 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 1058/2023, Α.Π. 834/2021).

Σε κάθε δε περίπτωση, με το λόγο αυτό, υπό την επίφαση της συνδρομής των προϋποθέσεων θεμελίωσης πλημμέλειας από τον αριθμό 19 του άρθρου του 559 Κ.Πολ.Δ., οι αναιρεσείοντες πλήττουν την αναιρετικά ανέλεγκτη ουσιαστική κρίση του Εφετείου και ειδικότερα την παραδοχή α) ότι η αναιρεσίβλητη, μετά την ανάκληση του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας του Ε.Ο.Τ. με το υπ' αριθμ. ...-2015 έγγραφο, "...άρχισε να αδυνατεί να ανταποκριθεί στις οικονομικές υποχρεώσεις της, προς την εναγομένη και δεν της κατέβαλε μισθώματα, για το μισθωτικό έτος 2015 (βλ. την από 19-5-2015 εξώδικη διαμαρτυρία-δήλωσή της)...", δηλαδή την παραδοχή ότι δεν κατέβαλε μόνο τα μισθώματα για το έτος 2015, για τα οποία όμως μειώθηκε μόνο το ετήσιο μίσθωμα, χωρίς να υποχρεωθούν οι αναιρεσείοντες να καταβάλουν κάποιο ποσό που καταβλήθηκε καθ' υπέρβαση του μειωμένου μισθώματος για το έτος αυτό και β) ότι η εναγομένη (ήδη πρώτη αναιρεσείουσα) πρέπει να υποχρεωθεί να καταβάλει στην ενάγουσα (ήδη αναιρεσίβλητη) "το ποσό των 29.776,11 ευρώ, που κατέβαλε καθ' υπέρβαση των μειωμένων μισθωμάτων". Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 11 περ. γ' του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται αν το δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα, που οι διάδικοι επικαλέστηκαν και προσκόμισαν.

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 335 και 338 έως και 340 του Κ.Πολ.Δ. προκύπτει ότι το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να σχηματίσει τη κρίση του για τους πραγματικούς ισχυρισμούς των διαδίκων, που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, υποχρεούται να λαμβάνει υπόψη του όλα τα αποδεικτικά μέσα, τα οποία νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, χωρίς να επιβάλλεται να γίνεται ειδική αναφορά και χωριστή αξιολόγηση του καθενός απ' αυτά, αρκεί να καθίσταται αδιστάκτως βέβαιο από όλο το περιεχόμενο της απόφασης, ότι συνεκτιμήθηκαν όλα τα αποδεικτικά μέσα που με επίκληση προσκομίστηκαν νόμιμα από τους διαδίκους (Ολ.ΑΠ 8/2016, Ολ.ΑΠ 2/2008, Α.Π. 687/2024, Α.Π. 1230/2023, Α.Π. 136/2022). Ο λόγος αυτός δεν ιδρύεται αν το δικαστήριο δεν προσέδωσε στο αποδεικτικό μέσο την αποδεικτική βαρύτητα που υποστηρίζει ο αναιρεσείων ότι αυτό έχει, αφού η σχετική εκτίμηση δεν υπόκειται, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (Α.Π. 380/2023, Α.Π. 889/2020, Α.Π. 498/2018).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον πρώτο λόγο αναίρεσης, οι αναιρεσείοντες αποδίδουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 11 περ. γ' του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. , συνισταμένη στο ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του τα με επίκληση προσαχθέντα αποδεικτικά μέσα και δη:

1) το από ...-2013 ιδιωτικό συμφωνητικό υπομίσθωσης ,

2) τη με αριθμό πρωτοκόλλου ...-2011 βεβαίωση του Ε.Ο.Τ. ,

3) τη με αριθμ. πρωτοκόλλου ...-2012 βεβαίωση του Ε.Ο.Τ. ,

4) τη με Α/Α ...-2012 δήλωση ένταξης Ν. 4014/2011 ,

5) το με αριθμό πρωτοκόλλου ...-2015 πιστοποιητικό ενεργητικής πυροπροστασίας ,

6) την τεχνική έκθεση του μηχανικού Β. Χ. ,

7) αντίγραφο από την ιστοσελίδα της αναιρεσίβλητης ,

8) το με αριθμό πρωτοκόλλου ...-2015 έγγραφο της Γενικής Γραμματείας Τουριστικής Πολιτικής και Ανάπτυξης της Περιφερειακής Υπηρεσίας Τουρισμού Κεντρικής Μακεδονίας

και

9) το από 11-10-2013 πρωτόκολλο παράδοσης εγγράφων από την "Ακτή Ποσειδώνος Α.Ε. προς την "... και Σία Ε.Ε.". Ο λόγος αυτός είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί, διότι από την βεβαίωση του Εφετείου στην προσβαλλόμενη απόφασή του ότι στην περί των πραγμάτων κρίση του κατέληξε "...από την ένορκη βεβαίωση των μαρτύρων των διαδίκων, που εξετάστηκαν ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, οι οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα, με την προσβαλλόμενη απόφαση, πρακτικά συνεδρίασης αυτού, καθώς και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα, [σε μερικά από τα οποία (έγγραφα) γίνεται παρακάτω ειδική μνεία, χωρίς πάντως να παραλείπεται κανένα, κατά την εκτίμηση της ουσίας της υπόθεσης], τα οποία προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι και λαμβάνονται υπόψη, είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων,[ανάμεσα στα οποία και έγγραφα των οποίων, για πρώτη φορά στον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας γίνεται επίκληση και προσαγωγή, όχι από πρόθεση στρεψοδικίας ή βαριά αμέλεια (άρθρο 529 του ΚΠολΔ)...καθώς και από τη χωρίς ημερομηνία τεχνική έκθεση του Β.

Γ. Χ. , αρχιτέκτονος μηχανικού, περί του ξενοδοχείου MARE BLUE στη Γερακινή Χαλκιδικής ... καθώς και από την εν γένει διαδικασία στο ακροατήριο...", ιδιαιτέρως δε από τις σκέψεις και τις παραδοχές της απόφασης που αφορούν τον ισχυρισμό των αναιρεσειόντων, οι οποίοι υποστηρίζουν ότι "...από το γράμμα του ως άνω μισθωτηρίου προκύπτει με σαφήνεια το αντικείμενο της μισθώσεως και βεβαίως, ότι πουθενά δεν γίνεται λόγος για αριθμό δωματίων..." και ότι "...οι όποιες εκκρεμότητες (στο μίσθιο) είχαν τακτοποιηθεί...", δεν καταλείπεται αμφιβολία, ότι το Εφετείο για τη διαμόρφωση του αποδεικτικού του πορίσματος, έλαβε υπόψη και συνεκτίμησε μετά των λοιπών αποδείξεων το σύνολο των ως άνω αποδεικτικών μέσων που προσκομίσθηκαν και των οποίων έγινε επίκληση από τους εφεσίβλητους-αναιρεσείοντες, μεταξύ των οποίων και τα φερόμενα ως αγνοηθέντα έγγραφα, χωρίς να υποχρεούται το Δικαστήριο να κάνει ειδική μνεία ή χωριστή αξιολόγηση αυτών και καθενός εγγράφου, με την επισημείωση ότι στη προσβαλλόμενη απόφαση γίνεται ρητή αναφορά στο ιδιωτικό συμφωνητικό υπομίσθωσης, στη με αριθμό πρωτοκόλλου ...-2011 βεβαίωση του Ε.Ο.Τ.

και στην τεχνική έκθεση του Β. Χ. , αρχιτέκτονος-μηχανικού και επομένως, δεν υπέπεσε στην επικαλούμενη με τον ως άνω λόγο αναίρεσης πλημμέλεια από τον αριθμό 11 εδ. γ`του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., δηλ. της μη λήψης υπόψη αποδεικτικών μέσων, νομίμως προσκομισθέντων και επικληθέντων.

Κατά το άρθρο 559 αριθ. 20 του K.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται, αν το δικαστήριο παραμόρφωσε το περιεχόμενο εγγράφου με το να δεχθεί πραγματικά γεγονότα προφανώς διαφορετικά από εκείνα που αναφέρονται στο έγγραφο. Ο παραπάνω λόγος αναίρεσης, για παραμόρφωση του περιεχομένου αποδεικτικού, κατά την έννοια των άρθρων 339 και 432 επ.

του K.Πολ.Δ., εγγράφου, ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας υποπίπτει, ως προς το έγγραφο, σε σφάλμα ανάγνωσής του, όταν δηλαδή αποδίδει στο έγγραφο περιεχόμενο καταδήλως διαφορετικό από αυτό που πράγματι έχει, δηλαδή, ότι περιέχει περιστατικά προφανώς διάφορα από εκείνα που πράγματι περιλαμβάνει και, στη συνέχεια, εξαιτίας της παραμόρφωσης αυτής, καταλήγει σε αποδεικτικό πόρισμα επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα, ως προς πράγματα που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, στηρίζοντας την κρίση του αποκλειστικά ή κυρίως στο έγγραφο που κατά τον τρόπο αυτό παραμορφώθηκε.

Επομένως, δεν ιδρύεται ο αναιρετικός αυτός λόγος, όταν το δικαστήριο της ουσίας, ενώ αναγιγνώσκει ορθώς, όπως αυτό έχει, το περιεχόμενο του εγγράφου, εκτιμά ακολούθως αυτό κατά τρόπο διαφορετικό από εκείνο που ο αναιρεσείων θεωρεί ως ορθό, αφού η εκτίμησή του αυτή είναι, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 του K.Πολ.Δ. , αναιρετικώς ανέλεγκτη, αλλά ούτε και όταν το Δικαστήριο της ουσίας, ακόμη και αν παραμόρφωσε το έγγραφο, περιορίσθηκε να το συνεκτιμήσει με άλλα αποδεικτικά μέσα, χωρίς να προσδώσει ιδιαίτερη βαρύτητα σε αυτό για το σχηματισμό της κρίσης του, χωρίς, δηλαδή, να στηρίξει το αποδεικτικό πόρισμα αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο σε αυτό (Ολ.ΑΠ 2/2008, Α.Π. 687/2024, Α.Π. 70/2022, Α.Π. 78/2022, Α.Π. 8/2021).

Ο ίδιος λόγος αναίρεσης, για να είναι ορισμένος, θα πρέπει στο αναιρετήριο να προσδιορίζεται μεταξύ άλλων: α) το αληθινό περιεχόμενο του φερόμενου ως παραμορφωθέντος εγγράφου, κατά λέξη παρατιθέμενου, β) το διαφορετικό περιεχόμενο που το δικαστήριο της ουσίας δέχθηκε ότι έχει το έγγραφο αυτό, ούτως ώστε από τη σύγκριση του αληθινού περιεχομένου του εγγράφου, με εκείνο που φέρεται να δέχθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση να υπάρχει η δυνατότητα κρίσης από τον Άρειο Πάγο περί της ύπαρξης διαγνωστικού σφάλματος κατά την ανάγνωση του εγγράφου, γ) ο ουσιώδης πραγματικός ισχυρισμός για την απόδειξη ή την ανταπόδειξη του οποίου χρησιμοποιήθηκε το έγγραφο, δ) η επιρροή που είχε η λανθασμένη ανάγνωση του εγγράφου στο διατακτικό της απόφασης, δηλαδή το επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα συμπέρασμα, στο οποίο κατέληξε το δικαστήριο, εξαιτίας της παραμόρφωσης του εγγράφου και ε) να εκτίθεται (ή να προκύπτει) ότι πρόκειται για έγγραφο από εκείνα που προβλέπονται στα άρθρα 339 ή 432 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 14/2022, Α.Π. 816/2022).

Στην ερευνώμενη υπόθεση, οι αναιρεσείοντες, με επίκληση της παραπάνω διάταξης του αριθμού 20 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., αποδίδουν, με τον τρίτο αναιρετικό λόγο, στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια της παραμόρφωσης του περιεχομένου εγγράφου, καθώς το Εφετείο με το δεχθεί ότι:

"Περαιτέρω ο Ε.Ο.Τ. την 28-5-2014 γνωστοποίησε στην υπομισθώτρια σε σχετική νέα αίτησή της, για μεταβίβαση του Ε.Σ.Λ. , ότι θα επιστραφεί αθεώρητη, εφόσον δεν προσκομισθεί βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας τακτοποίησης είτε βεβαίωση εξόφλησης του 30% του προστίμου τακτοποίησης (βλ. σχετ. άρθρο 3 ν. 4276/2014, για τη χορήγηση Ειδικού Σήματος Λειτουργίας Ξενοδοχείου. Ακολούθησε και το υπ' αριθμ. ...-2015 έγγραφο, περί ανακλήσεως του εν λόγω ειδικού σήματος λειτουργίας, για δυναμικότητα 46 δωματίων και 92 κλινών", παραμόρφωσε το περιεχόμενο του υπ' αριθμ. ...-2015 εγγράφου. Ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος, προεχόντως, ως απαράδεκτος, αφού κατά την προδιαληφθείσα νομική σκέψη, δεν εκτίθεται στο αναιρετήριο το ακριβές περιεχόμενο του εν λόγω εγγράφου, που φέρεται ότι παραμόρφωσε η προσβαλλόμενη απόφαση.

Κατά το άρθρο 559 αριθ. 8 του Κ.Πολ.Δ., λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη του πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Κατά την έννοια της διάταξης αυτής ως "πράγματα" θεωρούνται οι πραγματικοί ισχυρισμοί που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος που ασκήθηκε, είτε ως επιθετικό είτε ως αμυντικό μέσο και άρα στηρίζουν το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης ή λόγου έφεσης, όχι δε οι αιτιολογημένες αρνήσεις τους, ούτε οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, τα οποία συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων, αλλά ούτε και οι αόριστοι, απαράδεκτοι ή αβάσιμοι κατά νόμο ισχυρισμοί, ούτε όμως και οι λόγοι έφεσης που αφορούν ισχυρισμούς αρνητικούς της αγωγής (Α.Π. 1101/2023, Α.Π. 1051/2023, Α.Π. 1209/2023, Α.Π. 163/2022).

Δεν ιδρύεται, δε ο λόγος αυτός, όταν το δικαστήριο έλαβε υπόψη τον προταθέντα ισχυρισμό και τον απέρριψε για οποιονδήποτε λόγο, ως απαράδεκτο ή αβάσιμο, γεγονός που σημαίνει ότι τον έλαβε υπόψη (Ολ.ΑΠ 14/2004, Α.Π. 1209/2023, Α.Π. 14/2021, Α.Π. 15/2021), ανεξάρτητα αν ύστερα από την εκτίμησή του καταλήξει σε έστω και εσφαλμένη για τα "πράγματα" κρίση, η οποία είναι αναιρετικά ανέλεγκτη (Α.Π. 1209/2023, Α.Π. 554/2020, Α.Π. 677/2015), αλλά και όταν το δικαστήριο αντιμετωπίζει και απορρίπτει στην ουσία εκ των πραγμάτων προβληθέντα ισχυρισμό, με την παραδοχή ως αποδειχθέντων γεγονότων αντίθετων προς αυτά που τον συγκροτούν (Α.Π. 1209/2023, Α.Π. 3/2021, Α.Π. 694/2020, Α.Π. 90/2019), ή στην περίπτωση που το δικαστήριο τον απέρριψε ακόμη και σιωπηρώς, όταν είναι φανερό ότι όντως τον απέρριψε (Α.Π. 163/2022, Α.Π. 98/2020, Α.Π. 7/2020).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 10 του Κ.Πολ.Δ. , ορίζεται ότι αναίρεση επιτρέπεται μόνο αν το δικαστήριο παρά το νόμο δέχθηκε πράγματα που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης ως αληθινά χωρίς απόδειξη. Ο όρος "πράγματα" είναι ταυτόσημος του αντίστοιχου όρου του άρθρου 559 αριθ. 8 του Κ.Πολ.Δ. , όπως αυτός αναλύθηκε παραπάνω, δηλαδή θεωρούνται οι αυτοτελείς ισχυρισμοί των διαδίκων που τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση δικαιώματος, το οποίο ασκείται με την αγωγή, ανταγωγή, ένσταση ή αντένσταση, χωρίς να έχει προσκομισθεί οποιαδήποτε απόδειξη για τα πράγματα αυτά ή όταν δεν εκθέτει, έστω και γενικά, από ποία αποδεικτικά μέσα άντλησε την απόδειξή του γι' αυτά, όχι όμως και οι αρνητικοί, των ουσιωδών κατά τα άνω ισχυρισμών, ισχυρισμοί του διαδίκου ή τα επιχειρήματα των διαδίκων ή τα συμπεράσματα του δικαστηρίου και των διαδίκων από την εκτίμηση των αποδείξεων.

Ο ανωτέρω λόγος θεμελιώνεται όταν το δικαστήριο της ουσίας δέχεται "πράγματα", χωρίς να έχει προσκομισθεί οποιαδήποτε απόδειξη για τα πράγματα αυτά ή όταν δεν εκθέτει, έστω και γενικά, από ποια αποδεικτικά μέσα άντλησε την απόδειξή του γι` αυτά. Δεν απαιτείται όμως η επί μέρους αξιολόγηση των αποδεικτικών μέσων ή η εξειδίκευση των εγγράφων, ούτε η ιδιαίτερη αναφορά των εγγράφων, που λήφθηκαν υπόψη για άμεση ή έμμεση απόδειξη και, μάλιστα, σε σχέση με συγκεκριμένο ισχυρισμό, προκειμένου το δικαστήριο της ουσίας να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα (Ολ.ΑΠ 25/2003, Ολ.ΑΠ 3/1997, Α.Π. 605/2023, Α.Π. 23/2023, Α.Π. 1209/2023, Α.Π. 18/2021, Α.Π. 255/2020).

Ο λόγος είναι αβάσιμος, αν από την απόφαση του δικαστηρίου προκύπτει ότι στο αποδεικτικό του πόρισμα τούτο στηρίχτηκε στις αποδείξεις που προσήχθησαν, χωρίς να είναι ανάγκη να αξιολογεί ή να αντικρούει, ειδικά, κάθε αποδεικτικό μέσο (Α.Π. 23/2023, Α.Π. 1101/2023, Α.Π. 1209/2023, Α.Π. 1343/2022).

Στην προκειμένη περίπτωση, με τον δεύτερο πρόσθετο λόγο αναίρεσης, οι αναιρεσείοντες προσάπτουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την αναιρετική πλημμέλεια από τον αριθμό 8 εδ. α' του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. , με την αιτίαση ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη τους προταθέντες με τις προτάσεις τους επί της έφεσης της αναιρεσίβλητης ισχυρισμούς τους , ότι "...με την κήρυξη του ν. 4014/2011 ως αντισυνταγματικού και την αντικατάστασή του από το ν. 4178/2013 η κατάσταση άλλαξε ριζικά καθόσον η εταιρία μας δεν είχε δικαίωμα υποβολής αίτησης υπαγωγής στο ν. 4178/2013 προκειμένου να προβεί σε περαιτέρω τακτοποιήσεις των θεμάτων της ξενοδοχειακής μονάδας και εξ αυτού ουδέποτε ανέλαβε την υποχρέωση υπαγωγής του μισθίου ξενοδοχείου στις διατάξεις του νέου νόμου.

Κατ' ορθή δε ερμηνεία του άρθρου 11 του ν. 4178/2013 μοναδική δικαιούχος υποβολής της αίτησης υπαγωγής στο ν. 4178/2013 ήταν η Alpha leasing ως ιδιοκτήτρια της ξενοδοχειακής μονάδας και όχι η εταιρεία μας...". Ο λόγος αυτός αναίρεσης, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, καθόσον οι προβαλλόμενοι από τους αναιρεσείοντες ισχυρισμοί, δεν συνιστούν "πράγμα" κατά την έννοια του αριθμού 8 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. , αλλά επιχειρήματα αναγόμενα στην εκτίμηση των αποδείξεων.

Περαιτέρω, με τον τρίτο πρόσθετο λόγο (κατά το δεύτερο σκέλος του), οι αναιρεσείοντες προσάπτουν στην προσβαλλόμενη απόφαση την αναιρετική πλημμέλεια από τον αριθμό 10 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. , με την αιτίαση ότι το Εφετείο, δεχόμενο ότι:

α) κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης υπομίσθωσης και παράδοσης του μισθίου στην αναιρεσίβλητη, αυτό δεν πληρούσε από πολεοδομική άποψη τις προϋποθέσεις για την ανανέωση του ειδικού σήματος λειτουργίας ,

β) ότι η νομιμοποίηση των αυθαιρεσιών, προκειμένου να λειτουργήσει νόμιμα η επιχείρηση της υπομισθώτριας στο μίσθιο αποτελούσε συμβατική υποχρέωση της υπεκμισθώτριας

και

γ) ότι η πρώτη αναιρεσείουσα-υπεκμισθώτρια από υπαιτιότητά της παραβίασε τον όρο 6 του συμφωνητικού υπομίσθωσης περί την ύπαρξη των συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου και για τις συνέπειες των ελλείψεών της, έλαβε υπόψη πράγματα που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης ως αληθή, χωρίς απόδειξη.

Ο λόγος αυτός, κατά την επικαλούμενη πλημμέλεια εκ του αριθμού 10 του 559 Κ.Πολ.Δ. είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, καθόσον υπό την επίφαση της αναιρετικής πλημμέλειας από το λόγο αυτό, προβάλλεται αιτίαση για τη , κατ' άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. , αναιρετικά ανέλεγκτη εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών, την αιτιολόγηση, το συσχετισμό και την ανάλυση των αποδείξεων από το Εφετείο , ως προς τις οποίες οι αναιρεσείοντες έχουν διαφορετική ουσιαστική προσέγγιση.

Μετά από αυτά, μη υπάρχοντος άλλου αναιρετικού λόγου προς έρευνα, πρέπει η υπό κρίση αίτηση αναίρεσης και οι πρόσθετοι λόγοι να απορριφθούν, να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος για την άσκηση της αναίρεσης παραβόλου στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ., όπως ισχύει) και να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες, λόγω της ήττας τους, στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης , η οποία κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176,180,183,189 παρ. 1, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.) , όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Συνεκδικάζει την από 29-5-2018 (αριθμ. έκθ. κατ. 1749/137/29-5-2018) αίτηση αναίρεσης και τους από 19-9-2024 (αριθμ. κατ. 134/2024) πρόσθετους λόγους αυτής κατά της υπ' αριθμ. 942/2018 τελεσίδικης απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Απορρίπτει την αναίρεση και τους πρόσθετους λόγους αυτής κατά της ως άνω απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, που κατέθεσαν οι αναιρεσείοντες για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 4 Δεκεμβρίου 2025.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 23 Ιανουαρίου 2026.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ