Appeal allowed: Court found appellate court erred in interpreting lease renewal as new contract without examining facts.

Απόφαση 869 / 2010 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Περίληψη:

Παραβίαση εκ πλαγίου των ερμηνευτικών κανόνων των δικαιοπραξιών (άρθρα 173-200 ΑΚ) κατά την ερμηνεία των δικαιοπρακτικών δηλώσεων των μερών επί συμβάσεως εμπορικής μισθώσεως, μετά τη λήξη της, για ύπαρξη παρακλητικής σχέσης (ενώ περιείχε αντάλλαγμα η χρήση του μισθίου δηλ. μίσθωμα). Το Εφετείο δέχθηκε ότι καταρτίσθηκε νέα μίσθωση από την αρχή χωρίς να εξετάζει αν υπήρξε παράταση της προηγούμενης μίσθωσης και χωρίς να περιλαμβάνει στις αιτιολογίες ότι δηλώθηκε βούληση νέας μισθώσεως από τους εκμισθωτές.

Αριθμός 869/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Βασίλειο Ρήγα, προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, κωλυομένου του Αντιπροέδρου Ιωάννη Παπανικολάου, Γεώργιο Χρυσικό, Νικόλαο Λεοντή, Γεώργιο Γεωργέλλη και Δημήτριο Τίγγα, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 15 Μαρτίου 2010, με την παρουσία και της Γραμματέως Χριστίνας Σταυροπούλου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1. ... και 2...., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Μιλτιάδη Μαγγίβα, με δήλωση κατ' αρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Του αναιρεσιβλήτου: ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Παναγιώτη (Τάκη) Ανδρονόπουλο, με δήλωση κατ' αρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 4 Νοεμβρίου 2002 ανακοπή του ήδη αναιρεσιβλήτου που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πατρών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 45/2004 οριστική του ιδίου Δικαστηρίου και 935/2008 του Εφετείου Πατρών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 21 Ιανουαρίου 2009 αίτησή τους ως και τους από 27 Ιανουαρίου 2010 προσθέτους αυτής λόγους. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Δημήτριος Τίγγας, ανέγνωσε την από 19 Σεπτεμβρίου 2010 έκθεσή του , με την οποία εισηγήθηκε τη παραδοχή του πρώτου από το αναιρετήριο και το πρόσθετο δικόγραφο, λόγου αναιρέσεως και την απόρριψη των λοιπών λόγων αναιρέσεως.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ. αναίρεση επιτρέπεται, αν παραβιάσθηκε κανόνας ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Οι κανόνες αυτοί εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση που διαπιστώνεται κενό στην ερμηνευόμενη σύμβαση ή γεννάται αμφιβολία για την έννοια των βουλήσεων που δηλώθηκαν.

Το δικαστήριο που διαπιστώνει την ύπαρξη κενού ή αμφιβολίας δεν υπόκειται μεν κατά την κρίση του αυτή σε ακυρωτικό έλεγχο, αλλά αν παραλείψει, παρά τη διαπίστωση αυτή, να προσφύγει στους κανόνες της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών ή παραβιάσει τους κανόνες αυτούς με την εσφαλμένη εξειδίκευση των αορίστων νομικών εννοιών της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, ελέγχεται αναιρετικά για παραβίαση των παραπάνω διατάξεων του Α.Κ.

Τέτοια παραβίαση μπορεί να συντελείται και εκ πλαγίου, δηλαδή αν οι ερμηνευτικοί κανόνες εφαρμόσθηκαν κατά τρόπο που να μην καθίσταται εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής εφαρμογής τους, όπως συμβαίνει όταν δεν εκτίθενται με σαφήνεια και πληρότητα τα πραγματικά περιστατικά που διαπιστώθηκαν, προκειμένου να γίνει η προσήκουσα ερμηνεία των δηλώσεων βουλήσεως.

Εξάλλου κατά το άρθρο 810 του ΑΚ "με τη σύμβαση του χρησιδανείου ο ένας από τους συμβαλλομένους (χρήστης) παραχωρεί στον άλλο τη χρήση πράγματος και αυτός (χρησάμενος) έχει υποχρέωση να αποδώσει το πράγμα μετά τη λήξη της σύμβασης". Κατά δε το άρθρο 574 του ΑΚ "με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα".

Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει ότι τόσο το χρησιδάνειο όσο και η μίσθωση πράγματος έχουν ως αντικείμενο την παραχώρηση της χρήσης πράγματος σε άλλον, διαφοροποιούνται δε μόνον ως προς το ότι στο μεν χρησιδάνειο ο χρησάμενος δεν καταβάλλει αντάλλαγμα στο χρήστη για τη χρήση του πράγματος, στη δε μίσθωση ο μισθωτής καταβάλλει στον εκμισθωτή μίσθωμα.

Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 του ν. 813/1978 (ήδη 5 του π.δ. 34/1995) η σύμβαση της εμπορικής μίσθωσης μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία, η οποία πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Ο λόγος που επέβαλε τον παραπάνω τρόπο απόδειξης της αντισυμφωνίας για λύση της μίσθωσης έγκειται στην αποφυγή καταστρατήγησης σε βάρος του μισθωτή της διάταξης ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, με την ταυτόχρονη κατά τη σύναψη της συμβάσεως κατάρτιση μεταχρονολογημένης συμφωνίας για λύση της μίσθωσης.

Από δε τις διατάξεις των άρθρων 60 και 61 του ειρημένου π.δ/τος, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 7 παρ. 14 και 15 του ν. 2741/1999, προκύπτει: α) ότι, σε περίπτωση που η εμπορική μίσθωση λήξει με τη συμπλήρωση δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή, ως αποζημίωση για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξεως μίσθωμα είκοσι τεσσάρων μηνών και β) ότι η αποζημίωση αυτή δεν οφείλεται, πλην άλλων, και όταν ο μισθωτής αποχωρήσει οικειοθελώς από το μίσθιο, καθώς και όταν, μετά τη λήξη της μισθώσεως λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, παρέλθει χρονικό διάστημα τεσσάρων ετών, χωρίς η σχετική περί αποδόσεως του μισθίου αγωγή να έχει ασκηθεί εντός εννέα μηνών από τη λήξη της μισθώσεως, έστω και αν η διάρκειά της έχει συμφωνηθεί για διάστημα μεγαλύτερο των δώδεκα ετών.

Στην περίπτωση αυτή η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για μια τετραετία, μετά τη λήξη της οποίας ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την απόδοση του μισθίου, χωρίς να υποχρεούται στην πληρωμή αποζημιώσεως για άϋλη εμπορική αξία. Έτσι, αν ο μισθωτής παραμείνει στη χρήση του μισθίου επί χρόνο μείζονα των δέκα έξι ετών (12+4) δεν δικαιούται να λάβει αποζημίωση για άϋλη εμπορική αξία.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει απ την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο, ύστερα από ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων, δέχθηκε τα ακόλουθα: "Δυνάμει του ... αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της συμβολαιογράφου Πατρών Μ. Φωτοπούλου, οι εφεσίβλητοι (ήδη αναιρεσείοντες) κατέστησαν συγκύριοι κατά ποσοστό 6/10 εξ αδιαιρέτου ο πρώτος και κατά ποσοστό 2/10 εξ αδιαιρέτου η δεύτερη ενός ακινήτου που βρίσκεται στη θέση < ...> στην ..., το οποίο ήταν μισθωμένο στον εκκαλούντα με το από 20-9-1980 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, προκειμένου να λειτουργεί εκεί επιχείρηση εστιατορίου - ταβέρνας.

Κατόπιν της από 24-7-1997 αγωγής της εκμισθώτριας - δικαιοπαρόχου των εφεσιβλήτων ..., ο εκκαλών συμφώνησε να αποδώσει τη χρήση του μισθίου στις 30-9-1999 λαμβάνοντας ως αποζημίωση 12 μηνιαία μισθώματα. Λίγο πριν την παράδοση του μισθίου ο εκκαλών πρότεινε στους εφεσιβλήτους, οι οποίοι υπεισήλθαν στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της μισθώσεως, να παραμείνει στο μίσθιο καταβάλλοντας ως αντάλλαγμα το ποσό των 200.000 δραχμών μηνιαίως, προκειμένου να μην απολέσει την πελατεία που είχε αποκτήσει από την επί εικοσαετία άσκηση της παραπάνω εμπορικής δραστηριότητας.

Οι εφεσίβλητοι προκειμένου να αποφύγουν τις δεσμεύσεις του νόμου περί εμπορικών μισθώσεων, όσον αφορά τη διάρκεια της μισθώσεως, αξίωσαν από τον εκκαλούντα να δηλώσει εγγράφως ότι παραμένει στο μίσθιο με "παρακλητική σχέση" και ότι θα παραδώσει το ακίνητο μέσα σε δέκα ημέρες αφότου ζητήσουν τούτο οι εφεσίβλητοι.

Μετά παρέλευση ενός και πλέον έτους οι εφεσίβλητοι με την από 18-12-2000 δήλωσή τους ζήτησαν από τον εκκαλούντα να τους αποδώσει τη χρήση του ακινήτου και μετά την άρνηση του τελευταίου ήγειραν εναντίον του αίτηση για λήψη ασφαλιστικών μέτρων νομής, της οποίας η συζήτηση μετά από δύο αναβολές ματαιώθηκε και τελικά συντάχθηκε η ...

πράξη της συμβολαιογράφου Πατρών Αγγελικής Σακελλάρη, όπου τα διάδικα μέρη δηλώνουν ότι παρατείνεται η "παρακλητική σχέση" μέχρι και τις 15-9-2002. Παρελθούσης δε και της παραπάνω ημερομηνίας οι εφεσίβλητοι κοινοποίησαν στον ανακόπτοντα την προσβαλλόμενη με την ανακοπή επιταγή προς εκτέλεση κάτωθι αντιγράφου εξ απογράφου της ...

συμβολαιογραφικής πράξης. Από τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά προκύπτει ότι η επίδικη σύμβαση έχει το χαρακτήρα της εμπορικής μίσθωσης, οι δε δηλώσεις των συμβαλλομένων περί "παρακλητικής σχέσης", που όπως προελέχθη δεν αναγνωρίζεται από το ισχύον δίκαιο, έγιναν με προφανή σκοπό να καταστρατηγηθούν οι διατάξεις του ν. 813/1978, καθώς και των τροποποιησασών τον νόμο αυτό διατάξεων σε σχέση με τη διάρκεια της μισθώσεως και το ύψος του μισθώματος.

Τούτο συνάγεται και από το γεγονός ότι καμία σχέση φιλαληθείας, αγαθοσύνης ή κοινωνικής ευπρέπειας συνδέει τα διάδικο μέρη και το κυριότερο, ότι συμφωνήθηκε, όπως συνομολογείται από τους εφεσίβλητους, αντάλλαγμα που αποκλείει τη σύναψη συμβάσεως χρησιδανείου, ανεξαρτήτως αν ανήρχετο στο ποσό των διακοσίων ή των τετρακοσίων χιλιάδων δρχ.

από το έτος 2001 και εξής, όπως υποστηρίζει ο εφεσίβλητος. Αλλά και η διάρκεια της συμβάσεως, για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της τριετίας, μετά από αλλεπάλληλες παρατάσεις, καθώς και η άσκηση στο ακίνητο εμπορικής επιχείρησης εστιατορίου δεν αφήνουν αμφιβολίες για την ύπαρξη εμπορικής μίσθωσης". Στη συνέχεια το Εφετείο, αφού εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, απέρριψε ως ουσιαστικά αβάσιμη την ανακοπή κατά της από 31-10-2002 επιταγής προς εκτέλεση πρώτου εκτελεστού απογράφου της αρ. ...συμβολαιογραφικής πράξης τελευταίας παρατάσεως στη χρήση του μισθίου, που δόθηκε στον αναιρεσίβλητο από τους αναιρεσείοντες.

Έτσι όπως έκρινε το Εφετείο παραβίασε εκ πλαγίου τους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών (άρθρα 173, 200 ΑΚ), καθ' όσον ως προς την πραγματικώς δηλωθείσα βούληση των διαδίκων προς κατάρτιση νέας συμβάσεως μισθώσεως για το, επί δέκα εννέα έτη χρησιμοποιούμενο από τον αναιρεσίβλητο χωρίς διακοπή, μίσθιο με προστατευόμενη, έγκυρη και υποβαλλόμενη σε αλληλοδιάδοχες εκ του νόμου παρατάσεις, σύμβαση μισθώσεως, διέλαβε κατά την εφαρμογή των ως άνω ερμηνευτικών κανόνων ανεπαρκείς και ελλιπείς αιτιολογίες.

Ειδικότερα: 1) Ενώ δέχεται ότι καταληκτικός, κατά νόμο και συμφωνημένος με τη δικαιοπάροχο των αναιρεσειόντων, χρόνος της από 30-9-1980 μισθώσεως του καταστήματος ήταν η 30-9-1999, για την οποία ημεροχρονολογία συνήνεσε ο αναιρεσίβλητος να αποχωρήσει από το μίσθιο, λαμβάνοντας από την αρχική εκμισθώτρια και την από 12 μηνιαία μισθώματα νόμιμη αποζημίωσή του για την άϋλη εμπορική αξία του μισθίου, αποδίδει ακολούθως στην παρατεινόμενη, πέραν της καταληκτικής αυτής ημεροχρονολογίας, χρήση του μισθίου από τον αναιρεσίβλητο χαρακτήρα νέας μισθώσεως και όχι συναινετικής παρατάσεως της προηγούμενης με αναπροσαρμογή του μισθώματος, χωρίς να προσδιορίζει από ποιά περιστατικά συνήγαγε τούτο ερμηνεύοντας τις έγγραφες δηλώσεις των διαδίκων για παράταση της χρήσης του μισθίου από τον αναιρεσίβλητο, που περιείχαν ανακρίβεια (κατά τις παραδοχές του Εφετείου) μόνον ως προς τη μη καταβολή μισθώματος. 2) Όσον αφορά τα 12 μηνιαία μισθώματα της συμφωνημένης να δοθεί στον αναιρεσίβλητο άϋλης εμπορικής αξίας του μισθίου, κατά τις 30-9-1999, δεν καθίσταται σαφές αν δόθηκαν σ' αυτόν από τους αναιρεσείοντες (ή τη δικαιοπάροχό τους), για να προκύπτει πώς αξιολογήθηκε η καταβολή ή μη καταβολή τούτων κατά την ερμηνεία των δικαιοπρακτικών δηλώσεων βουλήσεως των διαδίκων, λαμβανομένου υπόψη και του ότι η πρωτοβουλία για την παραμονή στο μίσθιο του αναιρεσιβλήτου φέρεται ότι ανήκε σ' αυτόν και εκδηλώθηκε πριν από τη λήξη της μισθώσεως (30-9-99), χωρίς να αναφέρεται μάλιστα αν αποτελούσε πρόταση καταρτίσεως νέας συμβάσεως ή παρατάσεως της προηγούμενης. 3) Ενώ η σε ιδιωτικά και δημόσια έγγραφα των διαδίκων καταχωρημένες δηλώσεις βουλήσεώς τους για "παρακλητική" παράταση της χρήσης του μισθίου από τον αναιρεσίβλητο ήταν αναληθής ως προς το χαρακτηρολογικό πρόθεμα αυτής και το αληθές ήταν "μισθωτική", δεν αιτιολογείται επαρκώς, γιατί κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών πρέπει να εκτιμηθεί ότι αποδίδει αληθινή δήλωση βουλήσεως των διαδίκων για κατάρτιση νέας συμβάσεως μισθώσεως και όχι παράταση της προηγούμενης.

Διότι, στην περίπτωση που οι συμφωνίες αυτές αποτελούσαν συνέχεια της υφιστάμενης μισθωτικής σχέσης, ισχύουν διαφορετικές ρυθμίσεις της χρονικής διάρκειας της μίσθωσης κατά το π.δ. 34/1995. Επομένως είναι βάσιμος ο εκ του άρθρου 559 αρ. 19 του Κ.Πολ.Δ., όπως εκτιμάται, υπό στοιχ. 1, 2, 3, από το κύριο και πρόσθετο δικόγραφο αναιρέσεως, λόγος αναιρέσεως, όπως συμπληρώνεται από τον Εισηγητή Αρεοπαγίτη (άρθρο 562 παρ. 4 Κ.Πολ.Δ.).Μετά την παραδοχή των ως άνω λόγων αναιρέσεως με αναιρετική εμβέλεια στο σύνολο της προσβαλλόμενης αποφάσεως αποβαίνει αλυσιτελής η εξέταση των λοιπών λόγων αναιρέσεως.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές ( άρθρο 580 παρ. 3 του Κ.Πολ.Δ.).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 935/2008 απόφαση του Εφετείου Πατρών.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Δικαστήριο που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές. Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων από δύο χιλιάδες επτακόσια (2700) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 25 Απριλίου 2010.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 19 Μαΐου 2010.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ