Supreme Court allows appeal against eviction order where rent amount was left for future agreement under Civil Code. Rent determination by court is valid when parties deferred payment terms.

Απόφαση 867 / 2017 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 867/2017

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Γεώργιο Χοϊμέ, Αλεξάνδρα Κακκαβά και Ναυσικά Φράγκου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Οκτωβρίου 2016, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας με την επωνυμία "... ΕΠΕ", που εδρεύει στη … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αθανάσιο Χαριστό.

Της αναιρεσίβλητης: Ποδοσφαιρικής ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "..." και το διακριτικό τίτλο "...", που εδρεύει στη … και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Αχιλλέα Μαυρομάτη και Λάμπρο Μπίρδα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 16-9-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης και του αθλητικού σωματείου "...", μη διαδίκου στην παρούσα δίκη, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και συνεκδικάστηκε με την από 22-9-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 7720/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 462/2015 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 17-4-2015 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ναυσικά Φράγκου διάβασε την από 13-1-2016 έκθεση της κωλυομένης να μετάσχει στη σύνθεση του Δικαστηρίου αυτού Αρεοπαγίτου Ειρήνης Καλού, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του πρώτου λόγου της αίτησης αναίρεσης και την απόρριψη των λοιπών, καθώς και την αναίρεση της υπ’ αριθμ. 462/2015 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, οι πληρεξούσιοι της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την από 17-4-2015 (αριθ. εκθ. κατάθ. ...2015) αίτηση διώκεται η αναίρεση της 462/2015 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης η οποία εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών.

Το άρθρο 574 του ΑΚ ορίζει, ότι "με τη σύμβαση μισθώσεως πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα". Από τη βασική αυτή για τη μίσθωση πράγματος διάταξη προκύπτει, ότι ουσιώδη στοιχεία της συμβάσεως μισθώσεως είναι αφενός η χρήση του πράγματος, που αποτελεί την κύρια υποχρέωση του εκμισθωτή και αφετέρου η καταβολή του μισθώματος, που αποτελεί την κύρια υποχρέωση του μισθωτή. Στα κρίσιμα αυτά σημεία πρέπει να υπάρξει, κατά το άρθρο 195 ΑΚ, συμφωνία των συμβαλλομένων, χωρίς την οποία η σύμβαση δεν είναι συντελεσμένη. Εξάλλου συμφωνία των μερών σε όλους τους ουσιώδεις συμβατικούς όρους αμφοτεροβαρούς συμβάσεως υπάρχει όχι μόνο όταν καθορίσθηκαν επακριβώς οι εκατέρωθεν παροχές, αλλά και όταν κάποια απ’ αυτές, όπως το μίσθωμα, συμφωνήθηκε να είναι οριστή.

Συνεπώς και στη μίσθωση πράγματος η σύμβαση είναι συντελεσμένη, όταν οι συμβληθέντες συμφώνησαν για την υποχρέωση του μισθωτή προς καταβολή μισθώματος, δεν καθόρισαν όμως την καθ’ ύψος έκταση της παροχής, γιατί κατέλιπαν τον καθορισμό της στη δίκαιη κρίση του ενός απ’ αυτούς ή τρίτου κατά τις διατάξεις των άρθρων 371 - 373 ΑΚ.

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 379 ΑΚ αν η έκταση της αντιπαροχής δεν ορίσθηκε, σε περίπτωση αμφιβολίας, το δικαίωμα του προσδιορισμού ανήκει στο δικαιούμενο να απαιτήσει την αντιπαροχή. Ειδικότερα στη σύμβαση μισθώσεως πράγματος, σε περίπτωση αμφιβολίας, το δικαίωμα προσδιορισμού του μισθώματος ανήκει στον εκμισθωτή.

Ο προσδιορισμός αυτός, κατά τη διάταξη του άρθρου 371 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται όχι μόνο όταν η ανάθεση του προσδιορισμού της παροχής γίνεται με τη σύμβαση, αλλά και όταν γίνεται απ’ ευθείας από το νόμο, όπως συμβαίνει στην ΑΚ 379, σε περίπτωση αμφιβολίας πρέπει να γίνει κατά δίκαιη κρίση. Αν δεν γίνει κατά δίκαιη κρίση ή βραδύνει, γίνεται από το δικαστήριο.

Τέλος η διάταξη του άρθρου 371 ΑΚ εφαρμόζεται αναλόγως και όταν ο καθορισμός του ύψους του μισθώματος αφέθηκε σε μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων. Και στην περίπτωση αυτή η περί μισθώσεως σύμβαση θεωρείται, ότι συντελέσθηκε, αν απ’ αυτή προκύπτει, ότι οι συμβληθέντες θέλησαν δεσμευτική γι’ αυτούς την με τη βούλησή τους ατελώς καταρτισθείσα σύμβαση μισθώσεως (Ολ.ΑΠ 1381/1983).

Στην προκειμένη περίπτωση με τον πρώτο λόγο της αίτησης αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ με την αιτίαση ότι το Εφετείο, το οποίο έκρινε την ένδικη αγωγή της αναιρεσείουσας μισθώτριας περί καθορισμού, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 371 εδ. β’ του ΑΚ, του οφειλόμενου απ’ αυτήν στο δεύτερο εναγόμενο - εκμισθωτή μισθώματος του επίδικου μισθίου για έκαστο των μισθωτικών ετών από την 21-9-2013 μέχρι την 20-9-2014 και από την 21-9-2014 μέχρι και την 20-9-2015, απορριπτέα ως μη νόμιμη κατά τη στηριζόμενη στο άρθρο 371 ΑΚ βάση και αίτημά της, παραβίασε ευθέως ερμηνεύοντας εσφαλμένως και παραλείποντας να εφαρμόσει την εν λόγω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 371 ΑΚ.

Όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο δέχθηκε, αναφορικά με το περιεχόμενο της ένδικης αγωγής της αναιρεσείουσας κατά του αρχικού εκμισθωτή τα εξής: "Στην ένδικη υπό στοιχ. β’ από 22-9-2013 (αριθμ. εκθ. καταθ. .../4-10-2013) αγωγή της, η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα εταιρία ιστορούσε ότι, δυνάμει της από 21-9-2010 σύμβασης μίσθωσης κυλικείου εντός αθλητικού γηπέδου, που συνήψε με το πρώτο εναγόμενο αθλητικό σωματείο, μίσθωσε από αυτό, για χρονικό διάστημα ενός έτους, από την 21-9-2010 μέχρι την 20-9-2011, το αναφερόμενο στην αγωγή μίσθιο, που αποτελείται από τους χώρους που αναλυτικά προσδιορίζονται στην αγωγή και βρίσκονται στις θύρες 1, 2 και 4 του αθλητικού γηπέδου της ...

Θεσσαλονίκης, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της μισθώτριας ενάγουσας εταιρίας, η οποία συνίσταται στην εκμετάλλευση επιχείρησης υγειονομικού ενδιαφέροντος εντός του ως άνω γηπέδου και, συγκεκριμένα, κυλικείων, αντί ετήσιου μισθώματος ποσού 200.000 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, ήτοι συνολικά 207.200 ευρώ, καταβλητέου με τον τρόπο που ειδικότερα συμφωνήθηκε.

Ότι η εν λόγω μίσθωση ρητά εξαιρέθηκε από την προστασία του π.δ. 34/1995, σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 περ. ιβ αυτού, διότι το μίσθιο βρίσκεται σε χώρο, το οποίο ανήκει κατά κυριότητα σε αθλητικό σωματείο. Ότι, μεταξύ των συμβαλλομένων, συμφωνήθηκε ρητά ότι η μισθώτρια επεφύλαξε για τον εαυτό της το δικαίωμα προαίρεσης (option) για τη μονομερή από αυτήν παράταση της μίσθωσης για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος μέχρι την 20-9-2015, εφόσον ένα τουλάχιστον μήνα πριν από τη λήξη κάθε μισθωτικού έτους (αρχικού ή μετά από παράταση) προέβαινε σε σχετική έγγραφη δήλωση προς τον εκμισθωτή, προσφέροντας το συνολικό μίσθωμα των 207.200 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, για το επόμενο μισθωτικό έτος, καταβαλλόμενο με τον τρόπο που είχε συμφωνηθεί, άλλως ορίσθηκε ότι η δήλωσή της θα ήταν άκυρη και δεν θα δέσμευε τον εκμισθωτή.

Ότι, κατ’ εφαρμογή του όρου της σύμβασης, σύμφωνα με τον οποίον η μισθώτρια θα εδικαιούτο να διαθέτει κατ’ αποκλειστικότητα τα προϊόντα του κυλικείου σε οποιοδήποτε σημείο εντός του χώρου των κερκίδων του γηπέδου, της παραχωρήθηκε εξαρχής προς εμπορική εκμετάλλευση η χρήση: α) του χώρου που βρίσκεται στην εσοχή του διαδρόμου του τρίτου ορόφου των επίσημων θεατών (v.i.p. - σουίτες), εμβαδού 27,50 τ.μ.

και β) του χώρου που βρίσκεται στην εσοχή του διαδρόμου του τετάρτου ορόφου των επίσημων θεατών (v.i.p. - σουίτες), εμβαδού 16 τ.μ. Ότι, κατά τη διάρκεια της μισθωτικής σχέσης, επειδή οι οικονομικοί όροι της αρχικής τους συμφωνίας αποδείχτηκαν στην πράξη δυσμενείς για την ενάγουσα, λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης και της κατακόρυφης μείωσης της προσέλευσης φιλάθλων, αλλά και διότι ήταν αδύνατη (εξαιτίας της μη απομάκρυνσης των υπαίθριων πωλητών) η εκμετάλλευση του εξωτερικού χώρου του γηπέδου της ..., με συνέπεια η ενάγουσα να υφίσταται μείωση των εσόδων της, τα συμβαλλόμενα μέρη οδηγήθηκαν αναγκαστικά στην τροποποίηση της αρχικής συμφωνίας τους και έτσι με το από 28-11-2011 ιδιωτικό συμφωνητικό, συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων η μείωση του μισθώματος για τα πρώτα τρία μισθωτικά έτη, ήτοι από την 21-9-2010 μέχρι την 20-9-2013, στο ποσό των 84.000 ευρώ πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, ήτοι συνολικά στο ποσό των 87.024 ευρώ, ενώ, περαιτέρω, ορίσθηκε ότι, προκειμένου η μισθώτρια να ασκήσει το δικαίωμα της μονομερούς παράτασης της μίσθωσης για το επόμενο μισθωτικό έτος μετά την 20-9-2013, θα έπρεπε να προσφέρει το μίσθωμα, που θα καθοριζόταν με νεότερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και το οποίο σε καμία περίπτωση δεν θα υπολειπόταν του ποσού των 87.024 ευρώ, άλλως η δήλωσή της θα ήταν άκυρη και δεν θα δέσμευε τον εκμισθωτή.

Ότι η ενάγουσα, με την από 22-7-2013 εξώδικη δήλωσή της, η οποία επιδόθηκε στο πρώτο εναγόμενο αθλητικό σωματείο, άσκησε το συμφωνηθέν δικαίωμα προαίρεσης για τη μονομερή παράταση της μίσθωσης για τα δύο επόμενα μισθωτικά έτη, ήτοι για το χρονικό διάστημα από την 21-9-2013 μέχρι την 20-9-2015, όπως προέβλεπε τόσο η αρχική όσο και η μεταγενέστερη συμφωνία τους, δηλώνοντας ταυτόχρονα ότι προσφέρει ως ετήσιο συνολικό μίσθωμα, συμπεριλαμβανομένου δηλαδή και του τέλους χαρτοσήμου, το ποσό των 87.024 ευρώ.

Ότι η δεύτερη εναγομένη, η οποία, όπως γνωστοποιήθηκε εγγράφως στην ενάγουσα, υπεισήλθε στη θέση του εκμισθωτή, απέρριψε την πιο πάνω δήλωση βούλησης, αξιώνοντας την καταβολή του ετήσιου μισθώματος ποσού 200.000 ευρώ, πλέον του τέλους χαρτοσήμου, άλλως η μεταξύ τους σύμβαση, όπως δήλωσε, θα εθεωρείτο λυθείσα, μετά δε την άρνηση της ενάγουσας να ενδώσει στην αξίωση αυτή της εναγομένης, η τελευταία απέβαλε στις 19-9-2013 την ενάγουσα από τη χρήση μέρους του μισθίου και, συγκεκριμένα, των χώρων που βρίσκονται στην εσοχή του διαδρόμου του τρίτου και του τετάρτου ορόφου, τους οποίους χρησιμοποιεί η ίδια ως κυλικεία, μη επιτρέποντας έκτοτε αυθαίρετα την είσοδο στους χώρους αυτούς.

Με βάση το ιστορικό αυτό, η ενάγουσα ζήτησε με την υπό κρίση αγωγή της... να καθορισθεί, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 371 εδ. β’ του ΑΚ, ότι το οφειλόμενο από την ενάγουσα στη δεύτερη εναγόμενη εκμισθώτρια ετήσιο μίσθωμα για το επίδικο μίσθιο και για έκαστο των μισθωτικών ετών από την 21-9-2013 μέχρι την 20-9-2014 και από την 21-9-2014 μέχρι και την 20-9-2015 ανέρχεται στο ποσό των 84.000 ευρώ...".

Με βάση τα παραπάνω ιστορούμενα στην αγωγή, όπως αυτά εκτίθενται στην προσβαλλόμενη απόφαση αλλά και προκύπτουν από την επισκόπηση του δικογράφου αυτής, με την ένδικη σύμβαση μισθώσεως συνομολογήθηκαν από τα συμβαλλόμενα μέρη όλοι οι ουσιώδεις όροι, για την παράταση της μίσθωσης για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος μέχρι την 20-9-2015, μεταξύ των οποίων και η υποχρέωση του μισθωτή προς καταβολή μισθώματος, του οποίου ορίστηκε μόνο το κατώτατο όριο και απέμενε μόνο ο καθορισμός του ύψους του μισθώματος για το χρονικό διάστημα της συμφωνηθείσας παρατάσεως, ο οποίος αφέθηκε σε μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων, η οποία δεν επιτεύχθηκε.

Επομένως, στην περίπτωση αυτή, σύμφωνα με τη νομική σκέψη που προαναφέρθηκε εφαρμόζεται αναλόγως η διάταξη του άρθρου 371 ΑΚ, και ο προσδιορισμός αυτός μπορεί να γίνει από το δικαστήριο κατά δίκαιη κρίση με την απόφασή του.

Συνεπώς, το Εφετείο, το οποίο έκρινε την ένδικη αγωγή της αναιρεσείουσας, απορριπτέα ως μη νόμιμη κατά τη στηριζόμενη στο άρθρο 371 ΑΚ βάση και αίτημά της, με την αιτιολογία ότι "...με δεδομένο ότι... το καταβλητέο ετήσιο μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από τις 20-9-2013 και εντεύθεν θα έπρεπε να καθορισθεί με νεότερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων, ήτοι μεταξύ της εκμισθώτριας και της μισθώτριας και όχι με μονομερή ενέργεια οιουδήποτε των συμβαλλομένων ή από τρίτο, δεν συντρέχει... περίπτωση εφαρμογής του άρθρου 371 ΑΚ... ώστε να τίθεται θέμα προσδιορισμού από το Δικαστήριο του μισθώματος του επιδίκου μισθίου κατ’ εφαρμογή της παραπάνω διάταξης..." παραβίασε ευθέως την εν λόγω ουσιαστική διάταξη του άρθρου 371 ΑΚ, η οποία, σύμφωνα με την παραπάνω νομική σκέψη εφαρμόζεται αναλόγως και όταν ο καθορισμός του ύψους του μισθώματος αφέθηκε σε μεταγενέστερη συμφωνία των συμβαλλομένων, όπως συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση, με βάση τα εκτιθέμενα σ’ αυτή, και επομένως ο πρώτος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πρέπει να γίνει δεκτός ως βάσιμος.

Κατόπιν τούτου παρέλκει η έρευνα των λοιπών λόγων αναιρέσεως, αφού έτσι ακυρώνεται στο σύνολό της η προσβαλλόμενη απόφαση. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει να αναιρεθεί η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση και να παραπεμφθεί η υπόθεση που χρειάζεται διευκρίνηση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, διότι είναι δυνατή η συγκρότησή του από άλλον δικαστή, εκτός από εκείνον, που δίκασε προηγουμένως (άρθρ. 580 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, που κατέθεσε προτάσεις (άρθρ. 176 και 183 ΚΠολΔ). Τέλος πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου στην αναιρεσείουσα (άρθρ. 495 παρ. 4 εδ. ε’ ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 462/2015 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ανωτέρω δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλον δικαστή, εκτός από εκείνον που δίκασε προηγουμένως.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ.

Και

Διατάζει να επιστραφεί στην αναιρεσείουσα το παράβολο με αριθμούς ... (ΤΑΧΔΙΚ).

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 5 Μαΐου 2017.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 24 Μαΐου 2017.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ