Supreme Court dismisses appeal on construction deadlines, ruling lower court correctly applied Civil Code provisions.

Απόφαση 863 / 2022 (Α2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 863/2022

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α2' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Κρυσταλλίδου, Μαρία Ανδρικοπούλου, Κυριάκο Μπαμπαλίδη - Εισηγητή και Γεώργιο Αυγέρη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 11 Οκτωβρίου 2021, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Δ. Σ. του Δ., κατοίκου ... και 2) Δ. Σ. του Δ., κατοίκου .... Ο πρώτος αναιρεσείων εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δ. Σ., ήδη δεύτερο αναιρεσείοντα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ. και ο δεύτερος αναιρεσείων παραστάθηκε ατομικά, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ., με την ιδιότητα του δικηγόρου. Της αναιρεσιβλήτου: ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "....", που εδρεύει στη Νέα Πεντέλη Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα. Εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Ειρήνη Σπεντζοπούλου, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 31-10-2016 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2518/2018 του ίδιου Δικαστηρίου και 555/2020 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 29-6-2020 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται "αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών". Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (ΟλΑΠ 14/2015, ΟλΑΠ 7/2006, ΟλΑΠ 4/2005).

Με το λόγο αυτό ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κλπ, ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν εμφανή την παράβαση.

Τούτο συμβαίνει όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του ή δεν εφάρμοσε το νόμο παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε αρκούσαν για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται (ΟλΑΠ 8/2018, ΟλΑΠ 27/1998).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα, που ασκεί ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παραβάσεως του άρθρου 93 παρ.3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), δηλαδή όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ελεγχθεί αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που δεν εφαρμόσθηκε. (Ολ.ΑΠ 1/1999).

Δεν υπάρχει όμως ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες. Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος προτάσεως προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες.

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΟλΑΠ 2/2019, ΟλΑΠ 18/2008, ΟλΑΠ 15/2006).

Η έλλειψη μείζονος πρότασης στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, η παράλειψη, δηλαδή, παράθεσης των διατάξεων, στις οποίες στηρίζεται το αίτημα της αγωγής ή ένσταση, όπως και η ατελής ή η αντιφατική παράθεση των διατάξεων αυτών ή η παντελής έλλειψη αιτιολόγησης της ερμηνευτικής εκδοχής του δικαστηρίου της ουσίας σε σχέση με την αγωγή ή την ένσταση ή η ελλιπής ή αντιφατική σχετική αιτιολόγηση ως προς την ερμηνευτική εκδοχή, δεν καθιστά την απόφαση αναιρετέα για τους λόγους του άρθρου 559 αριθ. 1 και 19 του ΚΠολΔ.

Και τούτο, διότι η συνταγματική επιταγή της ειδικής και εμπεριστατωμένης αιτιολόγησης των δικαστικών αποφάσεων (άρθρο 93 παρ. 3 του Συντάγματος) δεν καθιερώνει, ούτε επιβάλλει αντίστοιχο αναιρετικό έλεγχο, ο δε κοινός νομοθέτης στο πεδίο της πολιτικής δίκης προβλέπει ως λόγο αναίρεσης την έλλειψη νόμιμης βάσης, αν η απόφαση δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης.

Ως αιτιολογίες, όμως, νοούνται στη σχετική διάταξη μόνο οι ουσιαστικές παραδοχές βάσει των αποδειχθέντων ή μη πραγματικών γεγονότων, η έλλειψη, αντίφαση ή ανεπάρκεια των οποίων καθιστά ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής του ουσιαστικού νόμου και όχι τα επιχειρήματα του Δικαστηρίου κατά το στάδιο αξιολόγησης των αποδείξεων.

Οι διατάξεις που στηρίζουν το αγωγικό αίτημα κ.λπ. αρκεί, έστω και αν δεν μνημονεύονται στην προσβαλλόμενη απόφαση, να υφίστανται και να δικαιολογούν, βάσει των ουσιαστικών παραδοχών της, το διατακτικό της, οπότε ο Άρειος Πάγος μπορεί, κατά το άρθρο 578 του ΚΠολΔ, να τις συμπληρώσει (ΑΠ 1186/2021, ΑΠ 302/2020, ΑΠ 900/2011).

Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρ. 681 και 694 του ΑΚ προκύπτει ότι με τη σύμβαση έργου ο ένας συμβαλλόμενος, που καλείται εργολάβος, αναλαμβάνει την υποχρέωση να εκτελέσει το έργο και ο αντισυμβαλλόμενος, που καλείται εργοδότης, να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή με την παράδοση του έργου δηλαδή ο εργολάβος, κατ` εξαίρεση όσων με τις γενικές διατάξεις ορίζονται για τις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, υποχρεούται σε προεκπλήρωση της κύριας παροχής του, εκτός αν συμφωνήθηκε διαφορετικά, όπως συμβαίνει όταν ορίσθηκε τμηματική παράδοση του έργου με αντίστοιχη τμηματική καταβολή της οφειλόμενης αμοιβής, αφού η υποχρέωση της προεκπλήρωσης αποτελεί ρύθμιση ενδοτικού δικαίου.

Ως έργο νοείται κάθε τελικό αποτέλεσμα της εργασίας και δραστηριότητας του εργολάβου στο οποίο απέβλεψαν τα μέρη της σύμβασης, ενώ ως παράδοση του έργου νοείται η εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσης του εργολάβου, που συνίσταται στην εκτέλεση του έργου και στην προσπόρισή του στον εργοδότη, δηλαδή η περιέλευση του έργου στη σφαίρα εξουσίασης του εργοδότη, με την προϋπόθεση ότι το έργο είναι αυτό που συμφωνήθηκε και όχι εντελώς διαφορετικό, διότι τότε δεν θεωρείται ότι ο εργολάβος προεκπλήρωσε την παροχή του, ώστε να δικαιούται κατά το άρθρ. 694 του ΑΚ τη συμφωνημένη αμοιβή του.

Αντίθετα, η παράδοση έργου με ελλείψεις, είτε πρόκειται για έλλειψη συνομολογημένων ιδιοτήτων είτε για ουσιώδη ή επουσιώδη ελαττώματα του έργου, δεν απαλλάσσει τον εργοδότη από την υποχρέωση καταβολής της αμοιβής, ακόμη και αν πρόκειται για έργο άχρηστο, ούτε μπορεί ο εργοδότης να αποποιηθεί το προσφερόμενο σ` αυτόν ελαττωματικό έργο, ώστε να αποφύγει έτσι την καταβολή αμοιβής, αλλά έχει μόνον τα προβλεπόμενα στα άρθρ. 688-690 του ΑΚ δικαιώματα, εκτός βέβαια διαφορετικής και πάλι συμφωνίας τους (ΑΠ 139/2021, ΑΠ 286/2020, ΑΠ 1142/2019).

Σύμβαση έργου υπάρχει και στην περίπτωση κατά την οποία συμφωνείται μεταξύ οικοπεδούχου και τρίτου, όπως ο τελευταίος ανεγείρει επί του οικοπέδου του οικοδομή, η οποία θα διέπεται από τις περί οριζοντίου ιδιοκτησίας διατάξεις, οπότε η μεν βασική παροχή του εργολάβου συνίσταται στην κατασκευή της οικοδομής, του δε οικοπεδούχου - εργοδότη στην υποχρέωση που αναλαμβάνει να μεταβιβάσει, ως αμοιβή, στον εργολάβο ή στα πρόσωπα που αυτός θα του υποδείξει, ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, με τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που αντιστοιχούν σ` αυτά, παραμένοντας κύριος των υπολοίπων ποσοστών εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, μετά των αντίστοιχων οριζόντιων ιδιοκτησιών (ΑΠ 1142/2019, ΑΠ 1623/2014, ΑΠ 352/2011).

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 404, 405 και 407 ΑΚ προκύπτει ότι, επί συμφωνημένης με τη σύμβαση έργου ποινικής ρήτρας για την περίπτωση της μη προσήκουσας και ιδίως της μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ο δανειστής, εφόσον απαιτεί την ποινή που έχει καταπέσει, λόγω περιέλευσης του οφειλέτη σε υπερημερία, οφείλει να επικαλεσθεί και να αποδείξει τη σύμβαση (κύρια και παρεπόμενη περί ποινικής ρήτρας) και τις προϋποθέσεις της υπερημερίας του οφειλέτη.

Οφείλει επίσης να επικαλεσθεί, όχι όμως και να αποδείξει, τη μη εκπλήρωση της παροχής. Στον οφειλέτη απόκειται να ισχυρισθεί και αποδείξει ότι έχει εκπληρώσει την παροχή ή ότι δεν έχει υπαιτιότητα για την καθυστέρηση. Κατά την έννοια δε των άρθρων 340, 341, 342 ΑΚ, ο οφειλέτης καθίσταται υπερήμερος με μόνη την παρέλευση της προς εκπλήρωση της παροχής ημέρας, εκτός αν η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν υπέχει ευθύνη.

Έτσι, το πταίσμα του οφειλέτη δεν αποτελεί προϋπόθεση της αξίωσης του δανειστή, αλλ` αντιθέτως, η έλλειψη υπαιτιότητας του οφειλέτη θεμελιώνει καταλυτική ένσταση της αγωγικής αξίωσης, την οποία οφείλει ο τελευταίος να επικαλεσθεί και αποδείξει, οπότε θα θεωρηθεί ότι αυτός δεν περιήλθε σε υπερημερία, καθόσον η έλλειψη πταίσματος δεν είναι λόγος άρσης της υπερημερίας, αφού το πταίσμα του τεκμαίρεται, αλλά λόγος μη επέλευσής της (ΑΠ 139/2021, ΑΠ 692/2020, ΑΠ 1142/2019, ΑΠ 1623/2014).

Τέλος, με τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ που ορίζει, ότι για την σύσταση ή αλλοίωση ενοχής με δικαιοπραξία απαιτείται σύμβαση, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, καθιερώνεται στο ενοχικό δίκαιο, ως απόρροια του δόγματος της αυτονομίας της βούλησης, η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, σύμφωνα με την οποία οι συμβαλλόμενοι έχουν πλήρη ελευθερία για κατάρτιση οποιασδήποτε δικαιοπραξίας με οποιαδήποτε μορφή και με οποιοδήποτε περιεχόμενο, αρκεί αυτό να μην αντιβαίνει στα χρηστά ήθη (ΑΠ 845/2019, ΑΠ 2120/2013).

Δικαιοπρακτικός χαρακτήρας, με βάση την ακολουθούμενη από τα μέρη πρακτική, μπορεί ερμηνευτικώς να δοθεί και στη σιωπή εκείνου προς τον οποίο απευθύνεται η πρόταση (ΑΠ 845/2019, ΑΠ 1587/2018, ΑΠ 600/2017). Στην προκειμένη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, μετά από συνεκτίμηση των αποδεικτικών στοιχείων που αναφέρει, δέχθηκε, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα εξής: "Δυνάμει του υπ' αριθ. .../30.12.2005 συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Αθηνών Παντελή Δημητρίου, το οποίο έχει μεταγραφεί νομίμως, οι εκκαλούντες (αναιρεσείοντες) απέκτησαν αιτία πωλήσεως...

ο μεν πρώτος κατά το δικαίωμα της ισόβιας επικαρπίας, ο δε δεύτερος κατά το δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) εξ αδιαιρέτου ενός οικοπέδου, κειμένου στην Αθήνα (θέση "...") επί της συμβολής των οδών ... και ...... Ακολούθως, δια του υπ' αριθ. .../24.7.2007 "Προσυμφώνου Μεταβιβάσεως Ποσοστών Εξ Αδιαιρέτου Οικοπέδου - Εργολαβικού Αξίας 1.650 ΕΥΡΩ" και της από 24.7.2007 "Συγγραφής Υποχρεώσεων", τα οποία καταρτίσθηκαν μεταξύ των εκκαλούντων και των λοιπών συγκυρίων του ως άνω οικοπέδου..., ως "οικοπεδούχων", και της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας (αναιρεσίβλητης)...

ως "εργολήπτριας εταιρίας", η τελευταία ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί στην επί του ως άνω οικοπέδου ανέγερση πολυώροφης οικοδομής, η οποία θα περιλαμβάνει αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, κατά τα επισυναπτόμενα στο προαναφερόμενο εργολαβικό συμβόλαιο... Ειδικότερα, η εφεσίβλητος ομόρρυθμη εταιρία ανέλαβε την υποχρέωση να προβεί εγκαίρως και προσηκόντως στην εκτέλεση του έργου της ανεγέρσεως, κατασκευής και αποπερατώσεως πολυώροφης οικοδομής, αποτελουμένης από υπόγειο μετά Υποσταθμού Δ.Ε.Η., ισόγειο (pilotis), πρώτο (Α'), δεύτερο (Β'), τρίτο (Γ') υπέρ το ισόγειο ορόφους και δώμα, η οποία επρόκειτο να περιλάβει αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες, κοινοχρήστους και κοινοκτήτους χώρους, πράγματα και εγκαταστάσεις, υπό τους περιεχομένους στο ως άνω εργολαβικό όρους.

Πλέον συγκεκριμένα, στο εν λόγω υπ' αριθ. .../24.7.2007 εργολαβικό συμβόλαιο προβλέπονται μεταξύ άλλων τα εξής: α) "Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής που θα παραδοθούν πλήρως αποπερατωμένες μαζί με τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, εγκαταστάσεις και έργα του κτιρίου και θα περιέλθουν στους οικοπεδούχους, είναι οι ακόλουθες: ... 5) Στους Δ.

Σ. κατά την ΨΙΛΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ και στον Δ. Σ. ΚΑΤΑ την ΙΣΟΒΙΑ ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ, θα περιέλθουν: α) Η υπό στοιχεία Άλφα Πι κεφαλαία αριθμός δύο (ΑΠ - 2) αποθήκη του υπογείου, επιφάνειας εννέα και 60/00 (9,60) τετραγωνικών μέτρων, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο δύο χιλιοστά (2/1000) εξ αδιαιρέτου β) Η υπό στοιχεία Άλφα Πι κεφαλαία αριθμός τρία (ΑΠ - 3) αποθήκη του υπογείου, επιφάνειας εννέα (9,00) τετραγωνικών μέτρων, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο δύο χιλιοστά (2/1000) εξ αδιαιρέτου γ) Η υπό στοιχεία Άλφα Πι κεφαλαία αριθμός τέσσερα (ΑΠ - 4) αποθήκη του υπογείου, επιφάνειας έντεκα και 90/00 (11,90) τετραγωνικών μέτρων, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο τρία χιλιοστά (3/1000) εξ αδιαιρέτου δ) Η υπό στοιχεία Θήτα Σίγμα κεφαλαία αριθμός επτά (ΔΣ - 7) θέση στάθμευσης αυτοκινήτου του υπογείου, επιφάνειας δέκα και 10/00 (10,10) τετραγωνικών μέτρων, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ένα χιλιοστό (1/1000) εξ αδιαιρέτου ε) Το υπό στοιχείο Άλφα κεφαλαίο αριθμό 2 (Α - 2) διαμέρισμα του πρώτου (Α') πάνω από το ισόγειο ορόφου, επιφάνειας σαράντα εννέα και 10/10 (49,10) τετραγωνικών μέτρων, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο είκοσι ένα χιλιοστά (21/1000) εξ αδιαιρέτου στ) Το υπό στοιχεία Γάμα κεφαλαίο αριθμό τρία (Γ - 3) διαμέρισμα του τρίτου (Τ') πάνω από το ισόγειο ορόφου, επιφάνειας εκατό και 60/00 (100,60) τετραγωνικών μέτρων, με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο εξήντα ένα χιλιοστά (61/1000) εξ αδιαιρέτου.

Στο διαμέρισμα αυτό θ' ανήκει κατ' αποκλειστική χρήση η υπό στοιχεία Θήτα Σίγμα κεφαλαία αριθμός δέκα εννέα (ΘΑ - 19) θέση στάθμευσης αυτοκινήτου της pilotis, επιφάνειας είκοσι δύο και 50/00 (22,50) τετραγωνικών μέτρων ..." (άρθρο 8 υπό τον τίτλο "ΟΡΙΖΟΝΤΙΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΩΝ", αναφορικώς με τις περιερχόμενες στους εκκαλούντες οριζόντιες ιδιοκτησίες), β) "...

Οι οικοπεδούχοι υπόσχονται το οικόπεδο, ελεύθερο παντός εν γένει χρέους, βάρους, προσημειώσεως, υποθήκης και διεκδικήσεως. Όμως επί του ακινήτου υφίστανται εγγεγραμμένες αγωγές, προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις. Για τούτο, και οι οικοπεδούχοι αναλαμβάνουν με δαπάνες και επιμέλειά τους, την διαγραφή όλων των υφισταμένων βαρών, προσημειώσεων, κατασχέσεων και διεκδικήσεων, υποχρεουμένων όπως εγείρουν οποιοδήποτε ένδικο μέσο ή βοήθημα απαιτείται ή οποιαδήποτε ενέργεια ώστε το ακίνητο να ελευθερωθεί πλήρως των παραπάνω βαρών.

Για τούτο και όλες οι προθεσμίες που αναφέρεται στην παρούσα σύμβαση, ρητά συμφωνείται ότι θα αρχίζουν μετά πάροδο προθεσμίας είκοσι (20) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία συζήτησης και της τελευταίας από τις αγωγές, αιτήσεις κ.λπ. που απαιτείται να εγερθούν ή να ασκηθούν για την εξάλειψη των υφισταμένων βαρών, διεκδικήσεων κ.λπ. ...

Η εργολήπτρια είναι υποχρεωμένη α) μέσα σε έξι (6) μήνες από σήμερα να υποβάλει στο αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο πλήρη σχέδια και μελέτες και γενικά τα δικαιολογητικά και παράβολα, που απαιτούνται για την έκδοση της νόμιμης άδειας ανέγερσης της οικοδομής, β) Μέσα σε είκοσι δύο (22) μήνες από την έκδοση της άδειας οικοδομής, να κατασκευάσει και να παραδώσει τελείως αποπερατωμένες και κατάλληλες προς χρήση και οίκηση τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιέρχονται στους οικοπεδούχους, γ) Μέσα σε είκοσι τέσσερις (24) μήνες από την έκδοση της άδειας, να έχει αποπερατώσει και παραδώσει ολόκληρο το έργο με τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του.

Εννοείται ότι οι παραπάνω προθεσμίες δεν αρχίζουν, όπως προαναφέρθηκε, προ της παρόδου των είκοσι (20) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία συζήτησης και της τελευταίας από τις αγωγές, αιτήσεις κ.λπ. που απαιτείται να εγερθούν ή να ασκηθούν για την εξάλειψη των υφισταμένων βαρών, διεκδικήσεων κ.λπ. ... Αν καταστεί δυνατή από την περίσταση ενωρίτερα, η παράδοση των παραπάνω οριζόντιων ιδιοκτησιών και των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων προς τους οικοπεδούχους ως προς όλα έτοιμων για χρήση και οίκηση, "με το κλειδί" και του κοινοχρήστου διαδρόμου, του ανελκυστήρα, της εισόδου και όλων των κοινοχρήστων μερών και εγκαταστάσεων της οικοδομής και της κεντρικής θέρμανσης, αυτή θα γίνει με πρωτόκολλο, ακολουθώντας τη διαδικασία πρόσκλησης των οικοπεδούχων ενώπιον Συμβολαιογράφου πριν από είκοσι (20) μέρες.

Στην περίπτωση κατά την οποία οι οικοπεδούχοι δεν προσέλθουν κατά την οριζόμενη μέρα ή αρνούνται αδικαιολόγητα την παραλαβή τους, οι οριζόντιες ιδιοκτησίες τους θα θεωρούνται ότι έχουν παραδοθεί χωρίς κάποια επιφύλαξη, από την σύνταξη και την υπογραφή της πράξης μη εμφάνισης ή εμφάνισης και αδικαιολόγητης άρνησης παραλαβής τους ενώπιον του παραπάνω Συμβολαιογράφου.

Στο πρωτόκολλο αυτό πρέπει να αναφέρονται ρητά και συγκεκριμένα οι τυχόν υπάρχουσες κακοτεχνίες και ελλείψεις και θα καθορισθεί κάθε άλλη απαίτησή τους, διαφορετικά η αόριστη επιφύλαξη δικαιώματος θα θεωρείται σαν να μην έχει γραφεί και η παραλαβή στην περίπτωση αυτή θα θεωρείται ανεπιφύλακτη, με εξαίρεση τις διατάξεις "περί κεκρυμμένων" ελαττωμάτων.

Η εργολήπτρια είναι υποχρεωμένη να κάνει έναρξη αποκατάστασης και συμπλήρωσης των τυχόν ελλείψεων και κακοτεχνιών ή ατελειών που θα υποδειχθούν από τους οικοπεδούχους μέσα σε δέκα (10) μέρες από την υπογραφή του άνω πρωτοκόλλου και υποχρεούται συγχρόνως να τις συμπληρώσει και να τις αποκαταστήσει μέσα στον συντομότερο χρόνο χωρίς καμία καθυστέρηση.

Συμφωνείται ότι η εγκατάσταση των οικοπεδούχων ή τρίτων προσώπων στο όνομά τους, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, ισοδυναμεί με ανεπιφύλακτη παραλαβή των οριζόντιων ιδιοκτησιών αυτών, εφόσον δεν διατυπωθούν οι παραπάνω επιφυλάξεις πριν από την εγκατάσταση. Η εργολήπτρια δικαιούται να αποπερατώσει νωρίτερα το έργο, το οποίο οι οικοπεδούχοι είναι υποχρεωμένοι να παραλάβουν.

Ρητά συμφωνείται ότι η εργολήπτρια και μετά την παράδοση και των κοινοχρήστων έχει δικαίωμα να προβεί σε εργασίες στις οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιέχονται σ' αυτή, για την αποπεράτωσή τους, με τον περιορισμό ότι οι εργασίες αυτές θα είναι εσωτερικές εργασίες. Σε κάθε περίπτωση όμως το δικαίωμα αυτό δεν θα μπορεί να παραταθεί πέραν των έξι (6) μηνών" (άρθρο 12 υπό τον τίτλο "ΙΣΟΤΗΤΑ ΠΑΡΟΧΩΝ - ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΣΥΝΘΗΚΩΝ - ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ ΠΑΡΑΔΟΣΗΣ ΕΡΓΟΥ"), γ) "...

II. Αν η εργολήπτρια δεν παραδώσει στους οικοπεδούχους τις ιδιοκτησίες τους, ή τους κοινόκτητους χώρους, έργα, πράγματα και εγκαταστάσεις μέσα στις παραπάνω προθεσμίες είναι υποχρεωμένη να τους καταβάλει λόγω εύλογης και δίκαιης ποινικής ρήτρας και αποζημίωσης, η οποία συνομολογείται με το παρόν: α > πενήντα λεπτά του ευρώ (€ 0,50) για κάθε μέρα καθυστέρησης της παράδοσης κάθε τετραγωνικού μέτρου διαμερίσματος β > δέκα λεπτά του ευρώ (€ 0,10) για κάθε μέρα καθυστέρησης της παράδοσης κάθε τετραγωνικού μέτρου θέσης στάθμευσης ή αποθήκης και γ > δέκα λεπτά του ευρώ (€ 0,10) ανά διαμέρισμα, για κάθε μέρα καθυστέρησης της παράδοσης των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, έργων, πραγμάτων και εγκαταστάσεων των κτιρίων και για χρονικό διάστημα καθυστέρησης μέχρι τριών (3) μηνών σε κάθε περίπτωση.

Σε περίπτωση μεγαλύτερης καθυστέρησης των τριών μηνών η εργολήπτρια είναι υποχρεωμένη να καταβάλει λόγω αποζημίωσης και εύλογης ποινικής ρήτρας, το διπλάσιο των παραπάνω ποσών για κάθε μέρα καθυστέρησης. Οι οικοπεδούχοι έχουν δικαίωμα να κηρύξουν την εργολήπτρια έκπτωτη, μετά την παρέλευση έξι (6) μηνών από την λήξη των συμφωνουμένων με το παρόν προθεσμιών.

Οι ποινικές ρήτρες θα υπολογίζονται από την επόμενη των προθεσμιών που τίθενται με το παρόν. Διευκρινίζεται ότι η έναρξη των παραπάνω προθεσμιών αρχίζει από την εκπνοή της προθεσμίας παράδοσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών των οικοπεδούχων και μετά από όχληση των οικοπεδούχων. Μετά την πάροδο του εξαμήνου και μέχρι την κήρυξη της εργολήπτριας σε έκπτωση, εφ' όσον γίνει τούτο, η εργολήπτρια υποχρεούται σε καταβολή των παραπάνω ποινικών ρητρών" (άρθρο 13 υπό τον τίτλο "ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΠΑΡΑΔΟΣΗΣ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ"), δ) "...

Όπως προαναφέρθηκε οι οικοπεδούχοι αναλαμβάνουν με δαπάνες και επιμέλειά τους, την διαγραφή όλων των υφισταμένων βαρών, προσημειώσεων, κατασχέσεων και διεκδικήσεων επί του οικοπέδου, υποχρεουμένων όπως εγείρουν οποιοδήποτε ένδικο μέσο ή βοήθημα απαιτείται ή οποιαδήποτε ενέργεια ώστε το ακίνητο να ελευθερωθεί πλήρως των παραπάνω βαρών.

Για τούτο και όλες οι προθεσμίες που αναφέρονται στην παρούσα σύμβαση, ρητά συμφωνείται ότι θα αρχίζουν μετά πάροδο προθεσμίας είκοσι (20) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία συζήτησης και της τελευταίας από τις αγωγές, αιτήσεις κ.λ.π. που απαιτείται να εγερθούν ή να ασκηθούν για την εξάλειψη των υφισταμένων βαρών, διεκδικήσεων κ.λ.π. ..." (τελευταία παράγραφος του άρθρου 15 υπό τον τίτλο "ΑΝΑΣΤΟΛΗ ΠΡΟΘΕΣΜΙΩΝ - ΑΝΩΤΕΡΗ ΒΙΑ"), ε) "...

Συνομολογείται στο παρόν ότι τους οικοπεδούχους βαρύνουν οι δαπάνες για τις αμοιβές των πληρεξουσίων τους δικηγόρων και των τυχόν μηχανικών, που θα διορισθούν από αυτούς για την παρακολούθηση των εργασιών κατασκευής της οικοδομής και των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέρχονται σε αυτούς, οι δαπάνες τυχόν πρόσθετων εργασιών, οι δαπάνες των παροχών αποχέτευσης, ηλεκτρικού, νερού, καθώς και οι δαπάνες αγοράς και τοποθέτησης θερμοσίφωνα, απορροφητήρα και κάθε ηλεκτρικής συσκευής στις ιδιοκτησίες τους ως επίσης και ο φόρος προστιθέμενης αξίας, ως και κάθε άλλη δαπάνη η οποία τους βαρύνει σύμφωνα με τη γενική συγγραφή υποχρεώσεων ..." (άρθρο 5 υπό τον τίτλο "ΔΑΠΑΝΕΣ ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗΣ") και στ) "...

Η εργολήπτρια έχει δικαίωμα να αρνηθεί, χωρίς να καθίσταται υπερήμερη, την παράδοση των ιδιοκτησιών των οικοπεδούχων, αν αυτοί καθυστερήσουν την πληρωμή των παροχών και των πρόσθετων εργασιών, τις οποίες οφείλουν στην εργολήπτρια ... Οι οικοπεδούχοι υποχρεούνται στην ολοσχερή καταβολή των ποσών για τις αιτίες αυτές, τέσσερις μήνες πριν από την οριζόμενη παράδοση των οριζόντιων ιδιοκτησιών και εφ' όσον έχουν εγγράφως ειδοποιηθεί προς τούτο" (άρθρο 16 υπό τον τίτλο "ΠΡΟΣΘΕΤΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΕΡΓΟΛΗΠΤΩΝ").

Περαιτέρω, την ημέρα υπογραφής του ως άνω εργολαβικού συμβολαίου (24.7.2007) καταρτίσθηκε μεταξύ των διαδίκων ιδιωτικό συμφωνητικό, κατά το οποίο "... Μετά τα παραπάνω συμφωνούμενα οι αφ' ενός συμβαλλόμενοι (δηλαδή οι εκκαλούντες) ζήτησαν από την αφ' ετέρου συμβαλλόμενη (δηλαδή την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία) να πραγματοποιήσει πρόσθετες εργασίες επί των οριζοντίων ιδιοκτησιών που θα περιέλθουν σε αυτούς, που αποτιμήθηκαν στο ποσό των σαράντα χιλιάδων (40.000) ευρώ τις οποίες θα καταβάλλουν οι αφ' ενός συμβαλλόμενοι κατ' ισομοιρία σε τέσσερις δόσεις των 10.000 ευρώ κάθε μιας ως εξής:

α) Ποσό 10.000 ευρώ με την αποπεράτωση των εργασιών του εκ μπετόν αρμέ σκελετού ολοκλήρου της οικοδομής, β) Ποσό 10.000 ευρώ με την αποπεράτωση των επιχρισμάτων ολοκλήρου της οικοδομής, γ) Ποσό 10.000 ευρώ με την αποπεράτωση των δαπέδων των διαμερισμάτων που περιέρχονται στους αφ' ενός συμβαλλομένους και δ) Ποσό 10.000 ευρώ με την πλήρη και τελεία αποπεράτωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέρχονται στους αφ' ενός συμβαλλόμενους.

Η ολοκλήρωση των παραπάνω σταδίων θα βεβαιώνεται εγγράφως από τον επιβλέποντα το έργο της ανεγέρσεως της οικοδομής μηχανικό. Η παράδοση από την εργολήπτρια των παραπάνω οριζοντίων ιδιοκτησιών στους αφ' ενός συμβαλλόμενους τελεί υπό τον όρο της προηγούμενης εμπρόθεσμης και προσήκουσας καταβολής και εξόφλησης των παραπάνω δόσεων και η αφ' ετέρου συμβαλλόμενη δικαιούται σε περίπτωση μη εξόφλησής της νομίμως να αναστείλει την παράδοση των παραπάνω ιδιοκτησιών χωρίς να καθίσταται υπερήμερη".

Πράγματι, σε εκπλήρωση της εκ του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου υποχρεώσεώς τους οι οικοπεδούχοι εκκίνησαν τη διαδικασία εξαλείψεως των υφισταμένων επί του ως άνω οικοπέδου ποικίλων βαρών (υποθηκών, προσημειώσεων υποθηκών, κατασχέσεων κλπ.), όπως αποδεικνύεται από τα προσκομιζόμενα μετ' επικλήσεως πιστοποιητικά του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών (με αριθ. .../15.4.2010, .../29.7.2009, .../16.7.2009, .../16.7.2009, .../9.6.2009, .../13.5.2009, .../30.4.2009, .../30.4.2009, .../30.4.2009, .../30.4.2009, .../30.4.2009, .../30.4.2009, .../30.4.2009 και .../30.4.2009).

Την 3.4.2009 συζητήθηκε, όπως δεν αμφισβητείται ειδικώς από αμφότερα τα διάδικα μέρη, η από 19.12.2008 με Γ.Α.Κ. 4168/13.1.2009 και Α.Κ.Δ. 365/13.1.2009 αίτηση των εκ των οικοπεδούχων: ... ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (Διαδικασία Εκούσιας Δικαιοδοσίας), με αίτημα την εξάλειψη υποθήκης και προσημειώσεων υποθήκης επί του ως άνω οικοπέδου, η δε αίτηση αυτή ήταν η τελευταία από σειρά άλλων ομοίων, κατατεθεισών για τον αυτό λόγο.

Επί της αιτήσεως αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθ. 5177/2009 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (με ημερομηνία δημοσιεύσεως την 3.7.2009), με την οποία η αίτηση έγινε δεκτή ως βάσιμη και κατ' ουσίαν και διατάχθηκε η εξάλειψη από τα βιβλία υποθηκών του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών των αναφερομένων στο διατακτικό της αποφάσεως εμπραγμάτων βαρών (υποθήκης και προσημειώσεων υποθήκης).

Η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία, καίτοι εξαρχής γνώριζε την ύπαρξη των ως άνω βαρών (υποθηκών, προσημειώσεων υποθηκών, κατασχέσεων) επί του οικοπέδου, υπέβαλε εμπροθέσμως (ήτοι εντός έξι μηνών από της υπογραφής του υπ' αριθ. .../24.7.2007 εργολαβικού συμβολαίου κατά τη διάταξη του άρθρου 12 αυτού) και μάλιστα ομού μετά των οικοπεδούχων (συμπεριλαμβανομένων των εκκαλούντων) την από 19.11.2007 υπ' αριθ.

πρωτ. ... αίτηση χορηγήσεως οικοδομικής αδείας προς το αρμόδιο Τμήμα Εκδόσεως Οικοδομικών Αδειών της Διευθύνσεως Πολεοδομίας του Δήμου Αθηναίων, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθ. .../13.6.2008 άδεια οικοδομής της ως άνω Υπηρεσίας για την κατασκευή τριώροφης οικοδομής με υπόγειο και πυλωτή επί του εν λόγω οικοπέδου, σημειωτέον δε ότι δεν ανέμεινε, ως είχε τη δυνατότητα κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου, την πάροδο είκοσι (20) εργασίμων ημερών από τη συζήτηση της ανωτέρω αναφερομένης στο σκεπτικό τελευταίας εκκρεμούς αιτήσεως περί εξαλείψεως βαρών ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών την 3.4.2009, ήτοι την 7.5.2009 (συνυπολογιζομένων στις μη εργάσιμες ημέρες των ημερών αργίας των εορτών του Πάσχα και της 1ns Μαΐου), ολοκλήρωσε δε την κατασκευή της οικοδομής (τόσο των οριζοντίων ιδιοκτησιών, όσο και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων) την 18.5.2010, ότε και συνετάγη Τεχνική Έκθεση της πολιτικής μηχανικού Μ.

Κ., στην οποία βεβαιώνεται ότι "...στην τριώροφη οικοδομή με πιλοτή και υπόγειο, ιδιοκτησίας ... έχουν εφαρμοστεί οι εγκεκριμένες μελέτες καθώς και οι διατάξεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού. Επίσης έχει ολοκληρωθεί η διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου. Στην εν λόγω οικοδομή δεν εκκρεμεί διαδικασία αυθαιρέτου ή διακοπή των οικοδομικών εργασιών.

Οι εργασίες που υπολείπονται αφορούν μικρό τμήμα των εσωτερικών χρωματισμών, μέρος του λουστραρίσματος των ξύλινων δαπέδων και της τοποθέτησης μερικών ντουλαπιών κουζίνας, εργασίες δε όλες που δεν απαιτούν την χρήση ικριωμάτων και για τις οποίες δεν απαιτείται οικοδομική άδεια", άπαντες δε οι οικοπεδούχοι, συμπεριλαμβανομένων των εκκαλούντων, έλαβαν γνώση της συντάξεως και του περιεχομένου της ως άνω Τεχνικής Εκθέσεως, και με δηλώσεις του Ν. 1599/1986 προς την Πολεοδομία του Δήμου Αθηναίων επιβεβαίωσαν το περιεχόμενό της, αποδεχόμενοι αυτό (σχετ.

οι από 18.5.2010 υπεύθυνες δηλώσεις των εκκαλούντων και των λοιπών οικοπεδούχων ..., οι οποίες έχουν το εξής περιεχόμενο: "... δηλώνω ότι : έλαβα γνώση της τεχνικής έκθεσης της μηχανικού Μ. Κ. σχετικά με την οικοδομή μου στην οδό ... & ... ΟΤ ... στην Αθήνα στη θέση ..., που έχει ανεγερθεί σύμφωνα με την υπ' αριθμόν .../2008 οικοδομική άδεια του Πολεοδομικού Γραφείου του Δήμου Αθήνας και συμφωνώ απόλυτα με αυτή.

Δηλώνω επίσης ότι έχουν εφαρμοστεί οι διατάξεις για τις θέσεις στάθμευσης και ότι δεν εκκρεμεί διαδικασία αυθαιρέτου για την ευ λόγω οικοδομή". Σημειωτέον ότι η προσήκουσα κατά τους κανόνες της οικοδομικής ολοκλήρωση κατά το χρόνο αυτό της κατασκευής του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής (ήτοι και των ανηκουσών στους εκκαλούντες), αλλά και των κοινοχρήστων και των κοινοκτήτων χώρων αυτής, αποδεικνύεται και από την προσκομιζομένη μετ' επικλήσεως από 10.6.2010 Τεχνική Έκθεση της πολιτικής μηχανικού Α.

Π., όπου γίνεται μάλιστα μνεία ότι ορισμένα από τα διαμερίσματα της οικοδομής ήδη κατά το χρόνο αυτό κατοικούνται. Μετά ταύτα, η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία ενημέρωσε προφορικώς περί της αποπερατώσεως της οικοδομής τους οικοπεδούχους και τους τρίτους αγοραστές των διαμερισμάτων αυτής, τους οποίους κάλεσε να παραλάβουν τις προοριζόμενες γι' αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Πράγματι, την 3.6.2010 συνετάγησαν τα εξής πρωτοκόλλα παραδόσεως - παραλαβής : .... Ωστόσο, όμοιο πρωτόκολλο παραδόσεως - παραλαβής των προοριζομένων για τους εκκαλούντες οριζοντίων ιδιοκτησιών ουδέποτε υπεγράφη και αυτοί ουδέποτε προσήλθαν, όπως οι λοιποί οικοπεδούχοι και αγοραστές, να παραλάβουν τα διαμερίσματά τους κατά την ως άνω διαδικασία, εν τέλει δε την 18.4.2011 (ήτοι μετά πάροδο σχεδόν ενός έτους από την κατά τα ανωτέρω αποπεράτωση της οικοδομής) κοινοποίησαν προς την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία την από 15.4.2011 εξώδικη διαμαρτυρία - πρόσκληση - δήλωση ..., με την οποία το πρώτον ισχυρίσθηκαν ότι έχει παρέλθει ο συμβατικός χρόνος παραδόσεως σε αυτούς των ανωτέρω αναφερομένων στο σκεπτικό οριζοντίων ιδιοκτησιών και την καλούν να προβεί σε προσήκουσα παράδοση αυτών μετά των αντιστοίχων σε κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής.

Η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία με την από 20.4.2011 εξώδικη πρόσκληση - δήλωση και διαμαρτυρία (επιδοθείσα στους εκκαλούντες την 6.5.2011 - ...), με την οποία, αφού επισημαίνει ότι το έργο έχει ολοκληρωθεί προσηκόντως και εμπροθέσμως και οι εκκαλούντες έχουν ήδη κληθεί να παραλάβουν τις προοριζόμενες γι' αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες από το μήνα Απρίλιο του έτους 2010, πλην όμως αρνούνται να υπογράψουν το σχετικό Πρωτόκολλο Παραδόσεως - Παραλαβής, καλεί αυτούς:

Α) να της καταβάλουν: α) το ποσόν των είκοσι δύο χιλιάδων επτακοσίων εβδομήντα ΕΥΡΩ (22.700 €), το οποίο παριστά οφειλή τους για τον αναλογούντα στις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) και β) το ποσόν των τριών χιλιάδων εκατόν είκοσι ΕΥΡΩ και τεσσάρων λεπτών (3.120,04 €), το οποίο παριστά οφειλή τους για δαπάνες των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών (για εγκατάσταση θυροτηλεοράσεως και οθόνης θυροτηλεοράσεως, κεραίας TV, boiler κλπ.) και Β) να παραλάβουν τις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες εντός πέντε (5) ημερών από της προς αυτούς επιδόσεως της εν λόγω εξώδικης δηλώσεως.

Ακολούθως, οι εκκαλούντες με την από 9.5.2011 εξώδικη απάντηση - διαμαρτυρία - πρόσκληση και δήλωση (επιδοθείσα στην εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία την 11.5.2011 - ...) απέρριψαν τους διαλαμβανομένους στην αμέσως προαναφερομένη από 20.4.2011 εξώδικη δήλωση ισχυρισμούς της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας και κάλεσαν την τελευταία να ορίσει συγκεκριμένο τόπο και χρόνο παραδόσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους, αφού προηγηθεί έλεγχος αυτών από πολιτικό μηχανικό της επιλογής τους.

Εν τέλει, κατόπιν αλλεπαλλήλων επικοινωνιών με την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία και αναβολών, οι εκκαλούντες παρέλαβαν τις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες την 23.6.2011, αφού προηγήθηκε τεχνικός έλεγχος αυτών από πολιτικό μηχανικό της επιλογής τους, και συνετάγη το υπ' αριθ. 29040/23.6.2011 Πρωτόκολλο Παραδόσεως - Παραλαβής Οριζοντίων Ιδιοκτησιών, στο οποίο, μάλιστα, σημειώθηκε η επιφύλαξη της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας να διεκδικήσει την καταβολή των, κατά τους ισχυρισμούς της, προαναφερομένων οφειλομένων ποσών.

Οι εκκαλούντες ισχυρίζονται, αναφορικώς με την ερμηνεία του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου και τον βάσει αυτού προσδιορισμό του χρόνου ενάρξεως των προβλεπομένων στο άρθρο αυτό προθεσμιών (εκδόσεως οικοδομικής αδείας, κατασκευής των οριζοντίων ιδιοκτησιών και κατασκευής των της οικοδομής), ότι εναρκτήριο σημείο των προθεσμιών αποπερατώσεως και παραδόσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών και χώρων αποτελεί ο χρόνος εκδόσεως της υπ' αριθ. .../13.6.2008 οικοδομικής αδείας, εντεύθεν δε η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία ώφειλε να παραδώσει τις προοριζόμενες γι' αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες μέχρι την 13.4.2010 και τους κοινοχρήστους - κοινοκτήτους χώρους μέχρι την 13.6.2010, πλην όμως η τελευταία προέβη υπαιτίως σε οριστική παράδοση προς αυτούς παράδοση εκπροθέσμως μόλις την 23.6.2011, κατά τα προεκτεθέντα, με συνέπεια την εφαρμογή του άρθρου 13 του εργολαβικού συμβολαίου περί καταπτώσεως υπέρ αυτών των προβλεπομένων στο άρθρο αυτό ποινικών ρητρών.

Περαιτέρω, οι εκκαλούντες ισχυρίζονται ότι η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία επιλέγουσα να προβεί στην έκδοση της υπ' αριθμ .../13.6.2008 οικοδομικής αδείας προτού συζητηθεί η ανωτέρω αναφερομένη στο σκεπτικό από 19.12.2008 ... (τελευταία) αίτηση ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών περί εξαλείψεως των επί του οικοπέδου υφισταμένων βαρών και να επισπεύσει την έναρξη των εργασιών ανεγέρσεως της οικοδομής, παραιτήθηκε εν τοις πράγμασιν από το δικαίωμα αυτής να μεταθέσει το χρόνο ενάρξεως των προθεσμιών αποπερατώσεως και παραδόσεως στους οικοπεδούχους των περιερχομένων σε αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών (είκοσι δύο - 22 - μήνες) και των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων (είκοσι τέσσερις - 24 - μήνες), λαμβανομένου, μάλιστα, υπόψη, ότι οι εν λόγω τρεις προθεσμίες μόνο εν συνόλω δύνανται να παραταθούν, και ως εκ τούτου δεν νοείται, κατά την αληθή έννοια του εν λόγω άρθρου του εργολαβικού συμβολαίου, παράταση μόνης της προθεσμίας παραδόσεως του έργου και όχι των και των λοιπών προθεσμιών (εκδόσεως της οικοδομικής αδείας και κατασκευής - αποπερατώσεως του έργου).

Επί των ισχυρισμών αυτών των εκκαλούντων λεκτέα τα ακόλουθα: Όπως συνομολογείται και δεν αμφισβητείται ειδικώς από αμφότερα τα διάδικα μέρη, ήταν σε αυτά εξαρχής γνωστό ότι επί του οικοπέδου υφίσταντο πολλά και ποικίλα βάρη (υποθήκη, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις), τα οποία έπρεπε να εξαλειφθούν με ευθύνη και ενέργειες των οικοπεδούχων, ώστε κατά την περάτωση του έργου να είναι ευχερής η εκ μέρους της εργολήπτριας εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας ταχεία διάθεση των περιερχομένων σε αυτή οριζοντίων ιδιοκτησιών σε τρίτους.

Πράγματι, εάν δεν καθίστατο εφικτή η εξάλειψη των εν λόγω βαρών, θα ήταν αδύνατη ή, εν πάση περιπτώσει, ιδιαιτέρως δυσχερής η άμεση πώληση εκ μέρους της εργολήπτριας εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών, με αποτέλεσμα την πρόκληση σε αυτήν σημαντικής οικονομικής ζημίας. Άλλωστε, η πρόβλεψη αυτή του εργολαβικού συμβολαίου επιτρέπει στην εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία να προβαίνει σε πώληση, ήδη κατά το στάδιο προ της αποπερατώσεως της οικοδομής, των εν λόγω οριζοντίων ιδιοκτησιών, εξασφαλίζοντας με τον τρόπο αυτό χρηματοδότηση κατά τη διάρκεια εκτελέσεως των εργασιών, είναι δε πρόδηλο, κατά τα ευρέως κρατούντα στις συναλλαγές, ότι υφισταμένων των ως άνω βαρών δεν θα ήταν δυνατή η κατάρτιση οποιασδήποτε μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας, με συνέπεια την παρακώλυση της εκτελέσεως του έργου και την πρόκληση καθυστερήσεων.

Είναι λοιπόν σαφές ότι με την προκειμένη διάταξη του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου η δικαιοπρακτική βούληση αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών κατέτεινε - και συνέπιπτε - στην παροχή στην εργολήπτρια εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία επαρκούς χρονικού περιθωρίου, ώστε αυτή να προβεί σε πώληση οριζοντίων ιδιοκτησιών προς τρίτους και να εξασφαλίσει με τον τρόπο αυτό ρευστότητα, διασφαλίζοντας την απρόσκοπτη εκτέλεση των εργασιών και την εμπρόθεσμη αποπεράτωση του έργου.

Για τους λόγους αυτούς ρητώς ορίσθηκε (τόσο στο άρθρο 12, όσο και στο άρθρο 15) ότι η έναρξη όλων των προβλεπομένων στο εργολαβικό συμβόλαιο προθεσμιών τοποθετείται είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες μετά τη συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως περί εξαλείψεως βαρών, εν προκειμένω είκοσι (20) εργάσιμες ημέρες μετά τη συζήτηση της από 19.12.2008...

αιτήσεως ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών την 3.4.2009, εντεύθεν δε η προθεσμία αποπερατώσεως και παραδόσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) συμπληρώνεται την 7.3.2011 (μετά πάροδο είκοσι δύο - 22 - μηνών) και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων την 7.5.2011 (μετά πάροδο είκοσι τεσσάρων - 24 - μηνών), της ενάρξεως των ως άνω προθεσμιών υπολογιζόμενης μετά την πάροδο είκοσι (20) εργασίμων ημερών από την επομένη εργάσιμη ημέρα της 3.4.2009 (ήτοι την 6.4.2009 ημέρα Δευτέρα), ήτοι από την 7.5.2009 (ημέρα Πέμπτη, πρώτη εργάσιμη ημέρα μετά τη συμπλήρωση χρόνου είκοσι - 20 - εργασίμων ημερών, λαμβανομένων υπόψη των αργιών των εορτών του Πάσχα και της 1ης Μαΐου του έτους 2009).

Το γεγονός ότι η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία επέλεξε (προς το συμφέρον όχι μόνο της ιδίας, αλλά και των οικοπεδούχων) να μην αναμείνει τη συζήτηση της ως άνω αιτήσεως εξαλείψεως ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, αλλά να προχωρήσει ταχέως στην έκδοση της αναγκαίας οικοδομικής αδείας και στην άμεση έναρξη των οικοδομικών εργασιών, δεν δύναται να αγάγει στο συμπέρασμα ότι αυτή παραιτήθηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο του συμβατικού δικαιώματος της να υπολογίσει τις ως άνω προθεσμίες των είκοσι δύο (22) και είκοσι τεσσάρων (24) μηνών από την 7.5.2009, κατά τα προεκτεθέντα, με συνέπεια οι εν λόγω προθεσμίες να εκκινούν υποχρεωτικώς και εν συνόλω από την ημερομηνία εκδόσεως της οικοδομικής αδείας την 13.6.2008, έστω και εάν κατά το χρόνο εκδόσεως της οικοδομικής αδείας δεν έχει λάβει ακόμη χώρα η συζήτηση αγωγών ή αιτήσεων με αίτημα την εξάλειψη όλων των επί του οικοπέδου βαρών.

Τοιαύτη ερμηνευτική εκδοχή αντίκειται τόσο στη γραμματική διατύπωση του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου (φύλλο 32 αυτού δεύτερη σελίδα: "... Η εργολήπτρια είναι υποχρεωμένη α) μέσα σε έξι (6) μήνες από σήμερα να υποβάλει στο αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο πλήρη σχέδια και μελέτες και γενικά τα δικαιολογητικά και παράβολα, που απαιτούνται για την έκδοση της νόμιμης άδειας ανέγερσης της οικοδομής, β) Μέσα σε είκοσι δύο (22) μήνες από την έκδοση της άδειας οικοδομής, να κατασκευάσει και να παραδώσει τελείως αποπερατωμένες και κατάλληλες προς χρήση και οίκηση τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που περιέρχονται στους οικοπεδούχους, γ) Μέσα σε είκοσι τέσσερις (24) μήνες από την έκδοση της άδειας, να έχει αποπερατώσει και παραδώσει ολόκληρο το έργο με τους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του.

Εννοείται ότι οι παραπάνω προθεσμίες δεν αρχίζουν, όπως προαναφέρθηκε, προ της παρόδου των είκοσι (20) εργασίμων ημερών από την ημερομηνία συζήτησης και της τελευταίας από τις αγωγές, αιτήσεις κ.λπ. που απαιτείται να εγερθούν ή να ασκηθούν για την εξάλειψη των υφισταμένων βαρών, διεκδικήσεων κ.λπ. ... "), όσο και στην αληθή δικαιοπρακτική βούληση των μερών, καθ' όσον το εν λόγω άρθρο αναφέρεται ρητώς σε " έναρξη όλων των προθεσμιών" μετά την πάροδο της ως άνω εικοσαήμερης προθεσμίας, χωρίς να ποιείται οποιαδήποτε διάκριση, και όχι σε έναρξη συγκεκριμένης μόνο προθεσμίας και δη της εξάμηνης προθεσμίας προς έκδοση της οικοδομικής αδείας από την υπογραφή του εργολαβικού συμβολαίου, γεγονός, το οποίο άγει στην κρίση ότι το ως άνω εναρκτήριο των προθεσμιών γεγονός (συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως εξαλείψεως βαρών κλπ.) αφορά σε όλες ανεξαιρέτως τις προθεσμίες, οι οποίες εκκινούν αυτοτελώς και δεν τελούν μεταξύ τους σε σχέση εξαρτήσεως, και όχι αποκλειστικώς και μόνον στην εξάμηνη προθεσμία προς έκδοση της οικοδομικής αδείας, διότι, εάν αυτή ήταν η βούληση των μερών, αυτά με ρητή διάταξη θα προέβλεπαν έναρξη από το ως άνω αφετήριο σημείο (με χρήση μάλιστα ενικού και όχι πληθυντικού αριθμού) αποκλειστικώς και ειδικώς της προθεσμίας εκδόσεως της οικοδομικής αδείας, από το χρονικό σημείο της οποίας - και μόνον - θα εκκινούσαν οι λοιπές προθεσμίες των είκοσι δύο (22) και των είκοσι τεσσάρων (24) μηνών, τελούσες για το λόγο αυτό σε προφανή σχέση εξαρτήσεως από τη - μόνη δυναμένη να μετατεθεί σε ύστερο χρονικό σημείο - ως άνω προθεσμία.

Πρέπει, περαιτέρω, να σημειωθεί ότι η κατ' αρχήν εξάρτηση στο κείμενο της διατάξεως της ενάρξεως των προθεσμιών των είκοσι δύο (22) και των είκοσι τεσσάρων μηνών "από την έκδοση της άδειας οικοδομής" λειτουργεί μόνο εφ' όσον δεν υφίστανται οποιαδήποτε βάρη επί του ακινήτου, για το λόγο δε αυτό αμέσως ακολουθεί η πρόβλεψη περί μεταθέσεως όλων των προθεσμιών, κατά τα προεκτεθέντα.

Άλλωστε, υπό την εδώ αποκρουομένη ερμηνευτική εκδοχή ότι αφετηρία των προθεσμιών αποπερατώσεως και παραδόσεως του έργου στους οικοπεδούχους και τους τρίτους αγοραστές των επιμέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών και των λοιπών κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής αποτελεί η ημερομηνία εκδόσεως της υπ' αριθ. ...

οικοδομικής αδείας (13.6.2008), εφ' όσον η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία επέλεξε να μην αναμείνει τη συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως εξαλείψεως βαρών και προχώρησε σε άμεση έκδοση της οικοδομικής αδείας και σε έναρξη των εργασιών εντός εξαμήνου από της υπογραφής του εργολαβικού συμβολαίου, όπως άλλωστε προβλέπεται από τη σύμβαση, καθίσταται άνευ αντικειμένου και επί της ουσίας ανενεργός η πρόβλεψη του εν λόγω άρθρου περί μεταθέσεως όλων των προθεσμιών και εντεύθεν παρακάμπτεται και παραβιάζεται η σαφώς και ευκρινώς διατυπωθείσα δικαιοπρακτική βούληση των συμβαλλομένων μερών, η οποία εξαρχής κατέτεινε στη διασφάλιση - δια της παροχής επαρκούς χρονικού πλαισίου - της εξαλείψεως του συνόλου των εμπραγμάτων και λοιπών βαρών του οικοπέδου και της απρόσκοπτης ολοκληρώσεως της κατασκευής της οικοδομής και της διαθέσεως των περιερχομένων στην εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία οριζοντίων ιδιοκτησιών σε τρίτους υποψηφίους αγοραστές, οι οποίοι ουδέποτε θα προέβαιναν στην αγορά αυτών, εάν δεν είχαν εξαλειφθεί τα υφιστάμενα βάρη...

Περαιτέρω, καθ' όσον αφορά στον ακριβή χρόνο ενημερώσεως των εκκαλούντων περί της αποπερατώσεως του έργου, την προς αυτούς πρόσκληση για την παραλαβή των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους και την τηρηθείσα σχετικώς διαδικασία, λεκτέα τα ακόλουθα: Οι εκκαλούντες κατήρτισαν τις από 18.5.2010 υπεύθυνες δηλώσεις του Ν. 1599/1986 προς τη Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου Αθηναίων, με τις οποίες βεβαίωσαν ότι έλαβαν γνώση της από 18.5.2010 Τεχνικής Εκθέσεως της πολιτικής μηχανικού Μ.

Κ., η οποία έχει το παρατιθέμενο ανωτέρω στο σκεπτικό περιεχόμενο, και ως εκ τούτου τουλάχιστον κατά την ημερομηνία αυτή γνώριζαν ότι η κατασκευή της οικοδομής και των περιβαλλόντων χώρων ευρίσκεται στο τελικό στάδιο και έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Εντός του πρώτου πενθημέρου του μηνάς Ιουνίου του έτους 2010 είχε ήδη ολοκληρωθεί το σύνολο των εργασιών και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και οι λοιποί κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι της οικοδομής ήσαν έτοιμοι προς παράδοση στους οικοπεδούχους και τους τρίτους αγοραστές.

Λόγω των μέχρι τότε υφισταμένων ομαλών σχέσεων μεταξύ της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας και των οικοπεδούχων (συμπεριλαμβανομένων των εκκαλούντων, οι οποίοι υπέγραψαν τις ως άνω υπεύθυνες δηλώσεις, χωρίς να διατυπώσουν οποιαδήποτε αντίρρηση ή επιφύλαξη ή να διαμαρτυρηθούν καθ' οιονδήποτε τρόπο για οποιονδήποτε λόγο) και των συχνών μεταξύ τους επαφών κατά τη διάρκεια εκτελέσεως του έργου, ώστε να παρακολουθείται η πρόοδος αυτού και να υποβάλλονται οι τυχόν παρατηρήσεις των οικοπεδούχων, η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία δεν τήρησε την προβλεπομένη από τη διάταξη του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου διαδικασία (έγγραφη προ είκοσι ημερών πρόσκληση προσελεύσεως των οικοπεδούχων ενώπιον συμβολαιογράφου επί σκοπώ παραδόσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών με πρωτόκολλο σε περίπτωση καθ' ην καταστεί εφικτή η αποπεράτωση και παράδοση αυτών σε χρόνο προ της λήξεως των προαναφερομένων προθεσμιών), αλλά ενημέρωσε αυτούς προφορικώς (τηλεφωνικώς) να προσέλθουν και να παραλάβουν αυτές, το δε γεγονός της προφορικής ειδοποιήσεως καταγράφεται στα ανωτέρω αναφερόμενα στο σκεπτικό από 3.6.2010 πρωτόκολλα παραδόσεως - παραλαβής.

Οι εκκαλούντες ισχυρίζονται ότι ουδέποτε ενημερώθηκαν από την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία (είτε εγγράφως είτε προφορικώς) για την αποπεράτωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους, πολλώ δε μάλλον ουδέποτε προσκλήθηκαν κατά την προβλεπομένη από το άρθρο 12 του εργολαβικού συμβολαίου διαδικασία, προκειμένου να χωρήσει η παράδοση και παραλαβή αυτών, απέδωσαν δε την παράλειψη αυτή σε δόλο της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας, σκοπός της οποίας ήταν να ολοκληρώσει την πώληση του συνόλου των περιελθουσών σε αυτή οριζοντίων ιδιοκτησιών και να μην παράσχει τη δυνατότητα αυτή στους ίδιους, οι οποίοι είχαν γνωστοποιήσει εξαρχής την πρόθεσή τους να μην διατηρήσουν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους, αλλά να πωλήσουν αυτές σε τρίτους, προς απόδειξη δε του ισχυρισμού τους αυτού αναφέρουν ότι ενδιαφέρον για την αγορά διαμερίσματος τους για τον υιό του επέδειξε ο Γ.

Λ., πλην όμως τελικώς αγόρασε διαμέρισμα της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας. Ωστόσο, τοιαύτη πρόθεση της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας δεν αποδείχθηκε, καθ' όσον ο νόμιμος εκπρόσωπος της τελευταίας Ν. Μ. ήταν εκείνος, ο οποίος ενημέρωσε τον Γ. Λ. και τη σύζυγό του ότι οι εκκαλούντες διαθέτουν προς πώληση την περιελθούσα σε αυτούς υπό στοιχεία Γ - 3 του τρίτου (Γ') υπέρ το ισόγειο οριζόντια ιδιοκτησία και τους γνωστοποίησε τους αριθμούς των τηλεφωνικών τους συνδέσεων, προκειμένου να έλθουν σε επαφή με σκοπό να πληροφορηθούν από αυτούς το τίμημα για την πώληση του εν λόγω διαμερίσματος, πλην όμως οι σχετικές διαπραγματεύσεις δεν τελεσφόρησαν, διότι οι εκκαλούντες ζητούσαν υψηλό τίμημα, μείζον του τιμήματος, το οποίο ζητούσε ο ως άνω νόμιμος εκπρόσωπος της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας για το υπό στοιχεία Α - 3 διαμέρισμα του πρώτου (Α') υπέρ το ισόγειο ορόφου, το οποίο είχε περιέλθει στην τελευταία και το οποίο εν τέλει αγόρασαν.

Περαιτέρω, ότι οι εκκαλούντες γνώριζαν την εμπρόθεσμη αποπεράτωση του συνόλου του έργου ήδη κατά τις αρχές μηνός Ιουνίου του έτους 2010 και ότι είχαν κληθεί από την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία να παραλάβουν τις προοριζόμενες για αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες αποδεικνύεται από το γεγονός ότι την 15.10.2010 οι εκκαλούντες, σε εκπλήρωση των όρων του από 24.7.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ αυτών και της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας περί εκτελέσεως προσθέτων εργασιών στις περιερχόμενες σε αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες (το περιεχόμενο του οποίου παρατίθεται ανωτέρω στο σκεπτικό), κατέβαλαν και την τελευταία δόση του οφειλομένου από αυτούς ποσού των σαράντα χιλιάδων ΕΥΡΩ (40.000 €), ύψους δέκα χιλιάδων ΕΥΡΩ [10.000 €] (σχετ.

η υπ' αριθ. Ε-90/15.10.2010 απόδειξη εισπράξεως της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας), έχοντας ήδη καταβάλει σε εκτέλεση των υποχρεώσεών τους εκ του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού: α) την 23.12.2008, το ποσόν των δέκα χιλιάδων ΕΥΡΩ [10.000 €] σχετ. η υπ' αριθ. 54/23.12.2008 απόδειξη εισπράξεως της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας), β) την 24.6.2009, το ποσόν των δέκα χιλιάδων ΕΥΡΩ [10.000€ ] (σχετ.

η υπ' αριθ. 59/24.6.2009 απόδειξη εισπράξεως της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας), και γ) την 20.11.2009, το ποσόν των δέκα χιλιάδων ΕΥΡΩ [10.000 €] (σχετ. η υπ' αριθ. 66/20.11.2009 της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας), ως και το επιπλέον ποσόν των δύο χιλιάδων εξακοσίων είκοσι τεσσάρων ΕΥΡΩ και δεκαοκτώ λεπτών (2.624,18 €) για εγκατάσταση παροχών φυσικού αερίου και υδρεύσεως (σχετ.

η υπ' αριθ. 77/11.2.2020 απόδειξη εισπράξεως της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας), καθ' όσον, κατά ρητή πρόβλεψη του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού, η καταβολή της τελευταίας δόσεως χωρεί μόνο "με την πλήρη και τέλεια αποπεράτωση των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέρχονται στους αφ' ενός συμβαλλόμενους ...", δηλαδή η τελευταία αυτή δόση καθίστατο ληξιπρόθεσμη και απαιτητή μόνο μετά την πλήρη αποπεράτωση των εν λόγω οριζοντίων ιδιοκτησιών, υποχρέωση, την οποία οι εκκαλούντες σαφώς γνώριζαν και αναμφιβόλως εκπλήρωσαν, ακριβώς επειδή πληροφορήθηκαν και διαπίστωσαν ότι οι προοριζόμενες γι' αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες είχαν πλήρως αποπερατωθεί και ήσαν ετοιμοπαράδοτες, σε αντίθετη δε περίπτωση θα είχαν δικαίωμα να αρνηθούν αζημίως την καταβολή του εν λόγω ποσού, όπερ όμως δεν έπραξαν.

Επομένως, ακόμη και εάν ήθελε γίνει δεκτός ο (αβάσιμος, κατά τα ανωτέρω γενόμενα δεκτά) ισχυρισμός των εκκαλούντων ότι δεν πληροφορήθηκαν κατά τον κρίσιμο χρόνο ολοκληρώσεως των οικοδομικών εργασιών (δεύτερο δεκαπενθήμερο μηνάς Μαΐου 2010 - πρώτο πενθήμερο μηνάς Ιουνίου 2010) την πλήρη αποπεράτωση των περιεχομένων σε αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών, πληροφορήθηκαν αυτήν οπωσδήποτε την 15.10.2010 (ημερομηνία καταβολής της τελευταίας δόσεως των 10.000 €).

Σημειωτέον ότι το Δικαστήριο άγεται στην κρίση αυτή, ανεξαρτήτως του εάν η εν λόγω σύμβαση περί εκτελέσεως προσθέτων εργασιών (σύμβαση έργου) είναι πραγματική και αφορά σε εκτέλεση συγκεκριμένων προσθέτων εργασιών στις εν λόγω οριζόντιες ιδιοκτησίες ή είναι, όπως ισχυρίζονται οι εκκαλούντες, εικονική, υποκρύπτουσα σύμβαση πωλήσεως για επιπλέον τριάντα τετραγωνικά μέτρα (30 τ.μ.) με τελικό σκοπό την αποφυγή της φορολογήσεως της εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας για την αιτία αυτή, διότι σε αμφότερες τις περιπτώσεις δεν μεταβάλλεται το χρονικό σημείο εξοφλήσεως της τελευταίας δόσεως και η εξάρτησή της από το πραγματικό γεγονός της πλήρους αποπερατώσεως των περιεχομένων στους εκκαλούντες οριζοντίων ιδιοκτησιών.

Και είναι μεν αληθές ότι η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία δεν τήρησε την προβλεπομένη από το άρθρο 12 του εργολαβικού συμβολαίου διαδικασία της προ είκοσι (20) ημερών (έγγραφης) προσκλήσεως ενώπιον Συμβολαιογράφου προς σύνταξη σχετικού πρωτοκόλλου παραδόσεως - παραλαβής σε περίπτωση ταχύτερης αποπερατώσεως του έργου, πλην όμως αποδείχθηκε ότι η διαδικασία αυτή στην πράξη ευλόγως παραλείφθηκε, διότι κατά τον ως άνω κρίσιμο χρόνο οι σχέσεις μεταξύ της εργολήπτριας εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας και των οικοπεδούχων (συμπεριλαμβανομένων των εκκαλούντων) ήσαν ομαλές, η επικοινωνία τους τακτική, με συνέπεια να αρκεί η προφορική (προφανώς προς εξοικονόμηση χρόνου και εξόδων) ειδοποίηση - πρόσκληση των τελευταίων να προβούν σε παραλαβή των προοριζομένων γι' αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών, η δε πρόσκληση αυτή καλή τη πίστει απευθύνθηκε σε όλους τους οικοπεδούχους ανεξαιρέτως, δηλαδή και στους εκκαλούντες, οι οποίοι δεν διαμαρτυρήθηκαν κατά το χρόνο αυτό, αλλά ούτε και κατά την καταβολή της τελευταίας δόσεως των δέκα χιλιάδων ΕΥΡΩ (10.000 €) εκ του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού την 15.10.2010 για τη μη τήρηση της ως άνω διαδικασίας.

Παρά ταύτα, οι εκκαλούντες, καίτοι γνώριζαν ότι το έργο (οριζόντιες ιδιοκτησίες και κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι) έχει αποπερατωθεί πλήρως και εμπροθέσμως και είχαν κληθεί, όπως και οι λοιποί οικοπεδούχοι, να παραλάβουν τις περιερχόμενες σε αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες, ουδέν έπραξαν επί μακρό χρονικό διάστημα και μόλις την 18.4.2011 (ήτοι μετά πάροδο σχεδόν ενός έτους από την κατά τα ανωτέρω αποπεράτωση της οικοδομής) κοινοποίησαν προς την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία την από 15.4.2011 εξώδικη διαμαρτυρία - πρόσκληση - δήλωση, με την οποία το πρώτον ισχυρίσθηκαν ότι έχει παρέλθει ο συμβατικός χρόνος παραδόσεως σε αυτούς των ανωτέρω αναφερομένων στο σκεπτικό οριζοντίων ιδιοκτησιών και την καλούν να προβεί σε προσήκουσα παράδοση αυτών μετά των αντιστοίχων κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής, με συνέπεια να ακολουθήσει η ανωτέρω παρατιθεμένη στο σκεπτικό ανταλλαγή εξωδίκων, η οποία εν τέλει απέληξε στην οριστική παράδοση των οριζοντίων ιδιοκτησιών στους εκκαλούντες την 23.6.2011.

Σημειωτέον ότι κύριο σημείο τριβής και καταλυτικό για την επιδείνωση των σχέσεων μεταξύ των διαδίκων γεγονός αποτέλεσε αναμφιβόλως η μεταξύ τους διένεξη περί οφειλής των εκκαλούντων προς την εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία: α) ποσού είκοσι δύο χιλιάδων επτακοσίων εβδομήντα ΕΥΡΩ (22.700 €) για τον αναλογούντα στις ως άνω οριζόντιες ιδιοκτησίες Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) και β) ποσού τριών χιλιάδων εκατόν είκοσι ΕΥΡΩ και τεσσάρων λεπτών (3.120,04 €) για δαπάνες των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών (για εγκατάσταση θυροτηλεοράσεως και οθόνης θυροτηλεοράσεως, κεραίας TV, boiler κλπ.), για την οποία (οφειλή) η εφεσίβλητος ομόρρυθμος εταιρία άσκησε κατά των εκκαλούντων την από 22.6.2016 με Γ.Α.Κ. 22818/234.6.2016 και Ε.Α.Κ. 502/23.6.2016 αγωγή ενώπιον του Ειρηνοδικείου Αθηνών.

Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθ. 5722/2017 οριστική απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου (Τακτική Διαδικασία), με την οποία υποχρεώθηκαν οι εκκαλούντες να καταβάλουν στην εφεσίβλητο ομόρρυθμο εταιρία για τις ως άνω αιτίες ο πρώτος το ποσόν των επτά χιλιάδων πεντακοσίων δεκατριών ΕΥΡΩ και σαράντα τριών λεπτών (7.513,43 €) και ο δεύτερος το ποσόν των δεκαεπτά χιλιάδων πεντακοσίων τριάντα ενός ΕΥΡΩ και τριάντα ενός λεπτών (17.531,31 €), τα δε ποσά αυτά εντόκως νομίμως από την επομένη της επιδόσεως της αγωγής και μέχρις ολοσχερούς εξοφλήσεως, κατά δε της αποφάσεως αυτής, η οποία μάλιστα κηρύχθηκε προσωρινώς εκτελεστή στο σύνολό της, δεν αποδεικνύεται ότι έχει ασκηθεί οποιοδήποτε ένδικο μέσο από τους εκκαλούντες...".

Με βάση τις παραπάνω παραδοχές του, το Εφετείο απέρριψε τους αντίστοιχους λόγους της έφεσης των αναιρεσειόντων, επικυρώνοντας έτσι την με αριθ. 2518/2018 οριστική απόφαση του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, με την οποία απορρίφθηκε ως ουσία αβάσιμη η από 31.10.2016 αγωγή, με την οποία οι ενάγοντες και ήδη αναιρεσείοντες είχαν ζητήσει να υποχρεωθεί η εναγομένη και ήδη αναιρεσίβλητη να καταβάλει στον καθένα τους τα αναφερόμενα ποσά ως ποινική ρήτρα, λόγω της καθυστέρησης παραδόσεως των επίδικων οριζόντιων ιδιοκτησιών μετά των επ' αυτών κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων της οικοδομής.

Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παραβίασε ευθέως τις προαναφερθείσες διατάξεις των άρθρων 404, 405, 407, 349 επ. του ΑΚ, τις οποίες ορθά δεν εφάρμοσε, καθόσον δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους, αφού, σύμφωνα με τις ουσιαστικές παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, η αναιρεσίβλητη εμπροθέσμως αποπεράτωσε το σύνολο του έργου (ήτοι τις οριζόντιες ιδιοκτησίες και τους κοινοχρήστους και κοινοκτήτους χώρους της οικοδομής) και εμπροθέσμως και προσηκόντως προσέφερε στους αναιρεσείοντες τις προοριζόμενες γι' αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες, συμμορφουμένη πλήρως προς τις συμβατικές υποχρεώσεις της έναντι αυτών, πλην όμως οι τελευταίοι υπαιτίως καθυστέρησαν την παραλαβή αυτών και, ως εκ τούτου, η αναιρεσίβλητη εργολάβος δεν κατέστη υπερήμερη ως προς την εκπλήρωση της παροχής της για την εκτέλεση και παράδοση του έργου, με συνέπεια να μην συντρέχει περίπτωση κατάπτωσης της συμφωνηθείσας, για την περίπτωση της μη έγκαιρης εκπλήρωσης της παροχής, ποινικής ρήτρας.

Και τούτο, διότι το Εφετείο δέχθηκε, α) ότι σύμφωνα με τη σύμβαση, όπως ερμήνευσε τους σχετικούς όρους αυτής, οι προθεσμίες αποπερατώσεως τόσο των οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων), όσο και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων της οικοδομής δεν άρχισαν από την έκδοση της οικοδομικής αδείας την 13.6.2008, αλλά από το πέρας της προθεσμίας των 20 εργασίμων ημερών από τη συζήτηση της από 19.12.2008 αιτήσεως ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών την 3.4.2009, ήτοι την 7.5.2009, και για το λόγο αυτό η προθεσμία αποπερατώσεως και παραδόσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) έληγε την 7.3.2011 και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων την 7.5.2011, ενώ οι εργασίες κατασκευής του όλου έργου (οριζοντίων ιδιοκτησιών, κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών) είχαν ολοκληρωθεί από την αναιρεσίβλητη την 18.5.2010, ήτοι προ της συμπληρώσεως των ως άνω καταληκτικών προθεσμιών, με συνέπεια να μη τίθεται ζήτημα υπερημερίας της αναιρεσίβλητης και δη από την 13.6.2010 και β) ότι η προβλεπομένη από το άρθρο 12 του εργολαβικού συμβολαίου διαδικασία της προ 20 ημερών έγγραφης προσκλήσεως ενώπιον συμβολαιογράφου προς σύνταξη σχετικού πρωτοκόλλου παραδόσεως - παραλαβής σε περίπτωση ταχύτερης αποπερατώσεως του έργου, δεν τηρήθηκε από την αναιρεσίβλητη, καθόσον, κατά τον ως άνω κρίσιμο χρόνο οι σχέσεις μεταξύ της εργολήπτριας και των οικοπεδούχων, συμπεριλαμβανομένων των αναιρεσειόντων, ήσαν ομαλές και η επικοινωνία τους τακτική, με συνέπεια να αρκεί η γενομένη προφορική ειδοποίηση - πρόσκληση των αναιρεσειόντων, οι οποίοι δεν διαμαρτυρήθηκαν κατά το χρόνο αυτό, αλλά ούτε και κατά την καταβολή της τελευταίας δόσεως των 10.000 ευρώ εκ του ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού την 15.10.2010, για τη μη τήρηση της ως άνω διαδικασίας, δεχόμενο έτσι το δικαστήριο της ουσίας σιωπηρή τροποποίηση της αρχικά συμφωνηθείσας διαδικασίας παραδόσεως - παραλαβής του έργου ενώπιον συμβολαιογράφου και δη κατάργηση αυτής και αντικατάστασή της με την προφορική ειδοποίηση - πρόσκληση όλων των οικοπεδούχων να προβούν σε παραλαβή των προοριζομένων γι' αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών και την αποδοχή αυτής, ρητώς από τους άλλους οικοπεδούχους και σιωπηρώς από τους αναιρεσείοντες.

Τα πραγματικά αυτά περιστατικά, που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν, κατά τα διαλαμβανόμενα στις αμέσως ανωτέρω παραδοχές του, πληρούν το πραγματικό της διάταξης του άρθρου 361 ΑΚ, την οποία ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το εφετείο, το οποίο παρέλειψε μεν να παραθέσει αυτήν αριθμητικά, πλην, όμως, η παράλειψη αυτή δεν καθιστά αναιρετέα την απόφασή του, εφόσον το διατακτικό της δεν στηρίζεται στις νομικές αναλύσεις, αλλά στις ουσιαστικές παραδοχές που διατυπώνονται στην ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού και συνεπώς, ο Άρειος Πάγος επιτρεπτά συμπληρώνει την προαναφερόμενη διάταξη, κατ' άρθρ. 578 ΚΠολΔ, η οποία στηρίζει το διατακτικό της απόφασης.

Εξάλλου, το Εφετείο, υπό τις προεκτεθείσες παραδοχές του, δεν στέρησε την προσβαλλομένη απόφασή του από νόμιμη βάση, εξαιτίας ανεπαρκών και αντιφατικών αιτιολογιών, καθόσον διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες ως προς το κρίσιμο ζήτημα του χρόνου ολοκλήρωσης της κατασκευής των οριζόντιων ιδιοκτησιών και των κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων της οικοδομής, καθώς και του χρόνου της πρόσκλησης των αναιρεσειόντων να προσέλθουν προς παραλαβή τους, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο ως προς τη συνδρομή ή μη των άνω διατάξεων.

Ειδικότερα, με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς αντιφάσεις δέχεται το Εφετείο α) ότι η αναιρεσίβλητη ολοκλήρωσε την κατασκευή της οικοδομής (τόσο των οριζοντίων ιδιοκτησιών, όσο και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων) την 18.5.2010, οπότε και συνετάγη Τεχνική Έκθεση της πολιτικής μηχανικού Μ. Κ., β) ότι όλοι οι οικοπεδούχοι, συμπεριλαμβανομένων των αναιρεσειόντων, έλαβαν γνώση της συντάξεως και του περιεχομένου της ως άνω Τεχνικής Εκθέσεως, και με δηλώσεις του Ν. 1599/1986 προς την Πολεοδομία του Δήμου Αθηναίων επιβεβαίωσαν το περιεχόμενό της, αποδεχόμενοι αυτό, γ) ότι η αναιρεσίβλητη εργολάβος ενημέρωσε προφορικώς περί της αποπερατώσεως της οικοδομής τους οικοπεδούχους και τους τρίτους αγοραστές των διαμερισμάτων αυτής, τους οποίους κάλεσε να παραλάβουν τις προοριζόμενες γι' αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες και δ) ότι την 3.6.2010 συνετάγησαν τα αναφερόμενα πρωτοκόλλα παράδοσης - παραλαβής από τους λοιπούς οικοπεδούχους, πλην των αναιρεσειόντων, οι οποίοι δεν προσήλθαν, όπως οι λοιποί οικοπεδούχοι και αγοραστές, να παραλάβουν τα διαμερίσματά τους κατά την ως άνω διαδικασία, καίτοι γνώριζαν την εμπρόθεσμη αποπεράτωση του συνόλου του έργου ήδη κατά τις αρχές μηνός Ιουνίου του έτους 2010 και είχαν κληθεί από την αναιρεσίβλητη να παραλάβουν τις προοριζόμενες για αυτούς οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Και ναι μεν στη συνέχεια, κατά την έρευνα του ακριβούς χρόνου ενημερώσεως των αναιρεσειόντων περί της αποπερατώσεως του έργου και την προς αυτούς πρόσκληση για την παραλαβή των οριζοντίων ιδιοκτησιών τους, γίνεται δεκτό ότι οι αναιρεσείοντες γνώριζαν την 18.5.2010 ότι η κατασκευή της οικοδομής και των περιβαλλόντων χώρων ευρίσκεται στο τελικό στάδιο και έχει σχεδόν ολοκληρωθεί και ότι εντός του πρώτου πενθημέρου του μηνάς Ιουνίου του έτους 2010 είχε ήδη ολοκληρωθεί το σύνολο των εργασιών και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και οι λοιποί κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι της οικοδομής ήσαν έτοιμοι προς παράδοση στους οικοπεδούχους και τους τρίτους αγοραστές, πλην όμως από τις παραδοχές αυτές δεν προκύπτει ασάφεια, ούτε αντίφαση, ως προς τον χρόνο ολοκλήρωσης της κατασκευής της οικοδομής και προσκλήσεως των οικοπεδούχων, αφού ρητά γίνεται δεκτό ότι σε κάθε περίπτωση στις αρχές Ιουνίου 2010 είχε ήδη ολοκληρωθεί το σύνολο των εργασιών και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και οι λοιποί κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι της οικοδομής ήσαν έτοιμοι προς παράδοση στους οικοπεδούχους και τους τρίτους αγοραστές, οι οποίοι και ειδοποιήθηκαν για την παραλαβή τους, όπως και έγινε, αφού την 3.6.2010 παραδόθηκαν οι οριζόντιες ιδιοκτησίες στους λοιπούς οικοπεδούχους, με συνέπεια να μη καταλείπεται αμφιβολία περί του χρόνου ολοκληρώσεως της οικοδομής και προσκλήσεως των οικοπεδούχων, αναγόμενου το αργότερο στις 3.6.2010.

Επομένως, ο πρώτος λόγος αναίρεσης από τους αριθ. 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με τον οποίο οι αναιρεσείοντες προβάλλουν αιτιάσεις για ευθεία και εκ πλαγίου παράβαση των πιο πάνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεων, είναι αβάσιμος.

Ο λόγος αναιρέσεως από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, ιδρύεται και όταν η παράβαση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου αφορά στους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών, γενικούς ή ειδικούς, με τους οποίους αίρονται οι ασάφειες ή πληρούνται τα κενά που διαπιστώνονται στις δικαιοπρακτικές δηλώσεις βουλήσεως των μερών.

Ειδικότερα, οι ως άνω ερμηνευτικοί κανόνες παραβιάζονται, όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέφυγε μεν στις διατάξεις αυτές προς άρση της ασάφειας ή προς πλήρωση του κενού, το οποίο εμφάνιζε η συγκεκριμένη δικαιοπραξία, κατά την εφαρμογή των διατάξεων αυτών, όμως, το ερμηνευτικό συμπέρασμα, στο οποίο κατέληξε σε σχέση με το νομικά αποφασιστικό, νόημα του ερμηνευόμενου όρου της δικαιοπραξίας, δεν είναι σύμφωνο προς εκείνο που υπαγορεύεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (ΑΠ 338/2016, 715/2010).

Καλή πίστη είναι η συμπεριφορά που επιβάλλεται στις συναλλαγές κατά την κρίση χρηστού και γνωστικού ανθρώπου, ενώ συναλλακτικά ήθη είναι οι συνηθισμένοι στις συναλλαγές τρόποι ενέργειας. Για τη διαμόρφωση της σχετικής κρίσεως το δικαστήριο σταθμίζει τα συμφέροντα των μερών, και ιδίως εκείνου στην προστασία του οποίου αποβλέπει ο ερμηνευόμενος όρος, και λαμβάνει επίσης υπόψη τη φύση και το σκοπό της δικαιοπραξίας, τις συνθήκες υπό τις οποίες έγιναν οι δηλώσεις της βουλήσεως των μερών, τις τοπικές και γλωσσικές συνήθειες, τις προηγούμενες συναλλαγές των μερών και την προηγούμενη συμπεριφορά τους, τις διαπραγματεύσεις που είχαν προηγηθεί και πώς οι σχετικές δηλώσεις του ενός μέρους αναμένονταν να εκληφθούν από το άλλο.

Για να συναγάγει το ερμηνευτικό πόρισμα το δικαστήριο δεν είναι υποχρεωμένο να αρκεσθεί στο περιεχόμενο της συμβάσεως, αλλά μπορεί να αντλήσει στοιχεία και εκτός της συμβάσεως, που θα προταθούν από τους διαδίκους. Δεν αποκλείεται μάλιστα να λάβει υπόψη και στοιχεία από τη μεταγενέστερη από την κατάρτιση της συμβάσεως συμπεριφορά των μερών, ως ενδεικτικά του νοήματος που είχαν προσδώσει στη σύμβαση τα μέρη, γεγονός που υποδηλώνεται και με τις σύμφωνες με αυτό ενέργειές τους (ΑΠ 679/2018, ΑΠ 374/2013).

Ωστόσο, το δικαστήριο, όταν ερμηνεύει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβάνοντας υπόψη του και τα συναλλακτικά ήθη, τη δήλωση βούλησης, δεν είναι ανάγκη να αναλύσει και εξειδικεύσει τις αρχές αυτές ή τα συναλλακτικά ήθη και δεν δεσμεύεται στην κρίση του από τους ισχυρισμούς των διαδίκων, όταν είναι απλά επιχειρήματα, χωρίς να οδηγούν υποχρεωτικά στην παραδοχή της προβαλλόμενης ερμηνευτικής άποψης (ΑΠ 2/2019, ΑΠ 776/2013).Οι ερμηνευτικοί δε κανόνες των δικαιοπραξιών παραβιάζονται εκ πλαγίου, κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ.19 του ΚΠολΔ, στην περίπτωση που δεν εκτίθενται στην απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας με σαφήνεια και πληρότητα όλα τα πραγματικά περιστατικά που διαπιστώθηκαν για τους σκοπούς της ερμηνείας ή της συμπλήρωσης της δικαιοπραξίας (ΑΠ 225/2020, ΑΠ 84/2020, ΑΠ 788/2018).

Στην προκειμένη περίπτωση, με το δεύτερο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η από τους αρ. 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, μολονότι διαπίστωσε την ύπαρξη κενού στη δικαιοπρακτική βούληση των συμβαλλομένων μερών και προέβη σε ερμηνεία του άρθρου 12 του εργολαβικού, ως προς το εναρκτήριο σημείο των προθεσμιών αποπερατώσεως και παραδόσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών και χώρων, παρέλειψε να αναζητήσει την αληθινή βούληση των συμβαλλομένων μερών, σε κάθε δε περίπτωση το σχετικό πόρισμα στο οποίο κατέληξε, ως προς την ερμηνεία της πιο πάνω δικαιοπραξίας, δεν είναι σύμφωνο με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ενώ περιέχει ανεπαρκείς αιτιολογίες σχετικά με το ζήτημα της παράτασης των συμβατικών προθεσμιών.

Ωστόσο, υπό τις ανωτέρω αναλυτικώς εκτεθείσες παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, το Εφετείο δεν παραβίασε ευθέως ή εκ πλαγίου τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, στις οποίες προσέφυγε για την ανεύρεση της αληθινής βούλησης των συμβληθέντων στο άνω εργολαβικό συμβόλαιο, αφού διαπίστωσε, κατά την αναιρετικώς ανέλεγκτη κρίση του, την ύπαρξη κενού και αμφιβολίας σχετικά με την έννοια της προαναφερόμενης δήλωσης βουλήσεως των διαδίκων, δεχθέν ότι η έναρξη όλων των προβλεπομένων στο εργολαβικό συμβόλαιο προθεσμιών τοποθετείται 20 εργάσιμες ημέρες μετά τη συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως περί εξαλείψεως βαρών, ούτε στέρησε την απόφαση νομίμου βάσεως, αφού εξέθεσε στην απόφασή του σαφείς και επαρκείς αιτιολογίες που δικαιολογούν την ως άνω έννοια της δηλώσεως βουλήσεως με βάση τις αρχές της καλής πίστεως, λαμβανομένων υπόψη των συναλλακτικών ηθών, οι οποίες καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής ή μη εφαρμογής του νόμου (ΟλΑΠ 26/2004).

Ειδικότερα, με σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες το Εφετείο, δια της προσφυγής στις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών που επικρατούν, δέχθηκε, στα πλαίσια ερμηνείας του δωδέκατου (12ου) άρθρου του εργολαβικού συμβολαίου και του βάσει αυτού προσδιορισμού του χρόνου ενάρξεως των προβλεπομένων στο άρθρο αυτό προθεσμιών (εκδόσεως οικοδομικής αδείας, κατασκευής των οριζοντίων ιδιοκτησιών και κατασκευής των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων της οικοδομής), ότι το οριζόμενο στο εν λόγω άρθρο εναρκτήριο των προθεσμιών γεγονός (συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως εξαλείψεως βαρών κλπ.) αφορά σε όλες ανεξαιρέτως τις προθεσμίες, οι οποίες εκκινούν αυτοτελώς και δεν τελούν μεταξύ τους σε σχέση εξαρτήσεως, και όχι αποκλειστικώς και μόνον στην εξάμηνη προθεσμία προς έκδοση της οικοδομικής αδείας.

Την κρίση του αυτή συνήγαγε με βάση τα δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα και δη ότι επί του οικοπέδου υφίσταντο πολλά και ποικίλα βάρη, τα οποία έπρεπε να εξαλειφθούν με ευθύνη και ενέργειες των οικοπεδούχων, ώστε κατά την περάτωση του έργου να είναι ευχερής η εκ μέρους της εργολήπτριας εφεσιβλήτου ομορρύθμου εταιρίας ταχεία διάθεση των περιερχομένων σε αυτή οριζοντίων ιδιοκτησιών σε τρίτους, ότι, εάν δεν καθίστατο εφικτή η εξάλειψη των εν λόγω βαρών, θα ήταν αδύνατη ή, εν πάση περιπτώσει, ιδιαιτέρως δυσχερής η άμεση πώληση εκ μέρους της εργολήπτριας των ως άνω οριζοντίων ιδιοκτησιών, με αποτέλεσμα την πρόκληση σε αυτήν σημαντικής οικονομικής ζημίας, ότι η πρόβλεψη αυτή του εργολαβικού συμβολαίου επιτρέπει στην εργολήπτρια να προβαίνει σε πώληση, ήδη κατά το στάδιο προ της αποπερατώσεως της οικοδομής, των εν λόγω οριζοντίων ιδιοκτησιών, εξασφαλίζοντας με τον τρόπο αυτό χρηματοδότηση κατά τη διάρκεια εκτελέσεως των εργασιών, είναι δε πρόδηλο, κατά τα ευρέως κρατούντα στις συναλλαγές, ότι υφισταμένων των ως άνω βαρών δεν θα ήταν δυνατή η κατάρτιση οποιασδήποτε μεταβιβαστικής δικαιοπραξίας, με συνέπεια την παρακώλυση της εκτελέσεως του έργου και την πρόκληση καθυστερήσεων, ότι με την προκειμένη διάταξη του άρθρου 12 του εργολαβικού συμβολαίου η δικαιοπρακτική βούληση αμφοτέρων των συμβαλλομένων μερών κατέτεινε - και συνέπιπτε - στην παροχή στην εργολήπτρια επαρκούς χρονικού περιθωρίου, ώστε αυτή να προβεί σε πώληση οριζοντίων ιδιοκτησιών προς τρίτους και να εξασφαλίσει με τον τρόπο αυτό ρευστότητα, διασφαλίζοντας την απρόσκοπτη εκτέλεση των εργασιών και την εμπρόθεσμη αποπεράτωση του έργου και ότι η πρόβλεψη του εν λόγω άρθρου περί μεταθέσεως όλων των προθεσμιών εξαρχής κατέτεινε στη διασφάλιση - δια της παροχής επαρκούς χρονικού πλαισίου - της εξαλείψεως του συνόλου των εμπραγμάτων και λοιπών βαρών του οικοπέδου και της απρόσκοπτης ολοκληρώσεως της κατασκευής της οικοδομής και της διαθέσεως των περιερχομένων στην αναιρεσίβλητη οριζοντίων ιδιοκτησιών σε τρίτους υποψηφίους αγοραστές, οι οποίοι ουδέποτε θα προέβαιναν στην αγορά αυτών, εάν δεν είχαν εξαλειφθεί τα υφιστάμενα βάρη.

Τα πραγματικά αυτά περιστατικά πράγματι δικαιολογούν την κατ` ορθή εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ κατάληξη στο ορθό ερμηνευτικό πόρισμα ότι το ως άνω εναρκτήριο των προθεσμιών γεγονός (συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως εξαλείψεως βαρών κλπ.) αφορά σε όλες ανεξαιρέτως τις προθεσμίες, οι οποίες εκκινούν αυτοτελώς και δεν τελούν μεταξύ τους σε σχέση εξαρτήσεως, και όχι αποκλειστικώς και μόνον στην εξάμηνη προθεσμία προς έκδοση της οικοδομικής αδείας, και ως εκ τούτου η έναρξη όλων των προβλεπομένων στο εργολαβικό συμβόλαιο προθεσμιών τοποθετείται 20 εργάσιμες ημέρες μετά τη συζήτηση της τελευταίας αιτήσεως περί εξαλείψεως βαρών, ήτοι από την 7.5.2009.

Περαιτέρω, ούτε τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ παραβίασε ευθέως το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του, ως προς τον ισχυρισμό των αναιρεσειόντων περί σιωπηράς παραιτήσεως της αναιρεσίβλητης από το άνω δικαίωμά της, καθόσον υπό τις προεκτεθείσες παραδοχές της, σύμφωνα με τις οποίες η αναιρεσίβλητη επέλεξε (προς το συμφέρον όχι μόνο της ιδίας, αλλά και των οικοπεδούχων) να μην αναμείνει τη συζήτηση της ως άνω αιτήσεως εξαλείψεως ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, αλλά να προχωρήσει ταχέως στην έκδοση της αναγκαίας οικοδομικής αδείας και στην άμεση έναρξη των οικοδομικών εργασιών, γεγονός όμως που δεν μπορεί να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι αυτή παραιτήθηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο του συμβατικού δικαιώματος της να υπολογίσει τις ως άνω προθεσμίες των 22 και 24 μηνών από την 7.5.2009, δεν ήταν εφαρμοστέα η άνω διάταξη.

Επομένως, ο δεύτερος, από τους αρ. 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο οι αναιρεσείοντες προβάλλουν το μεν αιτιάσεις περί εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής των πιο πάνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 173, 200 και 361 του ΑΚ, το δε αιτιάσεις περί έλλειψης νόμιμης βάσης ως προς το ζήτημα της παράτασης των ως άνω προθεσμιών, λόγω ανεπαρκών και αντιφατικών αιτιολογιών, είναι αβάσιμος.

Κατόπιν αυτών και αφού δεν υπάρχει άλλος λόγος αναιρέσεως προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η ένδικη αίτηση αναιρέσεως και να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος για την άσκησή της παραβόλου (άρθρο 495 παρ. 4 ΚΠολΔ). Τέλος, οι αναιρεσείοντες, που χάνουν τη δίκη, πρέπει να καταδικαστούν και στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις και διατυπώνει σχετικό αίτημα (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 29 Ιουνίου 2020 αίτηση των 1) Δ. Σ. και 2) Δ. Σ. για αναίρεση της υπ' αριθ. 555/2020 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος, για την άσκηση της ένδικης αίτησης αναιρέσεως, παραβόλου. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700,00) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 10 Μαΐου 2022.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 24 Μαΐου 2022.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ