Supreme Court allows appeal against eviction due to tenant's delay in rent payment, ruling they cannot claim contract adjustment.

Απόφαση 844 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 844/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Σοφία Ντάντου, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Φεβρουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "... ΕΤΑΙΡΙΑ", που εδρεύει στο Δήμο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, για την οποία παραστάθηκε η Πρόεδρος και νόμιμη εκπρόσωπός της Ε. Π. με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αναστάσιο Προυσανίδη.

Της αναιρεσίβλητης: ..., που εδρεύει στο ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Καραγκούνη, που δήλωσε στο ακροατήριο ότι ανακαλεί την από 1-2-2018 δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και παρίσταται.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 10-11-2014 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 5507/2015 μη οριστική και 2859/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 773/2017 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 14-6-2017 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Χαράλαμπο Καλαματιανό, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά που ανέλεγκτα το δικαστήριο της ουσίας δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και την υπαγωγή τους στο νόμο και ιδρύεται αυτός ο λόγος αναίρεσης αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση.

Περαιτέρω, κατά την έννοια του άρθρου 388 του ΑΚ, που εφαρμόζεται, κατά τη ρητή διάταξη του άρθρου 7 παρ. 4 π.δ/τος 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει είναι:

α) η μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που είναι έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, αν ληφθεί υπόψη και η αντιπαροχή, να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Τέτοια περιστατικά είναι εκείνα, τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά, συνεπεία των οποίων επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απρόοπτα, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ, αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.

Έτσι γενικής φύσεως περιστατικά και, ιδίως, τυχαία, που συμβαίνουν, όμως, συνήθως, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ., ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηριστούν (ΑΠ 1592/2014, ΑΠ 998/2014).

Απρόοπτη μεταβολή των περιστατικών στα οποία στηρίχθηκαν τα μέρη μπορεί να αποτελέσει και η επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, όταν είναι έκτακτης φύσεως και τόσο μεγάλη ώστε να υπερβαίνει τις συνήθεις ή λογικά προβλεπόμενες διακυμάνσεις της σταθερότητας και να ανατρέπει τους υπολογισμούς των μερών κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη.

Για να στοιχειοθετηθεί, όμως, περίπτωση εφαρμογής του άρθρου αυτού δεν αρκεί μόνη η εν λόγω επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας, αλλά θα πρέπει να κριθεί σε σχέση και με τις υπόλοιπες συνθήκες και ιδίως το αναμενόμενο κέρδος από τη σύμβαση, την οικονομική κατάσταση των μερών, την εξυπηρετούμενη ανάγκη αυτών με τη σύμβαση και τις υποχρεώσεις προς τρίτους που εξαρτώνται από τη σύμβαση, έτσι ώστε οι συνέπειες από την επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης της Χώρας να έγιναν δυσβάστακτες για το ένα των συμβαλλόμενων μερών και να υπερβαίνουν τον κίνδυνο που, κατά τις συνηθισμένες συνθήκες, αναλαμβάνει κάθε συμβαλλόμενος, όταν μάλιστα αποφασίζει σύναψη σύμβασης που πρόκειται να εκτελεστεί στο μέλλον (ΑΠ 1592/2014).

Περαιτέρω, η διεργασία του δικαστηρίου για να αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση των δύο σκελών της αναπροσαρμογής, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου. Αν μεταξύ των δύο αυτών σκελών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται η διαφορά, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής.

Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει όταν, εξαιτίας ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με την μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με την αύξηση του μισθώματος, αλλά, επίσης, και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον μισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που προκύπτει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (ΑΠ Ολομ. 3/2014).

Εξάλλου, κατά την ορθότερη άποψη, ο υπερήμερος, ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, μισθωτής - οφειλέτης δεν εμποδίζεται, κατ' αρχήν, από τη διάταξη του άρθρου 344 ΑΚ να επικαλεστεί τις διατάξεις των άρθρων 388 και 288 ΑΚ. Και τούτο, διότι η μη εφαρμογή της ΑΚ 388 (ή 288), που αποτελεί ειδική εκδήλωση της γενικής αρχής της καλής πίστης, δεν δικαιολογείται στην περίπτωση του υπερήμερου οφειλέτη.

Το συμπέρασμα αυτό δεν ανατρέπει η διάταξη του άρθρου 344 εδάφ. β' ΑΚ ("...ευθύνεται επίσης για τα τυχαία γεγονότα, εκτός αν αποδείξει ότι η ζημία θα επερχόταν και αν η παροχή εκπληρωνόταν έγκαιρα"), η οποία ιδρύει ευθύνη του υπερήμερου οφειλέτη για τα κατά τη διάρκεια της υπερημερίας τυχηρά που πλήττουν άμεσα την παροχή και όχι για τα τυχηρά που διαταράσσουν τη μεταξύ παροχής και αντιπαροχής ισορροπία, περίπτωση που ανεξαίρετα ρυθμίζει η ΑΚ 388 (ή 288) (ΑΠ 841/2017).

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση απέρριψε την έφεση της αναιρεσείουσας κατά της υπ' αριθ. 2859/2016 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, με την οποία απορρίφθηκε, ως ουσιαστικά αβάσιμη, αγωγή της ίδιας (αναιρεσείουσας) κατά της αναιρεσίβλητης για αναπροσαρμογή (μείωση) του μηνιαίου μισθώματος του σταθμού οχημάτων (parking), που είχε μισθώσει η δικαιοπάροχός της από τη δικαιοπάροχο της αναιρεσίβλητης, στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των οποίων υπεισήλθαν οι διάδικοι, με την επίκληση από την ενάγουσα, ότι από την κατάρτιση της σύμβασης επήλθε ουσιώδης μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα μέρη στήριξαν τη σύναψή της, και ιδίως στο ύψος του μισθώματος, οφειλομένη στην υφιστάμενη οικονομική κατάσταση της Χώρας, που υπερβαίνει κατά πολύ τις συνήθεις διακυμάνσεις της οικονομίας, επέφερε μεταβολή των οικονομικών συνθηκών και δεν ήταν δυνατόν να προβλεφθεί, είχε δε ως επακόλουθο τη μείωση των ακαθαρίστων εσόδων της επιχείρησης που ασκεί η ενάγουσα στο μίσθιο και υπό τις συνθήκες αυτές η καταβολή του συμφωνηθέντος ελάχιστου εγγυημένου μηνιαίου μισθώματος, ποσού 74.415,90 ευρώ είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η μείωση αυτού στο ποσό των 30.000 ευρώ μηνιαίως.

Το Δικαστήριο της ουσίας με την αναιρεσιβαλλομένη δέχθηκε, ως αποδειχθέντα, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Τον Αύγουστο του έτους 1988, η τότε ιδιοκτήτρια του πολυώροφου υπόγειου σταθμού αυτοκινήτων, που βρίσκεται στους 1ο, 2ο, 3ο και 4ο ορόφους κάτω από το ισόγειο του Επιχειρηματικού και Εμπορικού Κέντρου "..." στην πόλη της Θεσσαλονίκης και επί των οδών ..., ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "...

Α.Ε." και τον διακριτικό τίτλο "...." εκμίσθωσε τον σταθμό στην Ε. Π., τότε πρόεδρο και διευθύνουσα σύμβουλο της ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "... ΕΤΑΙΡΙΑ" (εκκαλούσα - ενάγουσα), η οποία, όμως, ενεργούσε για τον εαυτό της ατομικά. Η χρονική διάρκεια της ανωτέρω σύμβασης εμπορικής μίσθωσης προσοδοφόρου πράγματος ορίστηκε, με το από 10-8-1998 ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφηκε, εννεαετής, αρχόμενη την 01-10-1998 και λήγουσα την 31-12-2007.

Το ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα συμφωνήθηκε, καταβλητέο την 6η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα, στο ποσό των 20.000.000 δρχ. ή 58.694,00 € μηνιαίως με αναπροσαρμογή βάσει του ετήσιου πληθωρισμού της στατιστικής υπηρεσίας της Τράπεζας της Ελλάδος, ανήλθε δε, εν τέλει στο ποσό των 74.415,90 €. Με τον όρο 5 παρ. γ' του ίδιου συμφωνητικού, προβλέφθηκε, για την περίπτωση που τα έσοδα της μισθώτριας από την εκμετάλλευση του μισθίου υπερέβαιναν το ποσό των 400.000.000 δρχ., πρόσθετο μίσθωμα συνιστάμενο σε ποσοστό 50% επί των εσόδων άνω του ποσού, υπέρ του εκάστοτε εκμισθωτή.

Σύμφωνα με τον όρο 5 παρ. β' του ίδιου συμφωνητικού, η μισθώτρια, Ε. Π., προκατέβαλε το ποσό των 120.000.000 δρχ. σε δύο δόσεις των 60.000.000 δρχ., στη συνέχεια δε, δυνάμει του από 19-07-1999 ιδιωτικού συμφωνητικού, με το οποίο καταργήθηκε το άρθρο 5β του από 10-08-1998 μισθωτηρίου, κατέβαλε στην εκμισθώτρια, ...., επιπλέον το ποσό των 39.334.000 δρχ., ήτοι συνολικώς το ποσό των 159.334.000 δρχ. (467.597,95 €).

Ειδικότερα, σύμφωνα με τον όρο 5α του πιο πάνω συμφωνητικού: "Για τον λόγο αυτό και για μεγαλύτερη εξασφάλιση της πρώτης συμβαλλόμενης (....), η δεύτερη συμβαλλόμενη (Ε. Π.) υποχρεούται να καταβάλει σε αυτή ως εγγύηση αφ' ενός του άνω κέρδους της πρώτης συμβαλλόμενης και αφετέρου των όρων του παρόντος το ποσό των 120.000.000 δρχ.

σε δύο δόσεις ως εξής: Ποσό 60.000.000 δρχ. το οποίο έχει ήδη καταβάλει την 25-2-98 και ποσό 60.000.000 δρχ. το οποίο υπόσχεται να καταβάλει την 13-8-98. Από το ποσό αυτό η πρώτη συμβαλλόμενη δικαιούται να λαμβάνει οποιοδήποτε ποσό προς συμπλήρωση του μηνιαίου κέρδους της (ύψους 20.000.000 δρχ. το μήνα για τον πρώτο χρόνο της παρούσα συμφωνίας, όπως αυτό θα αυξάνεται, κατά τα ανωτέρω), στην περίπτωση βέβαια που μετά την εκκαθάριση των εσόδων - εξόδων κάθε μηνός δεν προκύπτει το συμφωνηθέν και εγγυηθέν από την δεύτερη συμβαλλόμενη ποσό μηνιαίου κέρδους της πρώτης συμβαλλόμενης, κατά τα ανωτέρω, υποχρεουμένης της δεύτερης συμβαλλόμενης να συμπληρώνει, εντός πέντε (5) ημερών από την άνω εκκαθάριση, την άνω εγγύηση, ώστε καθ' όλη την διάρκεια της παρούσας συμφωνίας να ανέρχεται αυτή στο ποσό των 120.000.000 δρχ.

Το ως άνω ποσό της εγγύησης θα επιστραφεί άτοκα στη δεύτερη συμβαλλομένη με τη λήξη της παρούσας σύμβασης, με τη ρητή επιφύλαξη για παρακράτηση ποσού ισόποσου με τυχόν υποχρεώσεις της προς την πρώτη συμβαλλόμενη". Δυνάμει του από 01-11-2001 ιδιωτικού συμφωνητικού και σε συμφωνία με τη διάταξη του άρθρου 18 της αρχικής μισθωτικής σύμβασης, στη θέση της αρχικής μισθώτριας, Ε.

Π., υπεισήλθε ως μισθώτρια στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της η εκκαλούσα-ενάγουσα. Δυνάμει δε, του με αριθμό ...-03-2005 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Ε. Τ., που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης (τόμος ..., αριθμός …), η "...." μεταβίβασε κατά πλήρη κυριότητα το επίδικο μίσθιο στην εφεσίβλητη-εναγόμενη και στο ανωτέρω συμβόλαιο ενσωματώθηκε η από 10-08-1998 μισθωτική σύμβαση.

Την 04-07-2007 η, νέα εκμισθώτρια (εφεσίβλητη-εναγόμενη), αμφισβητώντας την ύπαρξη μισθωτικής σχέσης, απέβαλε από το μίσθιο την μισθώτρια και εγκατέστησε την εταιρία "...", μοναδικός εταίρος της οποίας ήταν η ίδια (εφεσίβλητη - εναγόμενη). Κατόπιν σχετικής αγωγής της μισθώτριας, με την υπ' αριθμό 47329/2007 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, αναγνωρίστηκε ότι μεταξύ των εδώ διαδίκων υφίσταται εμπορική μίσθωση προσοδοφόρου πράγματος, κρίση στην οποία κατέληξαν, μετά την άσκηση ενδίκων μέσων κατά της προαναφερόμενης απόφασης, τόσο το Δικαστήριο αυτό, με την υπ' αριθμό 2710/2009 απόφασή του, όσο και το ακυρωτικό Δικαστήριο, δυνάμει της με αριθμό 1766/2012 απόφασής του.

Με την υπ' αριθμό 13341/2014 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου στην αρχική μισθώτρια (εκκαλούσα-ενάγουσα) και, εν τέλει, με την υπ' αριθμό .../20-07-2014 έκθεση αποβολής του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης Α. Γ., στο μίσθιο επανεγκαταστάθηκε η εκκαλούσα-ενάγουσα.

Συνεπώς, η μίσθωση, που διακόπηκε την 04-07-2007, πριν από τη συμπλήρωση 9 ετών και συνεχίστηκε από την 30-07-2014 εξακολουθεί να είναι ενεργής, σύμφωνα με το άρθρο 58 Π.Δ. 34/1995. Μετά την επανεγκατάσταση της μισθώτριας στο ακίνητο (30-7-2014) παγιώθηκε πλέον και η κατά το δοκούν αντιμετώπιση εκ μέρους της υποχρέωσής της για έγκαιρη καταβολή του μισθώματος, πρακτική που είχε ήδη διαφανεί από τα τελευταία, πριν την, παράνομη, αποβολή της από το μίσθιο, έτη.

Η, πριν την αποβολή, πρακτική περιλάμβανε εσφαλμένη, προς όφελος της μισθώτριας πάντοτε, εφαρμογή της ρήτρας τιμαριθμικής αναπροσαρμογής του μισθώματος καθώς και παράλειψη, εκ μέρους της εφαρμογής της διάταξης της μισθωτικής σύμβασης για καταβολή μισθώματος, πέραν του ελαχίστου εγγυημένου, με βάση τα κέρδη της μισθώτριας που ανερχόταν πάνω από το όριο 400.000.000 δρχ. (ήδη 1.173.881,14 €).

Μετά την επανεγκατάστασή της στο μίσθιο η μισθώτρια άρχισε να καταβάλει μέρος μόνον του ελαχίστου εγγυημένου μισθώματος, ήτοι 60.000,00 € μηνιαίως (ήτοι, σχεδόν το αρχικά συμφωνηθέν και χωρίς τη συνδρομή της ρήτρας τιμαριθμικής αναπροσαρμογής) αντί του ορθού των 74.415,90 €. Αλλά και η μερική αυτή καταβολή δεν γινόταν σε συμφωνία με τη σύμβαση, αλλά σε χρόνους μεταγενέστερους από την καθορισμένη με τη σύμβαση δήλη ημέρα (6η ημέρα κάθε μήνα).

Έτσι η μισθώτρια κατέβαλε μέρος του μισθώματος του μηνός Νοεμβρίου 2014 την 17-12-2014 με την έκδοση, σε διαταγή της εκμισθώτριας, της με αριθμό ... τραπεζικής επιταγής της τράπεζας ALPHA BANK, ποσού 60.000,00 €. Το ίδιο επανέλαβε και ως προς τα μισθώματα των μηνών Δεκεμβρίου 2014, Ιανουαρίου 2015, Φεβρουαρίου 2015, Μαρτίου 2015 και Απριλίου 2015, εκδίδοντας, σε διαταγή της εκμισθώτριας, τις με αριθμούς ...

τραπεζικές επιταγές της τράπεζας ALPHA BANK, ποσού 60.000,00 € η κάθε μία τις οποίες παρέδωσε στην μισθώτρια. Μέρος από το μίσθωμα του μηνός Μαΐου 2015, ποσού 60.000,00 €, καταβλήθηκε την 12-6-2015 στον υπ' αριθμ. ... τραπεζικό λογαριασμό της εκμισθώτριας στην τράπεζα ALPHA BANK, μέρος από το μίσθωμα, συνολικού ποσού 60.000,00 €, του μηνός Ιουνίου 2015 καταβλήθηκε την 21-7-2015 και την 31-7-2015 στον υπ' αριθμ. ...

τραπεζικό λογαριασμό της εκμισθώτριας, μέρος από το μίσθωμα, συνολικού ποσού 60.000,00 €, του μηνός Ιουλίου 2015, καταβλήθηκε την 18-8-2015 και 26-8-2015 στον ίδιο τραπεζικό λογαριασμό της εκμισθώτριας. Για το μίσθωμα του μηνός Αυγούστου 2015 η μισθώτρια κατέβαλε μόνον μέρος ύψους 30.000,00 € την 15-9-2015 στον ίδιο τραπεζικό λογαριασμό και ήδη, μετά την άσκηση της κρινόμενης αγωγής κατέβαλε ακόμη 30.000,00 €.

Η μη καταβολή ολοκλήρου του οφειλομένου μισθώματος ουδόλως ενεργοποίησε την, αρχική συμφωνία για ανάληψη της διαφοράς του καταβαλλόμενου ελαχίστου εγγυημένου μισθώματος από το κεφάλαιο που ήδη από την κατάρτιση της σύμβασης είχε καταβληθεί ως εγγύηση δεδομένου ότι ούτε η εκμισθώτρια προέβη σε τέτοια ανάληψη ούτε και η μισθώτρια προέβη σε καταβολή της διαφοράς ελαχίστου εγγυημένου και καταβληθέντος μισθώματος προς αναπλήρωση της εγγύησης.

Ούτε, άλλωστε νοείται συμψηφισμός του ελαχίστου εγγυημένου μισθώματος με τυχόν απαιτήσεις της μισθώτριας σε βάρος της εκμισθώτριας αφού οι τελευταίες δεν ήσαν, κατά τους, ανωτέρω, χρόνους μερικής καταβολής των μισθωμάτων, ούτε εκκαθαρισμένες ούτε απαιτητές. Κατά τα ανωτέρω, η μισθώτρια, ήδη από το Νοέμβριο του έτους 2014, ενόψει ότι η υπερημερία της τεκμαίρεται από μόνη την άπρακτη παρέλευση της ημέρας που είχε οριστεί για την καταβολή του μισθώματος (ΑΠ 102/2001 ΕλλΔνη 42.1629, ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠολ 1998.349), περιήλθε σε υπερημερία ως προς την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων, αφού κατέβαλε μέρος μόνον από το συμφωνηθέν μίσθωμα και δη εκπρόθεσμα, μετά τη δήλη μέρα καταβολής του (341 παρ. 1 ΑΚ), ήτοι μετά την 6η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα.

Ενόψει δε τούτου και συμφώνως με όσα στη μείζονα σκέψη της παρούσας αναφέρονται, ευρισκόμενη σε υπερημερία σχετικά με την εκπλήρωση της παροχής της, κατά το χρόνο κατά τον οποίο, κατά το αγωγικό αίτημα (από το μήνα Νοέμβριο του 2014 κι εντεύθεν), επήλθε η μεταβολή των συνθηκών, δεν έχει δικαίωμα να επικαλεσθεί την προστασία των άρθρων 388 και 288 του ΑΚ, γιατί η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της υπερημερίας της την βαρύνει (ΑΚ 344), δεδομένου ότι οι εν λόγω διατάξεις στηρίζονται στην καλή πίστη και προστατεύουν μόνο τον καλόπιστο και όχι τον υπερήμερο - υπαίτιο οφειλέτη.

Κατόπιν τούτων, η αγωγή της είναι απορριπτέα ως αβάσιμη στην ουσία της". Κρίνοντας έτσι το Εφετείο, ήτοι δεχόμενο ότι η ενάγουσα δεν έχει το δικαίωμα να επικαλεσθεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος, σύμφωνα με τα άρθρα 388 και 288 Α.Κ., εκ μόνου του λόγου ότι ευρίσκεται σε υπερημερία, η επέλευση των δυσμενών συνεπειών της οποίας την βαρύνει και για τα τυχηρά που διαταράσσουν την ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, παραβίασε, σύμφωνα και με όσα στην εν αρχή νομική σκέψη αναφέρθηκαν, τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 288, 388 και 344 Α.Κ.

με την εσφαλμένη ερμηνεία και τη μη εφαρμογή τους και υπέπεσε στην πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., όπως βάσιμα υποστηρίζει η αναιρεσείουσα με τον πέμπτο λόγο του αναιρετηρίου, ο οποίος συνακόλουθα πρέπει να γίνει δεκτός.

Περαιτέρω, η αναιρετική εμβέλεια του 5ου αναιρετικού λόγου, που γίνεται δεκτός, στο σύνολο της προσβαλλόμενης απόφασης και οδηγεί στην αναίρεση αυτής, καθιστά αλυσιτελή πλέον την εξέταση των λοιπών αναιρετικών λόγων. Κατά συνέπεια, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση στο σύνολό της και να παραπεμφθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση και του οποίου είναι δυνατή η συγκρότηση από άλλο Δικαστή (άρθρ. 580 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.). Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή του παραβόλου, στον καταθέσαντα (άρθρ. 495 παρ. 3 εδ. ε' Κ.Πολ.Δ.) και να καταδικαστεί η αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, που κατέθεσε και προτάσεις, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό (άρθρ. 176, 183 και 191 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.)

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ' αρ. 773/2017 οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο ως άνω Δικαστήριο συγκροτούμενο από άλλο Δικαστή.

Διατάσσει την επιστροφή του καταβληθέντος παραβόλου στον καταθέσαντα.

Και

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, που ορίζει σε χίλια πεντακόσια (1.500) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 20 Απριλίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 4 Μαΐου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ