Supreme Court allows appeal on contract invalidity extension regarding property shares in construction contract dispute.

Απόφαση 839 / 2015 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 839/2015

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1’ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Χρυσικό, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αντώνιο Ζευγώλη, Γεώργιο Λέκκα, Πηνελόπη Ζωντανού και Αθανάσιο Καγκάνη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 20 Οκτωβρίου 2014, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Η. Κ. του Γ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Νικέζη και κατέθεσε προτάσεις.

Του αναιρεσιβλήτου: Χ. Γ. του Π., κατοίκου ... και προσωρινά διαμένοντος στην Ολλανδία, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Χρήστο Τριπλη με δήλωση κατ’ άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 11/3/2010 αγωγή του ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Γιαννιτσών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 76/2011 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1867/2013 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 4/11/2013 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Λέκκας ανέγνωσε την από 9/10/2014 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του τρίτου λόγου αναίρεσης και την απόρριψη των λοιπών. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη αναίρεση προσβάλλεται υπ’ αριθμ. 1867/2013 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, η οποία εκδόθηκε επί της με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 76/2-11-2011 έφεσης του αναιρεσιβλήτου κατά της υπ’ αριθμ. 76/2011 οριστικής απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Γιαννιτσών, δυνάμει της οποίας είχε απορριφθεί η με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 371/12-3-2010 αγωγή του.

Όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της αγωγής (ΚΠολΔ 561 § 2), επί της οποίας εκδόθηκε η πληττόμενη απόφαση, ο αναιρεσίβλητος ιστορούσε ότι ο ίδιος και ο πατέρας του Π. Γ., ο οποίος δεν είναι διάδικος στην παρούσα δίκη, ως συγκύριοι του λεπτομερώς περιγραφομένου σ’ αυτήν (αγωγή) οικοπέδου, επιθυμώντας να αξιοποιήσουν αυτό, συμβλήθηκαν με τον εργολάβο οικοδομών Χ.

Β., με σύμβαση εργολαβίας κατά το σύστημα της αντιπαροχής και προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί ακινήτου, που περιεβλήθη τον συμβολαιογραφικό τύπο και με την οποία (σύμβαση) ανέλαβε ο τελευταίος να κατασκευάσει με δικές του δαπάνες επί του άνω ακινήτου τους πολυώροφη οικοδομή, που θα υπαγόταν στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, έναντι εργολαβικού ανταλλάγματος συνισταμένου στη μεταβίβαση προς αυτόν σταδιακά, αναλόγως της προόδου των εργασιών, ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, επί του οποίου θα αντιστοιχούσαν οι επίσης προσδιοριζόμενες διαιρετές ιδιοκτησίες και συγκεκριμένα 66,60% εξ αδιαιρέτου, ότι με την ως άνω σύμβαση συμφωνήθηκε επί πλέον ότι τα τελευταία 16,60 ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του ακινήτου θα μεταβιβάζονταν σ’ αυτόν (εργολάβο) ή στα πρόσωπα που θα υποδείκνυε, εφόσον εκείνος είχε αποπερατώσει και παραδώσει στους ίδιους (ενάγοντες) του χώρους της αντιπαροχής τους και είχε εξοφλήσει στο ΙΚΑ τις πάσης φύσεως ασφαλιστικές εισφορές, γεγονός που θα αποδεικνυόταν από σχετική βεβαίωση του εν λόγω ασφαλιστικού οργανισμού και ότι με το υπ’ αριθμ. ...22-11-2005 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Λεμονιάς Βουζιάνα, που μεταγράφηκε νόμιμα, ο εργολάβος μεταβίβασε στον αναιρεσείοντα με αυτοσύμβαση, που του είχε επιτραπεί υπό τους άνω όρους, τα περιγραφόμενα στην αγωγή δύο διαμερίσματα, που ενέπιπταν στα παραπάνω 16,60 ποσοστά εξ αδιαιρέτου και είχαν περιέλθει σ’ αυτόν (εργολάβο) με τη διανομή των διαιρετών χώρων της οικοδομής, δίχως να πληρούνται οι πιο πάνω όροι, γεγονός που γνώριζε και εκείνος (αναιρεσείων), κατά τα ειδικότερα εκτιθέμενα στην αγωγή, ενόψει του ότι έλαβε γνώση του ως άνω προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου, με το οποίο και επετράπη στον εργολάβο να μεταβιβάζει με αυτοσύμβαση τους περιερχόμενους στον ίδιο ως εργολαβικό αντάλλαγμα διαιρετούς χώρους υπό τους πιο πάνω όρους, όπως ρητά αναφέρθηκε τούτο στο οριστικό συμβόλαιο, με το οποίο ο αναιρεσείων απέκτησε τα δύο αυτά διαμερίσματα.

Με την επίκληση των περιστατικών αυτών, ο αναιρεσίβλητος, του οποίου ο πατέρας, κατά τα εκτιθέμενα στην αγωγή, απεβίωσε μετά την κατάρτιση των άνω συμβολαίων και πριν την άσκησή της (αγωγής) και με ιδιόγραφη διαθήκη του κατέλιπε σ’ αυτόν τα δικαιώματά του από την προαναφερόμενη σύμβαση εργολαβίας και μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, ζήτησε, αφού για τη νομιμοποίησή του ιστόρησε ότι ο πατέρας του απεβίωσε μετά την κατάρτιση των άνω συμβολαίων και πριν την άσκηση της αγωγής και με ιδιόγραφη διαθήκη του κατέλειπε σ’ αυτόν τα δικαιώματά του από την προαναφερόμενη σύμβαση εργολαβίας και μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, να αναγνωριστεί ότι είναι άκυρο το ...22-11-2005 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Λεμονιάς Βουζιάνα για το λόγο ότι καταρτίστηκε καθ’ υπέρβαση της δοθείσας στον εργολάβο πληρεξουσιότητας.

Το άρθρο 235 ΑΚ ρυθμίζει την περίπτωση της δικαιοπραξίας του αντιπροσώπου με τον εαυτό του και ορίζει ότι "ο αντιπρόσωπος δεν μπορεί να επιχειρήσει στο όνομα του αντιπροσωπευομένου δικαιοπραξία με τον εαυτό του ατομικά ή με την ιδιότητά του ως αντιπροσώπου άλλου, εκτός αν ο αντιπροσωπευόμενος είχε επιτρέψει τη δικαιοπραξία ή αυτή συνίσταται αποκλειστικά στην εκπλήρωση υποχρέωσης.

Αυτοσύμβαση που δεν έχει περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου είναι άκυρη". Σκοπός της, από τη διάταξη αυτή, απαγόρευσης της αυτοσύμβασης είναι να αντιμετωπισθεί ο κίνδυνος, ο οποίος καθιστά προβληματικό το κύρος της αυτοδικαιοπραξίας, δημιουργούμενος για τον αντιπροσωπευόμενο ως αποτέλεσμα της εκπροσώπησης των συμφερόντων του από πρόσωπο που εκπροσωπεί ταυτοχρόνως και τα δικά του συμφέροντα ή συμφέροντα κάποιου άλλου, συγχρόνως αντιπροσωπευομένου.

Στον απαγορευτικό κανόνα της πιο πάνω διάταξης του άρθρου 235 ΑΚ εμπίπτει, κατ’ αρχήν, κάθε σύμβαση την οποία καταρτίζει ο άμεσος αντιπρόσωπος, είτε με τον εαυτό του ατομικώς είτε υπό την ιδιότητά του ως αντιπροσωπεύοντος ταυτόχρονα και άλλο πρόσωπο. Ρητώς, όμως, η διάταξη αυτή επιτρέπει, κατ’ εξαίρεση, την αυτοσύμβαση:

α) αν αυτή επιτράπηκε από τον αντιπροσωπευόμενο. Στην περίπτωση αυτή η άδεια παρέχεται, όπως και η πληρεξουσιότητα, με μονομερή δήλωση του αντιπροσωπευομένου προς τον αντιπρόσωπο, ρητώς ή σιωπηρώς, επιφυλασσομένης της διατάξεως του άρθρου 217 § 2 ΑΚ και β) αν συνίσταται αποκλειστικά στην εκπλήρωση υποχρέωσης είτε του αντιπροσώπου προς τον αντιπροσωπευόμενο, είτε, αντιστρόφως, του αντιπροσωπευομένου προς τον αντιπρόσωπο.

Τέτοια περίπτωση, όπου η αυτοσύμβαση συνιστά αποκλειστικά εκπλήρωση υποχρέωσης του αντιπροσωπευομένου προς τον αντιπρόσωπο αυτού, αποτελεί και η συμφωνηθείσα με προσύμφωνο, κατ’ άρθρο 166 ΑΚ, υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει στον αγοραστή συγκεκριμένο ακίνητο, οπότε εγκύρως ο αντιπρόσωπος αγοραστής, ενεργώντας για τον εαυτό του και ως αντιπρόσωπος του αντιπροσωπευομένου πωλητή, μεταβιβάζει στον εαυτό του το ακίνητο με οριστικό συμβόλαιο, στο οποίο αυτός συμβάλλεται με αυτοσύμβαση.

Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 160, 211, 216, 217 και 229 Α.Κ. προκύπτει ότι η σύμβαση που συνομολογεί κάποιος ως αντιπρόσωπος άλλου καθ’ υπέρβαση των ορίων της πληρεξουσιότητας είναι άκυρη και δεν δεσμεύει τον αντιπροσωπευόμενο που την αποκρούει και δεν την εγκρίνει, γιατί η υπέρβαση αυτή ισοδυναμεί με ενέργεια χωρίς πληρεξουσιότητα.

Περαιτέρω από τις ίδιες πιο πάνω διατάξεις σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 200 και 281 του ίδιου κώδικα προκύπτει ότι ο αντιπρόσωπος οφείλει να κάνει χρήση της πληρεξουσιότητάς του σύμφωνα με την καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, καθώς και ότι η άσκηση του δικαιώματος της πληρεξουσιότητας υπόκειται στη γενική απαγόρευση της καταχρηστικής ασκήσεως του άρθρου 281 Α.Κ.

Κατά την τελευταία αυτή διάταξη, είναι καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος της πληρεξουσιότητας όταν οι επιχειρηθείσες από τον αντιπρόσωπο πράξεις εμπίπτουν μεν τυπικά μέσα στα όρια της δοθείσης πληρεξουσιότητας, αλλά είναι προφανώς αντίθετες προς τα συμφέροντα του αντιπροσωπευομένου ή προς το σκοπό για τον οποίο δόθηκε η πληρεξουσιότητα, ώστε να προκύπτει ότι ουδέποτε θα επιχειρούσε την πράξη ο αντιπροσωπευόμενος, την αντίθεση δε αυτή προς το συμφέρον του αντιπροσωπευομένου και το σκοπό της πληρεξουσιότητας γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει ο τρίτος με τον οποίο συναλλάχθηκε ο πληρεξούσιος.

Η από τον πληρεξούσιο με τη δοθείσα πληρεξουσιότητα αλλά κατά κατάχρηση δικαιώματος στη συγκεκριμένη περίπτωση τελούμενη δικαιοπραξία αντίκειται στο νόμο και είναι άκυρη κατά το άρθρο 174 Α.Κ (ΑΠ 1600/2013).

Kατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και υφίσταται έτσι εκ πλαγίου παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, όταν από τις παραδοχές της, που περιλαμβάνονται στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού της και αποτελούν το αιτιολογικό της, δεν προκύπτουν καθόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του για ζήτημα με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με αποτέλεσμα έτσι να μην μπορεί να ελεγχθεί αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που δεν εφαρμόσθηκε.

Ειδικότερα αντιφατικές αιτιολογίες έχει η απόφαση, όταν τα πραγματικά περιστατικά που στηρίζουν το αποδεικτικό πόρισμά της για κρίσιμο ζήτημα, δηλαδή για ζήτημα αναφορικά με ισχυρισμό των διαδίκων που τείνει στη θεμελίωση ή στην κατάλυση του επίδικου δικαιώματος, συγκρούονται μεταξύ τους και αλληλοαναιρούνται, αποδυναμώνοντας έτσι την κρίση της απόφασης για την υπαγωγή ή μη της ατομικής περίπτωσης στο πραγματικό συγκεκριμένου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που συνιστά και το νομικό χαρακτηρισμό της ατομικής περίπτωσης.

Αντίστοιχα ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είτε είναι κατά το νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση, στη συγκεκριμένη περίπτωση, της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε είτε αποκλείουν την εφαρμογή της, όχι δε και όταν υφίστανται ελλείψεις στην ανάλυση, στάθμιση και γενικώς στην εκτίμηση των αποδείξεων, εφόσον το πόρισμα από την εκτίμηση αυτή εκτίθεται με σαφήνεια και πληρότητα.

Δηλαδή δεν υπάρχει ανεπάρκεια αιτιολογίας, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτική, αλλά πλήρη αιτιολογία, αφού αναγκαίο να εκτίθεται σαφώς στην απόφαση είναι μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε και όχι ο λόγος για τον οποίο αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε. Συνακόλουθα τα επιχειρήματα του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση απλώς των αποδείξεων, δεν συνιστούν παραδοχές διαμορφωτικές του αποδεικτικού πορίσματός του και επομένως αιτιολογία της απόφασης ικανή να ελεγχθεί αναιρετικά με τον παραπάνω λόγο για ανεπάρκεια ή αντιφατικότητα, ούτε ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης από το άρθρ. 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, αν το δικαστήριο της ουσίας δεν ανέλυσε ιδιαιτέρως ή διεξοδικά τα επιχειρήματα των διαδίκων που δεν συνιστούν αυτοτελείς ισχυρισμούς τους (ΑΠ 253/2013).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης για ευθεία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμόστηκε, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις, εφαρμογής του, ή αν εφαρμόστηκε ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν το δικαστήριο προσέδωσε στον εφαρμοστέο κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή.

Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται εν όψει των πραγματικών περιστατικών που ανελέγκτως δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν και της υπαγωγής αυτών στο νόμο και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση.

Τούτο συμβαίνει, όταν το δικαστήριο εφάρμοσε το νόμο, παρότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν δεν ήταν αρκετά για την εφαρμογή του, καθώς και όταν προέβη σε εσφαλμένη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών σε διάταξη, στο πραγματικό της οποίας αυτά δεν υπάγονται. Με την προσβαλλόμενη απόφαση, έγιναν δεκτά τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, κατά την ανέλεγκτη από το Εφετείο εκτίμηση των αποδείξεων: "Με το ...4-11-2004 προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Παρασκευής Τσοκτουρίδου ο ενάγων και ο μη διάδικος (και μετέπειτα αποβιώσας) πατέρας του Π.

Γ., ως συγκύριοι κατά ποσοστό 40, 44% και 59, 56% εξ αδιαιρέτου αντίστοιχα ενός οικοπέδου, εμβαδού 900 τετρ. μέτρων, που βρίσκεται στην οδό ... των Γιαννιτσών, συνήψαν με τον επίσης μη διάδικο στη δίκη αυτή εργολάβο οικοδομών Χ. Β., σύμβαση εργολαβίας κατά το σύστημα της αντιπαροχής, με την οποία ο τελευταίος ανέλαβε την υποχρέωση να κατασκευάσει με δαπάνες του, επί του άνω οικοπέδου πολυώροφη οικοδομή, αποτελούμενη από υπόγειο, πυλωτή, τρεις κύριους ορόφους και δώμα, που θα υπαγόταν στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας, έναντι εργολαβικού ανταλλάγματος, συνισταμένου στη μεταβίβαση προς αυτόν, ή στα πρόσωπα που θα υποδείκνυε, ποσοστού 66,60% εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου.

Το υπόλοιπο ποσοστό 33,40% εξ αδιαιρέτου παρακρατήθηκε από τον ενάγοντα και τον πατέρα του ως αντιπαροχή. Τα διαμερίσματα της αντιπαροχής τους, δηλαδή ένα διαμέρισμα του πρώτου ορόφου, εμβαδού 74,08 τετρ, μέτρων, δύο διαμερίσματα του δεύτερου ορόφου εμβαδού 35,74 και 36,10 τετρ. μέτρων και δύο διαμερίσματα του τρίτου ορόφου, εμβαδού 41,84 και 36,10 τετρ.

μέτρων, τα οποία περιήλθαν ο’ αυτούς με το υπ’ αριθμ. ...7- 2-2005 συμβόλαιο διανομής των διαιρετών χώρων της παραπάνω πολυώροφης οικοδομής της ιδίας πιο πάνω συμβολαιογράφου, ο εργολάβος υποσχέθηκε να αποπερατώσει και παραδώσει σ’ αυτούς μέχρι την 20-12-2006, ήτοι εντός 24 μηνών από την έκδοση της άδειας ανοικοδομήσεως, που εκδόθηκε την 20-12-2004.

Με τον 27ο όρο του άνω προσυμφώνου, συμφωνήθηκε ότι "οι οικοπεδούχοι, με τον όρο ότι θα προχωρούν κανονικά οι οικοδομικές εργασίες και ανάλογα με τα στάδια εκτελέσεως τους, όπως αυτά αναγράφονται στο άρθρο 15 του παρόντος, δίνουν από σήμερα, όπως δήλωσαν, στον εργολάβο την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητα που ισχύει και στις περιπτώσεις των άρθρων 223 και 726 του Αστικού Κώδικα, ώστε ενεργώντας για λογαριασμό τους (των οικοπεδούχων) και μάλιστα χωρίς καμιά ειδοποίηση των οικοπεδούχων, να μεταβιβάσει προς τρίτα πρόσωπα ή προς αυτόν τον ίδιο τα ποσοστά από το παραπάνω οικόπεδο τους, που υποσχέθηκαν να μεταβιβάσουν με το παρόν εργολαβικό, σταδιακά και όσα αντιστοιχούν σε αυτά και τις αντίστοιχες ιδιοκτησίες με όλα τα δικαιώματα των οικοπεδούχων, προσωπικά και εμπράγματα κλπ ", ενώ με τα άρθρα 15 και 17 αυτού συμφωνήθηκε ότι "Οι οικοπεδούχοι είναι υποχρεωμένοι να μεταβιβάσουν στον εργολάβο ή στα πρόσωπα που θα υποδείξει, τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο που συμφωνήθηκαν με το εργολαβικό δηλαδή 66,60% και τα διαιρετά κτίσματα που αναλογούσαν σε αυτά τα ποσοστά σταδιακά ως εξής:

α) Με την έκδοση της οικοδομικής αδείας ποσοστά 25% με τα διαιρετά κτίσματα που αναλογούν στα ποσοστά αυτά. β) Με την θεμελίωση της οικοδομής ποσοστά 25% με τα διαιρετά τμήματα που αναλογούν στα ποσοστά αυτά και γ) ποσοστό 16,60% με την αποπεράτωση και παράδοση στους οικοπεδούχους των πω πάνω πέντε διαμερισμάτων τους και με την προϋπόθεση ότι έχουν εξοφληθεί πλήρως οι εισφορές προς το Ι.Κ.Α.

ή άλλο οργανισμό από τον υπόχρεο εργολάβο. Κατά την υπογραφή των συμβολαίων είτε οριστικού είτε προσυμφώνου θα είναι υποχρεωτική η παρουσία των οικοπεδούχων εκτός εάν προσκομισθεί βεβαίωση του Ι.Κ.Α. ότι έχουν εξοφληθεί πλήρως οι εισφορές για την οικοδομή. Κάθε φορά που πρόκειται να μεταβιβασθεί μια τέτοια ιδιοκτησία του εργολάβου σε πρόσωπο που ο ίδιος θα υποδείξει, ο εργολάβος προσκαλεί τους οικοπεδούχους προφορικά να παρουσιασθούν στον συμβολαιογράφο που ορίζει η πρόσκληση, για να υπογράψουν πωλητήριο συμβόλαιο ή και προσύμφωνο.

Αν στην παραπάνω πρόσκληση του εργολάβου δεν παρουσιασθούν οι οικοπεδούχοι στην συμβολαιογράφο που ορίζεται, για να υπογράψουν το συμβόλαιο, θα ακολουθήσει μία από τις παρακάτω συνέπειες: ι) Να σταματήσουν οι εργασίες στην ιδιοκτησία του οικοπεδούχου που αρνείται να υπογράψει. Ο εργολάβος να ζητήσει την εκτέλεση της οριστικής σύμβασης από το δικαστήριο.

ιι) Να κάνει (ο εργολάβος) αυτοσύμβαση υπογράφοντας μόνος του, σύμφωνα με τις διατάξεις του Α.Κ., εφ’ όσον εξεπλήρωσε αντίστοιχα τις υποχρεώσεις, που ανέλαβε με το άρθρο 15 του παρόντος εργολαβικού και οι οικοπεδούχοι δίνουν ρητά, σύμφωνα με το παρόν, το δικαίωμα να υπογράφει ο εργολάβος τα πωλητήρια συμβόλαια μόνος του συμβαλλόμενος σε αυτά τόσο για τον εαυτό του ατομικά, όσο και για λογαριασμό των οικοπεδούχων...".

Δηλαδή με βάση τους προαναφερόμενους όρους, για τη μεταβίβαση των τελευταίων 16,60% ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, η χορηγηθείσα από τους οικοπεδούχους στον εργολάβο πληρεξουσιότητα για αντιπροσώπευσή τους τελούσε υπό όρους (τους προαναφερόμενους), που έπρεπε να συντρέξουν σωρευτικά για να ισχύσει αυτή, ενώ για τη μεταβίβαση των πρώτων 50% ποσοστά εξ αδιαιρέτου χορηγήθηκε σ’ αυτόν άνευ όρων εξουσία αντιπροσωπεύσεως εκείνων (οικοπεδούχων).

Αποδείχθηκε περαιτέρω ότι, με το υπ’ αριθμ. ...22-11-2005 οριστικό συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Λεμονιάς Βουζιάνα, που μεταγράφηκε νόμιμα, ο εργολάβος πώλησε και μεταβίβασε κατά κυριότητα στον εναγόμενο με αυτοσύμβαση α) ένα διαμέρισμα του δευτέρου ορόφου, με εσωτερική αρίθμηση Δ 4 και 5, εμβαδού καθαρού 71,03 τετρ.

μέτρων και μικτού 83,13 τετρ. μέτρων, με το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούσε στο οικόπεδο 10,89% εξ αδιαιρέτου, αποτελούμενο από σαλοκουζίνα, δύο (2) δωμάτια, λουτρό και αποθήκη και β) ένα διαμέρισμα του ιδίου ορόφου με εσωτερική αρίθμηση Δ2, εμβαδού καθαρού 35,72 τ.μ., μικτού δε 41,81 τετρ, μέτρων, με το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 5,48% εξ αδιαιρέτου, αποτελούμενο από σαλοκουζίνα, ένα (1) δωμάτιο και λουτρό, αντί ενός ενιαίου τιμήματος και για τα δύο διαμερίσματα ποσού 80.000 Ευρώ, το οποίο πιστώθηκε εξ ολοκλήρου και ο εναγόμενος αγοραστής θα κατέβαλε με χρήματα στεγαστικού δανείου που θα λάμβανε από την Εθνική Τράπεζα Ελλάδος ή άλλη τράπεζα.

Παρότι δε το τίμημα ήταν καταβλητέο μέχρι την 22-1-2006, ή άλλως, σε περίπτωση μη εγκρίσεως του δανείου και καταβολής αυτού εξ ιδίων χρημάτων του αγοραστή, μέχρι την 31-8-2006, η σύμβαση δεν καταρτίστηκε υπό διαλυτική αίρεση, προβλέφθηκε δε ότι η εξόφληση του θα αποδεικνυόταν με απόδειξη του εργολάβου αν τη ζητούσε ο αγοραστής, στον οποίο επετράπη, εάν το επιθυμούσε και πάλι, να υπογράψει με αυτοσύμβαση, την πράξη εξόφλησης του τιμήματος που θα συνέτασσε η συμβολαιογράφος, καταθέτοντας σ’ αυτήν τα αποδεικτικά της εξόφλησης του πιστουμένου τιμήματος έγγραφα.

Τα διαμερίσματα αυτά δεν ήταν αποπερατωμένα κατά το χρόνο κατάρτισης του πιο πάνω μεταβιβαστικού συμβολαίου, συγκεκριμένα είχαν ολοκληρωθεί μόνο οι από οπλισμένο σκυρόδεμα εργασίες (βρισκόταν στα μπετά η οικοδομή όπως κατέθεσε η μάρτυρας) και ο εργολάβος υποσχέθηκε με αυτό (συμβόλαιο) να τα παραδώσει την 31-8-2006, δηλαδή νωρίτερα από το χρόνο που είχε υποσχεθεί να παραδώσει στον ενάγοντα και τον πατέρα του τα διαμερίσματα της αντιπαροχής τους (20-12-2006).

Επίσης, ο εργολάβος δεν είχε εξοφλήσει τις προς το ΙΚΑ ασφαλιστικές εισφορές, με την καταβολή των οποίων βαρυνόταν ο ίδιος, με βάση ρητό όρο του προσυμφώνου και ως εκ τούτου αντί να προσκομίσει και επισυναφθεί στο συμβόλαιο βεβαίωση περί μη οφειλής ασφαλιστικών εισφορών προσκόμισε και επισυνάφθηκαν σ’ αυτό οι υπ’ αριθμ. ...

και ...14-7-2005 βεβαιώσεις της Διευθύντριας του ΙΚΑ που είχαν ισχύ μέχρι την 13-1-2006, με τις οποίες βεβαιώνονταν ότι είχε γίνει ρύθμιση των οφειλόμενων ασφαλιστικών εισφορών και ήταν ο ίδιος ενήμερος. Αποδεικνύεται εξάλλου ότι, πριν από τη μεταβίβαση στον εναγόμενο των πιο πάνω διαμερισμάτων, ο εργολάβος με τα υπ’ αριθμ. 1) ...29.12.2004, ...17-1-2005 και ...14-7- 2005 οριστικά συμβόλαια της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Βάγιας Μαναβάκη-Παπαμανώλη, 2) ...9-3-2005 και ...28-9-2005 οριστικά συμβόλαια του συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Κ.

Δεληγιάννη και 3) το υπ’ αριθμ. ...12-10-2005 οριστικό συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Λεμονιάς Βουζιάνα, που όλα έχουν μεταγραφεί νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Γιαννιτσών, είχε πωλήσει και μεταβιβάσει κατά κυριότητα σε τρίτους με αυτοσύμβαση και άλλα έξι διαμερίσματα, στα οποία και αντιστοιχούσαν συνολικά 41,33% ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου και απέμειναν 25,27% ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου για να συμπληρωθούν τα 66,60% ποσοστά εξ αδιαιρέτου της εργολαβικής αμοιβής του.

Από αυτά τα 25,27% ποσοστά εξ αδιαιρέτου, τα 8,67 % ποσοστά εξ αδιαιρέτου, μπορούσε αυτός να τα πωλήσει και μεταβιβάσει με αυτοσύμβαση με βάση την πληρεξουσιότητα που χορηγήθηκε σ’ αυτόν με τον 27ο όρο του προσυμφώνου (τη μη εξαρτώμενη από όρους) γιατί ενέπιπταν στα πρώτα 50% ποσοστά εξ αδιαιρέτου (50%-41,33%= 8,67 %, ή άλλως 25,27%- 16,60%=8,67).

Με αυτό το δεδομένο η προς τον εναγόμενο μεταβίβαση του με εσωτερική αρίθμηση Δ2, διαμερίσματος, εμβαδού μικτού 41,81 τετρ, μέτρων, εγκύρως μεταβιβάστηκε με αυτοσύμβαση, αφού σ’ αυτό αντιστοιχούσε ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 5,48% εξ αδιαιρέτου. Μετά την πώληση όμως και του αμέσως πιο πάνω διαμερίσματος απέμειναν 19,79% ποσοστά εξ αδιαιρέτου για να συμπληρωθεί το εργολαβικό αντάλλαγμα (25, 27%- 5,48%), από τα οποία μόνο τα 3,19 % ποσοστά εξ αδιαιρέτου, μπορούσαν να πωληθούν με την άνευ όρων πληρεξουσιότητα του 27ου όρου του προσυμφώνου (19,79-16,60= 3,19).

Συνεπώς για τη μεταβίβαση με αυτοσύμβαση του πρώτου από τα πιο πάνω διαμερίσματα, στο οποίο αντιστοιχούσε ποσοστό 10,98 εξ αδιαιρέτου, έπρεπε να συντρέξουν οι προαναφερόμενοι όροι για να ισχύσει η πληρεξουσιότητα, γιατί από αυτά (δηλαδή τα 10,98) τα 7,79% ποσοστά εξ αδιαιρέτου ενέπιπταν στα 16,60% ποσοστά εξ αδιαιρέτου.

Οι όροι όμως αυτοί, σύμφωνα με όσα έχουν αποδειχθεί και προαναφέρονται, δεν συνέτρεχαν και συνεπώς δεν ίσχυε η δοθείσα στον εργολάβο πληρεξουσιότητα. Ως εκ τούτου δεν είχε αυτός δικαίωμα να προβεί με αυτοσύμβαση στην κατάρτιση του πιο πάνω συμβολαίου, δηλαδή να αντιπροσωπεύσει τον ενάγοντα και τον πατέρα του στη συντέλεση της οριστικής μεταβίβασης της κυριότητας των διαμερισμάτων στον εναγόμενο, η οποία έτσι καταρτίστηκε καθ’ υπέρβαση της χορηγηθείσας πληρεξουσιότητας και είναι ως εκ τούτου και σύμφωνα με όσα στην 1η νομική σκέψη αναφέρονται άκυρη, αφού ναι μεν η ακυρότητα υφίσταται ως προς τα 7,79% ποσοστά εξ αδιαιρέτου, συμπαρασύρει όμως αυτή η εν μέρει ακυρότητα, του μεγαλύτερου μάλιστα μέρους της σύμβασης και καθιστά άκυρη ολόκληρη τη μεταβιβαστική σύμβαση, σύμφωνα με το άρθρο 181 ΑΚ, που ορίζει ότι "η ακυρότητα μέρους συνεπιφέρει την ακυρότητα ολόκληρης της δικαιοπραξίας, αν συνάγεται ότι δεν θα είχε επιχειρηθεί χωρίς το άκυρο μέρος" αφού πρόκειται για ένα ενιαίο διαμέρισμα, του οποίου η μεταβίβαση δεν μπορεί να είναι εν μέρει άκυρη, αλλά είτε θα είναι εξ ολοκλήρου άκυρη είτε εξ ολοκλήρου έγκυρη.

Ο εναγόμενος δε, που παρίστατο κατά την υπογραφή του συμβολαίου με δικηγόρο, γνώριζε ότι ο μεταβιβάζων εργολάβος δεν είχε πληρεξουσιότητα, διότι ενεργούσε καθ’ υπέρβαση των ορίων αυτής, δεδομένου ότι έλαβε γνώση των όρων του εργολαβικού συμβολαίου-προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, όπως ρητά αναγράφεται στο άνω συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε τα διαμερίσματα, δεν ισχυρίστηκε δε αυτός και κατά λογική ακολουθία δεν απέδειξε, ότι εγκρίθηκε εκ των υστέρων από τους οικοπεδούχους με συμβολαιογραφικό έγγραφο η μεταβίβαση προς αυτόν του πιο πάνω διαμερίσματος από τον χωρίς πληρεξουσιότητα ενεργήσαντα εργολάβο.

Από τα εναπομείναντα τέλος, μετά την πώληση των διαμερισμάτων στον εναγόμενο, 8,81% ποσοστά εξ αδιαιρέτου της εργολαβικής του αμοιβής ο εργολάβος πώλησε και μεταβίβασε στην Α. Κ. το γένος Κ. και Α. Κ. με το υπ’ αριθμ. ...29-12-2005 συμβόλαιο ένα διαμέρισμα, στο οποίο αντιστοιχούσε ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου 5,48%, τα υπόλοιπα δε 3,33 ποσοστά αντιστοιχούσαν σε ένα διαμέρισμα του πρώτου ορόφου, εμβαδού 26,85 τετρ.

μέτρων, που δεν πωλήθηκε. Ακολούθως αυτός εγκατέλειψε, τον Νοέμβριο του 2006, ημιτελή την οικοδομή και εξαφανίστηκε σε Χώρα του εξωτερικού. Ειδικότερα, εκτός από τα διαμερίσματα, που δεν ήταν αποπερατωμένα, δεν αποπεράτωσε και τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους και εγκαταστάσεις της οικοδομής και υπολείπονταν μεταξύ άλλων η ηλεκτρική και υδραυλική εγκατάσταση, η εγκατάσταση της κεντρικής θέρμανσης και του ανελκυστήρα και η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, όπως δεν αμφισβητείται.

Κατά τον ίδιο χρόνο (Νοέμβριο 2006) οι ανεξόφλητες εισφορές προς το ΙΚΑ ανερχόταν στο ποσό των 67.215,73 ευρώ. Για το λόγο αυτό οι οικοπεδούχοι με την από 31-12-2007 απευθυνόμενη προς εκείνον (εργολάβο) εξώδικη καταγγελία τους, που κοινοποιήθηκε σ’ αυτόν κατά τις διατάξεις επίδοσης σε πρόσωπο άγνωστης διαμονής (των άρθρων 134 παρ. 1 και 135 ΚΠολΔ) κατήγγειλαν τη μεταξύ αυτών και εκείνου εργολαβική σύμβαση, όπως είχαν δικαίωμα με βάση τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 383, 385, 700 ΑΚ), ανεξαρτήτως του ότι δεν προβλέφθηκε ειδικά και ρητά τούτο με αυτήν (εργολαβική σύμβαση).

Αποδείχθηκε εξάλλου, ότι αμέσως μετά την εγκατάλειψη της οικοδομής από τον εργολάβο, ο πατέρας του ενάγοντος, σιδεράς στο επάγγελμα, που εκπροσώπησε τον τελευταίο (γιό του) κατά την κατάρτιση της συμβάσεως εργολαβίας και εκπροσωπούσε αυτόν για κάθε αναφυόμενο από αυτή ζήτημα δυνάμει πληρεξουσιότητας που του χορηγήθηκε με το υπ’ αριθμ. ...29-7-2004 ειδικό πληρεξούσια του Γενικού Προξενείου της Ελλάδας στο Ρόττερνταμ, λόγω του ότι από πολλά χρόνια εκείνος (ενάγων) ζούσε και εργαζόταν ως εργάτης στην Ολλανδία, όπου εξακολουθεί να ζει και εργάζεται, αποδέχθηκε πρόταση των αγοραστών να επισκεφθούν το δικηγόρο Γιαννιτσών Βασίλειο Λαζαρίδη, προκειμένου να βρεθεί μια λύση για να αποπερατωθεί η οικοδομή.

Ο δικηγόρος αυτός, που ήταν ο δικηγόρος του εργολάβου που παραστάθηκε από την πλευρά εκείνου κατά την υπογραφή του επίδικου συμβολαίου και όχι ο δικηγόρος των οικοπεδούχων, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται ο εναγόμενος και οι μάρτυρές του, αφού αυτοί (οικοπεδούχοι) δεν παρέστησαν κατά την κατάρτιση και υπογραφή αυτού, αλλά ούτε και κατά την υπογραφή όλων των άλλων συμβολαίων, αφού όλα καταρτίστηκαν, όπως προαναφέρεται με αυτοσύμβαση, τους πρότεινε να καταθέσουν όλοι από ένα χρηματικό ποσό προκειμένου να αποπερατωθούν οι κοινόχρηστοι χώροι και να αναλάβει ο καθένας να αποπερατώσει το διαμέρισμά του.

Μέχρι εκείνη τη στιγμή ούτε ο ίδιος, ούτε ο ενάγων γιός του είχαν συνειδητοποιήσει, λόγω των γραμματικών τους γνώσεων (του δημοτικού) και της ελλείψεως παροχής νομικών συμβουλών από νομικό παραστάτη, ότι η μεταβίβαση του ενός τουλάχιστον εκ των δύο μεταβιβασθέντων στον εναγόμενο διαμερισμάτων ήταν άκυρη για τον προαναφερόμενο λόγο και γι’ αυτό δεν αντέδρασαν και όταν πωλήθηκαν τα διαμερίσματα στον εναγόμενο, αλλά το πληροφορήθηκε ο ενάγων αργότερα, το έτος 2007, όταν επισκέφθηκε δικηγόρο της Θεσσαλονίκης, όπως ενόρκως βεβαίωσε ο εξάδελφος του, Σ.

Γ., επιβεβαιώνοντας σχετικούς ισχυρισμούς του ιδίου (ενάγοντος). Έτσι, υπό αυτές τις περιστάσεις και υπό την αυτονόητη συναισθηματική φόρτιση ;που προκλήθηκε σε όλους από την εγκατάλειψη της οικοδομής ημιτελούς από τον εργολάβο, δέχθηκε ο πατέρας την πρόταση του πιο πάνω δικηγόρου και στον προς τούτο ανοιγέντα στο όνομα του ιδίου και του δικηγόρου αριθμ. ...

λογαριασμό της τράπεζα ATTICA BANK ο εναγόμενος κατέθεσε το ποσό των 5.500 ευρώ. Το ποσό αυτό δεν προκύπτει εάν ήταν ή όχι ολόκληρο το ποσό που αναλογούσε σ’ αυτόν για την αποπεράτωση των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών και εγκαταστάσεων της οικοδομής, δεδομένου ότι ούτε η μάρτυράς του εναγομένου, ούτε οι ενόρκως βεβαιώσαντες μάρτυρές του αποσαφήνισαν το ύψος του συνολικού χρηματικού ποσού, στο οποίο κατά τις εκτιμήσεις όλων θα ανερχόταν το σύνολο των δαπανών, το οποίο ούτε ο ίδιος ο εναγόμενος προσδιορίζει.

Όταν ο ενάγων πληροφορήθηκε την ακυρότητα του συμβολαίου, άσκησε αμέσως από κοινού με τον πατέρα του την από 21-12-2007, αριθμ. κατ. 2221/27-12-2007 ομοίου περιεχομένου αγωγή, από την οποία παραιτήθηκε εν συνεχεία αυτός (ενάγων) με την ένδικη, ενώ από κάποιο χρονικό σημείο και μετά, που δεν προέκυψε επακριβώς από τις αποδείξεις, ο ίδιος (ενάγων), αυτοδικώντας, άλλαξε τις κλειδαριές των διαμερισμάτων του εναγόμενου και άρχισε να τα κατέχει αυτός, γεγονός, που κατέθεσε η μάρτυρας-αδελφή του τελευταίου (εναγομένου) και ο μάρτυρας του ενάγοντος Σ.

Γ. με την ένορκη βεβαίωσή του. Αποδείχθηκε εξάλλου ότι, ο ενάγων, τον οποίο ο πατέρας του εγκατέστησε κληρονόμο του στα απορρέοντα από την εργολαβική σύμβαση δικαιώματά του με την από 19-6-209 ιδιόγραφη διαθήκη του, που δημοσιεύτηκε νόμιμα με τα υπ’ αριθμ. 1055/2009 πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Πρωτοδικείου Γιαννιτσών, για να αποπερατώσει τα διαμερίσματα της αντιπαροχής του και να συμμετάσχει στις δαπάνες αποπεράτωσης των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας κατά το ποσοστό που του αναλογούσε, έλαβε δάνειο από την τράπεζα Κύπρου ποσού 72.000 ευρώ με την από 26-10-2007, αριθμ. ...

σύμβαση στεγαστικού-ανακαινιστικού δανείου, ενώ για την οφειλή του προς το ΙΚΑ απαιτείται επί πλέον ποσό 67.215,73 ευρώ, μέρος του οποίου μόνο μπορεί να καλυφθεί από το τίμημα πώλησης του μοναδικού διαμερίσματος που δεν είχε πωληθεί, δηλαδή εκείνου του 1ου ορόφου, εμβαδού 26,85 τετρ. μέτρων, η αξία του οποίου ανέρχεται στο ποσό των 15.000 ευρώ.

Το υπόλοιπο ποσό των 52.215,73 ευρώ των οφειλομένων εισφορών δεν μπορεί να καταβληθεί από το τίμημα πώλησης διαμερίσματος του Α. Γ., για το οποίο ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι, κατέχεται από τον ενάγοντα μετά την καταγγελία της εργολαβικής σύμβασης, επειδή ο προαναφερόμενος αγοραστής δεν κατάφερε να δανειοδοτηθεί και να πληρώσει το τίμημα και έφυγε στη Ρωσία, δεδομένου ότι από το προσκομιζόμενο από τον τελευταίο (ενάγοντα) με επίκληση υπ’ αριθμ. ...2005 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Βάγιας Μαναβάκη-Παπαμανώλη, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Γιαννιτσών, στον τομ. ..., αριθμ…., προκύπτει ότι και αυτό το διαμέρισμα πωλήθηκε με πίστωση του τιμήματος, αλλά χωρίς διαλυτική αίρεση και επομένως ανήκει κατά κυριότητα στον πιο πάνω αγοραστή και δεν μπορεί ως εκ τούτου να πωληθεί από τον ενάγοντα.

Αποδεικνύεται συνεπώς, ότι ο τελευταίος με τη στάση του δεν δημιούργησε στον εναγόμενο την εύλογη πεποίθηση ότι δεν θα ασκήσει το νόμιμο δικαίωμά του για ακύρωση του πιο πάνω συμβολαίου, αφού διαμαρτυρήθηκε έντονα για το γεγονός ότι είχε αγοράσει ο τελευταίος το άνω διαμέρισμα εν γνώσει του ότι ο εργολάβος δεν είχε εξουσία αντιπροσωπεύσεως εκείνου (ενάγοντος) και μάλιστα η διαμαρτυρία του αυτή εκφράστηκε σε σύντομο χρονικό διάστημα τόσο από την από την κατάρτιση του συμβολαίου (2 μόλις χρόνια αργότερα) όσο και από την εξαφάνιση του εργολάβου (1 μόλις χρόνο αργότερα).

Αντίθετο συμπέρασμα δεν μπορεί να εξαχθεί από το γεγονός ότι, ενεργώντας ο ίδιος (ενάγων) καλόπιστα, αποδέχθηκε δια μέσου του πατέρα του, πριν κινηθεί δικαστικά, την καταβολή από τον εναγόμενο ενός χρηματικού ποσού αναλόγου για την κάλυψη των νόμιμα προστατευόμενων συμφερόντων του, τα οποία θίχθηκαν όχι μόνο από την ανώμαλη εξέλιξη της εργολαβικής σύμβασης συνεπεία της οποίας η πολυώροφη οικοδομή παρέμεινε ημιτελής και οι εισφορές προς το ΙΚΑ ανεξόφλητες, με αποτέλεσμα να πρέπει να τις καταβάλει αυτός και να δαπανήσει χρήματα για την αποπεράτωση των διαμερισμάτων της αντιπαροχής του και των κοινοχρήστων μερών και εγκαταστάσεων της οικοδομής, αλλά και από την συμπεριφορά του εναγομένου, που αποδεχόμενος τη μεταβίβαση των διαμερισμάτων, αδιαφορώντας για το ότι δεν πληρούνταν οι όροι από τους οποίους εξαρτάτο η ισχύς της πληρεξουσιότητας προς τον εργολάβο, που τέθηκαν για να εξασφαλιστούν οι οικοπεδούχοι από τυχόν ασυνέπεια του τελευταίου, κατέλυσε την προστασία αυτή.

Τα ίδια ισχύουν ακόμη και αν ήθελε γίνει δεκτό, ότι ο ενάγων και ο πατέρας του γνώριζαν εξ αρχής την ακυρότητα του συμβολαίου και ότι παρά ταύτα δεν αντέδρασε όταν πληροφορήθηκε την πώληση των διαμερισμάτων σε εκείνον (εναγόμενο) και παρότρυναν αυτόν, να αγοράσει και το μικρότερο διαμέρισμα των 26,85 τετρ.

μέτρων, προκειμένου να πληρώσει στο ΙΚΑ τις εισφορές, όπως κατέθεσε η μάρτυρας αδελφή του εναγομένου, επιβεβαιώνοντας αντίστοιχους ισχυρισμούς του τελευταίου, αφού και στην περίπτωση αυτή, δεν μεσολάβησε μεγάλο χρονικό διάστημα μεταξύ της πώλησης των διαμερισμάτων και της ένδικης αγωγής και έτσι η συμπεριφορά του ενάγοντος συνολικώς εκτιμώμενη και σε συνδυασμό προς τη συμπεριφορά του εναγομένου, που δεν ήταν καλόπιστη, αφού εν γνώσει του κατήρτισε άκυρο συμβόλαιο, δεν προκαλεί την έντονη εντύπωση της αδικίας και δεν έρχεται σε αντίθεση με το αίσθημα περί δικαίου και την ηθική τάξη.

Επομένως με βάση αυτά τα πραγματικά περιστατικά που αποδείχθηκαν η άσκηση του δικαιώματος του ενάγοντος δεν κρίνεται ότι υπερβαίνει τα όρια της καλής πίστης, των χρηστών ηθών του κοινωνικού ή οικονομικού σκοπού του δικαιώματος. Η κρίση αυτή του Δικαστηρίου ενισχύεται και από το γεγονός, ότι, ενώ ο ενάγων αποδεικνύει την οικονομική βλάβη που υπέστη από τη συμπεριφορά του εναγομένου και την ανώμαλη εξέλιξη της εργολαβικής σύμβασης, ο τελευταίος δεν αποδεικνύει ότι η ανατροπή της κατάστασης που δημιουργήθηκε θα επιφέρει σ’ αυτόν επαχθείς συνέπειες, καθόσον δεν αποδεικνύει ότι κατέβαλε το τίμημα στον εργολάβο, αφού, το γεγονός αυτό δεν το βεβαιώνει κανένας από τους μάρτυρές του και ο ίδιος δεν προσκομίζει κάποια δανειακή σύμβαση, από την οποία να προκύπτει ότι έλαβε στεγαστικό δάνειο, το ύψος αυτού και τις δόσεις του, ούτε προσκομίζει εξοφλητική απόδειξη του εργολάβου.

Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη η ένσταση του εναγομένου περί καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος του ενάγοντος..." Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο, το οποίο, ας σημειωθεί, δέχθηκε την έφεση του αναιρεσιβλήτου, κατ’ άρθρο 528 ΚΠολΔ, λόγω της ερημοδικίας του στον πρώτο βαθμό, έκανε εν μέρει δεκτή την ένδικη αγωγή και αφού απέρριψε την προβληθείσα ένσταση καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος του αναιρεσιβλήτου, αναγνώρισε την ακυρότητα του υπ’ αριθμ. ...22-11-2005 οριστικού συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Λεμονιάς Βουζιάνα, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Γιαννιτσών στον τόμο 205, αριθμό 1315, κατά το μέρος που μεταβιβάστηκε με αυτό στον αναιρεσείοντα ένα διαμέρισμα του δευτέρου ορόφου, με εσωτερική αρίθμηση Δ 4 και 5, εμβαδού καθαρού 71,03 τ.

μ. και μικτού 83,13 τ. μ., με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 10,89% εξ αδιαιρέτου. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, σύμφωνα με τα εκτεθέντα στη νομική σκέψη της παρούσας, ορθά εφάρμοσε τις προδιαληφθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις και δεν στέρησε την απόφασή του νόμιμης βάσης, αλλά με σαφείς, πλήρεις και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο, κατέληξε στο πόρισμά του, αξιολογώντας το σύνολο των διαθέσιμων αποδεικτικών μέσων, χωρίς να είναι αναγκαίο να περιλάβει σ’ αυτήν άλλες αιτιολογίες προς αποσαφήνιση των όσων δέχθηκε.

Ειδικότερα, την κρίση αυτή του Εφετείου δικαιολογούσαν οι παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης ότι α) πριν από τη μεταβίβαση στον αναιρεσείοντα των πιο πάνω διαμερισμάτων, ο εργολάβος με τα υπ’ αριθμ. 1) ...29.12.2004, ...17-1-2005 και ...14-7- 2005 οριστικά συμβόλαια της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Βάγιας Μαναβάκη-Παπαμανώλη, 2) ...9-3-2005 και ...28-9-2005 οριστικά συμβόλαια του συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Κ.

Δεληγιάννη και 3) το υπ’ αριθμ. ...12-10-2005 οριστικό συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Γιαννιτσών Λεμονιάς Βουζιάνα, που όλα έχουν μεταγραφεί νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Γιαννιτσών, είχε πωλήσει και μεταβιβάσει κατά κυριότητα σε τρίτους με αυτοσύμβαση και άλλα έξι διαμερίσματα, στα οποία και αντιστοιχούσαν συνολικά 41,33% ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου και απέμειναν 25,27% ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου για να συμπληρωθούν τα 66,60% ποσοστά εξ αδιαιρέτου της εργολαβικής αμοιβής του, β) από αυτά τα 25,27% ποσοστά εξ αδιαιρέτου, τα 8,67 % ποσοστά εξ αδιαιρέτου, μπορούσε αυτός να τα πωλήσει και μεταβιβάσει με αυτοσύμβαση με βάση την πληρεξουσιότητα που χορηγήθηκε σ’ αυτόν με τον 27ο όρο του προσυμφώνου (τη μη εξαρτώμενη από όρους) γιατί ενέπιπταν στα πρώτα 50% ποσοστά εξ αδιαιρέτου (50%-41,33% = 8,67 %, ή άλλως 25,27%-16,60% = 8,67, γ) μετά την πώληση στον αναιρεσείοντα του διαμερίσματος των 41,81 τ.μ.

απέμειναν 19,79% ποσοστά εξ αδιαιρέτου για να συμπληρωθεί το εργολαβικό αντάλλαγμα (25, 27% 5,48%), από τα οποία μόνο τα 3,19 % ποσοστά εξ αδιαιρέτου, μπορούσαν να πωληθούν με την άνευ όρων πληρεξουσιότητα του 27ου όρου του προσυμφώνου (19,79-16,60= 3,19), δ) για τη μεταβίβαση με αυτοσύμβαση του διαμερίσματος των 71,03 τ.μ., στο οποίο αντιστοιχούσε ποσοστό επί του οικοπέδου 10,98% εξ αδιαιρέτου, έπρεπε να συντρέξουν οι προαναφερόμενοι όροι για να ισχύσει η πληρεξουσιότητα, γιατί από αυτά (δηλαδή τα 10,98%) τα 7,79% ποσοστά εξ αδιαιρέτου ενέπιπταν στα 16,60% ποσοστά εξ αδιαιρέτου, οι οποίοι όμως δεν συνέτρεχαν και συνεπώς δεν ίσχυε η δοθείσα στον εργολάβο πληρεξουσιότητα και κατά συνέπεια δεν είχε αυτός δικαίωμα να προβεί με αυτοσύμβαση στην κατάρτιση του πιο πάνω συμβολαίου και ε) ο αναιρεσείων, που παρίστατο κατά την υπογραφή του συμβολαίου με δικηγόρο, γνώριζε ότι ο μεταβιβάζων εργολάβος δεν είχε πληρεξουσιότητα, διότι ενεργούσε καθ’ υπέρβαση των ορίων αυτής, δεδομένου ότι έλαβε γνώση των όρων του εργολαβικού συμβολαίου-προσυμφώνου μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, όπως ρητά αναγράφεται στο συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε τα διαμερίσματα, δεν ισχυρίστηκε δε αλλά ούτε και απέδειξε, ότι εγκρίθηκε εκ των υστέρων από τους οικοπεδούχους με συμβολαιογραφικό έγγραφο η μεταβίβαση προς αυτόν του πιο πάνω διαμερίσματος από τον χωρίς πληρεξουσιότητα ενεργήσαντα εργολάβο.

Για την πληρότητα δε των αιτιολογιών της προσβαλλόμενης απόφασης δεν ήταν αναγκαία η αναφορά του χρόνου μεταγραφής των πιο πάνω αναφερομένων συμβολαίων, αφού με βάση τις προεκτεθείσες παραδοχές της αυτή είχε λάβει χώρα πριν την πώληση στον αναιρεσείοντα των δύο διαμερισμάτων. Κατόπιν τούτων οι πρώτος, δεύτερος, τέταρτος και πέμπτος λόγοι του αναιρετηρίου, με τους οποίους αποδίδεται στην πληττόμενη απόφαση η από το άρθρο 559 αριθμ. 1 και 19 ΚΠολΔ πλημμέλεια, είναι αβάσιμοι και ως εκ τούτου απορριπτέοι.

Σύμφωνα με το άρθρο, 181 ΑΚ, η ακυρότητα μέρους συνεπιφέρει την ακυρότητα ολόκληρης της δικαιοπραξίας, αν συνάγεται ότι δεν θα είχε επιχειρηθεί χωρίς το άκυρο μέρος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ολική είναι η ακυρότητα όταν καταλαμβάνει ολόκληρη τη δικαιοπραξία, ενώ μερική είναι η ακυρότητα, εάν φορά μέρος μόνο της δικαιοπραξίας.

Μερική ακυρότητα υπάρχει όταν, κατά την έννοια του νόμου, η ενέργεια ακυρότητας (και όχι η αιτία-λόγος ακυρότητας) πλήττει μέρος μόνο της δικαιοπραξίας. Η μερική ακυρότητα δικαιοπραξίας μπορεί να αναφέρεται σε οποιονδήποτε λόγο ακυρότητας, ο δε γενικός ερμηνευτικός κανόνας του άρθρου 181 ΑΚ έχει εφαρμογή όταν η δικαιοπραξία μπορεί να διαιρεθεί σε δύο ή περισσότερα διακριτά μεταξύ τους μέρη ή όταν πρόκειται για ενιαία εξωτερικά δικαιοπραξία αποτελούμενη από περισσότερες αυτοτελείς δικαιοπραξίες, που συνάπτουν οι συμβαλλόμενοι και συναποτελούν, λόγω του περιεχομένου και του σκοπού τους, ενιαία οικονομική ενότητα και, κατά τη θέληση όλων των συμβαλλομένων μερών, οι περισσότερες αυτοτελείς δικαιοπραξίες τελούν σε εξάρτηση μεταξύ τους και έχουν συνομολογηθεί ως ουσιώδεις, με την έννοια ότι η σύναψη της μίας έχει εξαρτηθεί από τη σύναψη της άλλης, ώστε και η ακυρότητα μίας από αυτές να καθιστά μη θελημένη την ενιαία δικαιοπραξία.

Για να επεκταθεί η ακυρότητα του μέρους σε ολόκληρη τη δικαιοπραξία, πρέπει ένας από τους συμβαλλόμενους να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι η υποθετική θέληση όλων των μερών κατά τον χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας θα ήταν να μην ισχύσει η (όλη) δικαιοπραξία, αν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα του μέρους, δηλαδή του συγκεκριμένου όρου ή της αυτοτελούς συμφωνίας κλπ.

Κατά την έννοια της πιο πάνω διάταξης του άρθρου 181 ΑΚ, επί συμβάσεως, το μέρος εκείνο που γνώριζε την ακυρότητα, μόνο αυτό δεν δικαιούται να επικαλεστεί την εφαρμογή της. Η δε αναζήτηση και εξακρίβωση της σχετικής υποθετικής βούλησης των συμβληθέντων γίνεται με χρήση υποκειμενικών κριτηρίων (αξιολογήσεις των συμβαλλομένων κατά τη σύναψη της δικαιοπραξίας, οικονομικά συμφέροντα αυτών κλπ.), αλλά και με χρήση αντικειμενικών κριτηρίων (φύση της δικαιοπραξίας, σκοπός αυτής κλπ.) βάσει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών (ΑΠ 772/2014), χωρίς όμως στη συγκεκριμένη περίπτωση να πρόκειται περί πραγματικής ερμηνείας δηλώσεως βουλήσεως (ΑΚ 173, 200).

Περαιτέρω, ο από το άρθρο 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ, λόγος αναίρεσης, ιδρύεται αν το δικαστήριο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ως "πράγματα" νοούνται οι αυτοτελείς ισχυρισμοί που τείνουν στη θεμελίωση, κατάλυση ή παρακώλυση του ασκούμενου με την αγωγή, ένσταση ή αντένσταση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε, όσον αφορά την μεταβίβαση στον αναιρεσείοντα του διαμερίσματος των 71,03 τ.μ. ότι αυτή είναι άκυρη, καθόσον έγινε καθ’ υπέρβαση της παρασχεθείσας στον εργολάβο πληρεξουσιότητας και ότι ναι μεν η ακυρότητα υφίσταται ως προς τα 7,79% ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία (διαμέρισμα των 71,03 τ.μ.), συμπαρασύρει όμως αυτή η εν μέρει ακυρότητα, που αφορά το μεγαλύτερο μέρος της σύμβασης και καθιστά άκυρη ολόκληρη τη μεταβιβαστική σύμβαση, σύμφωνα με το άρθρο 181 ΑΚ και κατά το ποσοστό του 3,19% του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στο ίδιο διαμέρισμα και περιλαμβάνονται στο 50% του οικοπέδου, που εγκύρως ήταν δυνατό να μεταβιβαστούν από τον εργολάβο με αυτοσύμβαση, χωρίς τη συνδρομή των προϋποθέσεων του 27ου όρου του προσυμφώνου.

Ο συγκεκριμένος όμως ισχυρισμός που, ενόψει του τελικού αιτήματος της αγωγής για ολική ακυρότητα της ένδικης σύμβασης, δεν αποτελούσε κατ’ ουσία απαράδεκτη μεταβολή ή επέκταση του ίδιου αιτήματος δεν προτάθηκε από τον αναιρεσίβλητο-ενάγοντα, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της αγωγής, της έφεσης και των εγγράφων προτάσεών του στο Εφετείο, στο οποίο παρέστη για πρώτη φορά μετά την ερημοδικία του στον πρώτο βαθμό, ούτε με πρόσθετο λόγο έφεσης, και συνεπώς ο σχετικός τρίτος λόγος αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθμ. 8 ΚΠολΔ είναι βάσιμος.

Εξάλλου, το Εφετείο με τις πιο πάνω παραδοχές του κατά την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 181 ΑΚ δεν την παραβίασε ευθέως ή εκ πλαγίου με την παραδοχή ότι ο αναιρεσείων-εναγόμενος γνώριζε την ακυρότητα, εφόσον η γνώση αυτή δεν απέκλειε κατά τα προαναφερθέντα στον αναιρεσίβλητο-ενάγοντα αγνοούσα την ίδια ακυρότητα εφ’ όσον η οποιαδήποτε αντίστοιχη γνώση αφορούσε μόνο τον συμβληθέντα πληρεξούσιο (αρθ.214 ΑΚ) και όχι τον ίδιο, να επικαλεστεί την εφαρμογή της ίδιας διάταξης και επομένως τα όσα ισχυρίζεται ο αναιρεσείων με το δεύτερο λόγο της αίτησης αναίρεσης από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ κρίνονται αβάσιμα.

Κατόπιν τούτων, πρέπει να γίνει δεκτή η αίτηση αναίρεσης και να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, όχι ως προς όλο το περιεχόμενό της, αλλά μόνο κατά το μέρος της που, μετά την αναγνώριση της ακυρότητας της ένδικης σύμβασης, κατά το μέρος που αφορούσε τη μεταβίβαση του ποσοστού 7,70% εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του αναιρεσείοντα, έκρινε ότι η ίδια ακυρότητα επεκτείνεται σε εφαρμογή της διάταξης του αρθ. 181 ΑΚ και στα 3,19% ποσοστά του οικοπέδου επί του οποίου το πωληθέν διαμέρισμα και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, που την εξέδωσε, στο πλαίσιο εφαρμογής της διάταξης του αρθ. 581 παρ. 1 έως 3 ΚΠολΔ, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές εκτός εκείνων που δίκασαν.

Ακολούθως, πρέπει να διαταχθεί η επιστροφή στον αναιρεσείοντα του κατατεθέντος από αυτόν παραβόλου (ΚΠολΔ 495 § 4). Τέλος, ο αναιρεσίβλητος πρέπει να καταδικαστεί λόγω της ήττας της στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος (ΚΠολΔ 176 και 183), κατά οριζόμενα στα διατακτικό. Σημειώνεται εδώ ότι δεν συντρέχει περίπτωση συμψηφισμού των εξόδων, όπως αβάσιμα υποστηρίζει με τις προτάσεις του ο αναιρεσίβλητος, αφού η ερμηνεία του εφαρμοσθέντα από το δευτεροβάθμιο δικαστήριο κανόνα δικαίου (ΑΚ 181) δεν ήταν ιδιαίτερα δυσχερής (ΚΠολΔ 179).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ’ αριθμ. 1867/2013 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, κατά το εις στο σκεπτικό μέρος της.

Παραπέμπει την υπόθεση, κατά το αναιρούμενο μέρος της, στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές.

Διατάσσει την επιστροφή στον αναιρεσείοντα του κατατεθέντος από αυτόν παραβόλου. Και

Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, που ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 23 Μαρτίου 2015.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 10 Ιουνίου 2015.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ