Supreme Court dismisses appeal on lease termination due to pre-existing structural defects preventing intended commercial use.

Απόφαση 827 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 827/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 9 Μαρτίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ........ ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Σπυρίδωνα Λάλα.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΑΘΗΝΩΝ Α.Ε.Ε.", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της ΄Αγγελο Καλύβα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 30 Ιουνίου 1998 και 3 Αυγούστου 1998 αγωγές, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3434/2000 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 7373/2001 οριστική του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 17 Ιουλίου 2004 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αντώνιος Παπαθεοδώρου, ανέγνωσε την από 21 Φεβρουαρίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 789 ΑΚ, με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθοριστεί για το κοινό αντικείμενο ο προσήκων τρόπος τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης. Η πλειοψηφία λαμβάνεται κατά το μέγεθος των μερίδων. Στις πράξεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, περιλαμβάνεται και η σύμβαση μίσθωσης του κοινού αντικειμένου καθώς και κάθε άλλη πράξη η οποία τείνει στη διατήρηση ή άρση των συνεπειών της μίσθωσης.

Η απόφαση της πλειοψηφίας που λήφθηκε μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 ΑΚ δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις, των κοινωνών αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης και συνακόλουθα είναι έγκυρη και δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και εκείνους που διαφώνησαν και μειοψήφησαν. Περαιτέρω, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 575, 576 και 577 εδ.

β' ΑΚ, που, κατ' άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, εφαρμόζονται και στις εμπορικές, όπως η επίδικη, μισθώσεις, συνάγεται ότι και στην αποζημίωση που, κατά την τέταρτη από τις διατάξεις αυτές, ο μισθωτής δικαιούται να απαιτήσει από τον εκμισθωτή για το ελάττωμα του μισθίου, που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση του και το οποίο αυτός (εκμισθωτής) γνώριζε ή υπαίτια αγνοούσε κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, περιλαμβάνεται και η ζημία που βρίσκεται σε πρόσφορη αιτιώδη συνάφεια με την από το ελάττωμα μερική ή ολική παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου, δηλαδή υποχρεώνεται έναντι του τρίτου μισθωτή και ο μη μετάσχων στην εκμίσθωση εκμισθωτής, αποτελών μεν τη μειοψηφία αλλά δεσμευόμενος κατά νόμο από την πλειοψηφία, η οποία θεωρείται ότι κατά νόμο τον εκπροσωπεί Ως πραγματικό δε ελάττωμα θεωρείται και η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από μέτρα που επιβάλλονται από διοικητική αρχή ή από περιορισμούς δημοσίου δικαίου, εφόσον εξ αυτών πράγματι εμποδίζεται η συμφωνημένη χρήση του μισθίου.

Εξάλλου, από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει ότι λόγος αναίρεσης για ευθεία παραβίαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται αν αυτός δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα.

Περαιτέρω, κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Έλλειψη δε ή ανεπάρκεια ή αντιφατικότητα της αιτιολογίας, κατά την έννοια της διάταξης αυτής, υπάρχει όταν στο αιτιολογικό, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν αναφέρονται διόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του επί ζητήματος με ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε.

Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ανελέγκτως τα ακόλουθα: Με το από 15.9.1997 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως οι ήδη μη διάδικοι ....... και ........., συγκύριοι κατά τα 2/3 εξ αδιαιρέτου ενός τριορόφου κτιρίου, εμβαδού 6.500 τ.μ. περίπου που βρίσκεται στο 19ο χλμ της Λεωφόρου ......., του ετέρου 1/3 εξ αδιαιρέτου αυτού, ανήκοντος στον αναιρεσείοντα ........, εκμίσθωσαν ως έχοντες την πλειοψηφία των μερίδων του ακινήτου, μέρος αυτού και συγκεκριμένα ολόκληρη την εμπρόσθια όψη του, που αποτελείται από ισόγειο, πρώτο και δεύτερο όροφο και ένα διαμέρισμα στον τρίτο όροφο, συνολικής επιφανείας 1341 τ.μ.

στην αναιρεσίβλητη εταιρεία ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗ ΑΘΗΝΩΝ ΑΕΕ για χρονική διάρκεια εννέα ετών, ήτοι από 1.12.1997 έως 30.11.2006 και αντί μηνιαίου μισθώματος 2.000.000 δρχ. αναπροσαρμοζομένου, μετά το πρώτο μισθωτικό έτος κατά τα οριζόμενα στο μισθωτήριο, πλέον του μισού του τέλους χαρτοσήμου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από την μισθώτρια ως κατάστημα εμπορίας οικιακών συσκευών, ειδών τηλεφωνίας και αυτοματισμού γραφείων, ειδών κλιματισμού και άλλων αγαθών και υπηρεσιών που προκύπτουν από το καταστατικό της.

Με τον όρο 7 του μισθωτηρίου επετράπη στη μισθώτρια να προβεί σε διασκευές του μισθίου για να καταστεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, με ευθύνη και δαπάνες της ίδιας, χωρίς να θίγεται η στατική ασφάλεια του κτιρίου. Ειδικότερα, της επετράπη να προβεί σε διασκευή της πρόσοψης του μισθίου, σε κατάργηση της μάντρας αυτού και σε διασκευή του προαυλίου του για δημιουργία κηπαρίων και θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων των πελατών, καθώς και σε σπάσιμο της πλάκας του ισογείου ώστε να επέλθει επικοινωνία αυτού με τον πρώτο όροφο, χωρίς να δημιουργηθούν προβλήματα στα στατικά του κτιρίου.

Σε σχέση με τις άνω διασκευές ορίσθηκε στη συνέχεια με το από 15.11.1997 συμπληρωματικό ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως ότι μετά τη λήξη ή λύση καθ' οιονδήποτε τρόπο της μισθώσεως, η μισθώτρια θα επαναφέρει με δικές της δαπάνες τα πράγματα στην προτέρα κατάσταση, εφόσον το επιθυμούν οι εκμισθωτές. Εξάλλου, με τον όρο 15 του μισθωτηρίου ορίσθηκε ότι μετά τη λήξη της μίσθωσης η μισθώτρια υποχρεούται χωρίς ενόχληση να παραδώσει το μίσθιο, ευθυνομένη διαφορετικά αθροιστικά σε αποζημίωση χρήσης και σε καταβολή, λόγω συμφωνημένης ποινικής ρήτρας, 100.000 δρχ.

για κάθε ημέρα καθυστέρησης. Κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου, η μισθώτρια εταιρεία κατέβαλε στους ως άνω μη ήδη διαδίκους συνεκμισθωτές 4.000.000 δρχ. ως εγγύηση για την ακριβή τήρηση των όρων του μισθωτηρίου, ποσό το οποίο θα επιστρεφόταν στη μισθώτρια ατόκως μετά τη λήξη ή λύση της μίσθωσης και την απόδοση του μισθίου και 4.000.000 δρχ.

για μισθώματα των μηνών Δεκεμβρίου 1997 και Ιανουαρίου 1998. Μετά την υπογραφή του μισθωτηρίου, η μισθώτρια εταιρεία παρέλαβε στην κατοχή της το μίσθιο και άρχισε τις συμφωνηθείσες διασκευές αυτού, πλην στη συνέχεια αναγκάσθηκε να διακόψει τις σχετικές εργασίες, επειδή ο αναιρεσείων ........... άσκησε εναντίον της την από 20.10.1997 αγωγή του περί ακυρότητας της μισθωτικής σύμβασης και την από 21.10.1997 αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, οι οποίες τελικά απερρίφθησαν με τις 1427/98 και 36816/97, αντίστοιχα, αποφάσεις του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.

Για το λόγο αυτό, οι συνεκμισθωτές με την από 3.2.1998 δήλωσή τους προς τη μισθώτρια εταιρεία παρέτειναν το χρόνο από τον οποίο αυτή υπεχρεούτο σε καταβολή μισθώματος, ορίζοντας ότι τα άνω προκαταβληθέντα μισθώματα, αφορούν την περίοδο από 15.2.1998 έως 15.4.1998. Οι εργασίες εκτελέσεως των άνω διασκευών του μισθίου, στις οποίες περιλαμβανόταν και κοπή της πλάκας της οροφής του ισογείου, διαστάσεων 4Χ4 μ.

και που συνεχίσθηκαν μετά την έκδοση των παραπάνω δικαστικών αποφάσεων, διακόπησαν τελικά ως αυθαίρετες, κατόπιν καταγγελιών του αναιρεσείοντος ........από το Πολεοδομικό Γραφείο ..., με τα με αριθ. πρωτ. ...... και ......... έγγραφα αυτού. Στη συνέχεια, το άνω Πολεοδομικό Γραφείο, σε απάντηση σχετικής αίτησης της μισθώτριας εταιρείας, της γνωστοποίησε με το με αριθ. .....

έγγραφό του ότι το επίδικο κτίριο των συνεκμισθωτών έχει κτισθεί με τις ...., ...., .... και ....... οικοδομικές άδειες σαν ξυλουργικό εργοστάσιο, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του Γενικού Οικονομικού Κανονισμού, ήτοι δια της καλύψεως ποσοστού 40% και ότι, σύμφωνα με το με αριθμό πρωτ. .... έγγραφο του ΥΠΕΧΩΔΕ, το οποίο έκανε δεκτή την με αριθμό 704/93 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης υπάρχοντος κτιρίου που ανεγέρθηκε ως βιομηχανικό κτίριο σε κατάστημα λιανικής πωλήσεως.

Προκύπτει εντεύθεν, ότι, ανεξάρτητα από το πολεοδομικά αυθαίρετο των διασκευών του μισθίου που επιχείρησε η μισθώτρια, αυτό δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για τη χρήση για την οποία μισθώθηκε. Η αδυναμία αυτή αποτελεί πραγματικό ελάττωμα για το μίσθιο αφού δεν θα ήταν δυνατή η έκδοση αδείας λειτουργίας αυτού ως καταστήματος λιανικής πώλησης εμπορευμάτων, όπως συμφωνήθηκε με το μισθωτήριο.

Το ελάττωμα αυτό, που υφίστατο κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης, οπωσδήποτε εγνώριζαν οι συνεκμισθωτές, αφού εκείνοι ανήγειραν το μίσθιο και προκύπτει από τις οικοδομικές άδειες ότι ανηγέρθη ως βιομηχανικό κτίριο (εργοστάσιο και έκθεση επίπλων). Κατόπιν αυτού, η μισθώτρια με την από 14.4.1998 εξώδικη δήλωσή της, την οποία επέδωσε στους συνεκμισθωτές στις 24.4.1998, κατήγγειλε τη μίσθωση και ζήτησε την επιστροφή των καταβληθέντων σ' αυτή ποσών για εγγύηση και μισθώματα.

Η άνω καταγγελία υπήρξε έγκυρη και επέφερε τη λύση της μίσθωσης από την ημερομηνία επίδοσης της σχετικής δήλωσης (24.4.1998), δεν υπήρχε δε λόγος να ταχθεί προθεσμία από τη μισθώτρια για εξάλειψη του σχετικού ελαττώματος του μισθίου, αφού κάτι τέτοιο ήταν για νομικούς λόγους αδύνατο. Το γεγονός, εξάλλου, ότι στον όρο 8 του μισθωτηρίου αναφέρεται ότι "η μισθώτρια εξέτασε το μίσθιο και το βρήκε της πλήρους αρεσκείας της και απολύτως κατάλληλο για τη χρήση που το προορίζει", δεν επηρεάζει το κύρος της άνω καταγγελίας, γιατί ο όρος αυτός έχει προδήλως την έννοια ότι η μισθώτρια βρήκε της αρεσκείας της το μίσθιο από πλευράς θέσης, κατάστασης και διαμόρφωσης των χώρων του και όχι ότι εγνώριζε την ύπαρξη του παραπάνω ελαττώματος, πράγμα που ούτε οι συνεκμισθωτές ισχυρίζονται.

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο δέχθηκε εν μέρει την αγωγή της αναιρεσίβλητης μισθώτριας ως προς το αίτημα της κατ' ισομοιρία απόδοσης από τους συνεκμισθωτές, μεταξύ των οποίων και του αναιρεσείοντος, της καταβληθείσας κατά την κατάρτιση της μίσθωσης εγγύησης ποσού 4.000.000 δρχ. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις διατάξεις των άρθρων 789 και 577 εδ.

β' ΑΚ και δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού διέλαβε σ' αυτή σαφείς, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή μη εφαρμογή των προαναφερομένων διατάξεων ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκαν. Επομένως, και οι δύο λόγοι αναίρεσης, με τους οποίους προσάπτονται στο Εφετείο οι από τους αριθμούς 1 και 19, αντίστοιχα, του άρθρου 559 ΚΠολΔ αιτιάσεις, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι.

Κατόπιν όλων αυτών, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικαστεί ο αναιρεσείων στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης (άρθρα 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), η οποία κατέθεσε και προτάσεις.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 17.7.2004 αίτηση του ........ για αναίρεση της 7373/2001 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης, την οποία ορίζει σε επτακόσια εβδομήντα (770) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 21 Μαρτίου 2007.

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του, στις 18 Απριλίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ