Supreme Court dismisses appeal on procedural grounds for failure to propose arguments to lower court.

Απόφαση 796 / 2019 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 796/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Σοφία Ντάντου, Μαρία Τζανακάκη, Αντώνιο Τσαλαπόρτα και Ζ. Σ., Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 11 Ιανουαρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Κ. Τ. του Π. και 2) Σ. Τ. του Π., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους Αικατερίνη Πίντζου, που δεν κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στη ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χρήστο Ανδρουτσόπουλο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 19-7-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 8528/2013 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1956/2015 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 17-6-2016 αίτησή τους. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ζ. Σ., που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η πληρεξούσια των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Η κρινόμενη από 17-6-2016 (με αριθ. κατάθ. 116/17-6-2016) αίτηση αναίρεσης κατά της με αριθμ. 1956/2015 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, η οποία εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 παρ. 1 επ. Κ.Πολ.Δ., όπως ίσχυε πριν την 1-1-2016, οπότε άρχισε να ισχύει ο Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νομότυπα με την κατάθεση του δικογράφου αυτής στη γραμματεία του ως άνω δικαστηρίου (άρθρο 495 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.) και εμπρόθεσμα, ήτοι εντός της διετούς προθεσμίας από τη δημοσίευσή της, εφόσον από τα προσκομιζόμενα έγγραφα δεν προκύπτει, ούτε οι διάδικοι επικαλούνται επίδοση αυτής (άρθρο 564 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ., όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015).

Συνεπώς, ενόψει και των διατάξεων των άρθρων 552, 553 § 1β, 556, 558 και 577 Κ.Πολ.Δ., είναι παραδεκτή και πρέπει να εξεταστεί το παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της.

II. Κατά το άρθρο 559 αρ. 19 Κ.Πολ.Δ. αναίρεση χωρεί αν η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Ανεπάρκεια αιτιολογιών, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, υπάρχει όταν δεν προκύπτουν από την απόφαση, σαφώς και επαρκώς, τα περιστατικά που είναι κατά νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση στη συγκεκριμένη περίπτωση της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, ή περί της μη συνδρομής τούτων, η οποία αποκλείει την εφαρμογή της (Ολ.ΑΠ 15/2006).

Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 Α.Κ.

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει, ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης.

Εξ' άλλου, με την παρ. 4 του άρθρου 7 του Π.Δ. 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων" ορίστηκε ότι "σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του Αστικού Κώδικα". Η αναφορά στον νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διατάξεις του άρθρου 288 Α.Κ. (Ολ.ΑΠ 9/1997).

Ο μισθωτής, επομένως, δεν αποκλείεται, ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω Π.Δ., που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σ' αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, να ζητήσει κατά το άρθρο 288 Α.Κ. αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 9/1997 και 3/2014).

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση.

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στο μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική μείωση του μισθώματος.

Επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα οριστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Στην προκειμένη περίπτωση, με την προσβαλλόμενη απόφαση έγιναν δεκτά, κατά την ανέλεγκτη αυτής κρίση, τα παρακάτω περιστατικά: "Δυνάμει του από 16-6-2006 ιδιωτικού μισθωτηρίου συμφωνητικού, που καταρτίσθηκε στη ..... και θεωρήθηκε νόμιμα από την αρμόδια ...ΔΟΥ ....., η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα μίσθωσε από τους δικαιοπαρόχους των εναγομένων και ήδη εφεσίβλητων Σ.

Τ. του Κ. και Ο. χήρα Κ. Τ. ένα κατάστημα - πρατήριο υγρών καυσίμων, με αριθμό 4, που βρίσκεται στη .... και επί της οδού ..., στο ισόγειο της επί της ως άνω οδού κειμένης πολυώροφης οικοδομής, με πρόσοψη επί της οδού ...., εμβαδού 20 τετραγωνικών μέτρων, το οποίο ανήκει στην κυριότητα, νομή και κατοχή της πρώτης κατά ποσοστό 75% εξ αδιαιρέτου και της δεύτερης κατά ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου και αποτελείται από τον κυρίως χώρο του καταστήματος, πατάρι και τουαλέτα, με τον εγκατεστημένο σε αυτό εξοπλισμό, ήτοι μια μονή αντλία παροχής βενζίνης, μια δίδυμη αντλία παροχής βενζίνης και δύο υπόγειες δεξαμενές, συνολικής χωρητικότητας 14.000 λίτρων, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της ενάγουσας μισθώτριας, ήτοι για την εκμετάλλευση πρατηρίου πώλησης υγρών καυσίμων και λιπαντικών.

Στη συνέχεια, την 2-7-2007, η ενάγουσα υπεκμίσθωσε, όπως είχε δικαίωμα από την ως άνω μισθωτική σύμβαση, το μίσθιο στην Α. Κ., προκειμένου να το λειτουργήσει η τελευταία ως πρατήριο υγρών καυσίμων με το εμπορικό σήμα της ενάγουσας, διαθέτοντας από αυτό προς το καταναλωτικό κοινό αποκλειστικά και μόνο τα καύσιμα και τα λιπαντικά της ενάγουσας.

Το ως άνω πρατήριο λειτουργεί νόμιμα βάσει της υπ' αριθμ. πρωτ. 18/10234/01Φ.1138/7-11-2002 άδειας λειτουργίας πρατηρίου διάθεσης υγρών καυσίμων, που εκδόθηκε από τη Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Θεσσαλονίκης στο όνομα της πρώτης εκμισθώτριας Σ. Τ. και ισχύει επ' αόριστον, συμπεριλήφθηκε δε (η εν λόγω άδεια) ως αντικείμενο στην επίδικη μίσθωση.

Η διάρκεια της επίδικης μίσθωσης ορίσθηκε για δεκαπέντε (15) έτη, αρχομένη από την 1-6-2006 και λήγουσα την αντίστοιχη ημερομηνία μετά την παρέλευση του συμβατικού χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, ήτοι 1-6-2021. Στη συνέχεια, τροποποιήθηκε η αρχική συμφωνία ως προς την ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης και συμφωνήθηκε, αρχικά με το από 28-6-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό, ότι η μίσθωση θα άρχιζε από την 15-7-2006 και θα έληγε την 14-7-2021 και, κατόπιν, με το από 16-7-2006 συμφωνητικό, ότι θα άρχιζε από την 5-8-2006 και θα έληγε την 4-8-2021.

Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε για το πρώτο μισθωτικό έτος στο ποσό των 3.450 ευρώ, το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος κατά ποσοστό ίσο με το δείκτη τιμών καταναλωτή, προσαυξημένο κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες, πλέον του ημίσεως του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου και θα καταβαλλόταν από τη μισθώτρια την πρώτη ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα...

Ήδη, το μίσθωμα ανερχόταν, κατά το χρόνο άσκησης της υπό κρίση αγωγής, μετά από τις διαδοχικές ετήσιες αναπροσαρμογές, όπως είχε συνομολογηθεί, σε 4.467,46 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου. Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, το δικαίωμα άσκησης της επικαρπίας επί του μισθίου ακινήτου περιήλθε στους εναγόμενους με παράγωγο τρόπο και, συγκεκριμένα, μεταβιβάσθηκε σε αυτούς από τις προμνησθείσες συνεκμισθώτριες και συγκύριες του ακινήτου, με τα υπ' αριθμούς ....30 και ....31/19-7-2006 συμβόλαια του συμβολαιογράφου Μ.

Κ., που μεταγράφηκαν νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ..... και έκτοτε υπεισήλθαν αυτοί (εναγόμενοι) σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μέχρι τότε εκμισθωτριών, που προέρχονται από τη σύμβαση μίσθωσης, κατά ποσοστό 50% έκαστος. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και δη από τις αρχές του έτους 2010, επήλθε έκτακτη και απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας και επικράτησε η γνωστή από τα διδάγματα της κοινής πείρας οικονομική κρίση, ποσοτικά και ποιοτικά περισσότερο επώδυνη από τις οικονομικές διακυμάνσεις που προκαλεί η συνήθης αστάθεια στην παγκόσμια οικονομία, για την αντιμετώπιση της οποίας η χώρα προσέφυγε σε συνεχή διεθνή δανεισμό και τη λήψη αυστηρών δημοσιονομικών μέτρων σε βάρος των Ελλήνων πολιτών, με φορολογικές επιβαρύνσεις και δραματικές μειώσεις μισθών και συντάξεων στο δημόσιο και ιδιωτικό τομέα.

Τα ως άνω γεγονότα ήταν εντελώς έκτακτα, που δεν μπορούσαν να προβλεφθούν ούτε ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Η οικονομική αυτή κρίση, που ενέσκηψε στη χώρα και κατέστη ιδιαιτέρως εμφανής από τις αρχές του έτους 2010, συνέχισε δε έκτοτε επιδεινούμενη μέχρι την άσκηση της αγωγής, καθώς και ο συνεχής δανεισμός, συνοδευόμενος από την εφαρμογή πρόσθετων αυστηρών μέτρων λιτότητας (δημοσιονομικών και φορολογικών) σε βάρος των Ελλήνων πολιτών, είχαν ως επακόλουθο να πληγεί η ελληνική οικονομία σε όλες τις εκφάνσεις της και σε όλους τους τομείς της, συμπεριλαμβανομένου και του κλάδου της εμπορίας πετρελαιοειδών.

Η πιο πάνω δυσμενής μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας και η συνεπεία αυτής διαμορφωθείσα οικονομική κατάσταση αφενός μεν επηρέασε αρνητικά την εμπορική κίνηση των καταστημάτων και, στην προκειμένη περίπτωση, της εμπορικής επιχείρησης της μισθώτριας ενάγουσας εταιρίας, αφού μειώθηκε σε σημαντικό βαθμό η πελατεία, λόγω της μείωσης των εισοδημάτων και του περιορισμού της αγοραστικής δύναμης και, κατά συνέπεια, των καταναλωτικών δαπανών των ελλήνων πολιτών, οι οποίοι επλήγησαν από τη λήψη των δημοσιονομικών, φορολογικών και άλλων μέτρων, με επακόλουθο τη σημαντική μείωση της πώλησης υγρών καυσίμων, αφετέρου δε επέφερε μείωση στην τρέχουσα μισθωτική αξία των ακινήτων, σε πανελλήνια κλίμακα, αλλά και, ειδικότερα, στην ευρύτερη περιοχή του επιδίκου και, μάλιστα, των επαγγελματικών χώρων, στους οποίους ασκείται ομοειδής εμπορική δραστηριότητα με αυτήν του επιδίκου, που οφείλεται στη μείωση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, με άμεσο αποτέλεσμα, λόγω της απρόοπτης αυτής επί τα χείρω εξέλιξης, να αδυνατεί η ενάγουσα να ανταπεξέλθει στα βασικά έξοδα διατήρησης της ασκούμενης επιχείρησής της στο μίσθιο και, συνακόλουθα, να αδυνατεί να καταβάλει το συμφωνηθέν, ισχύον κατά την άσκηση της αγωγής, μίσθωμα 4.467,46 ευρώ, που είναι προφανώς δυσανάλογο με τον περιορισμό της εμπορικής κίνησης του επίδικου μισθίου και τη μείωση του κύκλου των εργασιών της, με αποτέλεσμα να κινδυνεύει η βιωσιμότητα της επιχείρησης και η συνέχιση της απρόσκοπτης λειτουργίας της.

Η προπεριγραφείσα οικονομική κρίση, που ενέσκηψε απρόοπτα και απρόβλεπτα στην Ελλάδα και η οικονομική εν γένει αποσταθεροποίηση, που είχε χρονικό βάθος και πρωτόγνωρη ένταση, όπως αποτυπώνεται στις εν τω μεταξύ διαμορφωθείσες οικονομικές συνθήκες, αποτέλεσαν μεγέθη, τα οποία, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, ήταν έκτακτα και δεν μπορούσαν να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες και κατά τη συνήθη πορεία των συναλλαγών ούτε είναι δυνατό να θεωρηθούν ως συνήθως συμβαίνοντα κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων ούτε ακόμα και ως τυχαία απλώς γεγονότα...

Συνεπεία, όμως, της μεταβολής αυτής των συνθηκών, που επήλθε κατά το χρονικό διάστημα μετά από τις συμβατικές αναπροσαρμογές του μισθώματος, οπότε και καθορίσθηκε τούτο στο ύψος που ισχύει σήμερα και συνεχίσθηκε έως το χρόνο άσκησης της υπό κρίση αγωγής, υπάρχει ουσιώδης απόκλιση (μείωση), κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανάμεσα στο μίσθωμα που θα ήταν το επιβαλλόμενο με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και το ήδη καταβαλλόμενο, μετά από τις διαδοχικές συμβατικές αναπροσαρμογές, μίσθωμα, σε τρόπο ώστε η διατήρηση αυτού να επιφέρει ζημία στην ενάγουσα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον ορισμό του μισθώματος μετά από τις συμφωνηθείσες αναπροσαρμογές κίνδυνο.

Μεταξύ του οφειλόμενου σήμερα, μετά από τις διαδοχικές αναπροσαρμογές, μισθώματος και εκείνου που μπορεί υπό τις ανωτέρω συνθήκες να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης ("ελεύθερου") υπάρχει σημαντική διαφορά, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή της ενάγουσας, κατά τρόπο που να προκαλεί το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής εντιμότητας.

Γι' αυτό και επιβάλλεται, κατά τις αρχές της καλής πίστης, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, κατ' απόκλιση από τα συμφωνηθέντα και παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου κατά την άσκηση της αγωγής μισθώματος των 4.467,46 ευρώ στο χρηματικό ποσό των 3.700 ευρώ κάθε μήνα, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου, το οποίο είναι δίκαιο υπό τις διαμορφωθείσες ήδη συνθήκες, αίρει τη δυσαναλογία μεταξύ παροχής (μισθώματος) και αντιπαροχής (μισθωτικής αξίας του επιδίκου) και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, διότι η εμμονή των εναγομένων στην τήρηση της συμφωνίας και στην πληρωμή του συμφωνημένου μηνιαίου μισθώματος, το οποίο ανέρχεται σε 4.467,46 ευρώ, είναι αντίθετη στην ευθύτητα που απαιτείται στις συναλλαγές.

Πρέπει να σημειωθεί ότι το Δικαστήριο καταλήγει στο ανωτέρω ποσό, λαμβάνοντας υπόψη του, εκτός των άλλων, την προνομιούχο θέση του μισθίου, το οποίο βρίσκεται σε μια από τις πλέον κεντρικές οδούς της ....., όπου υπάρχει καθημερινά μεγάλη κυκλοφοριακή κίνηση διερχόμενων αυτοκινήτων και ως πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία τα μισθώματα που καταβάλλονται για μισθωμένους επαγγελματικούς χώρους στην ίδια περιοχή που βρίσκεται και το επίδικο και στους οποίους ασκούνται ομοειδείς εμπορικές δραστηριότητες.

Συγκεκριμένα: α) το μίσθωμα που καταβάλλεται για παρακείμενο πρατήριο υγρών καυσίμων της εταιρίας ..., το οποίο βρίσκεται, ακριβώς δίπλα από το επίδικο, πενταπλάσιου, όμως, εμβαδού από αυτό του επιδίκου, ανέρχεται σε 4.000 ευρώ, όπως κατέθεσε ο εξετασθείς μάρτυρας απόδειξης Α. (όπως είναι το ορθό όνομα του και όχι Κ., όπως εσφαλμένα ανεγράφη στα πρακτικά) Κ., εμπορικός διευθυντής της ενάγουσας στην περιοχή της Βόρειας Ελλάδας (βλ.

την κατάθεσή του στα πρακτικά συνεδρίασης του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου), του οποίου η κατάθεση δεν αντικρούεται από άλλα αποδεικτικά στοιχεία και β) το μίσθωμα που καταβάλλεται για το πρατήριο υγρών καυσίμων της εταιρίας AEGEAN, που βρίσκεται στην ίδια οδό με το επίδικο και απέχει από αυτό περί τα 200 μέτρα, διπλάσιου εμβαδού, ανέρχεται σε 2.500 ευρώ, όπως κατέθεσε ο ίδιος ως άνω μάρτυρας απόδειξης, ενώ για τα πρατήρια, που βρίσκονται σε ακόμη μεγαλύτερη απόσταση και είναι μικρότερου εμβαδού, καταβάλλονται χαμηλότερα μισθώματα.

Ύστερα από όλα όσα προαναφέρθηκαν, το Δικαστήριο κρίνει ότι πρέπει να αναπροσαρμοσθεί το οφειλόμενο για το επίδικο μίσθιο ακίνητο μίσθωμα, ήτοι να μειωθεί στο ποσό των 3.700 ευρώ κάθε μήνα, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 1,8%, για το χρονικό διάστημα από την επομένη της επίδοσης της υπό κρίση αγωγής στους εναγόμενους και για μια διετία.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο με την εκκαλούμενη απόφασή του απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη και ως προς τη βάση της, που θεμελιώνεται στο άρθρο 288 του ΑΚ, εσφαλμένα εκτίμησε τις αποδείξεις, κατά τον βάσιμο περί τούτου δεύτερο λόγο της υπό κρίση έφεσης. Κατόπιν όλων αυτών, πρέπει η ένδικη έφεση να γίνει δεκτή ως βάσιμη από ουσιαστική άποψη, να εξαφανισθεί η εκκαλούμενη απόφαση, στη συνέχεια δε να κρατηθεί και να εκδικασθεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο (άρθρο 535 παρ. 1 του ΚΠολΔ) και, ενόψει των ανωτέρω εκτεθέντων, να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή, κατά την επικουρική βάση της, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, ως βάσιμη κατ' ουσίαν και να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα, που καταβάλλεται από την ενάγουσα για το επίδικο μίσθιο, στο ποσό των 3.700 ευρώ, πλέον του αναλογούντος σε αυτό τέλους χαρτοσήμου, για χρονικό διάστημα δύο ετών από την επομένη της επίδοσης της υπό κρίση αγωγής στους εναγόμενους, μετά την πάροδο του οποίου και μέχρι τη συμπλήρωση του χρόνου της μίσθωσης θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμβατική κατ' έτος αναπροσαρμογή του μισθώματος, σύμφωνα με το σχετικό όρο του από 16-6-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, με διατήρηση βεβαίως του δικαιώματος των διαδίκων διαφορετικής ρύθμισης του μισθώματος ή προς επίτευξη νέας αναπροσαρμογής αυτού κατά το άρθρο 288 του ΑΚ με προσφυγή τους στο Δικαστήριο.

Επίσης, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή ως βάσιμη από ουσιαστική άποψη η σωρευόμενη καταψηφιστική αγωγή και να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι, ως συνεκμισθωτές, να καταβάλουν, κατά το μέρος της αναλογίας εκάστου, στην ενάγουσα το ποσό των 5.372,22 ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί στη διαφορά ύψους 767,46 ευρώ που προκύπτει μεταξύ του ισχύοντος κατά την άσκηση της αγωγής και καταβληθέντος μηνιαίου μισθώματος ποσού 4.467,46 ευρώ και του αναπροσαρμοζόμενου με την παρούσα απόφαση μισθώματος (3.700 ευρώ) για το αιτούμενο χρονικό διάστημα των επτά (7) μηνών από την άσκηση της αγωγής, ήτοι 767,46 ευρώ χ 7 μήνες 5.372,22 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επομένη της επίδοσης της παρούσας τελεσίδικης απόφασης επί της υπό κρίση αγωγής μέχρι την εξόφληση...".

Έτσι που έκρινε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε την ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή στην προκειμένη περίπτωση της εν λόγω διατάξεως (του άρθρου 288 του Α.Κ.).

Ειδικότερα, στην προσβαλλόμενη απόφαση αναφέρεται το μεν, ότι μετά την κατάρτιση της επίδικης συμβάσεως μισθώσεως, επήλθε αρνητική και μη παροδικού χαρακτήρα μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας, το δε, ότι η δυσμενής αυτή οικονομική κατάσταση εξακολούθησε και μεταγενέστερα μέχρι και την άσκηση της ένδικης από 19-7-2011 αγωγής.

Ακόμη στην προσβαλλόμενη απόφαση αναφέρεται ότι το συμβατικά καθορισθέν και ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα των 4.467,46 ευρώ προσκρούει, ενόψει των ειδικών συνθηκών που επικρατούν στην αγορά, στις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών και στα προβλεπόμενα από την αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., περί της καλόπιστης και σύμφωνης με τα συναλλακτικά ήθη εκπλήρωσης των παροχών.

Ακολούθως το δικάσαν Εφετείο εκθέτει στην προσβαλλόμενη απόφασή του τα συγκριτικά στοιχεία (μισθώματα από πρατήρια υγρών καυσίμων) που έλαβε υπόψη και αξιολογώντας την διαπιστωθείσα μεταξύ του "ελευθέρου" μισθώματος και του καταβαλλομένου, μετά την προεκτεθείσα αντικειμενική (νόμιμη) αναπροσαρμογή, τοιούτου υπάρχουσα διαφορά, ως τοιαύτη, εξαιτίας της οποίας δημιουργείται, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών η ανάγκη αναπροσαρμογής του τελευταίου καταβαλλομένου μισθώματος των 4.467,46 ευρώ, αναπροσάρμοσε τούτο, κρίνοντας ότι η μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο επίπεδο των 3.483 ευρώ είναι αναγκαία, προκειμένου να αρθεί, στη συγκεκριμένη περίπτωση, η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζουν οι αναιρεσείοντες με τμήμα του πρώτου λόγου της αιτήσεως αναιρέσεως, με το οποίο κατ' εκτίμηση του περιεχομένου του, αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση αληθώς η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. με τις αιτιάσεις ότι δεν προσδιορίζει το ποσό του "ελεύθερου" μισθώματος, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου, ώστε να διαπιστωθεί αν μεταξύ αυτού και του καταβαλλομένου μισθώματος υπάρχει διαφορά που να δημιουργεί ανάγκη αναπροσαρμογής η οποία να αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών, κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα, εφόσον, όπως έχει ήδη εκτεθεί, διαλαμβάνεται στην προσβαλλόμενη απόφαση ότι μετά την σύναψη της μισθώσεως, λόγω της παρατεταμένης οικονομικής κρίσεως, μειώθηκαν τα μισθώματα των εμπορικών ακινήτων και επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών να αναπροσαρμοστεί το οφειλόμενο μίσθωμα στο επίπεδο που αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, ήτοι στο ποσό των 3.700 ευρώ κατά μήνα.

Περαιτέρω, από τις πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλομένης αποφάσεως στο αποδεικτικό της πόρισμα, προκύπτει ότι έχει νόμιμη βάση και δη την απαιτούμενη αιτιολογία γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη παραδοχή, το πραγματικό του εφαρμοστέου εδώ κανόνα ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 288 του Α.Κ., τον οποίο η προσβαλλόμενη δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, κατά την άποψη της κρατήσασας γνώμης του Δικαστηρίου.

Συνεπώς, το τμήμα του πρώτου λόγου αναιρέσεως με το οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., κρίνεται αβάσιμο και απορριπτέο, κατά την άποψη της πλειοψηφούσας γνώμης.

Ένα, όμως, μέλος του δικαστηρίου και συγκεκριμένα η εισηγήτρια Ζ. Σ. είχε τη γνώμη ότι το τμήμα του αναιρετικού λόγου από τον αρ. 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ έπρεπε να γίνει δεκτό, διότι με τις παραπάνω παραδοχές του το Εφετείο διέλαβε στην απόφασή του ασαφείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς τη συνδρομή των προϋποθέσεων εφαρμογής του άρθρου 288 Α.Κ, γεγονός που καθιστά ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο ως προς την ορθή ή μη εφαρμογή της διατάξεως αυτής του ουσιαστικού δικαίου. Ειδικότερα, δεν προσδιορίζει το ποσό του "ελεύθερου" μισθώματος, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου, ώστε να διαπιστωθεί αν μεταξύ αυτού και του καταβαλλόμενου μισθώματος υπάρχει διαφορά και να κριθεί αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής και στη συνέχεια, σε καταφατική περίπτωση, να οριστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

ΙΙΙ. Περαιτέρω, η προσβαλλόμενη απόφαση, δέχθηκε, ως προς την ιδιότητα των εναγομένων και ήδη αναιρεσειόντων ως εκμισθωτών του επίδικου μισθίου και την παθητική τους νομιμοποίηση στην ένδικη περί αναπροσαρμογής του μισθώματος αγωγή, τα εξής περιστατικά: "Δυνάμει του από 16-06-2006 ιδιωτικού μισθωτηρίου συμφωνητικού η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα μίσθωσε από τους δικαιοπαρόχους των εναγομένων και ήδη εφεσίβλητων Σ.

Τ. και Ο. χήρα Κ. Τ. ένα κατάστημα - πρατήριο υγρών καυσίμων, το οποίο ανήκει στην κυριότητα της πρώτης κατά ποσοστό 75% εξ αδιαιρέτου και της δεύτερης κατά ποσοστό 25% εξ αδιαιρέτου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για δεκαπέντε (15) έτη και ότι η μίσθωση θα άρχιζε από την 5-08-2006 και θα έληγε την 4-08-2021. Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, το δικαίωμα άσκησης της επικαρπίας επί του μισθίου ακινήτου περιήλθε στους εναγόμενους με παράγωγο τρόπο και συγκεκριμένα μεταβιβάστηκε σε αυτούς από τις προμνησθείσες συνεκμισθώτριες και συγκύριες του ακινήτου με τα υπ' αριθμ. .....30 και ....31/19-07-2006 συμβόλαια του συμβολαιογράφου Μ.

Κ., που μεταγράφηκαν νόμιμα, και έκτοτε υπεισήλθαν αυτοί σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μέχρι τότε εκμισθωτριών, που προέρχονται από τη σύμβαση μίσθωσης, κατά ποσοστό 50% έκαστος". Έτσι που έκρινε το Εφετείο διέλαβε στην απόφασή του σαφή και πλήρη αιτιολογία ως προς την ιδιότητα των εναγομένων ως συνεκμισθωτών του επιδίκου μισθίου, αφού δέχθηκε ότι αυτοί απέκτησαν με νόμιμο τρόπο την επικαρπία τούτου (μισθίου) και συνεπώς ο αντίθετος εκ του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ.

δεύτερος, κατά το πρώτο σκέλος αυτού λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο προβάλλεται η αναιρετική πλημμέλεια της ελλείψεως νόμιμης βάσης λόγω ανεπαρκών αιτιολογιών ως προς το ανωτέρω ζήτημα της παθητικής νομιμοποίησης των εναγομένων (που συνιστάται ειδικότερα στο ότι η προσβαλλόμενη απόφαση, μολονότι μετά ως άνω συμβόλαια μεταβιβάστηκε μόνο για 5 χρόνια η επικαρπία του μισθίου σ' αυτούς, παραλείπει να μνημονεύσει εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, που παρά τη λήξη της πενταετίας και την αυτοδίκαιη επάνοδο της επικαρπίας στους αρχικούς δικαιοπαρόχους των εναγομένων, στηρίζουν την διατήρηση της ιδιότητας των εναγομένων ως εκμισθωτών του μισθίου) πέραν της αοριστίας του, καθόσον δεν προσδιορίζονται ποία επιπλέον περιστατικά έπρεπε να αναφέρονται για τη θεμελίωση του ως άνω ζητήματος, είναι αβάσιμος και για αυτό απορριπτέος.

ΙV. Κατά το άρθρο 562 § 2 Κ.Πολ.Δ. είναι απαράδεκτος λόγος αναιρέσεως που στηρίζεται σε ισχυρισμό, ο οποίος δεν προτάθηκε νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, εκτός αν πρόκειται α) για παράβαση που δεν μπορεί να προβληθεί στο δικαστήριο της ουσίας, β) για σφάλμα που προκύπτει από την ίδια την απόφαση και γ) για ισχυρισμό που αφορά τη δημόσια τάξη.

Η διάταξη αυτή, η οποία αποτελεί εκδήλωση της θεμελιώδους αρχής, ότι ο Άρειος Πάγος ελέγχει τη νομιμότητα της αποφάσεως του δικαστηρίου της ουσίας με βάση την πραγματική και νομική κατάσταση που όφειλε να λάβει υπόψη του ο ουσιαστικός δικαστής, καθιερώνει ειδική προϋπόθεση του παραδεκτού των λόγων αναιρέσεως, η συνδρομή της οποίας πρέπει να προκύπτει από το αναιρετήριο.

Πρέπει δηλαδή να αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι ο ισχυρισμός που στηρίζει το λόγο αναιρέσεως, είχε προταθεί στο δικαστήριο, το οποίο εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση, και μάλιστα ότι είχε προταθεί νομίμως. Επίσης ο ισχυρισμός πρέπει να παρατίθεται στο αναιρετήριο όπως προτάθηκε στο δικαστήριο της ουσίας, να αναφέρεται δε και ο χρόνος και ο τρόπος προτάσεώς του ή επαναφοράς του στο ανώτερο δικαστήριο, ώστε να μπορεί να κριθεί, με βάση το αναιρετήριο, αν ήταν παραδεκτός και νόμιμος.

Περαιτέρω η νομική αοριστία της αγωγής που συνδέεται με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως παραβίαση από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., εάν το δικαστήριο για το σχηματισμό της περί νομικής επάρκειας της αγωγής κρίσης του αξίωσε περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος προς θεμελίωση του δικαιώματος ή αρκέστηκε σε λιγότερα, ενώ η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει όταν δεν αναφέρονται όλα τα στοιχεία που απαιτούνται κατά νόμο για τη θεμελίωση του αιτήματος της αγωγής, ελέγχεται ως παραβίαση από τους αριθμούς 14 ή 8 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ.

Σε κάθε όμως περίπτωση η αοριστία του δικογράφου της αγωγής πρέπει να προτείνεται στο δικαστήριο της ουσίας για να δημιουργείται λόγος αναίρεσης σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 562 § 2 Κ.Πολ.Δ., δεδομένου ότι ο σχετικός ισχυρισμός δεν είναι από εκείνους, οι οποίοι κατ' εξαίρεση λαμβάνονται υπόψη και χωρίς να προταθούν στο δικαστήριο της ουσίας και ειδικώς δεν αφορά τη δημόσια τάξη.

Στην προκειμένη περίπτωση προβάλλεται κατά της προσβαλλομένης αποφάσεως με το δεύτερο κατά το δεύτερο σκέλος αυτού λόγο αναιρέσεως η αναιρετική πλημμέλεια της παραμόρφωσης του περιεχομένου εγγράφου από τον αριθμό 20 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., που συνίσταται στο ότι η προσβαλλόμενη απόφαση δέχτηκε ότι οι εναγόμενοι, δυνάμει των ....30 και ....31/19-07-2006 συμβολαίων του συμβολαιογράφου Μ.

Κ., που μεταγράφηκαν νόμιμα, απέκτησαν την επικαρπία του μισθίου και υπεισήλθαν έκτοτε σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μέχρι τότε εκμισθωτριών, που προέρχονται από τη μισθωτική σύμβαση, ενώ με τα ως άνω συμβόλαια είχε μεταβιβαστεί σε αυτούς η επικαρπία μόνο για πέντε χρόνια, ήτοι από 19-07-2006 έως 19-07-2011, παραμορφώνοντας έτσι το περιεχόμενο των άνω συμβολαίων.

Ανεξαρτήτως της αοριστίας του λόγου αυτού, καθόσον δεν εκτίθεται ότι τα ως άνω έγγραφα προσκομίστηκαν κατά νόμιμο τρόπο στο δικαστήριο της ουσίας, δεν εκτίθεται στο αναιρετήριο ότι ο περί ελλείψεως παθητικής νομιμοποιήσεως ισχυρισμός, που στηρίζει το λόγο αναίρεσης, είχε προταθεί στο δικαστήριο, το οποίο εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση και μάλιστα ότι είχε προταθεί νομίμως και συνεπώς ο λόγος αυτός, δεδομένου ότι δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 562 Κ.Πολ.Δ., είναι απαράδεκτος και γι αυτό απορριπτέος.

Απορριπτέος, ωσαύτως ως απαράδεκτος είναι και ο τρίτος λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ., περί νομικής αοριστίας της επικουρικής βάσεως της ένδικης αγωγής, καθόσον δεν αναφέρεται στο αναιρετήριο ότι ο περί νομικής αοριστίας της αγωγής ισχυρισμός είχε προταθεί, και μάλιστα νομίμως, στο δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση.

Μετά ταύτα, μη υπάρχοντος άλλου λόγου αναιρέσεως, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο δημόσιο ταμείο και να καταδικαστούν οι αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, λόγω της ήττας τους, (άρθρα 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 17/6/2016 αίτηση για αναίρεση της 1956/2015 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου στο δημόσιο ταμείο. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες οκτακόσια (2.800) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 10 Ιουνίου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 10 Ιουλίου 2019.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ