Appeal dismissed because the property was bought by a third party, not the intended recipient of the broker's advice.

Απόφαση 796 / 2007 (Β2, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 796/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Β2΄ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Κολυβά, Αντιπρόεδρο, Ανδρέα Μαρκάκη, Ηλία Γιαννακάκη, Αθανάσιο Θεμέλη, Μάριο-Φώτιο Χατζηπανταζή, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 27 Φεβρουαρίου 2007, με την παρουσία και του Γραμματέα Αντωνίου Στυλιανουδάκη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: .... ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Βασίλειο Σπανουδάκη, βάσει δηλώσεως του άρθρου 242§2 Κ.Πολ.Δ.

Του αναιρεσίβλητου: ........, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Νικόλαο Κυριακάκη, βάσει δηλώσεως του άρθρου 242§2 Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 18/9/1999 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 358/5855/137/2000 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1/2006 οριστική του Εφετείου Κρήτης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 2/3/2006 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω και ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Αθανάσιος Θεμέλης, ανέγνωσε την από 13/2/2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της από 2/3/2006 αίτησης του ....... για αναίρεση της 1/2006 του Εφετείου Κρήτης.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 παρ.1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον άλλο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από τον μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινομένων από το ένα μέρος στο άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, αφού με αυτή ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σ' αυτόν δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως που τον ενδιαφέρει.

Η εντολή προς το μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο στη μεσολάβηση ή μόνο στην υπόδειξη ευκαιρίας ή και στις δύο. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την ύπαρξη ευκαιρίας και η κυρία σύμβαση καταρτίσθηκε με μεσολάβηση του μεσίτη πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, έκτος αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας.

Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της συμβάσεως με απλή υπόδειξη του τελευταίου δεν αρκεί για τη θεμελίωση αξιώσεως αμοιβής του. Σημειώνεται ότι η διάταξη του άρθρου 3 παρ.3 του Ν.308/1976 "περί μεσιτών αστικών συμβάσεων" που καταργήθηκε με το άρθρο 3 του ΠΔ 248/1993 όριζε ότι "εις περίπτωσιν καταρτίσεως της συμβάσεως μετά τρίτου μη συμβληθέντος μετά του μεσίτου, υπόχρεος προς καταβολή μεσιτικών δικαιωμάτων τυγχάνει ο εντολεύς, εφόσον ο μεσίτης ήθελε αποδείξει ότι η σύμβαση αυτή υπήρξε αποτέλεσμα της υποδείξεως του αυτής" και καθιέρωνε έτσι το ήδη καταργηθέν νόμιμο τεκμήριο για την εκπλήρωση της δοθείσας στο μεσίτη εντολής με μόνη την απόδειξη του αντικειμένου της συμβάσεως που καταρτίσθηκε συνεπεία της υποδείξεως.

Εξάλλου, ο προβλεπόμενος στο άρθρο 559 αρ.1 Κ.Πολ.Δ. λόγος αναιρέσεως ιδρύεται αν παραβιάστηκαν κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ανωτέρω ερμηνευτικοί των δικαιοπραξιών κανόνες των άρθρων 173 και 200 Α.Κ. Παραβίαση των εν λόγω κανόνων υπάρχει και όταν το δικαστήριο της ουσίας δέχθηκε έστω και εμμέσως κενό ή ασάφεια της ερμηνευόμενης δικαιοπραξίας και προσέφυγε στους κατά τα παραπάνω ερμηνευτικούς κανόνες, με την ερμηνεία όμως που έδωσε παραβίασε τους κανόνες αυτούς.

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την ένδικη αγωγή, την οποία παραδεκτώς επισκοπεί ο Άρειος Πάγος (άρθρο 561 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.), ο ενάγων και ήδη αναιρεσείων ισχυρίσθηκε ότι ο πρώτος εναγόμενος και τώρα αναιρεσίβλητος με την από 4-4-1996 έγγραφη εντολή του προς τον αναιρεσείοντα ανέθεσε σ' αυτόν, ως εντολοδόχο κτηματομεσίτη αστικών συμβάσεων, να του υποδείξει ακίνητα για να προβεί σε αγορά ενός από αυτά, παραδεχόμενος ταυτόχρονα ότι ο αναιρεσείων μεσίτης του είχε ήδη υποδείξει τέσσερα ακίνητα, ότι τον έφερε σε επαφή με τους ιδιοκτήτες αυτών και ότι ύστερα από δική του μεσολάβηση ο αναιρεσίβλητος διαπραγματευόταν για την κατάρτιση της συμβάσεως αγοράς του ακινήτου στη θέση ".....".

Ότι ο αναιρεσίβλητος "εδήλωνε και συνομολογούσε ότι, όταν θα αγόραζε με οποιονδήποτε τρόπο κάποιο από τα παραπάνω ακίνητα είτε στο δικό του όνομα, είτε στο όνομα μέλους της οικογενείας του ή συνεταίρου του, κατ' εξουσιοδότηση και για λογαριασμό των οποίων εδήλωνε ότι ενεργούσε, θα ήταν υποχρεωμένος τόσον αυτός ο ίδιος όσο και εκείνος στο όνομά του οποίου θα γινόταν το συμβόλαιο αγοράς και ασχέτως αν τα ίδια ακίνητα του τα υπεδείκνυε αργότερο και άλλος μεσίτης, να καταβάλουν στον αναιρεσείοντα αλληλεγγύως και εις ολόκληρον έκαστος, την ειδικώς συμφωνηθείσα αμοιβή του που ανέρχεται σε ποσοστό δύο τοις εκατό (2%) επί της συνολικής πραγματικής αξίας της κυρίας συμβάσεως", κατά την ημέρα συντάξεως του οριστικού συμβολαίου.

Ότι με το αναφερόμενο συμβόλαιο η δεύτερη εναγομένη ανώνυμη εταιρία, που αν είναι διάδικος στην παρούσα δίκη, αγόρασε το αναφερόμενο ακίνητο του είχε υποδειχθεί από τον αναιρεσείοντα αξίας 81.400.000 δραχμών. Ότι μέτοχος, πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου και διευθύνων σύμβουλος της αγοράστριας εταιρίας είναι ο αναιρεσίβλητος η δε σύζυγος του είναι αντιπρόεδρος του ΔΣ και εξεπροσώπησε την αγοράστρια κατά του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου.

Το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, έκρινε ότι η ένδικη αγωγή και κατά το μέρος που στρέφεται κατά του αναιρεσιβλήτου πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμη καθόσον, η αξίωση για αμοιβή από σύμβαση μεσιτείας θεμελιώνεται στο νόμο μόνο όταν η επακολουθήσασα σύμβαση ήταν αυτή στην οποία απέβλεπε ο εντολέας, ενώ στην προκειμένη περίπτωση-κατά το περιεχόμενο της αγωγής-από την επικαλουμένη υπόδειξη ή μεσολάβηση του αναιρεσείοντος δεν αποκτήθηκε το ακίνητο ούτε από τον αναιρεσίβλητο ούτε από κάποιο από τα πρόσωπα, κατ' εξουσιοδότηση και για λογαριασμό των οποίων, ενεργούσε κατά τα εκτιθέμενα στην ένδικη σύμβαση, αλλά το υποδειχθέν ακίνητο αγοράστηκε από άλλο μη αναφερόμενο στη σύμβαση μεσιτείας πρόσωπο και συγκεκριμένα από την δεύτερη εναγομένη εταιρεία "GRECOCAR Ανώνυμη Εμπορική και Τουριστική Εταιρεία" η οποία επίσης κατά το περιεχόμενο της σύμβασης, ούτε συνέπραξε στην κατάρτιση της σύμβασης μεσιτείας ούτε περιλαμβανόταν στα πρόσωπα εκείνα που απέβλεψε ο πρώτος αναιρεσίβλητος να αγοράσουν το ακίνητο με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αναιρεσείοντος.

Έτσι όπως έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε τις διατάξεις των άρθρων 361, 703 παρ. 1 Α.Κ. ούτε εκείνες των άρθρων 173 και 200 ΑΚ καθόσον το Εφετείο δεν διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφαση ούτε διαπιστώθηκε εμμέσως ότι υπάρχει κενό ή ασάφεια στην ένδικη σύμβαση μεσιτείας και συνεπώς δεν ήτο αναγκαία η προσφυγή στους ερμηνευτικούς κανόνες των δικαιοπραξιών των άρθρων 173 και 200 Α.Κ.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος κατ' ουσίαν ο μοναδικός από το άρθρο 559 αρ. 1 Κ.Πολ.Δ. λόγος αναίρεσης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 2-3-2006 αίτηση του ...... για αναίρεση της 1/2006 απόφασης του Εφετείου Κρήτης.

Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσίβλητου , τα οποία ορίζει στο ποσό των επτακοσίων εβδομήντα (770).

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 20 Μαρτίου 2007. Και

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στην Αθήνα στις 17 Απριλίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ