Supreme Court allows appeal against eviction, ruling public housing silence does not equal tacit renewal.

Απόφαση 789 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 789/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 19 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) Χ1, κατοίκου ..., 2) Χ2, κατοίκου ..., 3) Χ3, κατοίκου ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Δημήτριο Καλλίγερο και κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Κτηματικής Υπηρεσίας Πειραιά, που εδρεύει στον Πειραιά και εκπροσωπείται νόμιμα, 2) Ελληνικού Δημοσίου, νομίμως εκπροσωπουμένου από τον Υπουργό Οικονομικών, που κατοικοεδρεύει στην Αθήνα, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον Σπυρίδωνα Κουντούρη, Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και δεν κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27/4/2005 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Πειραιώς. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2161/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 44/2008 του Εφετείου Πειραιώς. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 2/4/2008 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ελευθέριος Μάλλιος, ανέγνωσε την από 3/12/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των πρώτου, δευτέρου και τετάρτου λόγων αναιρέσως και την απόρριψη του τρίτου.

Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

I. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 28, (όπως τούτο συμπληρώθηκε με το άρθρο 1 του ΑΝ 1120/1938 και έλαβε τον αριθμό αυτό με το άρθρο 25 του ΑΝ 1540/1938), 29 (όπως αντικαταστάθηκε και έλαβε τον αριθμό αυτό με το άρθρο 25 του ΑΝ 1540/1938) και 30 του ΠΔ της 19/19-11-1932 "Περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών", που διατηρήθηκαν σε ισχύ με το άρθρο 34 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι σε μισθώσεις για στέγαση δημόσιων υπηρεσιών αποκλείεται η σιωπηρή αναμίσθωση με την έννοια της σιωπηρής παράτασης της μίσθωσης με τους ίδιους όρους για αόριστο χρόνο.

Η παράταση αυτής της σύμβασης είναι δυνατή, για ορισμένο και πάλι χρόνο, με την τήρηση όμως των διατυπώσεων και τη συνδρομή των προϋποθέσεων, τις οποίες τάσσει η διάταξη του άρθρου 29 του άνω Π.Δ/τος. Ειδικότερα, απαιτείται : α) δήλωση του Υπουργού των Οικονομικών (ήδη Νομάρχη), που να έχει κοινοποιηθεί στον εκμισθωτή δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, β) πρόταση της Επιτροπής Στεγάσεως, και γ) διενέργεια δύο τουλάχιστον δημοπρασιών για τη μίσθωση άλλου ακινήτου, οι οποίες να απέβησαν άγονες ή το αποτέλεσμά τους να κρίθηκε ασύμφορο.

Η χρησιμοποίηση του μισθίου ακινήτου από το Ελληνικό Δημόσιο μετά τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης, κατά νομικό πλάσμα, θεωρείται σιωπηρή παράταση για το χρονικό διάστημα της χρησιμοποίησης και το δημόσιο υποχρεούται σε καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος, μόνον εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 611 ΑΚ, δηλαδή εφόσον ο εκμισθωτής, παρόλο ότι γνωρίζει ότι το Ελληνικό Δημόσιο συνεχίζει να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο δεν εναντιώνεται.

Ως εναντίωση, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, νοείται η μονομερής δήλωση του εκμισθωτή, ότι δεν στέργει στη συνέχιση της μίσθωσης είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους. Η εναντίωση δε αυτή μπορεί να είναι όχι μόνο ρητή, αλλά και σιωπηρή, αρκεί να προκύπτει η βούληση του εκμισθωτή, ότι δεν δέχεται την εξακολούθηση της μίσθωσης είτε γενικώς είτε με τους ίδιους όρους, γίνεται δε σε οποιοδήποτε αρμόδιο για τη λήψη της όργανο του Δημοσίου, (ανεξάρτητα από το αν το όργανο αυτό το εκπροσωπεί κατά νόμο), ανάμεσα στα οποία περιλαμβάνεται ο προϊστάμενος της αρμόδιας ΔΟΥ και η στεγαζόμενη δημόσια υπηρεσία.

Τέτοια σιωπηρή εναντίωση αποτελεί, εκτός από την αγωγή απόδοσης του μισθίου και η δήλωση του εκμισθωτή ότι απαιτεί μίσθωμα μεγαλύτερο από εκείνο που καταβάλλεται κατά τη λήξη της μίσθωσης (ΑΠ 524/2007, ΑΠ 602/2002). Αυτό δε για το λόγο, ότι, εφόσον ως σιωπηρή παράταση νοείται η εξακολούθηση της μίσθωσης με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης που έληξε και ουσιώδης όρος κάθε σύμβασης μίσθωσης πράγματος είναι το ύψος του μισθώματος, η αναζήτηση μεγαλύτερου μισθώματος δεν αποτελεί τίποτε άλλο από εναντίωση στη συνέχιση της μίσθωσης.

Αν παρά την εναντίωση του εκμισθωτή το Ελληνικό Δημόσιο αυθαιρέτως παρακρατεί και χρησιμοποιεί το μίσθιο, ευθύνεται κατά το άρθρο 601 ΑΚ για πλήρη αποζημίωση. Εξάλλου, κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 559 αριθ.1 ΚΠολΔ, ο κανόνας ουσιαστικού δικαίου παραβιάζεται κι' έτσι ιδρύεται ο προβλεπόμενος από τη διάταξη αυτή αναιρετικός λόγος με ψευδή ερμηνεία, η οποία υπάρχει όταν αποδίδεται στον κανόνα έννοια διαφορετική από την αληθινή, ή με μη ορθή εφαρμογή, η οποία εκδηλώνεται αν ο κανόνας δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα.

Τέλος, κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ.19 ΚΠολΔ, ιδρύεται λόγος αναιρέσεως για έλλειψη νόμιμης βάσης της αποφάσεως, όταν δεν προκύπτουν σαφώς από το αιτιολογικό της, τα περιστατικά που είναι αναγκαία για την κρίση του δικαστηρίου στη συγκεκριμένη περίπτωση περί της συνδρομής των νομίμων όρων και προϋποθέσεων της διατάξεως που εφαρμόσθηκε ή περί της μη συνδρομής αυτών που αποκλείουν την εφαρμογή της, καθώς και όταν η απόφαση έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες στο νομικό χαρακτηρισμό των περιστατικών, που έγιναν δεκτά και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης.

Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ανέλεγκτα τα ακόλουθα: "Δυνάμει του από 24-2-1998 εγγράφου οι αρχικοί εκμισθωτές Χ1, (1η ενάγουσα) και η ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία "... & ... Ο.Ε.", αφού αναδείχθηκαν τελευταίοι μειοδότες στην προηγηθείσα σχετική δημοπρασία, εκμίσθωσαν, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 10 του ΠΔ "περί στεγάσεως δημοσίων υπηρεσιών", στο Ελληνικό Δημόσιο, εκπροσωπούμενο από τον Προϊστάμενο της Κτηματικής Υπηρεσίας Πειραιώς, τον ημιώροφο και τους πρώτο, δεύτερο, τρίτο, τέταρτο, πέμπτο και έκτο ορόφους του κτιρίου που βρίσκεται στον ..., επί της οδού ...

αρ. ..., ωφέλιμης συνολικής επιφανείας 580 μ2, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.050.000 δραχμών, (που αντιστοιχεί σε 3.081,44 €), για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών, με έναρξη την 1-3-1998 και λήξη την 28-2-2001, για να χρησιμοποιηθεί προς στέγαση υπηρεσιών του Υπουργείου Εμπορικής Ναυτιλίας, (Υγειονομικό ΛΣ, ΑΝΥΕ, Ιατρεία κλπ). Το μίσθιο ανήκε κατά τα μεν 406‰ εξ αδιαιρέτου στην 1η ενάγουσα και κατά τα 594‰ εξ αδιαιρέτου στην άνω Ο.Ε.

Κατά τη διάρκεια όμως της μισθώσεως και συγκεκριμένα στις 9-3-2000 η άνω εταιρεία λύθηκε κατ' άρθρο 773 ΑΚ, λόγω του επισυμβάντος την 22-10-1999 θανάτου του εκ των εταίρων ΑΑ ... μετά τη λύση της δε υπεισήλθαν στη μισθωτική σχέση, κατά ποσοστό 75% ο δεύτερος των εναγόντων και κατά ποσοστό 25% η τρίτη αυτών και έτσι τα ποσοστά τους διαμορφώθηκαν σε 445,50‰ και 148,50‰ εξ αδιαιρέτου, αντίστοιχα.

Μεταγενέστερα, η αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία προέβη στις 18-1-2001 σε μειοδοτική δημοπρασία, στην οποία οι ενάγοντες συμμετείχαν, προτείνοντας μηνιαίο μίσθωμα 2.500.000 δραχμών. Επειδή η δημοπρασία απέβη άκαρπη, επαναλήφθηκε στις 18-4-2001, καθώς και σε άλλες ημερομηνίες, όπως στις 26-6-2001, 21-9-2001, 4-2-2002, 17-12-2003, 9-1-2004, 16-1-2004, 23-4-2004 και 4-11-2004.

Σε όλες αυτές τις δημοπρασίες οι ενάγοντες προσέφεραν προς μίσθωση το ακίνητό τους και πρότειναν κάθε φορά διαφορετικό μίσθωμα, αρκετά μεγαλύτερο πάντως του ανώτατου ορίου που περιλαμβανόταν κάθε φορά στην αντίστοιχη διακήρυξη, πλην όμως η αρμόδια Επιτροπή του άρθρου 15 του από 19-11-1932 Π.Δ/τος το έκρινε κάθε φορά εκτός των όρων της δημοπρασίας, διότι μεταξύ άλλων δεν πληρούσε τις προδιαγραφές του Ν. 2813/2000 "περί εξυπηρετήσεων για Α.Μ.Ε.Α." και κυρίως διότι ο ανελκυστήρας του κτιρίου δεν είχε τις απαιτούμενες κατά το νόμο αυτόν ελάχιστες διαστάσεις.

Ωστόσο οι ενάγοντες δεν εκδήλωναν την εναντίωσή τους όσον αφορά την εξακολούθηση της χρήσεως του μισθίου από το εναγόμενο, αφού εισέπρατταν ανελλιπώς κάθε μήνα τα μισθώματα, χωρίς να διατυπώνουν οποιαδήποτε επιφύλαξη κατά το διάστημα που ακολούθησε τον πιο πάνω συμφωνηθέντα χρόνο λήξεως της μισθώσεως (28-2-2001).

Η στάση αυτή των εναγόντων κατά τον χρόνο αυτό, (που επιμηκύνθηκε τελικά σε τέσσερα [4] και πλέον έτη, μέχρις ότου ασκήσουν την ένδικη αγωγή), δείχνει ότι αυτοί σιωπηρά αποδέχονταν τη συνέχιση της χρήσεως του μισθίου από το εναγόμενο και δεν αναιρείται από τη συμμετοχή τους στις εκάστοτε δημοπρασίες με την προσφορά του εν λόγω ακινήτου, αφού δεν συνοδευόταν από κάποια άλλη ενέργεια η οποία να φανερώνει ότι επεδίωκαν την παύση της χρήσεως του μισθίου από το εναγόμενο ...".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο έκρινε αβάσιμη κατ' ουσία την αγωγή, με την οποία ζητούσαν αποζημίωση χρήσεως και απέρριψε την έφεση των αναιρεσειόντων κατά της πρωτόδικης απόφασης, που επίσης την είχε απορρίψει με άλλη αιτιολογία. Έτσι που έκρινε το Εφετείο παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου, με ανεπαρκείς αιτιολογίες, τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου που αναφέρονται στη μείζονα σκέψη.

Και τούτο διότι η κατά τον προεκτεθέντα τρόπο εκφρασθείσα βούληση των εναγόντων να αξιώσουν ως μίσθωμα για το μίσθιο ακίνητο και για τον εφεξής χρόνο το προσφερθέν σε κάθε μειοδοτική δημοπρασία ποσό που ήταν μεγαλύτερο του καταβαλλομένου, αποτελεί, σύμφωνα και με όσα εκτέθηκαν στην προηγηθείσα νομική σκέψη της παρούσας, σιωπηρή εναντίωσή τους στο να εξακολουθήσει να ισχύει η παλαιά μίσθωση, με καταβαλλόμενο το ίδιο μειωμένο μίσθωμα, εναντίωση η οποία και επέφερε την άμεση λύση της μίσθωσης, με την πάροδο του συμβατικού χρόνου διαρκείας της.

Εξάλλου, η πληττόμενη απόφαση δεν εξηγεί γιατί μόνο το γενόμενο δεκτό γεγονός της παραλαβής του μισθώματος χωρίς επιφύλαξη αναιρεί την αποτελούσα σιωπηρή εναντίωση του αναιρεσειόντων στη συνέχιση της μίσθωσης με τους ιδίους όρους του από 24-2-1998 μισθωτηρίου και ειδικότερα με το ίδιο μίσθωμα αξίωση για μεγαλύτερο μίσθωμα, που προέβαλλαν στις επανειλημμένες μειοδοτικές δημοπρασίες που συμμετείχαν και ποια επιπλέον ενέργεια έπρεπε να συνοδεύει την αξίωση αυτή, που να φανερώνει την επιδίωξη από τους αναιρεσείοντες της παύσης της χρήσης του μισθίου από το αναριεσίβλητο Δημόσιο.

Επομενως οι από το άρθρο 559 αρ. 1 και 19 του ΚΠολΔ δύο πρώτοι λόγοι τη αίτησης αναιρέσεως είναι βάσιμοι. Συνακόλουθα πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση, να παραπεμφθεί η υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, διότι είναι δυνατή η συγκρότησή του από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως (άρθρο 580 παρ.3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητοι στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 176 και 183 ΚΠολΔ, τα οποία μειώνονται σύμφωνα με το άρθρο 22 του ν. 3693/1957και την Κ.Υ.Α. 134423/1992 των Υπουργών Δικαιοσύνης και Οικονομικών.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 44/2008 απόφαση του Εφετείου Πειραιώς.

Παραπέμπει την υπόθεση για περαιτέρω εκδίκασή της, στο ίδιο Εφετείο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως. Και

Καταδικάζει τους αναιρεσίβλητους στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, τα οποία ορίζει σε τριακόσια πενήντα (350) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 17 Μαρτίου 2009. Και

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 31 Μαρτίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ