Supreme Court allows appeal against real estate judgment for failure to record title transfer deeds.

Απόφαση 779 / 2012 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 779/2012

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ελισάβετ Μουγάκου-Μπρίλλη, Αντιπρόεδρο, Χαράλαμπο Δημάδη, Σπυρίδωνα Μιτσιάλη, Δημήτριο Μαζαράκη και Χαράλαμπο Αθανασίου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 8 Φεβρουαρίου 2012, με την παρουσία και της γραμματέως Φωτεινής Σαμέλη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Σ. Τ. του Γ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Έλλη Ανδριανάκη.

Των αναιρεσίβλητων: 1. Μ. Κ. του Θ. και 2. Σ. συζ. Μ. Κ., το γένος Π., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Αντώνιο Βγόντζα, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 29-10-1999 αγωγή των ήδη αναιρεσίβλητων, που κατατέθηκε στο ειρηνοδικείο Χανίων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 417/2000 μη οριστική, 108/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 24/2009 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Χανίων. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 6-3-2009 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Σπυρίδων Μιτσιάλης ανέγνωσε την από 24-1-2011 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε να γίνει δεκτή μόνο κατά το δεύτερο λόγο της και ν' απορριφθεί κατά τα λοιπά, η από 6-3-2009 αίτηση για αναίρεση της 24/2009 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Χανίων.

Η πληρεξούσια του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Κατά το άρθρο 1033 ΑΚ για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ' αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή για την κτήση της κυριότητας ακινήτου με σύμβαση απαιτείται κυριότητα εκείνου που μεταβιβάζει κατά το χρόνο μεταγραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου, συμφωνία μεταξύ του κυρίου και του αποκτώντος για τη μετάθεση της κυριότητας, η συμφωνία πρέπει να γίνει για κάποια νόμιμη αιτία (τέτοια είναι και η πώληση) και ακόμη η ανωτέρω συμφωνία να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί το τελευταίο.

Χωρίς τη μεταγραφή του συμβολαιογραφικού αυτού εγγράφου εκείνος προς τον οποίο μεταβιβάζεται το ακίνητο δεν γίνεται κύριος αυτού. Από τη διάταξη, επίσης, του άρθρου 560 αριθ.1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται, αν αυτός δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, αντίστοιχα δε, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου τα πραγματικά περιστατικά ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται με βάση το πραγματικό κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της.

Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφαση, το Πολυμελές Πρωτοδικείο που δίκασε ως Εφετείο, δέχθηκε τα ακόλουθα: "Επίδικη είναι μια τριγωνική εδαφική λωρίδα με βάση μήκους 2,20 μέτρων επί του πρώην ρέματος Αγ. Παντελεήμονα και νυν διάβασης, με πλευρές δυτική μήκους 30,60 μέτρων και ανατολική 30,80 μέτρων, εμβαδού 33,66 μέτρων.

Στο από 18-12-2001 τοπογραφικό διάγραμμα του ορισθέντος με την υπ' αριθμ. 417/2000 μη οριστική απόφαση του Ειρηνοδικείου Χανίων πραγματογνώμονα Δ. Κ., η εν λόγω τριγωνική λωρίδα εμφαίνεται και αποτυπώνεται με τα στοιχεία 135-123-25-60-135. Σύμφωνα με το με αριθμό .../29-3-1977 συμβόλαιο του τέως συμβολαιογράφου Χανίων Αναστασίου Τσόντου, ο α' ενάγων (και ήδη α' εφεσίβλητος) αγόρασε το 1/2 εξ αδιαιρέτου έκτασης 660 τ.μ.

περίπου στην συνοικία "Πλάκουρος", που συνορεύει βόρεια με την οδό Μανούσου Κούνδουρου, νότια με ρύακα, ανατολικά με ιδιοκτησία Μ. Σ. και δυτικά με δρόμο. Στο εν λόγω συμβόλαιο αναφέρεται ότι βρίσκεται επί της οδού Μ. Κούνδουρου αρ.24 (πρώην 16) ότι περιέχει διώροφη παλαιά λιθόκτιστη οικία, συνεχόμενο κήπο νότια της οικίας, πλάτους 13 μέτρων και μήκους 40 μέτρων περίπου, και προαύλιο βόρεια της οικίας μέχρι της οδού Μ.

Κούνδουρου, με πλευρές 9Χ7 μέτρα περίπου (η πλευρά της οικίας είναι 9 μέτρα περίπου η δε επί της οδού Μ. Κούνδουρου 7 μέτρα περίπου). Σύμφωνα δε με το με αριθμό .../29-3-1977 συμβόλαιο του ίδιου ως άνω συμβολαιογράφου, η β' ενάγουσα (ήδη β' εφεσίβλητη) αγόρασε το υπόλοιπο 1/2 εξ αδιαιρέτου της ως άνω έκτασης των 660 τ.μ.

περίπου. Το με αριθμό .../1948 συμβόλαιο του τέως συμβολαιογράφου Χανίων Κανάκη Φραγκιαδάκη, είναι το συμβόλαιο με το οποίο οι δικαιοπάροχοι των δύο ως άνω εναγόντων Σ. Μ. και Α. Μ. είχαν αποκτήσει το ως άνω ακίνητο, ανταλλάσσοντάς το με άλλο ακίνητο με τους Σ. Σ. και Γ. Τ.. Στο εν λόγω συμβόλαιο το ακίνητο αυτό περιγράφεται ως έκταση αποτελούμενη από οικία με υπόγειο και ισόγειο, από κήπο συνεχόμενο της οικίας πλάτους 13 μέτρων και μήκους 40 μέτρων περίπου και από προαύλιο με πλευρές 7 μέτρων περίπου επί της οδού Μ.

Κούνδουρου και 9 μέτρων περίπου η νότια πλευρά. Η έκταση αυτή, πάντα σύμφωνα με το με αριθμό .../1948 συμβόλαιο, συνορεύει ανατολικά με ιδιοκτησίες Μ. Σ., βορείως με οδό Μ. Κούνδουρου, νοτίως με ρύακα και δυτικά με διάβαση. Εξάλλου, οι ως άνω Σ. Σ. και Γ. Τ. είχαν αγοράσει το εν λόγω ακίνητο από τους Γ. Σ. και Ε. Σ., δυνάμει του με αριθμό .../1945 συμβολαίου του τέως συμβολαιογράφου Χανίων Θρασύβουλου Γαλάνη.

Στο τελευταίο αυτό συμβόλαιο η μεταβιβαζόμενη έκταση περιγράφεται με τα ίδια στοιχεία περιγραφής που περιγράφεται και στο υπ' αριθ. .../1945 διανεμητήριο του τέως συμβολαιογράφου Χανίων Θρασύβουλου Γαλάνη. Το εν λόγω διανεμητήριο συμβόλαιο αποτελεί τον κοινό τίτλο των απώτερων δικαιοπαρόχων των δύο πλευρών.

Συγκεκριμένα, οι ενάγοντες έχουν αποκτήσει το μερίδιο των Ε. και Γ. Σ. και ο εναγόμενος το μερίδιο της Μ. Σ.. Περαιτέρω στην με ημερομηνία 19-12-2000 τεχνική έκθεση πραγματονωμοσύνης (όπως αυτή διορθώθηκε και συμπληρώθηκε με την από 9-1-2002 συμπληρωματική έκθεση), ο διορισθείς από το πρωτόδικο δικαστήριο πραγματογνώμων Δ.

Κ. προβαίνει στις παρακάτω διαπιστώσεις: Στο παραπάνω υπ' αριθ. .../1945 διανεμητήριο συμβόλαιο, το μερίδιο των εναγόντων φέρεται ως "Μανούσου Κούνδρουρου 16" και του εναγομένου ως "Μανούσου Κούνδουρου 18". Το μερίδιο των εναγόντων περιγράφεται όπως και στα παραπάνω αναφερόμενα συμβόλαια (υπ' αριθ. .../1948 και .../1945), ενώ το μερίδιο του εναγομένου περιγράφεται ως μια οικία με υπόγειο και ισόγειο, με διάδρομο με αυλή πλάτους 2 μέτρων περίπου και μήκους 10 μέτρων περίπου νότια της οικίας ως και κήπο με πλάτος 20 μέτρα και μήκος 51 μέτρα, συνορεύουσα με ιδιοκτησίες Σ.

Γ., Γ. Β., με ρύακα, με δημόσιο δρόμο, με ακίνητο ιδιοκτησίας Α. Σ. και με το ακίνητο που σήμερα ανήκει στους ενάγοντες. Η επίδικη λωρίδα βρίσκεται στο νότιο κοινό όριο των ιδιοκτησιών των διαδίκων, όπως δε αναφέρει ο πραγματογνώμονας στην εν λόγω έκθεσή του, το έτος 1990 δεν υπήρχε περίφραξη. Η διαφορά βρίσκεται στο πλάτος των ακινήτων των διαδίκων.

Συγκεκριμένα, ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι είναι ιδιοκτήτης του επιδίκου στηρίζεται στο γεγονός ότι στο αρχικό διανεμητήριο συμβόλαιο η ιδιοκτησία του αναγράφεται με μέτρα 20 πλάτος και 51 μέτρα μήκος, ενώ των εναγόντων αναγράφεται με πλάτος του κήπου νότια της οικίας 13 μέτρων περίπου και μήκος 40 μέτρων περίπου.

Όμως, όπως αναφέρει ο ως άνω πραγματογνώμων στην έκθεσή του, το μήκος του κήπου του εναγομένου δεν είναι 51 μέτρα ούτε μπορεί να πει κανείς ότι εκεί μετρήθηκε ακριβώς, ο δε κήπος των εναγόντων γράφτηκε περίπου 40 μέτρα διότι δεν μπορούσε να μετρηθεί. Εξάλλου, το ανατολικό όριο της ιδιοκτησίας του εναγομένου είναι ευθεία ενώ το δυτικό όριο της ιδιοκτησίας των εναγόντων είναι λιθόκτιστος παλαιός τοίχος (μανδρότοιχος) που δεν είναι ευθεία.

Τον εν λόγω μανδρότοιχο θα ελάμβανε ως σταθερό σημείο κάποιος για να οριοθετήσει την περιοχή. Το ανατολικό όριο της ιδιοκτησίας του εναγομένου (εκ προφανούς παραδρομής αναφέρεται στην έκθεση του πραγματογνώμονος "του ενάγοντα") δεν είναι δυνατόν να ελεχθεί αν έχει μείνει σταθερό, ειδικά στο νότιο τμήμα του όπου η σχετικά κυματοειδής μορφή του δεν επιτρέπει απόλυτα την εξαγωγή συμπεράσματος ότι το τοιχίο που βρίσκεται στο τμήμα με στοιχεία 88-92, όπως αποτυπώνεται στο συνοδεύον την εν λόγω έκθεση πραγματογνωμοσύνης τοπογραφικό διάγραμμα, ευρίσκεται σήμερα στην ίδια θέση που βρισκόταν όταν έγινε το ως άνω διαμενητήριο συμβόλαιο (σημειώνεται ότι στο βόρειο τμήμα του, από το σημείο 92 έως το σημείο 124, το ανατολικό όριο της ιδιοκτησίας του εναγομένου είναι σταθερό, από παλαιό βράχο).

Περαιτέρω, ούτε το πλάτος του κήπου του εναγομένου είναι σταθερό 20 μέτρων σε όλα τα σημεία, καθώς, όπως αναφέρεται στην εν λόγω έκθεση πραγματογνωμοσύνης, στις θέσεις 135-135'και 59-59'η σταθερή απόσταση-που δεν χωρεί αμφισβήτηση- είναι 20,66 μέτρα και 20,80 μέτρα αντίστοιχα, δηλαδή μεγαλύτερη των 20 μέτρων. Ακόμη, σε άλλη θέση (60-60'), η απόσταση είναι 20,56 μέτρα.

Ομοίως, η πρόσοψη των εναγόντων, ενώ γράφεται 7 μέτρα περίπου, σήμερα είναι 6,26 μέτρα. Έτσι, με βάση τα παραπάνω, ο εν λόγω πραγματογνώμων εκτιμά ότι η εφαρμογή του "ακριβώς 20 μέτρα" (αναφορικά με το πλάτος της ιδιοκτησίας του εναγομένου) δεν ισχύει.

Σύμφωνα με τις παραπάνω διαπιστώσεις, που έγιναν από τον ως άνω πραγματογνώμονα με βάση τους τίτλους ιδιοκτησίας των διαδίκων (συμβόλαια) και τις μετρήσεις και εφαρμογές στις οποίες προέβη ο ίδιος και που αποτυπώνονται στην ως άνω με ημερομηνία 19-12-2000 τεχνική έκθεση πραγματογνωμοσύνης, ο τελευταίος καταλήγει στο πόρισμα ότι η οριογραμμή ανάμεσα στα δύο όμορα ακίνητα των διαδίκων είναι αυτή που ορίζεται από τα στοιχεία 135-123, όπως αποτυπώνεται στο ως άνω από 18-12-2001 τοπογραφικό διάγραμμα, και ότι από την ως άνω επίδικη εδαφική λωρίδα, που στο εν λόγω τοπογραφικό διάγραμμα αποτυπώνεται με τα στοιχεία 109-123-25-135-109, τμήμα εμβαδού 21,11 μέτρων (που αποτυπώνεται στο παραπάνω διάγραμμα με τα στοιχεία 135-123-25-60-135) περιέχεται στους τίτλους των εναγόντων, ενώ τμήμα εμβαδού 12,56 μέτρων (που αποτυπώνεται στο παραπάνω διάγραμμα με τα στοιχεία 135-123-109-135) περιέχεται στους τίτλους του εναγομένου.

Το παραπάνω πόρισμα και η εν λόγω πραγματογνωμοσύνη, εν γένει, κρίνονται αξιόπιστα και από το παρόν Δικαστήριο, καθώς είναι πλήρως εμπεριστατωμένη και επαρκώς αιτιολογημένη. Βέβαια, το Δικαστήριο λαμβάνει υπ' όψη του, όπως προαναφέρθηκε, όλα τα ως άνω νομίμως επικαλούμενα και προσκομιζόμενα αποδεικτικά μέσα, μεταξύ δε αυτών και τις από 7-10-2002 ιδιωτικές πραγματογνωμοσύνες του Αγρονόμου - Τοπογράφου Μηχανικού Ν.

Κ. και του Αγρονόμου-Τοπογράφου Μηχανικού Γ. Β., καθώς και την κατά τον τίτλο της "Έκθεση Πραγματογνωμοσύνης" του Χ. Β., αγρονόμου- τοπογράφου μηχανικού, που ορίσθηκε πραγματογνώμονας για το θέμα του καθορισμού της κοινής οριογραμμής των ιδιοκτησιών των διαδίκων, δυνάμει της υπ' αριθ. 265/2008 αποφάσεως της Διοικούσας Επιτροπής του Τ.Ε.Ε.

Δυτικής Κρήτης και κατόπιν σχετικής αιτήσεως του εναγομένου, οι οποίες αντιτίθενται κατά περιεχόμενο και στο πόρισμά τους σε σχέση με την ως άνω έκθεση πραγματογνωμοσύνης του διορισμένου από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο Δ. Κ.. Κατά την κρίση, όμως, του παρόντος Δικαστηρίου, η πραγματικότητα αποτυπώνεται στην τελευταία ως άνω πραγματογνωμοσύνη, η οποία διεξήχθη από εξ ορισμού αμερόληπτο πραγματογνώμονα που όρισε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο και δεν έγινε κατόπιν παραγγελίας ή αιτήσεως κάποιου διαδίκου".

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Πολυμελές Πρωτοδικείο Χανίων, που δίκασε ως Εφετείο, δέχθηκε μερικά την ένδικη διεκδικητική αγωγή των αναιρεσιβλήτων και απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη την έφεση του εναγομένου και ήδη αναιρεσείοντος κατά της πρωτοβάθμιας απόφασης, που είχε εκφέρει όμοια κρίση. Στην προκείμενη περίπτωση, με το δεύτερο λόγο της αναίρεσης, από τον αριθμό 1 του άρθρου 560 ΚΠολΔ, ο αναιρεσείων προβάλλει την αιτίαση, ότι το Πολυμελές Πρωτοδικείο, με το να δεχθεί ότι οι αναιρεσίβλητοι έγιναν συγκύριοι του τμήματος (21,11τ.μ) του επιδίκου ακινήτου με παράγωγο τρόπο και δη με τα συμβόλαια .../1977, .../1977 και .../1948, χωρίς όμως να μνημονεύει και την απαιτούμενη κατά νόμο (άρθρο 1192 ΑΚ) μεταγραφή αυτών στα οικεία βιβλία μεταγραφών, παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1033, 1094, 1192 και 1198 ΑΚ.

Ο λόγος αυτός της αναίρεσης είναι βάσιμος και πρέπει να γίνει δεκτός, επειδή, με το να αποφανθεί όπως πιο πάνω αναφέρεται το Πολυμελές Πρωτοδικείο, χωρίς να αξιώσει, όπως προκύπτει από τις παραδοχές του, και μεταγραφή των αμέσως παραπάνω αναφερομένω συμβολαίων, αρκέστηκε σε λιγότερα στοιχεία και άρα παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις του ΑΚ, που προπαρατέθηκαν.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 24/2009 απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Χανίων, που δίκασε ως Εφετείο.

Παραπέμπει την υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο δικαστήριο, συντιθέμενο από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που εξέδωσαν την αναιρούμενη απόφαση.

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 3 Απριλίου 2012 . Και

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στην Αθήνα στις 9 Μαΐου 2012.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ