Supreme Court allows appeal on rent adjustment under good faith principle, remands case for retrial.

Απόφαση 778 / 2018 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 778/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ’ Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Μαρία Τζανακάκη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Φεβρουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Υπό εκκαθάριση τελούσας ετερόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "... ΕΤΑΙΡΕΙΑ", που προήλθε από μετατροπή της ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Παρασκευή Σωτηροπούλου.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Β. Φ. και 2) Σ. Φ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από την πληρεξούσια δικηγόρο τους Δέσποινα Τσιακιρίδου.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 19-2-2013 αγωγή της "...", που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.

Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 688/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3141/2016 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.

Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 22-3-2017 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η πληρεξούσια της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, η πληρεξούσια των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθεμία δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 22-3-2017 (αρ. κατ. ...2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ’ αρ. 3141/2016 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε, πριν την κατάργησή του από το Ν. 4335/2015) έχει ασκηθεί νόμιμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ’ ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).

Η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ..

Παρέχει δε η διάταξη αυτή στον δικαστή την δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστεως.

Επομένως, με βάση την διάταξη αυτή, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει κατά το άρθρο 288 του Α.Κ. αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απροβλέπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη -παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014, Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 762/2015, ΑΠ 1325/2013).

Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι (ΑΠ 867/2013). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής (ΑΠ 762/2015).

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στην σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλομένου μισθώματος και του "ελευθέρου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας- το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημιά στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημιά του με την μείωση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημιάς στον εκμισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος.

Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα οριστεί (αναπροσαρμοστεί) το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014).

Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετ’ αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται, αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 203/2017, ΑΠ 320/2016, ΑΠ 867/2013).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει, ότι ο προβλεπόμενος απ’ αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.ΑΠ 1/1999).

Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες (ΑΠ 622/1983). Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες (ΑΠ 413/1993).

Ελλείψεις δε αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (Ολ.ΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς, και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε (ΑΠ 1547/1997).

Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της απόφασης, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διάταξης του άρθρου 559 αριθ. 19 να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναίρεσης του αριθμού 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναίρεσης απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 174/2015, ΑΠ 198/ 2015, ΑΠ 845/2012).

Επίσης, από τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του ΚΠολΔ προκύπτει, ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί, ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναίρεσης από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 198/2015, ΑΠ 1987/2007).

Με τον 6ο λόγο της αίτησης αναίρεσης και κατά το Γ’ σκέλος αυτού, που ερευνάται αρχικά, εφόσον ο Άρειος Πάγος δεν δεσμεύεται από τη σειρά των αναιρετικών λόγων, που αναφέρει το αναιρετήριο, η αναιρεσείουσα μισθώτρια εταιρεία αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, με την αιτίαση, ότι το Εφετείο, που απέρριψε την αγωγή της περί αναπροσαρμογής του μισθώματος με μείωση αυτού, ως ουσιαστικά αβάσιμη, παραβίασε εκ πλαγίου την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, με ελλιπή αιτιολογία ως προς το κρίσιμο ζήτημα της πραγματικής μισθωτικής αξίας του επιδίκου φαρμακείου κατά τον καθορισμό του ελευθέρου μισθώματος αυτού, που ασκούσε ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και έτσι το Εφετείο κατέληξε στο εσφαλμένο αποδεικτικό πόρισμα, ότι δεν υπάρχει ουσιώδης διαφορά, που να δικαιολογεί την ανάγκη αναπροσαρμογής του καταβαλλόμενου από αυτήν μισθώματος του μισθίου φαρμακείου.

Στην προκειμένη περίπτωση από την προσβαλλόμενη απόφαση και τα λοιπά διαδικαστικά έγγραφα της δίκης που επιτρεπτά επισκοπούνται για τις ανάγκες του ανωτέρω ερευνώμενου λόγου της αίτησης αναίρεσης (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ) προκύπτει ότι η αναιρεσείουσα, τελούσα υπό καθεστώς εκκαθάρισης, ετερόρρυθμη εταιρεία, η οποία προήλθε από μετατροπή της ενάγουσας ομόρρυθμης εταιρείας, με την από 19-2-2013 (αρ.

κατ. ...2013) αγωγή της ισχυρίστηκε, ότι μίσθωσε από τους εναγομένους και ήδη αναιρεσιβλήτους - εκμισθωτές ένα ισόγειο κατάστημα επιφάνειας 370 Μ2 για να το χρησιμοποιήσει ως φαρμακείο, με μηνιαίο μίσθωμα 2.500 ευρώ, το οποίο κατά το τέταρτο μισθωτικό έτος ανερχόταν σε 2.894,06 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου και βρισκόταν σε προφανή δυσαναλογία προς το ελεύθερο μίσθωμα της περιοχής.

Με το ιστορικό αυτό ζητούσε την αναπροσαρμογή του μισθώματος σε 1.808,78 ευρώ, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην αγωγή. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ’ αρ. 688/2015 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ερήμην των εναγομένων εκμισθωτών (μετά την απόρριψη του αιτήματος αναβολής, που είχαν υποβάλει κατ’ άρθρ. 280 παρ. 2 ΚΠολΔ), η οποία δέχθηκε την αγωγή ως ουσιαστικά βάσιμη.

Κατά της απόφασης αυτής οι εναγόμενοι και ήδη αναιρεσίβλητοι εκμισθωτές άσκησαν την από 25-6-2015 (αρ. κατ. .../2015) έφεση, επί της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, η οποία, αφού εξαφάνισε κατ’ άρθρ. 528 ΚΠολΔ την εκκαλουμένη πρωτόδικη απόφαση, απέρριψε την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη, ως προς την αγωγική βάση του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία την είχε κρίνει νόμιμη.

Ειδικότερα, το Εφετείο για να καταλήξει στο ανωτέρω αποδεικτικό του πόρισμα, σύμφωνα με την ανέλεγκτη αναιρετικά κρίση του και μετά από την συνεκτίμηση των αποδεικτικών μέσων, δέχτηκε, κατ’ ακριβή λεκτική αντιγραφή, τα ακόλουθα: "Οι εναγόμενοι (εκκαλούντες), δυνάμει του από 1.11.2009 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως εξεμίσθωσαν στην ενάγουσα (εφεσίβλητη) ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 370 τ.μ., κείμενο στα ...

πλησίον της διασταυρώσεως της οδού ... με την περιφερειακή οδό των Σ. Χ. Μ. και του τοπικού Κέντρου Υγείας για να χρησιμοποιηθεί ως φαρμακείο. Η διάρκεια της μισθώσεως ορίσθηκε από 1.11.2009 έως 30.10.2018 και το μίσθωμα, καταβλητέο το πρώτο δεκαήμερο κάθε μήνα, ορίσθηκε ως εξής: Από 1.11.2009 έως 30.10.2010 στο ποσόν 2.500 €, από 1.11.2010 έως 30.10.2011 στο ποσόν των 2.625 €, από 1.11.2011 έως 30.10.2012 στο ποσόν των 2.756,2 €, από 1.11.2012 έως 30.10.2013 στο ποσόν των 2.894,06 €, από 1.11.2013 έως 30.10.2014 στο ποσόν των 3.038,77 €, από 1.11. 2014 έως 30.10.2015 στο ποσόν των 3.190,70 €, από 1.11.2015 έως 30.10.2016 στο ποσόν των 3.350,24 €, από 1.11.2016 έως 30.10.2017 στο ποσόν των 3.517,75 €, και από 1-11-2017 έως 30.10.2018 στο ποσόν των 3.693,64 €.

Ήδη από 1.11.2012 το μηνιαίο μίσθωμα του μισθίου είχε ανέλθει στο ποσό των 2.894,06 €, πλέον τέλος χαρτοσήμου. Είναι πασίδηλο γεγονός ότι η οικονομική κρίση που έπληξε την Χώρα το έτος 2010 και συνεχίσθηκε επιδεινούμενη και τα επόμενα έτη, επέφερε συρρίκνωση του διαθεσίμου εισοδήματος των πολιτών για κατανάλωση λόγω περικοπής μισθών και συντάξεων, έπληξε δε όλους τους επαγγελματικούς κλάδους και κατ’ εξοχήν του εμπορίου με τον περιορισμό της εμπορικής καταναλώσεως (τζίρου) των επιχειρήσεων και την διακοπή ακόμη της λειτουργίας πολλών από αυτές.

Ειδικότερα τα φαρμακεία επλήγησαν λόγω της μειώσεως των τιμών των φαρμάκων, της μειώσεως του ποσοστού κέρδους των φαρμακοποιών και της μειώσεως της κρατικής δαπάνης για φάρμακα υπέρ των φορέων της κοινωνικής ασφαλίσεως. Η ενάγουσα προκειμένου να στηρίξει το αίτημά της για μείωση του μισθώματος λόγω των ως άνω συνθηκών της ως άνω κρίσεως, στο επιβαλλόμενο από την καλή πίστη και συναλλακτικά ήθη ποσόν των 1.808,78 € μηνιαίως, επικαλείται τα ακόλουθα συγκριτικά στοιχεία:

Α) Μισθωμένο ισόγειο κατάστημα στα ... επί της οδού ..., εμβαδού κυρίων χώρων 137,50 τ.μ. και βοηθητικών χώρων εμβαδού 30 τ.μ., έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.031,40 €, ήτοι η μισθωτική αξία του ανέρχεται σε τουλάχιστον 7,50 € ανά τ.μ., δεδομένου ότι οι βοηθητικοί χώροι επαυξάνουν την μισθωτική αξία των κυρίων χώρων και δεν την απομειώνουν.

Β) Μισθωμένο ισόγειο κατάστημα στα ... επί της οδού ..., συνολικού εμβαδού 30 τ.μ., με αποθήκη και ημιπάτωμα (πατάρι) έναντι μηνιαίου μισθώματος 492 €, ήτοι η μισθωτική αξία του ανέρχεται στο ποσόν των 16,4 € ανά τ.μ. τουλάχιστον, δεδομένου ότι αυτό διαθέτει και βοηθητικούς χώρους. Γ) Μισθωμένο ισόγειο κατάστημα στα ...

επί της οδού ..., συνολικού εμβαδού 315 τ.μ. έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.200 €, ήτοι η μισθωτική αξία του μισθίου είναι 3,80 ανά τ.μ., όμως το στοιχείο αυτό είναι μειωμένης αξιοπιστίας, διότι η ενάγουσα παρότι αναφέρεται στο συνολικό εμβαδόν του μισθίου δεν διευκρινίζει τους τυχόν υπάρχοντες σ’ αυτό βοηθητικούς χώρους.

Δ) Δύο μισθωμένες ισόγειες αίθουσες συνολικού εμβαδού 648 τ.μ. στη βιομηχανική περιοχή Κορωπίου επί της οδού ..., έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.000 €, ήτοι η μισθωτική αξία του μισθίου ανέρχεται στο ποσόν των 3,086 €. Όμως το στοιχείο αυτό δεν είναι πρόσφορο για σύγκριση, διότι το ακίνητο κείται σε άλλη πόλη και μάλιστα σε περιοχή όχι εμπορική αλλά βιομηχανική.

Ε) Μισθωμένο κατάστημα στα ... επί της οδού ..., εμβαδού 80 τ.μ., έναντι μισθώματος 500 €, μηνιαίως, ήτοι η μισθωτική αξία του ανέρχεται στο ποσόν των 6,25 €. Οι δημοσιευμένες αγγελίες προσφοράς ακινήτων για μίσθωση που επικαλείται η ενάγουσα δεν συνιστούν πρόσφορο συγκριτικό στοιχείο, διότι σε αυτές δεν γίνεται μνεία της ακριβούς θέσεως των ακινήτων, ώστε να διαπιστωθεί ότι αυτά είναι συγκρίσημα με το ένδικο από πλευράς μισθωτικής αξίας, εξ άλλου είναι άγνωστο αν όντως τα ακίνητα αυτά μισθώθηκαν ως κατάλληλα για την χρήση που ήθελαν να ασκήσουν οι υποψήφιοι μισθωτές.

Οι εναγόμενοι αντιτείνουν προς σύγκριση: Α) Μισθωμένο κατάστημα στα Σπάτα επί της οδού ..., εμβαδού 90 τ.μ. έναντι μηνιαίου μισθώματος 700 €, ήτοι η μισθωτική αξία του ανέρχεται στο ποσόν των 7,77 € ανά τ.μ. Β) Μισθωμένο κατάστημα επί της οδού ... εμβαδού 106,30 τ.μ., με βοηθητικούς χώρους 296,22 τ.μ., έναντι μηνιαίου μισθώματος 900 €, ήτοι η μισθωτική αξία του ανέρχεται στο ποσόν των 8,46 € ανά τ.μ.

Γ) Μισθωμένο τριώροφο ακίνητο στην συμβολή των οδών ..., εμβαδού 1.438,4 τ.μ., έναντι μηνιαίου μισθώματος 14.000 €, ήτοι η μισθωτική αξία του ανέρχεται στο ποσόν των 9,73 € ανά τ.μ. Δ) Κατάστημα εντός του ενδίκου ακινήτου εκμισθωμένο από τους εναγομένους στον ομόρρυθμο εταίρο της ενάγουσας εταιρείας Κ. Β. εμβαδού 130 τ.μ.

έναντι καταβαλλομένου μισθώματος κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής 926,10 €, ήτοι μισθωτικής αξίας 7,12 € ανά τ.μ. Από τα ως άνω συγκριτικά στοιχεία προκύπτει ότι το ελεύθερο μίσθωμα για τα εμπορικά ακίνητα της περιοχής ανερχόταν κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής και εν μέσω της οικονομικής κρίσεως σε ποσόν άνω των 6 € ανά τ.μ.

και μέχρι 16 € ανά τ.μ. Επομένως και με δεδομένο ότι η μισθωτική αξία του ενδίκου ακινήτου κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανερχόταν στο ποσόν των 7,82 € ανά τ.μ., ήτοι σε ποσόν εντός των ορίων του ελευθέρου, ο ισχυρισμός της ενάγουσας ότι λόγω της οικονομικής κρίσεως το καταβαλλόμενο από αυτή μίσθωμα είναι κατά πολύ μεγαλύτερο του ελευθέρου, ώστε να επιβάλλεται κατά της αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, η αναπροσαρμογή του (μείωση αυτού) είναι αβάσιμος.

Η αγωγή κατ’ ακολουθία κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη κατ’ ουσίαν...". Με τις ανωτέρω όμως παραδοχές το Εφετείο, για να καταλήξει στο αποδεικτικό του πόρισμα, διέλαβε ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς το κρίσιμο ζήτημα της πραγματικής μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου φαρμακείου, το οποίο μπορούσε να επιτευχθεί, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, ως ελεύθερο μίσθωμα, το οποίο το Δικαστήριο ουσίας ως αριθμητική ποσότητα συνέκρινε με το καταβαλλόμενο μίσθωμα κατά την άσκηση της αγωγής και κατέληξε εσφαλμένα, ότι δεν διαπιστώθηκε ουσιώδης διαφορά, που να δικαιολογεί την αξίωση της αναιρεσείουσας μισθώτριας για αναπροσαρμογή αυτού με τη μείωσή του.

Πιο συγκεκριμένα, το Εφετείο δεν αιτιολογεί, όπως όφειλε: 1) Εάν η οικονομική κρίση, που έπληξε τη Χώρα μας το έτος 2010, επηρέασε ή όχι την προσφορά και ζήτηση των καταστημάτων, ειδικά, στην περιοχή των Σπάτων, όπου βρίσκεται το μίσθιο φαρμακείο και εάν υπάρχουν ή όχι κενά καταστήματα πλησίον του επιδίκου, που επιδρούν στο ύψος της μισθωτικής αξίας των καταστημάτων της περιοχής, ενόψει του γεγονότος, ότι το Εφετείο δέχθηκε ως πασίδηλο το γεγονός της οικονομικής κρίσης και ότι αυτή έπληξε γενικά τα φαρμακεία της χώρας. 2) Δεν αιτιολογεί ειδικά, εάν η οικονομική κρίση επηρέασε αρνητικά ή όχι την οικονομική δραστηριότητα του .επιδίκου μισθίου φαρμακείου και τα έσοδα της επιχείρησης, ενόψει της γενικής παραδοχής, ότι στην Ελλάδα έχουν μειωθεί γενικά οι τιμές των φαρμάκων, το ποσοστό κέρδους των φαρμακοποιών και παράλληλα, ότι μειώθηκε η κρατική δαπάνη για τα φάρμακα υπέρ των φορέων κοινωνικής ασφάλισης.

Το στοιχείο αυτό είναι ουσιώδες, διότι επιδρά άμεσα στο ύψος του εισοδήματος της επιχείρησης της αναιρεσείουσας εταιρείας και συνεπώς, στη μεταβολή των συνθηκών της σύμβασης μίσθωσης. 3) Δεν αιτιολογεί, εάν λόγω της οικονομικής κρίσης αυξήθηκαν ή όχι τα λειτουργικά έξοδα και οι υποχρεώσεις της επιχείρησης της αναιρεσείουσας προς τρίτους πιστωτές, όπως λόγου χάριν προμηθευτές, τραπεζικές εταιρείες κ.λπ. 4) Δεν αναφέρει την χωροταξική θέση - απόσταση του μισθίου φαρμακείου από το εμπορικό κέντρο της περιοχής των Σπάτων, στοιχείο ουσιώδες, διότι επιδρά στην εμπορική κίνηση του μισθίου και συνακόλουθα στη μισθωτική του αξία.

Όλα τα ανωτέρω στοιχεία είναι ουσιώδη προκειμένου να διαπιστωθεί, εάν η αναιρεσείουσα έχει υποστεί ζημία λόγω της μόνιμης μεταβολής των συνθηκών της σύμβασης μίσθωσης, την οποία δεν μπορούσε να προβλέψει κατά την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης ώστε, σε καταφατική περίπτωση, να ερευνηθεί στη συνέχεια, εάν η μεταβολή αυτή υπερβαίνει τον κίνδυνο, που αυτή ανέλαβε με την κατάρτιση της σύμβασης μίσθωσης και εάν η εμμονή των αναιρεσιβλήτων εκμισθωτών στην καταβολή του ιδίου μισθώματος είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτείται στις συναλλαγές και δικαιολογεί την αξίωση της αναιρεσείουσας μισθώτριας να ζητήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών.

Με τις ανωτέρω ελλιπείς αιτιολογίες το Εφετείο στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση και συνεπώς ιδρύεται η αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, διότι δεν είναι εφικτός ο αναιρετικός έλεγχος, εάν τα πραγματικά περιστατικά, που το Εφετείο δέχθηκε, ότι αποδείχθηκαν, πληρούν ή όχι το πραγματικό της ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, την οποία εφάρμοσε και συγχρόνως υπάρχουν αμφιβολίες περί της ορθής ή μη εφαρμογής της διάταξης αυτής.

Επομένως, ο 6ος κατά το Γ’ σκέλος του λόγος της αίτησης αναίρεσης πρέπει να γίνει δεκτός ως ουσιαστικά βάσιμος και να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το κεφάλαιο περί αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ, κατά το οποίο η αγωγή κρίθηκε νόμιμη και ερευνήθηκε από πλευράς ουσίας.

Περαιτέρω, με δεδομένο ότι η αναιρετική εμβέλεια του κατά τα ανωτέρω γενώμενου δεκτού αναιρετικού λόγου οδηγεί στην παραδοχή της αίτησης αναίρεσης καθίσταται πλέον αλυσιτελής, άλλως παρέλκει, η εξέταση των λοιπών αναιρετικών λόγων και ειδικότερα, του 1ου, 2ου, 3ου, 4ου (κατά το Α’ σκέλος αυτού), 5ου, 7ου και 8ου τούτων εκ του άρθρου 559 αρ. 11 περ.

γ’ ΚΠολΔ (μη λήψη υπόψη αποδεικτικών μέσων που είχαν προσκομιστεί με νόμιμη επίκληση και αφορούν το κρίσιμο ζήτημα της πραγματικής μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου φαρμακείου), του 4ου (κατά το Β’ σκέλος αυτού) και του 6ου (κατά το Α’ σκέλος αυτού) εκ του άρθρου 559 αρ. 8 ΚΠολΔ, του 4ου (κατά το Γ’ σκέλος αυτού) και του 6ου (κατά το Β’ σκέλος αυτού) εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ (ευθεία παραβίαση του άρθρου 288 ΑΚ) και τέλος, του 4ου (κατά το Δ’ σκέλος αυτού) εκ του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ (επωφελείς δαπάνες του μισθίου ως μίσθωμα), οι οποίοι αναιρετικοί λόγοι αποβλέπουν επίσης (όλοι) στην παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και πλήττουν το ίδιο κεφάλαιο περί της αναπροσαρμογής του μισθώματος με τη μείωση αυτού.? Συμπερασματικά, κατόπιν όλων αυτών, πρέπει να αναιρεθεί κατ’ άρθρο 559 αρ. 19 του ΚΠολΔ η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το αναιρούμενο ως άνω μέρος αυτής, που αφορά το κεφάλαιο για την αναπροσαρμογή του μισθώματος (άρθρο 288 ΑΚ) και στη συνέχεια, πρέπει να παραπεμφθεί η υπόθεση στο Δικαστήριο, που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση και του οποίου είναι δυνατή η συγκρότηση από άλλον Δικαστή.

Επίσης, πρέπει να επιστραφεί το παράβολο, που η αναιρεσείουσα έχει καταθέσει στο Δημόσιο Ταμείο για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης (άρθρο 495 παρ. 3 Β’ δ’ ΚΠολΔ). Τέλος, πρέπει να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητοι, που ηττήθηκαν (άρθρ. 176, 183 ΚΠολΔ), στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο αίτημα αυτής, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας απόφασης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την υπ’ αρ. 3141/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, κατά το αναιρούμενο μέρος αυτής (αναπροσαρμογή μισθώματος κατ’ άρθρ. 288 ΑΚ).

Παραπέμπει την υπόθεση, κατά το ανωτέρω αναιρούμενο μέρος αυτής, στο Δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση συγκροτούμενο από άλλον Δικαστή.

Διατάσσει την επιστροφή του παραβόλου στην αναιρεσείουσα, που αυτή έχει καταθέσει στο Δημόσιο Ταμείο για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης.

Και

Καταδικάζει τους αναιρεσιβλήτους στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσείουσας, που ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2.300) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 23 Μαρτίου 2018.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 25 Απριλίου 2018.

H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ