Supreme Court refers appeal to plenary court regarding application of constructive fraud rules to building permits.

Απόφαση 770 / 2012 (Γ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 770/2012

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Γ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Ελισάβετ Μουγάκου-Μπρίλλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Χαράλαμπο Δημάδη, Σπυρίδωνα Μιτσιάλη, Δημήτριο Μαζαράκη και Χαράλαμπο Αθανασίου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 18 Μαΐου 2011, με την παρουσία και της γραμματέως Φωτεινής Σαμέλη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ε. θυγ. Π. Π., συζ. Γ. Κ., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Σωτήριο Καλαμίτση, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. του ΚΠολΔ.

Του αναιρεσίβλητου: Γ. Κ. του Δ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ιωάννη Πέππα.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 15-9-2004 αγωγή του ήδη αναιρεσίβλητου, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Χίου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 81/2007 του ίδιου Δικαστηρίου και 131/2009 του Εφετείου Αιγαίου (μεταβατική έδρα Χίου). Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 14-9-2009 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Χαράλαμπος Δημάδης ανέγνωσε την από 10-5-2011 έκθεσή του με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της ενδίκου αιτήσεως αναιρέσεως ως προς τον πρώτο λόγο κατά το πρώτο μέρος και την απόρριψη ως προς τους λοιπούς.

Ο πληρεξούσιος του αναιρεσίβλητου ζήτησε την απόρριψη της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Επειδή, σύμφωνα με το άρθρο 138 ΑΚ, η σύμβαση που συνομολογήθηκε εικονικώς είναι άκυρη, εκτός εάν υπό την εικονική δικαιοπραξία καλύπτεται άλλη, οπότε ισχύει αυτή κατά την θέληση των συμβληθέντων, εφόσον συντρέχουν οι απαιτούμενοι όροι προς σύστασή της. Η εικονικότητα αυτή μπορεί να αναφέρεται και στο πρόσωπο υπέρ του οποίου επέρχονται τα δικαιώματα από την εικονική δικαιοπραξία, όταν συμβάλλεται αντί αυτού άλλο πρόσωπο με την συμφωνία όλων των συμβαλλομένων, εικονικών και πραγματικών, ότι τα αποτελέσματα της συμβάσεως θα επέλθουν όχι υπέρ του φαινομενικά συμβαλλομένου, αλλ' υπέρ του καλυπτομένου αληθινού.

Έτσι, και η πώληση ακινήτου που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και στην οποία κατά την πραγματική θέληση των συμβαλλομένων, αγοραστής δεν είναι το φαινόμενο, αλλ' έτερο υποκρυπτόμενο πρόσωπο, είναι έγκυρη και ισχύει υπέρ του καλυπτομένου αγοραστού, η δε μεταγραφή του πωλητηρίου υπέρ του πρώτου μετάγει την κυριότητα του αγορασθέντος στον δεύτερο, ο οποίος δύναται να ζητήσει την αναγνώριση της κυριότητός του κατά του πωλητού και του φαινομένου αγοραστού ή και του ενός από αυτούς.

Τούτο συμβαίνει και όταν ο κατ' επίφαση αγοραστής κατά την κατάρτιση της συμβάσεως εκπροσωπήθηκε από άμεσο αντιπρόσωπο, οπότε τα ελαττώματα της βουλήσεως, συνεπώς και η εικονικότητα, κρίνονται από το πρόσωπο του αντιπροσώπου, χωρίς να απαιτείται και έγκριση από τον πραγματικό αγοραστή. Περαιτέρω, στο άρθρο 25 παρ. 1 και 2 του ν. 1892/1990 ορίζονται τα εξής : (1) "Απαγορεύεται κάθε δικαιοπραξία εν ζωή με την οποία συνιστάται υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων οποιοδήποτε εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα, που αφορά ακίνητα, κείμενα στις παραμεθόριες περιοχές, καθώς και η μεταβίβαση μετοχών ή εταιρικών μεριδίων ή η μεταβολή του προσώπου εταίρων εταιρειών οποιασδήποτε μορφής που έχουν στην κυριότητά τους ακίνητα στις περιοχές αυτές.

Από την απαγόρευση αυτήν εξαιρούνται οι μεταβιβάσεις μετοχών εισηγμένων σε ελληνικό χρηματιστήριο. Οι συμβάσεις γονικής παροχής, μισθώσεως μέχρι έξι ετών, κανονισμού ορίων, διανομής κοινού και μεταβιβάσεως ποσοστού αδιαιρέτου μεταξύ συγκυρίων". (2) "Η απαγόρευση αυτή δεν ισχύει όταν αποκτούν τα πιο πάνω δικαιώματα το Ελληνικό Δημόσιο, οι δήμοι και οι κοινότητες τα νομικά πρόσωπα του δημοσίου τομέα, αυτοί που αποκαθίστανται κατά τις διατάξεις της αγροτικής νομοθεσίας, η εταιρεία στην οποία θα εισφερθεί ο κλάδος των ΒΙ.ΠΕ.

από την Ε.Τ.Β.Α. Α.Ε.". Στο άρθρο 26 παρ. 1α και 1β του ιδίου νόμου ορίζονται τα εξής: (1α) "Φυσικά ή νομικά πρόσωπα ελληνικής ιθαγένειας και ομογενείς, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι Κύπριοι, καθώς και φυσικά ή νομικά πρόσωπα που έχουν την ιθαγένεια ενός των κρατών μελών των Ευρωπαϊκών κοινοτήτων, μπορούν να ζητήσουν την άρση της απαγόρευσης της παραγράφου 1 του προηγουμένου άρθρου με αίτησή τους, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο". (1β) "Η αίτηση αυτή υποβάλλεται σε επιτροπή που συνιστάται με θητεία τριών (3) ετών σε κάθε νομό με απόφαση του Γενικού Γραμματέα της περιφέρειας και απαρτίζεται από το Γενικό Γραμματέα της περιφέρειας ως πρόεδρο και από έναν εκπρόσωπο των Υπουργείων Εθνικής Άμυνας, Εξωτερικών, Εθνικής Οικονομίας, Δημόσιας Τάξης και Γεωργίας ...".

Και κατά την διάταξη του άρθρου 30 του ιδίου νόμου "Δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων του νόμου αυτού είναι απολύτως άκυρες. Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβολαιογραφικά έγγραφα και οι συμβαλλόμενοι σ' αυτά τιμωρούνται με φυλάκιση μέχρι ενός έτους και με χρηματική ποινή.

Οι συμβολαιογράφοι υπέχουν και πειθαρχική ευθύνη". Από τις παρατεθείσες διατάξεις, που είναι δημοσίας τάξεως, ενόψει του σκοπού των, εγκειμένου στην κατοχύρωση της εθνικής ασφαλείας της χώρας, σε συνδυασμό και προς την διάταξη του άρθρου 174 ΑΚ, συνάγεται ότι απαγορεύεται, με ορισμένες μόνο εξαιρέσεις που αφορούν τις συμβάσεις γονικής παροχής κλπ περιοριστικώς αναφερόμενες στο άρθρο 25 παρ.1 εδ.γ' του ανωτέρω νόμου, κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, με την οποία συνιστάται εμπράγματο ή ενοχικό δικαίωμα επί ακινήτων κειμένων σε παραμεθόριες περιοχές, μεταξύ των οποίων και η περιοχή της Χίου.

Φυσικά ή νομικά πρόσωπα ελληνικής ιθαγένειας μπορούν να ζητήσουν την άρση της εν λόγω απαγορεύσεως με σχετική αίτησή τους, στην οποία πρέπει να αναφέρεται και ο σκοπός, για τον οποίο θα χρησιμοποιηθεί το ακίνητο, υποβαλλομένη σε διοικητική επιτροπή, απαρτιζόμενη από τον κατά τόπο αρμόδιο νομάρχη και από εκπροσώπους των Υπουργείων Εθνικής Αμύνης, Εθνικής Οικονομίας, Δημοσίας Τάξεως και Γεωργίας.

Δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση των ανωτέρω διατάξεων είναι απολύτως άκυρες, ως αντικείμενες σε απαγορευτικές διατάξεις του νόμου (άρθρο 174 ΑΚ). Μάλιστα, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, ούτε διά τακτικής ή εκτάκτου χρησικτησίας μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα επί ακινήτου κειμένου σε παραμεθόριες περιοχές, αφού και αυτή επίσης άγει στην απόκτηση κυριότητος και υπό την αντίθετη εκδοχή θα μπορούσε να ματαιωθεί ο επιδιωκόμενος ανωτέρω σκοπός του νομοθέτου (Ολ.ΑΠ 9/2010).

Οι ανωτέρω δε διατάξεις που απαγορεύουν, επί ποινή ακυρότητος, την κατάρτιση των άνω δικαιοπραξιών, και με την απειλή ποινικών και πειθαρχικών κυρώσεων σ' εκείνους (συμβαλλομένους, συμβολαιογράφους) που τις παραβαίνουν, εφαρμόζονται και στις περιπτώσεις του άρθρου 138 παρ.2 του ΑΚ, διότι, υπό την αντίθετη ερμηνευτική εκδοχή, θα εματαιούτο ο επιδιωκόμενος ως άνω σκοπός της απαγορεύσεως, αφού θα ήταν δυνατή η κτήση των άνω δικαιωμάτων από πρόσωπο χωρίς την τήρηση των προαναφερομένων αυστηρών διατυπώσεων, μέσω παρενθέτου προσώπου, εικονικώς συμβαλλομένου, προς το οποίο είχε χορηγηθεί η σχετική άδεια, ισχύουσα όμως μόνο για το συγκεκριμένο πρόσωπο, προς το οποίο η αρμοδία διοικητική αρχή, ύστερα από σχετικό έλεγχο της συνδρομής των ουσιαστικών προϋποθέσεων για την χορήγησή της, συναρτωμένων με την εθνική ασφάλεια της χώρας, επέτρεψε την απόκτηση των άνω δικαιωμάτων, όχι όμως και για οποιοδήποτε τρίτο.

Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάσθηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο, ή έθιμο, ελληνικό ή ξένο, εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου. Ευθεία παραβίαση κανόνος ουσιαστικού δικαίου υπάρχει όταν το δικαστήριο παρέλειψε να εφαρμόσει κανόνα ουσιαστικού δικαίου, καίτοι ήταν εφαρμοστέος στην συγκεκριμένη περίπτωση βάσει των παραδοχών του, ή εφήρμοσε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που, με βάση τις ίδιες παραδοχές, δεν έπρεπε να εφαρμόσει.

Και κατά την έννοια του εδαφίου 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ λόγος αναιρέσεως για έλλειψη νομίμου βάσεως της αποφάσεως ιδρύεται, όταν από τις αιτιολογίες δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που είναι αναγκαία για να κριθεί, αν, στην συγκεκριμένη περίπτωση, συντρέχουν οι νόμιμοι όροι της ουσιαστικής διατάξεως που εφαρμόσθηκε ή δεν συντρέχουν, ώστε να αποκλείεται η εφαρμογή της, καθώς και όταν η απόφαση δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες ελλιπείς και αντιφατικές ως προς τον νομικό χαρακτηρισμό των πραγματικών περιστατικών, τα οποία έγιναν δεκτά και έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης (Ολ.ΑΠ 12-13/95).

Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την προσβαλλομένη απόφαση, το Εφετείο εδέχθη, μετ' ανέλεγκτη εκτίμηση των αποδείξεων, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Ο ενάγων, ο οποίος είναι κύριος μέτοχος της αλλοδαπής ναυτιλιακής εταιρίας με την επωνυμία "GERONTIUS INVESTMENT SA" που εδρεύει στην πόλη Μονρόβια της Λιβερίας, κατά το έτος 1993 ήλθε σε διαπραγματεύσεις με τον Α.

Δ. και κατέληξαν σε συμφωνία να αγοράσει ένα οικόπεδο ιδιοκτησίας του εκτάσεως 6.006,53 τ.μ., που βρίσκεται στην περιοχή ... της πόλεως Χίου. Το εν λόγω οικόπεδο ο ενάγων, θα το αγόραζε για λογαριασμό της ως άνω εταιρίας του, έτσι ώστε αυτό να αποτελέσει περιουσιακό της στοιχείο. Λόγω όμως της απαγόρευσης μεταβίβασης ακινήτων σε αλλοδαπούς σύμφωνα με το άρθρο 25 του Ν 1892/1990 στην παραμεθόρια περιοχή του Νομού Χίου, η ως άνω αλλοδαπή εταιρία δεν μπορούσε να αποκτήσει ακίνητη περιουσία στη Χίο, και έτσι ο ενάγων συμφώνησε με την εναγόμενη σύζυγο του, να αγοραστεί το ως άνω οικόπεδο, κατ' επίφαση μεν στο όνομά της, ενώ στην πραγματικότητα αληθής αγοραστής αυτού, θα ήταν ο ενάγων, ο οποίος θα κατέβαλε στον πωλητή το συμφωνηθέν τίμημα και τα έξοδα του συμβολαίου με δικά του χρήματα.

Σε εκτέλεση της παραπάνω συμφωνίας συντάχθηκε το υπ' αριθμ. .../20-8-1993 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Χίου Ιωάννας Χέλιου που νόμιμα μεταγράφηκε, δυνάμει του οποίου ο ιδιοκτήτης του παραπάνω οικοπέδου Α. Δ., πώλησε και μεταβίβασε στην εναγόμενη το προαναφερθέν οικόπεδο, έναντι τιμήματος 28.441.229 δρχ. Κατά την κατάρτιση της ως άνω συμβάσεως πωλήσεως, η εναγομένη εκπροσωπήθηκε από τον πατέρα του ενάγοντος Δ.

Κ., ο οποίος φέρεται ότι ενεργούσε ως πληρεξούσιος και άμεσος αντιπρόσωπος της, δυνάμει του υπ' αριθμ. .../1993 πληρεξουσίου της ως άνω συμβολαιογράφου, περαιτέρω αποδείχθηκε, ότι κατά την κατάρτιση του ως άνω συμβολαίου, συμφωνήθηκε μεταξύ όλων των σ' αυτό συμβληθέντων, δηλαδή του ως άνω αντιπροσώπου της εναγομένης και του πωλητού, οι οποίοι τελούσαν σε γνώση της εικονικότητας, ότι αληθής αγοραστής του οικοπέδου να είναι ο ενάγων.

Κατά τον τρόπο αυτό μεταβιβάστηκε η κυριότητα του ως άνω οικοπέδου στον ενάγοντα, στον οποίον επίσης παραδόθηκε από τότε η νομή και κατοχή αυτού, ο οποίος στη συνέχεια προέβη στην κατάτμηση του σε τρία άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα εκτάσεως 2002,71 τμ, 2000,04 τμ και 2003,78 τμ, αντίστοιχα, σε ένα εκ των οποίων και συγκεκριμένα στο δεύτερο εξ αυτών ανοικοδόμησε διώροφη οικοδομή με δικά του αποκλειστικά χρήματα.

Ακολούθως η εναγομένη κατ' εντολή του ενάγοντα, ως αληθούς κυρίου των ανωτέρω οικοπέδων, προέβη σε γονική παροχή ποσοστού 1% σε έκαστο των δύο τελευταίων οικοπέδων προς τον γιο τους Δ. και συντάχθηκε το υπ' αριθμ. .../1-11-1993 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Χίου Ιωάννας Χέλιου που νόμιμα μεταγράφηκε. Η εναγομένη για πρώτη φορά αμφισβήτησε την κυριότητα του ενάγοντα επί των ως άνω οικοπέδων, το έτος 2003, όταν η έγγαμη συμβίωση τους διεκόπη συνεπεία προβλημάτων που δημιουργήθηκαν στο γάμο τους.

Με βάση τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά που αποδείχθηκαν, η ανωτέρω σύμβαση πωλήσεως είναι άκυρη ως εικονική ως προς το πρόσωπο της φερόμενης ως αγοράστριας-εναγομένης, ενώ, αντιθέτως είναι έγκυρη και ισχύει ως προς τον ενάγοντα, ο οποίος είναι ο αληθινός αγοραστής του ως άνω ακινήτου".

Ακολούθως, το Εφετείο κατ' επικύρωση της πρωτοδίκου αποφάσεως, έκρινε, ότι υπήρξε σχετική εικονικότητα του ανωτέρω πωλητηρίου συμβολαίου ως προς το πρόσωπο του αγοραστού και ότι κύριος του σε αυτό περιγραφομένου ακινήτου έγινε ο αναιρεσίβλητος ενάγων, ως προς το πρόσωπο του οποίου επήλθαν, κατά την πραγματική βούληση όλων των συμβαλλομένων μερών, τα νομικά αποτελέσματα από την ως άνω αγοραπωλησία, για την οποία, κατά τις σχετικές παραδοχές, ετηρήθη ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου και της μεταγραφής του.

Ενόψει των άνω παραδοχών της προσβαλλομένης αποφάσεως, στις οποίες δεν διαλαμβάνεται ότι και ο αναιρεσίβλητος, ως υποκρυπτόμενο πρόσωπο στην ανωτέρω σύμβαση πωλήσεως, ήταν κάτοχος της ανωτέρω ειδικής διοικητικής αδείας που του επέτρεπε να αποκτήσει δικαίωμα κυριότητος επί του επιδίκου ακινήτου, κειμένου σε παραμεθόρια περιοχή, ανακύπτει ζήτημα γενικότερου ενδιαφέροντος περί του εάν οι προμνημονευθείσες ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 25 & 1 και 2, 26 και 30 του Ν. 1892/1990 και 174 του ΑΚ, εφαρμόζονται και στην περίπτωση της παραγράφου 2 του άρθρου 138 ΑΚ.

Επομένως, οι από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ προβαλλόμενες αιτιάσεις, που περιέχονται στον πρώτο και δεύτερο λόγο αναιρέσεως, διά των οποίων πλήσσεται η προσβαλλομένη απόφαση για ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση των άνω διατάξεων, πρέπει, ως αφορώντες σε ζήτημα γενικότερου ενδιαφέροντος, να παραπεμφθούν στην πλήρη Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 563 & 2 του ΚΠολΔ και 23 & 2 ε.

Γ και δ' του Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων (ν. 1756/1995, όπως το δεύτερο τροποποιήθηκε με το άρθρο 16 &1 του ν. 2331/1995.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΑΝΩΤΕΡΩ ΛΟΓΟΥΣ

Παραπέμπει στην πλήρη Ολομέλεια του Αρείου Πάγου την εκδίκαση της προκείμενης υπόθεσης ως προς τους αναφερομένους στο αιτιολογικό πρώτο και δεύτερο λόγους αναιρέσεως,

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 11 Οκτωβρίου 2011.

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 9 Μαΐου 2012.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ