Supreme Court dismisses appeal against eviction for breach of lease terms when breach ceased before termination.

Απόφαση 768 / 2007 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 768/2007

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Αθανάσιο Κρητικό, Αντιπρόεδρο, Αχιλλέα Νταφούλη, Πλαστήρα Αναστασάκη, Αντώνιο Παπαθεοδώρου και Γεώργιο Πετράκη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 23 Φεβρουαρίου 2007, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Ν.Π.Ι.Δ., με την επωνυμία "ΓΕΝΙΚΟ ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ ΣΠΑΡΤΗΣ ΙΩΑΝΝΟΥ & ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗΣ ΓΡΗΓΟΡΙΟΥ", που εδρεύει στη Σπάρτη και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Χαράλαμπο Μωραϊτη.

Του αναιρεσίβλητου: Χ1, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Στυλιανό Βλαστό, με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 28 Φεβρουαρίου 2005 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Σπάρτης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 376/2005 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 173/2006 οριστική του Εφετείου Ναυπλίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 17 Ιουλίου 2006 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γεώργιος Πετράκης, ανέγνωσε την από 26 Ιανουαρίου 2007 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Ο νομοθέτης, μη δυνάμενος να προβλέψει όλες τις ποικιλότατες σχέσεις του καθημερινού βίου, θέσπισε με τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ, που ορίζει ότι "για τη σύσταση ή αλλοίωση ενοχής με δικαιοπραξία απαιτείται σύμβαση, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά", την αυτονομία της βούλησης και την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, στις οποίες οι συμβαλλόμενοι μπορούν, με απόλυτη επιλογή, να συνάπτουν συμβάσεις άλλες από αυτές, που το ενοχικό δίκαιο καθορίζει ονομαστικά, εφόσον το περιεχόμενό τους δεν προσκρούει σε κανόνες δημόσιας τάξης.

Επομένως, σε μίσθωση ακινήτου μπορεί να συμφωνηθεί, ότι η παράβαση από το μισθωτή όρου της σύμβασης παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να λύσει μονομερώς τη μίσθωση με καταγγελία, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή άλλης προϋπόθεσης και ειδικότερα αν η παράβαση αφορά ουσιώδη ή επουσιώδη όρο της σύμβασης ή αν από αυτή προκύπτει κίνδυνος για το μίσθιο ή αν παραβλάπτεται αυτό με οποιονδήποτε τρόπο.

Στην περίπτωση αυτή, όταν η παράβαση όρου αποτελεί και κακή χρήση του μισθίου, δεν απαιτείται για την εγκυρότητα της καταγγελίας η προηγούμενη διαμαρτυρία του εκμισθωτή προς τον μισθωτή και εμμονή του τελευταίου στην κακή χρήση. Απαιτείται όμως κατά την άσκηση της καταγγελίας, που είναι ο χρόνος περιέλευσής της στον μισθωτή (άρθρ. 167 ΑΚ), να συντρέχουν τα στοιχεία, που τη στηρίζουν και συγκεκριμένα η εξακολούθηση της παράβασης του όρου της μίσθωσης.

Διαφορετικά, ήτοι αν δεν συντρέχει το στοιχείο αυτό και ο μισθωτής έχει παύσει την παράβαση και ειδικότερα τη συνιστώσα αυτή κακή χρήση του μισθίου, δεν χορηγείται στον εκμισθωτή δικαίωμα να καταγγείλει μίσθωση και η γενόμενη καταγγελία δεν είναι έγκυρη και δεν συνεπάγεται τη λύση της σύμβασης και την υποχρέωση του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο στον εκμισθωτή.

Είναι δυνατό, όμως, με τη μισθωτική σύμβαση οι συμβαλλόμενοι να συμφωνήσουν, ότι η παράβαση οποιουδήποτε όρου αυτής συνεπάγεται αυτοδικαίως τη λύση της μίσθωσης· στην περίπτωση αυτή η λύση της μίσθωσης επέρχεται αυτομάτως, χωρίς να απαιτείται προηγούμενη καταγγελία του δικαιούχου εκμισθωτή, ο οποίος δικαιούται έκτοτε να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου.

Εξάλλου, ενόψει της ρύθμισης του άρθρου 29 του ν. 813/1978 "περί εμπορικών και άλλων τινων κατηγοριών μισθώσεων" και ήδη του άρθρου 44 του π.δ 34/1995 " Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων", κατά την οποία οι μισθώσεις του διατάγματος αυτού, εφόσον δεν ορίζεται κάτι άλλο, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, οι πιο πάνω ειδικές συμφωνίες είναι ισχυρές και στις εμπορικές μισθώσεις, που υπάγονται στις διατάξεις του εν λόγω διατάγματος.

Εν προκειμένω, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, το Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά ως προκύψαντα από τις αποδείξεις: Με το από ...., ιδιωτικό συμφωνητικό το ενάγον Γενικό Νοσοκομείο Σπάρτης, κατόπιν μειοδοτικού διαγωνισμού, εκμίσθωσε, στον εναγόμενο μία ισόγεια αίθουσα, που βρίσκεται στον προαύλιο χώρο του νοσοκομείου, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κυλικείο με προσφορά ειδών καφενείου, ζαχαροπλαστείου, περιοδικών, εφημερίδων, ψιλικών και ειδών πρώτης ανάγκης των ασθενών.

Η διάρκεια της μίσθωσης αυτής συμφωνήθηκε από 1-7-1988 έως 30-6-1993, αλλά στη συνέχεια παρατάθηκε διαδοχικά και τελικά με την από 1-6-2000 πρόσθετη πράξη για δώδεκα ακόμη έτη από 1-6-2000. Με το παραπάνω συμφωνητικό οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν ότι "Ο μισθωτής υποχρεούται να κάνει καλή χρήση του μισθίου" και ότι "Η παράβαση οποιουδήποτε όρου του συμφωνητικού τούτου που θεωρούνται όλοι ουσιώδεις, παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να λύσει μονομερώς την παρούσα μίσθωση και να εξώσει τον μισθωτή από το μίσθιο".

Στις 29-11-2004 πραγματοποιήθηκε στο μίσθιο κατάστημα υγειονομική επιθεώρηση από τους αρμόδιους επόπτες δημόσιας υγείας της Νομαρχίας Λακωνίας, οι οποίοι στην από ....έκθεση υγειονομικής επιθεώρησης που συνέταξαν, αναφέρουν τα εξής: Κατά την υγειονομική επιθεώρηση διαπιστώθηκε ότι: 1) Το δάπεδο του παρασκευαστηρίου ήταν ιδιαίτερα ρυπαρό, δίνοντας την εντύπωση ότι έχει να καθαριστεί αρκετό χρονικό διάστημα. 2) Απουσίαζαν οι σήτες από τα παράθυρα του παρασκευαστηρίου και των αποχωρητηρίων. 3) Η φύλαξη των πιάτων, των ποτηριών και των πλαστικών σκευών μιας χρήσης γινόταν εκτός κλειστών προθηκών, με αποτέλεσμα να είναι εκτεθειμένα σε έντομα, κονιορτό και λοιπές ρυπάνσεις. 4) Δεν υπήρχαν θερμόμετρα στο θερμοθάλαμο και στα ψυγεία του καταστήματος. 5) Απουσίαζε σύστημα αυτόματου κλεισίματος στη θύρα που επικοινωνεί το κατάστημα με τα αποχωρητήρια.

Κατόπιν αυτών, χαρακτήρισαν το μίσθιο ως ακάθαρτο. Όμως, οι παραπάνω υγειονομικές παραβάσεις του μισθωτή δεν αποτελούν κακή χρήση του μισθίου κατά την έννοια του άρθρου 594 ΑΚ, αφού δεν έχουν ως συνέπεια να επέρχεται φθορά ή βλάβη στο μίσθιο ή να δημιουργείται σοβαρός κίνδυνος τέτοιας βλάβης. Περαιτέρω η τήρηση αυτών δεν συμφωνήθηκε ως όρος με τη μισθωτική σύμβαση, οπότε δεν αποτελούν παράβαση της σύμβασης και δεν παρέχουν στον εκμισθωτή το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, για το λόγο ότι η παράβασή τους συνεπάγεται αυτοδικαίως τη λύση της μίσθωσης.

Σε κάθε περίπτωση, καταλήγει το Εφετείο, ακόμη και αν με την παράβαση των ως άνω υγειονομικών διατάξεων προκαλείται βλάβη στα έννομα συμφέροντα του εκμισθωτή, δεν υπάρχει εμμονή του μισθωτή στην απαγορευμένη αυτή χρήση του μισθίου μέχρι τη πρώτη επ' ακροατηρίου συζήτηση της αγωγής-καταγγελίας, αφού αποδείχθηκε ότι ο μισθωτής, πριν από την άσκησή της, που έλαβε χώρα με την επίδοσή της στον εναγόμενο στις 10-3-2005, ήτοι ήδη από 2-2-2005 είχε συμμορφωθεί με τις υποδείξεις των υπαλλήλων της Υγειονομικής Υπηρεσίας και το κατάστημα, κατά την επιθεώρηση, που έγινε στις 22-2-2005 βρέθηκε καθαρό.

Με βάση τις παραδοχές αυτές το Εφετείο, αφού έκανε δεκτή την έφεση του εναγομένου κατά της πρωτόδικης απόφασης, που αποφάνθηκε αντίθετα, απέρριψε ως αβάσιμη κατ' ουσίαν την αγωγή του αναιρεσείοντος Νοσοκομείου, η οποία, όπως αυτό δέχεται και προκύπτει από την κατ' άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ επισκόπηση του δικογράφου της, είχε αντικείμενο την απόδοση του πιο πάνω μισθίου, λόγω λύσης της μίσθωσης κατόπιν καταγγελίας της από το αναιρεσείον, που ασκήθηκε με την αγωγή, επειδή ο μισθωτής αναιρεσίβλητος με βάση τα πορίσματα του υγειονομικού ελέγχου είχε παραβιάσει τον προαναφερθέντα όρο της σύμβασης για καλή χρήση του μισθίου.

Τα περιστατικά που δέχθηκε το Εφετείο με την ως άνω επικουρική αιτιολογία της στηρίζουν πλήρως κατά νόμο, ήτοι το άρθρο 361 ΑΚ, την απορριπτική της αγωγής διάταξη της προσβαλλόμενης απόφασής του. Κι αυτό, γιατί, εφόσον, όπως δέχθηκε, ο μισθωτής αναιρεσίβλητος πριν από την ολοκλήρωση της καταγγελίας της μίσθωσης, που συντελέστηκε με την επίδοση σε εκείνον της αγωγής, που την περιείχε, είχε παύσει την παράβαση του όρου της σύμβασης για καλή χρήση του μισθίου με την αποκατάσταση των υγειονομικού χαρακτήρα ελλείψεων του μισθίου, που το χαρακτήριζαν ως ακάθαρτο κι επομένως κατά το χρόνο της καταγγελίας δεν συνέτρεχε το ανωτέρω στοιχείο, στο οποίο αυτή στηριζόταν, η καταγγελία της μίσθωσης δεν ήταν έγκυρη και δεν επέφερε τη λύση της σύμβασης.

Κατά συνέπεια, το Εφετείο, έστω και με εσφαλμένη αιτιολογία, που αντικαθίσταται με την πιο πάνω αιτιολογία (άρθρο 578 ΚΠολΔ), ορθά κατ' αποτέλεσμα έκρινε και δεν παραβίασε τη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ, ούτε τη μη εφαρμοστέα διάταξη του άρθρου 594 του ίδιου Κώδικα και ο αντίθετος από το άρθρο 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ μοναδικός λόγος της αναίρεσης, κατά το τρίτο μέρος του, είναι αβάσιμος και απορριπτέος.

Η περαιτέρω δε αιτίαση, ότι η λύση της μίσθωσης επήλθε αυτοδικαίως από το χρόνο της διαπίστωσης της παράβασης του συμβατικού όρου για καλή χρήση του μισθίου, για την οποία παράβαση είχε συμφωνηθεί η αυτόματη λύση της μίσθωσης, κι επομένως δεν ήταν αναγκαία η καταγγελία της σύμβασης, ούτε η τυχόν συμμόρφωση του αναιρεσιβλήτου ασκούσε καταλυτική ενέργεια στο επελθόν αποτέλεσμα, είναι απορριπτέα ως στηριζόμενη σε αναληθή προϋπόθεση, διότι το Εφετείο δεν δέχεται με την προσβαλλόμενη απόφασή του, ότι με τη μίσθωση είχε συμφωνηθεί ρήτρα για αυτοδίκαιη λύση της σύμβασης σε περίπτωση παράβασης όρου αυτής.

Δεδομένου δε ότι η ως άνω επικουρική αιτιολογία της αναιρεσιβαλλόμενης δεν πλήττεται αποτελεσματικά, ο ίδιος λόγος αναίρεσης, κατά τα δύο πρώτα μέρη του, με τον οποίο πλήττεται η προαναφερόμενη κύρια αιτιολογία της απόφασης, πρέπει να απορριφθεί ως αλυσιτελής.

Για τους λόγους αυτούς

Απορρίπτει την από 17-7-2006 αίτηση του νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου με την επωνυμία "Γενικό Νοσοκομείο Σπάρτης Ιωάννου και Αικατερινης Γρηγοριου" για αναίρεση της 173/2006 απόφασης του Εφετείου Ναυπλίου.

Καταδικάζει το αναιρεσείον στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, που ορίζει σε επτακόσια εβδομήντα (770) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 14 Μαρτίου 2007. Και

Δημοσιεύθηκε στο ακροατήριό του στις 4 Απριλίου 2007.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ